Bản án 148/2017/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 25/10/2016 và những lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa ông Trần Văn M, bà Phạm Thị P trình bày:

Vào ngày 15/02/2012, ông Trần Văn M cùng vợ là bà Phạm Thị P có nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Thanh V và bà Lê Thị Ngọc T diện tích đất 135m2 thuộc một phần các thửa 267, 342, tờ bản đồ số 8 loại đất LUA đất tọa lạc tại ấp M, xã N, huyện Đ, tỉnh Long An. Giá trị chuyển nhượng là 110.000.000 đồng. Hình thức hợp đồng là Giấy mua bán đất, có chữ ký xác nhận làm chứng của Trưởng ban quản lý ấp M, xã N.

Sau khi ký hợp đồng, bên vợ chồng ông V, bà T đ nhận đủ tiền 110.000.000 đồng và cũng đ bàn giao đất cho vợ chồng ông M, bà P. Ông M, bà P đ xây dựng 05 căn nhà trọ trên diện tích đất nêu trên t năm 2012 nhưng ông V, bà T không làm thủ tục tách giấy chứng nhận sang tên, đến nay vẫn còn đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 135m2 thuộc một phần các thửa 267, 342. Ông M, bà P đ nhiều lần yêu cầu ông V, bà T ký thủ tục sang tên nhưng ông V, bà T không thực hiện được nên phát sinh tranh chấp. Nay ông M, bà P khởi kiện yêu cầu:

- Yêu cầu ông Nguyễn Thanh V và bà Lê Thị Ngọc T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 15/02/2012.

- Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký ngày 15/02/2012 giữa ông Nguyễn Thanh V và bà Lê Thị Ngọc T với ông Trần Văn M, bà Phạm Thị P đối với diện tích 135m2 thuộc một phần các thửa 342, 267 tờ bản đồ số 8, đất tọa lạc tại ấp M, xã N, huyện Đ, tỉnh Long An.

Bị đơn ông Nguyễn Thanh V, bà Lê Thị Ngọc T trình bày:

Ông Nguyễn Thanh V và bà Lê Thị Ngọc T th a nhận vào ngày 15/02/2012 có lập giấy tay chuyển nhượng cho ông Trần Văn M, bà Phạm Thị P diện tích đất 135m2 thuộc một phần các thửa 342, 267 tờ bản đồ số 8, đất tọa lạc tại ấp M, xã N, huyện Đ, tỉnh Long An. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 110.000.000đồng, ông V, bà T đ giao đất cho ông M, bà P t năm 2012 nhưng chưa làm thủ tục sang tên là do qui định của Nhà nước về điều kiện tách thửa không đủ diện tích. Nay ông V, bà T xác định đ giao đất xong cho ông M, bà P, họ đ nhận đất và đ xây dựng vật kiến trúc kiên cố trên đất. Nên trước yêu cầu khởi kiện của ông M, bà P thì ông V, bà T thống nhất tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng ngày 15/02/2012. Đề nghị Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng này.

Tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn ông Trần Văn M, bà Phạm Thị P giữ nguyên ý kiến trình bày; không cung cấp thêm chứng cứ.

Bị đơn ông Nguyễn Thanh V, bà Lê Thị Ngọc T không có đơn phản tố; không cung cấp thêm chứng cứ gì khác.

Quan điểm của luật sư im Ron T bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn: Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét “Giấy bán đất” ngày 15/02/2012 có hình thức là văn bản và nội dung thể hiện chuyển nhượng diện tích đất 135m2 là đúng qui định tại Điều 697, 698 BLDS năm 2015, đây là giao dịch chuyển nhượng hợp pháp. Tuy diện tích chuyển nhượng dưới diện tích tối thiểu, không đủ điều kiện tách thửa nhưng các bên đ giao nhận tiền xong, đ xây dựng nhà ở và không tranh chấp. Căn cứ qui định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 và điểm b.3 tiểu mục 2.3 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 thì đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/02/2012 để ông M, bà P được nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

Quan điểm của Kiểm sát viên về việc giải quyết vụ án theo qui định tại Điều 262 BLTTDS năm 2015: ông Trần Văn M, bà Phạm Thị P khởi kiện có cung cấp chứng cứ thể hiện ông M, bà P có nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Thanh V, bà Lê Thị Ngọc T diện tích đất 135m2 thuộc một phần các thửa 342, 267 tờ bản đồ số 8, đất tọa lạc tại ấp M, xã N, huyện Đ, tỉnh Long An. Trong quá trình giải quyết và tại phiên tòa, ông V, bà T đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng ngày 15/02/2012, không tranh chấp. Nhận thấy ông M, bà P đ thanh toán đủ tiền, đ nhận đất và xây dựng vật kiến trúc kiên cố trên đất nên giao dịch đ thực hiện và có hiệu lực. Do đó, đề nghị HĐXX công nhận hợp đồng chuyển nhượng này và tuyên xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn M, bà Phạm Thị P.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong h sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả xét h i tại phiên tòa, Hội đ ng xét xử nhận định:

Xem xét ý kiến trình bày của ông Nguyễn Thanh V, bà Lê Thị Ngọc T trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa thì ông V, bà T th a nhận ngày 15/02/2012 có lập giấy tay là “Giấy bán đất” cho ông Ma, bà P diện tích đất 135m2 thuộc một phần các thửa 342, 267 tờ bản đồ số 8, đất tọa lạc tại ấp M, xã N, huyện Đ, tỉnh Long An nhưng chưa làm thủ tục sang tên. Đất này do ông V đang đứng tên giấy chứng nhận, không có ai tranh chấp nên ông V, bà T đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng theo “Giấy bán đất” ngày 15/02/2012. Nay đề nghị Tòa án xét giao dịch này là hợp pháp và yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng ngày 15/02/2012.

Hội đồng xét xử xét thấy: Ông M, bà P khởi kiện có cung cấp “Giấy bán đất” ngày 15/02/2012 và được ông Nguyễn Thanh V, bà Lê Thị Ngọc T th a nhận hai bên có thực hiện giao dịch này. Nội dung giao dịch thể hiện ông V, bà T có lập giấy tay chuyển nhượng cho ông M, bà P diện tích đất 135m2 thuộc một phần các thửa 342, 267 tờ bản đồ số 8, đất tọa lạc tại ấp M, xã N, huyện Đ, tỉnh Long An với giá chuyển nhượng là 110.000.000đồng. Ông V, bà T th a nhận đ nhận đủ tiền và đ giao đất t năm 2012. Ông M, bà P đ nhận đất và đ xây dựng vật kiến trúc trên đất t năm 2013. Nay ông M, bà P cũng như ông V bà T đều thống nhất tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng ngày 15/02/2012, không có tranh chấp nên ghi nhận. Tuy nhiên, do qui định điều kiện tách thửa đất nông nghiệp theo qui định tại Điều 6 Quyết định số 65/2016/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Long An nên các bên chưa thực hiện xong hợp đồng dẫn đến tranh chấp.

Căn cứ biên bản Thẩm định tại chỗ ngày 09/3/2017, thì diện tích đất 135m2 thuộc một phần các thửa 342, 267 hiện tại nguyên đơn đ xây dựng 05 căn nhà trọ ngang 04m x dài 05m t năm 2013.

Căn cứ Biên bản xác minh ngày 23/5/2017 của UBND x N cung cấp ý kiến xác định QSD đất diện tích đất 135m2 thuộc một phần các thửa 342, 267 tờ bản đồ số 8, đất tọa lạc tại ấp M, xã N, huyện Đ, tỉnh Long An không nằm trong dự án quy hoạch nào, đủ điều kiện chuyển nhượng.

Căn cứ ý kiến tại Văn bản số 5102/UBND-NC ngày 03/8/2017 của UBND huyện Đ xác định điều kiện tách thửa đất nông nghiệp: Theo qui định tại Điều 6 Quyết định số 65/2016/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Long An thì thửa đất mới hình thành do tách thửa có diện tích tối thiểu là 1000m2…. nếu Tòa án có đủ căn cứ công nhận hợp đồng chuyển nhượng thì tuy không đủ diện tích tối thiểu tách thửa nhưng người được công nhận quyền sử dụng đất theo Bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui định tại điểm a khoản 2 Điều 1 Quyết định số 65/2016/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Long An.

T đó, Hội đồng xét xử xét việc các bên thống nhất tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo “Giấy bán đất” ngày 15/02/2012 đối với diện tích đất 135m2 thuộc một phần các thửa 342, 267 tờ bản đồ số 8, đất tọa lạc tại ấp M, xã N, huyện Đ, tỉnh Long An là tự nguyện, không trái đạo đức x hội và phù hợp với quy định pháp luật dân sự theo qui định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015.

- Tại Điều luật trên có quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”;

- Ngoài ra, theo quy định tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định “nếu sau khi thực hiện hợp đ ng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã tr ng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đ ng”.

T đó, Hội đồng xét xử thấy: tuy các bên đ giao nhận tiền xong, đ nhận đất và xây dựng vật kiến trúc trên đất nhưng căn cứ quy định tại Điều 6 quyết định số 65/2016/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Long An về việc ban hành quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An qui định “Thửa đất mới được hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu là 1.000 m2 đối với đất tr ng lúa và đất rừng sản xuất; 500 m2 đối với các loại đất nông nghiệp còn lại” nên Tòa án không có căn cứ để công nhận sự tự nguyện thỏa thuận này của các bên đương sự.

Đồng thời, căn cứ qui định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 và điểm b.3 tiểu mục 2.3 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và ý kiến của UBND huyện Đ tại Văn bản số 5102/UBND-NC ngày 03/8/2017 thì Hội đồng xét xử có căn cứ xác định “Giấy bán đất” ngày 15/02/2012 có diện tích đất chuyển nhượng 135m2) tuy dưới diện tích tối thiểu để tách thửa nhưng đây là giao dịch chuyển nhượng hợp pháp nên Hội đồng xét xử căn cứ vào các qui định pháp luật dân sự đ qui định để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Giấy bán đất” ngày 15/02/2012 của ông M, bà P với ông V, bà T là hợp pháp và phù hợp theo qui định tại Điều 697, 698 BLDS năm 2005 nên có căn cứ công nhận hợp đồng chuyển nhượng ngày 15/02/2012 .

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 1 Quyết định số 65/2016/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Nhân dân tỉnh Long An và qui định tại khoản 3 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay ngày 15/02/2012 giữa ông M, bà P và ông V, bà T được Tòa án công nhận. Ông Trần Văn M, bà Phạm Thị P được liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký đứng tên giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp các khoản thuế chuyển mục đích sử dụng đất nếu có là đúng qui định pháp luật.

Xét đề nghị của iểm sát viên và quan điểm của luật sư bảo vệ đề nghị: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/02/2012 giữa ông Trần Văn M, bà Phạm Thị P và ông Nguyễn Thanh V, bà Lê Thị Ngọc T là có cơ sở nên ghi nhận.

Buộc ông Nguyễn Thanh V, bà Lê Thị Ngọc T liên đới chịu án phí DSST về đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng sung công quỹ nhà nước.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng Điều 26, Điều 35, Điều 271 BLTTDS năm 2015;

Áp dụng các Điều 697, Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015;

Áp dụng khoản 3 Điều 100 Luật đất đai năm 2013;

Áp dụng Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

Tuyên Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn M, bà Phạm Thị P về việc “Tranh chấp hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với ông Nguyễn Thanh V, bà Lê Thị Ngọc T.

2. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Văn M, bà Phạm Thị P và ông Nguyễn Thanh V, bà Lê Thị Ngọc T theo “Giấy bán đất” lập ngày 15/02/2012. Ông Trần Văn M, bà Phạm Thị P được nhận quyền sử dụng đất diện tích 135m2 thuộc một phần các thửa 342, 267 tờ bản đồ số 8, đất tọa lạc tại ấp M, xã N, huyện Đ, tỉnh Long An.

3. Ông Trần Văn M, bà Phạm Thị P được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 135m2 thuộc một phần các thửa 342, 267 tờ bản đồ số 8, đất tọa lạc tại ấp M, xã N, huyện Đ, tỉnh Long An.

Trường hợp ông Trần Văn M, bà Phạm Thị P chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất 135m2 thuộc một phần các thửa 342, 267 thì phải thực hiện theo đúng qui định pháp luật.

4. Đất diện tích 135m2 thuộc một phần các thửa 342, 267 có vị trí theo M nh trích đo địa chính số 83/2017 ngày 02/6/2017 như sau:

Đông giáp thửa 342, 267 dài 27m.

Tây giáp thửa 342, 267 dài 27m.

Nam giáp thửa 165 dài 05m.

B c giáp thửa 157 dài 05m.

Quyền sử dụng đất tại thửa 267 do ông Nguyễn Thanh V đứng tên, được UBND huyện Đ cấp giấy chứng nhận số AK 710355 ngày 17/8/2007; Quyền sử dụng đất tại thửa 342 do bà Lê Thị Ngọc T đứng tên, được UBND huyện Đ cấp giấy chứng nhận số BC 309925 ngày 10/8/2010;

5.Về chi phí thẩm định, định giá: Nguyên đơn ông Trần Văn M, bà Phạm Thị P chịu 2.000.000đồng chi phí định giá, thẩm định và chịu 1.219.000đồng lệ phí Trích đo bản vẽ. Ông Trần Văn M, bà Phạm Thị P đ nộp và chi phí xong.

6. Về án phí: Buộc ông Nguyễn Thanh V, bà Lê Thị Ngọc T liên đới nộp 200.000đồng (hai trăm nghìn đ ng) án phí DSST đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng sung công quỹ nhà nước. Ông Nguyễn Thanh V, bà Lê Thị Ngọc T chưa nộp.

Hoàn lại cho ông Trần Văn M, bà Phạm Thị P số tiền 200.000đồng tiền tạm ứng án phí đ nộp theo biên lai thu số 0009398 ngày 14/11/2016 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ.

7. Về quyền kháng cáo: Án sơ thẩm xét xử tuyên án công khai, trong hạn 15 ngày tính t ngày tuyên án nguyên đơn, bị đơn có mặt có quyền kháng cáo.

“Trường hợp bản án hoặc quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án là 05 năm theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án”.