Bản án 147/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Bà Nguyễn Lang Th và ông Trương Kim B trình bày: Vào ngày 29/12/2001, vợ chồng ông bà có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Phạm Cẩm L. Phần đất chuyển nhượng tọa lạc tại ấp 8, xã D, thành phố Cần Thơ, tỉnh Cần Thơ (Nay là kv4, phường D, quận E, thành phố Cần Thơ) có diện tích 3000m2 với giá chuyển nhượng là 42 (Bốn mươi hai) chỉ vàng 24K/1.000m2. Bà L đã đặt cọc cho vợ chồng nguyên đơn số tiền 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng) tương đương 06 (Sáu) lượng vàng 24K. Theo thỏa thuận thì bà Linh sẽ là người trực tiếp đi làm thủ tục, giấy tờ chuyển nhượng theo luật định nên vợ chồng nguyên đơn đã giao toàn bộ giấy tờ có liên quan cho bà L.

Đến ngày 13/01/2002, hai vợ chồng nguyên đơn với bị đơn có ký Tờ nhượng đất giấy tay, chưa được công chứng, chứng thực, bà L chưa làm xong giấy tờ thủ tục chuyển nhượng sang tên nên bà L không có đưa cho vợ chồng nguyên đơn thêm 06 (Sáu) lượng vàng 24K như nội dung của Tờ chuyển nhượng đất đã ghi. Thỏa thuận chung là khi nào sang tên cho bà L xong thì bà L mới đưa tiếp 06 (Sáu) lượng vàng 24K.

Do việc chuyển nhượng của các bên không có công chứng, chứng thực. Bà L cũng chưa giao đủ vàng mà các bên đã thỏa thuận chuyển nhượng. Nguyên đơn cũng chưa bàn giao phần đất tranh chấp cho bị đơn.

Nay thấy quyền lợi và lợi ích hợp pháp bị ảnh hưởng nên khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/01/2002 và hợp đồng đặt cọc ngày 19/12/2001 giữa các nguyên đơn với bà Phạm Cẩm L. Nguyên đơn đồng ý trả cho bà L 06 (Sáu) lượng vàng 24K đã nhận trước đó.

Phía đại diện của bị đơn – bà Nguyễn Thị H trình bày:

Theo bà H trình bày tại bản tự khai thì xác định bà Phạm Cẩm L yêu cầu tiếp tục thực hiện đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất tọa lạc tại Ấp 8, xã D, thành phố Cần Thơ, tỉnh Cần Thơ (Nay là khu vực 4, phường D, quận E, thành phố Cần Thơ). Bà L đồng ý tiến hành thanh toán số vàng còn lại theo hợp đồng mà các bên đã ký. Bà L không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuy nhiên, sau đó bà H từ chối việc ủy quyền, Tòa án tiến hành triệu tập bà L tham gia tố tụng. Đối với bà L đã được triệu tập hợp lệ nhưng vẫn không đến Tòa án để tham dự hòa giải cũng như xét xử. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử vắng mặt bà L.

Người có quyền và nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị D và ông Bùi Văn S trình bày: Bà D và ông S là con ruột của bà Lê Thị B, ông Bùi Văn M. Bà B chết vào năm 2001 và ông M chết vào năm 1970. Ông Trần Văn R là cha dượng của ông bà. Ông R và bà B chung sống vào năm 1975 và có các con gồm: Bùi Thị D, Bùi Thị Ng, Bùi Thị E, Bùi Văn G, Bùi Văn S, Trần Thanh T. Bà B được cơ quan có thẩm quyền cấp chứng nhận quyền sử dụng đất mà các đương sự đang tranh chấp vào năm 1995 và chuyển nhượng cho nguyên đơn vào năm 1997. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

Do phía bị đơn vắng mặt nên Tòa án không thể tiến hòa giải tiếp được mà phải đưa vụ án ra xét xử theo quy định của pháp luật.

Tại bản án Dân sự sơ thẩm số 25/2022/DSST ngày 24/02/2022 của Tòa án nhân dân quận E đã tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập vào ngày 19/12/2001 và ngày 13/01/2002 giữa các nguyên đơn ông Trương Kim B, bà Nguyễn Lang Th với bà Phạm Cẩm L vô hiệu.

Buộc nguyên đơn bà Nguyễn Lang Th, ông Trương Kim B có nghĩa vụ trả cho bị đơn bà Phạm Cẩm L 12 (Mười hai) lượng vàng 24K đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy đổi ra đồng Việt Nam tại thời điểm thi hành án, ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí dân sự sơ thẩm, tiền lãi trong giai đoạn thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Không đồng ý với bản án của Tòa án nhân dân quận E đã tuyên xử bà Phạm Cẩm L đã kháng cáo bản án trên.

Tại phiên tòa phúc thẩm; Người đại diện theo ủy quyền bà Phạm Cẩm L là ông Nguyễn Trường S trình bày:

Về tố tụng: Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm tố tụng nghiêm trọng như: Không triệu tập đầy đủ những người liên quan tham gia phiên tòa. Bà B chết không để lại di chúc nên phải đưa các con bà B vào tham gia tố tụng. Không đo đạc thực tế đất đang tranh chấp.

Về nội dung: Bà B chuyển nhượng đất cho nguyên đơn. Nguyên đơn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng các con của bà B xác nhận đã chuyển nhượng cho nguyên đơn. Bị đơn đã đưa cho nguyên đơn 12 lượng vàng 24K và bị đơn đã tiếp quản đất. Bản án sơ thẩm tuyên vô hiệu nhưng không giải quyết hậu quả của hợp đồng. Đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án trên.

Luật sư Nguyễn Kỳ Việt Ch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân quận Cái Răng. Vì: Người có quyền và nghĩa vụ liên quan trong trường hợp này không cần thiết phải triệu tập vì không liên quan đến nguyên đơn và bị đơn. Nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng là do hợp đồng bị vô hiệu. Hai bên thiết lập không đúng theo quy định pháp luật. Tòa án không tiến hành đo đạc vì các bên không yêu cầu.

Về nội dung: Nguyên đơn chưa được công nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ chuyển nhượng giữa bà Bảy và bà Thanh được địa phương xác nhận do đất có tranh chấp và không được phép chuyển nhượng. Việc nại ra của bị đơn là không có căn cứ. Phía bà L là người giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Bảy nên bà L phải trả lại. Lỗi ở đây là lỗi cả hai bên. Bị đơn không phản tố nên yêu cầu là không hợp pháp, không có căn cứ.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ phát biểu:

Về tố tụng: Quá trình thụ lý và giải quyết, thẩm phán và Hội đồng xét xử, thư ký thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Về nội dung: Tại thời điểm chuyển nhượng thì đất còn đứng tên bà B. Do đó, hợp đồng vô hiệu nên bản án sơ thẩm tuyên là có cơ sở. Nguyên đơn trả lại cho bị đơn 12 lượng vàng 24K là có căn cứ . Bị đơn phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn. Trong vụ kiện này bị đơn không phản tố nên không xem xét. Do trong bản án sơ thẩm không tuyên trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng của bà Bảy cho nguyên đơn nên thiếu sót đề nghị cấp sơ thẩm rút kinh nghiệm. Viện kiểm sát đề nghị áp dụng khoản 2, Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Sửa một phần bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan được triệu tập hợp lệ hai lần nhưng vắng mặt nên Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ vào Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, xét xử vắng mặt người có quyền và nghĩa vụ liên quan theo quy định.

Xét giao dịch chuyển nhượng: Tại Điều 133 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về hình thức giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải được công chứng Nhà nước chứng nhận, chứng thực, đăng ký, hoặc phải xin phép, thì phải tuân thủ theo quy định đó. Điều 707 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Hợp đồng phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Do hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên và bị đơn không công chứng, chứng thực nên không tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao dịch của các đương sự vi phạm điều cấm nên phải vô hiệu.

Căn cứ vào tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định: Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nguyên và bị đơn đã vi phạm nghị quyết này. Mặc khác, theo quy định hiện nay thì cấm việc sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán nên không thể tiếp tục hiện hợp đồng chuyển nhượng như phía bị đơn đề nghị và trả số vàng còn thiếu cho nguyên đơn.

Giao dịch chuyển nhượng giữa bà Nguyễn Lang Th với bà Lê Thị B chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất mà bà Thanh, ông Bình đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại với người thứ ba bà Phạm Cẩm L thì chưa đủ điều kiện của quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giao dịch giữa nguyên đơn với bà Lê Thị B chưa hoàn tất, bà B đã chết nên giao dịch này nếu có tranh chấp giải quyết thành vụ kiện khác lúc đó mới triệu tập đầy đủ các con của bà B như yêu cầu của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn.

Về số vàng giao nhận: Phía nguyên đơn thừa nhận 06 lượng vàng 24K. Phía nguyên đơn có xuất trình giấy biên nhận ngày 29/12/2001 thể hiện việc nguyên đơn có nhận 06 lượng vàng 24K từ bị đơn. Tuy nhiên, theo các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện tại tờ chuyển nhượng đất lập ngày 13/01/2002 thì xác định phía nguyên đơn có nhận thêm 06 lượng vàng 24k từ bị đơn. Phía nguyên đơn thừa nhận chữ ký trong tờ chuyển nhượng đất là của nguyên đơn, nguyên đơn cho rằng có ký tên nhưng thực tế không có việc giao nhận vàng giữa hai bên. Tuy nhiên, nguyên đơn không cung cấp tài liệu, chứng cứ gì để thể hiện là chưa nhận 06 lượng vàng 24k từ bị đơn. Bản án cấp sơ thẩm tuyên nguyên đơn trả 12 lượng vàng 24K. Nguyên đơn không kháng cáo nên chấp nhận với bản án sơ thẩm đã tuyên.

Xét về lỗi làm hợp đồng vô hiệu: Nguyên đơn trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tìm hiểu tình trạng pháp lý đối với phần đất mà mình mua, biết các nguyên đơn chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn chấp nhận mua. Do vậy, xét về lỗi thì cả hai bên cùng có lỗi như nhau nên không có nghĩa vụ bồi thường cho nhau.

Theo chứng thư thẩm định giá ngày 29/3/2021 của Công ty Cổ phần tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam thì khu đất chuyển nhượng trên có giá theo giá thị trường là 1.879.500.000 đồng nhưng không thể áp bảng giá này để tính lỗi do hợp đồng vô hiệu vì đất này còn đứng tên bà Lê Thị B, bà B chuyển nhượng cho nguyên đơn vẫn chưa sang tên quyền sử dụng đất và đất còn tranh chấp. Vì vậy, cần buộc nguyên đơn trả lại cho bị đơn 12 lượng vàng 24K như án sơ thẩm tuyên là phù hợp.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu Tòa án buộc bị đơn trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Lê Thị B.Trong bản án của Tòa án cấp sơ thẩm chưa xem xét yêu cầu này của nguyên đơn và đối với vàng thì không tính lãi suất giai đoạn thi hành án nhưng bản án dân sự sơ thẩm đặt ra là chưa phù hợp nên cấp phúc thẩm sửa lại. Đây là sai sót cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

- Khoản 3, Điều 26, điểm a Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 92, Điều 144, Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 227, Điều 228, Điều 296, khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

- Điều 139, Điều 146, Điều 691, Điều 692, Điều 693, Điều 695, Điều 696, Điều 697, Điều 705, Điều 706, Điều 707, Điều 709, Điều 710, Điều 712, Điều 713 Bộ luật dân sự năm 1995.

- Điều 30, Điều 31 Luật đất đai năm 1993.

- Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.

- Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội khóa 14 quy định về mức thu, miễm, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Phạm Cẩm L. Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập vào ngày 19/12/2001 và ngày 13/01/2002 giữa các nguyên đơn ông Trương Kim B, bà Nguyễn Lang Th với bà Phạm Cẩm L vô hiệu.

Buộc nguyên đơn bà Nguyễn Lang Th, ông Trương Kim B có nghĩa vụ trả cho bị đơn bà Phạm Cẩm L 12 (Mười hai) lượng vàng 24K đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy đổi ra đồng Việt Nam tại thời điểm thi hành án, ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Nguyên đơn không phải chịu lãi suất vàng giai đoạn thi hành án.

Bà Phạm Cẩm L có trách nhiệm trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Lang Th và ông Trương Kim B (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Lê Thị B).

2. Về chi phí tố tụng:

Chi phi xem xét thẩm định tại chỗ 15.000.000 đồng (Mười lăm triệu đồng). Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu chi phí này. Nguyên đơn đã tạm ứng trước nên bị đơn có nghĩa vụ trả lại số tiền 15.000.000 đồng (Mười lăm triệu đồng) cho nguyên đơn.

3. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Phạm Cẩm L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm với số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng). Bà Nguyễn Lang Th và ông Trương Kim B được nhận lại 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 007401 ngày 21/06/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa bản án sơ thẩm nên bà Phạm Cẩm L không phải chịu. Bà Phạm Cẩm Linh được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 008276 ngày 07/3/2022 tại Chi cục Thi hành án Dân sự quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ.

Trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành bản án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án này là phúc thẩm có hiệu lực pháp luật thi hành ngay.