Bản án 1465/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm thể hiện nội dung vụ án như sau:

Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn

Huỳnh Đ có ông Dương Minh Đ là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 10/5/2017, ông Nguyễn Huỳnh Đ và Công ty TNHH Sản xuất

Thương mại Dịch vụ T (sau đây viết tắt là Công ty T) ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số C-11-06/HĐMB/ANSINH-ASALIGHT tại dự án Chung cư cao tầng A có tên thương mại là Asa Light. Căn hộ nguyên đơn mua của Công ty T là căn hộ số C-11-06 tại tầng 11 thuộc Chung cư cao tầng A, Phường 4, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh; diện tích sử dụng 53,26m2 với giá bán căn hộ là 1.074.051.000 đồng, việc thanh toán tiền mua căn hộ sẽ theo tiến độ xây dựng công trình, thời hạn bàn giao căn hộ vào Quý III năm 2018. Nguyên đơn đã thanh toán cho Công ty T số tiền tổng cộng là 322.210.000 đồng.

Tuy nhiên, sau khi nguyên đơn ký hợp đồng và thanh toán tiền cho Công

ty T thì tiến độ xây dựng của dự án bị vướng mắc, chậm trễ, không theo đúng

như cam kết trong hợp đồng. Do đó, ngày 28/7/2018 và ngày 05/01/2019, giữa

Công ty T và đại diện cư dân dự án Chung cư cao tầng A đã lập Biên bản họp cư

dân dự án AsaLight (được gửi đến toàn thể cư dân dự án) với nội dung thống

nhất việc cam kết hỗ trợ đối với những khách hàng đồng hành với Công ty T sau

ngày 31/12/2018 như sau:

- Công ty T hỗ trợ số tiền 6%/năm trên tổng số tiền đã thanh toán trước

đây nhưng không quá 30% trên tổng số tiền của hợp đồng.

- Thời gian tính tiền hỗ trợ từ ngày 01/01/2019 cho đến khi giao nhà.

Thanh toán theo từng đợt 06 tháng/lần (thanh toán vào tháng 6 và tháng 12).

Công ty T cam kết thời gian giao nhà không quá tháng 6 năm 2020.

Vì tin tưởng nên ông Đ chọn phương án đồng hành với Công ty T. Nhưng

đến thời điểm hiện tại, dù đã nhiều lần liên hệ, làm việc nhưng Công ty T vẫn

chưa có nhà để giao và cũng chưa thanh toán tiền hỗ trợ cho ông Đ như đã cam

kết.

Theo thoả thuận tại Điều 8 của Hợp đồng đã ký kết, ngày bàn giao thực tế

thoả thuận là Quý III/2018 tức ngày 30/9/2018, nên ngày tính trễ hạn bắt đầu từ

ngày 16/10/2018. Việc bàn giao căn hộ chậm trễ hoàn toàn do lỗi của Công ty T.

Do đó, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

- Hủy Hợp đồng mua bán chung cư cao tầng A số C-11-

06/HĐMB/ANSINH-ASALIGHT ký ngày 10/05/2017 giữa Công ty T và ông

Nguyễn Huỳnh Đ;

- Buộc Công ty T hoàn trả lại cho ông Nguyễn Huỳnh Đ số tiền

322.210.000 (Ba trăm hai mươi hai triệu hai trăm mười nghìn) đồng;

- Buộc Công ty T thực hiện nghĩa vụ bồi thường cho ông Nguyễn Huỳnh

Đ theo mức lãi suất 0.05%/ngày/322.210.000 đồng, thời gian tính lãi suất bắt

đầu từ ngày 16/01/2019 đến 16/02/2025, tương đương với số tiền là 358.136.415

(Ba trăm năm mươi tám triệu một trăm ba mươi sáu nghìn bốn trăm mười lăm)

đồng. Đồng thời, buộc Công ty T tiếp tục thực hiện nghĩa vụ bồi thường theo

mức lãi suất 0.05%/ngày/322.210.000 đồng từ ngày 17/02/2025 đến khi giải

quyết xong vụ án.

Ngày 30/6/2025, nguyên đơn đã thay đổi yêu cầu khởi kiện như sau:

- Tuyên Hợp đồng mua bán căn hộ số C-11-06/HĐMB/ANSINH-

ASALIGHT giữa Công ty T và ông Nguyễn Huỳnh Đ vô hiệu;

- Buộc Công ty T phải thanh toán cho ông Đ khoản tiền sau: Số tiền Công

ty T đã nhận của ông Đ theo Hợp đồng mua bán căn hộ là 322.210.000 đồng (Ba

trăm hai mươi hai triệu hai trăm mười nghìn đồng); Số tiền Công ty T cam kết

hỗ trợ 6%/năm nhưng không quá 30% trên tổng số tiền đã thanh toán (theo Biên

bản họp cư dân ngày 27/8/2018, ngày 05/01/2019 và Văn bản cam kết số

01/TBKH-TB ngày 09/01/2019 của Công ty T) là: 30% x 322.210.000 đồng =

96.663.000 đồng. Tổng số tiền ông Đ yêu cầu Công ty T phải thanh toán là 418.873.000 đồng. Thanh toán một lần ngay sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.

Theo bản tự khai cùng các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, bị đơn

Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ T có bà Huỳnh Thị Thu Th và bà Chu Thị L là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ T (sau đây viết tắt là Công

ty T) xác nhận đã ký Hợp đồng mua bán căn hộ số C-11-6/HĐMB/ANSINH/ASALIGHT ngày 10/5/2017 với ông Nguyễn Huỳnh Đ, và đã thu của khách hàng số tiền là 322.210.000 đồng. Do khách quan nên Công ty chưa hoàn thành việc xây dựng công trình để bàn giao căn hộ cho khách hàng và Công ty cũng đang nỗ lực giải quyết để sớm đưa dự án được xây dựng trở lại.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Công ty T có ý kiến như sau:

Đồng ý một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên Hợp đồng mua bán căn hộ số C-11- 6/HĐMB/ANSINH/ASALIGHT lập ngày 10/05/2017 giữa Công ty T và ông Nguyễn Huỳnh Đ vô hiệu và trả lại số tiền đã nhận là 322.210.000 đồng; Không đồng ý với một phần yêu cầu khởi kiện về việc buộc Công ty T trả tiền cam kết hỗ trợ (6%). Vì Văn bản cam kết số 01/TBKH-TB ngày 09/01/2019 được soạn dựa trên nội dung Biên bản họp cư dân dự án AsaLight ngày 05/01/2019. Trong nội dung Biên bản họp cư dân AsaLight ngày 05/01/2019 giữa Công ty T và cư dân dự án AsaLight đều thể hiện quyền lợi và trách nhiệm giữa các bên liên quan đến Hợp đồng mua bán đã ký. Như vậy, nó là một phần không tách rời của Hợp đồng mua bán căn hộ. Do Hợp đồng số C-11-6/HĐMB/ANSINH/ASALIGHT ngày 10/05/2017 bị tuyên vô hiệu nên các phụ lục hoặc các điều khoản có liên quan đến Hợp đồng cũng bị vô hiệu theo, bao gồm Văn bản cam kết số 01/TBKH-TB ngày 09/01/2019.

Theo bản tự khai cùng các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, Người có

quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận Fcó người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Văn L trình bày:

Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông Nguyễn Huỳnh Đ và

Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ T là tranh chấp giữa hai bên với nhau, không liên quan đến Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận 8. Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận Fkhông có ý kiến, yêu cầu gì, đề nghị Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật. Do không liên quan gì đến vụ án nên Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận Fxin được vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 115/2025/DSST ngày 28/7/2025 của Tòa án

nhân dân khu vực 10 – Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn

Huỳnh Đ.

Tuyên Hợp đồng mua bán căn hộ Chung cư cao tầng A (tên thương mại:

AsaLight) số C-11-06/HĐMB/ANSINH-ASALIGHT ngày 10/5/2017 và phụ lục

hợp đồng kèm theo ký kết giữa ông Nguyễn Huỳnh Đ và Công ty TNHH Sản

xuất Thương mại Dịch vụ T là vô hiệu.

Buộc Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ T có nghĩa vụ thanh

toán cho ông Nguyễn Huỳnh Đ tổng cộng số tiền là 418.873.000 đồng (Bốn

trăm mười tám triệu tám trăm bảy mươi ba nghìn đồng). Trong đó bao gồm số

tiền Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ T đã nhận của ông Nguyễn

Huỳnh Đ là 322.210.000 đồng (Ba trăm hai mươi hai triệu hai trăm mười nghìn

đồng) và số tiền Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ T cam kết hỗ trợ

là 96.663.000 đồng (Tám mươi tám triệu sáu trăm ba mươi tám nghìn đồng).

Thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan

thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn

yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả

cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền,

hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải

thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân

sự năm 2015.

Thi hành tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo, quyền và

nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Ngày 08/8/2025, bà Huỳnh Thị Thu Th là người đại diện theo ủy quyền

của bị đơn Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ T có đơn kháng cáo

một phần bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện; Bị đơn không rút đơn kháng cáo.

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về cách giải quyết vụ án.

Nguyên đơn ông Nguyễn Huỳnh Đ có ông Dương Minh Đ là người đại

diện theo ủy quyền; Bị đơn Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ T có

bà Huỳnh Thị Thu Th và bà Chu Thị L là người đại diện theo ủy quyền; Người

có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ Công

ích Quận Fcó ông Nguyễn Văn L là người đại diện theo uỷ quyền đều có đơn đề

nghị Tòa án xét xử vắng mặt.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Tòa cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy

định của pháp luật. Các đương sự cũng được thực hiện đầy đủ các quyền và

nghĩa vụ của mình.

Về nội dung: Kháng cáo của bị đơn là không có cơ sở chấp nhận, đề nghị

Hội đồng xét xử phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm

tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

hạn và thủ tục kháng cáo. Thẩm quyền giải quyết vụ án sơ thẩm đã xác định đúng. Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm đã bảo đảm theo quy định, việc tống đạt các văn bản tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án tại giai đoạn sơ thẩm đã được tuân thủ pháp luật. Không có vi phạm về thủ tục tố tụng ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

người tham gia tố tụng tại vụ án đều có đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự.

ASALIGHT ngày 10/5/2017 giữa Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ T với ông Nguyễn Huỳnh Đ:

Ngày 10/5/2017, Công ty T và ông Nguyễn Huỳnh Đ có ký Hợp đồng

mua bán căn hộ số C-11-06/HĐMB/ANSINH-ASALIGHT thuộc dự án Chung cư cao tầng A có tên thương mại là AsaLight, Phường 4, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh; diện tích sử dụng 53,26m2, với giá bán căn hộ là 1.074.051.000 đồng, việc thanh toán tiền mua căn hộ sẽ theo tiến độ xây dựng công trình, thời gian bàn giao căn hộ vào Quý III năm 2018. Nguyên đơn đã thanh toán cho Công ty T số tiền tổng cộng là 322.210.000 đồng. Hiện nay Công ty T vẫn chưa giao nhà cho nguyên đơn.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Ủy ban nhân dân Quận Fđã có Công văn

số 474/UBND-ĐT ngày 02/3/2020 về việc tình hình thực hiện dự án chung cư A tại Phường 4, Quận Fthể hiện: Công ty T không phải chủ đầu tư, đơn vị hợp tác đầu tư được cơ quan có thẩm quyền công nhận mà ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư A theo hình thức thương mại là không đúng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Đồng thời tại Công văn số 887/UBND-ĐT ngày 01/4/2019 của Ủy ban

nhân dân Quận Fgửi Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ Công ích Quận Fvà Công ty T thể hiện: Ủy ban nhân dân Quận Fxác định Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ Công ích Quận Flà chủ đầu tư dự án Chung cư A, Phường 4, Quận Fvà Công ty T đã kinh doanh bất động sản này là không đảm bảo đầy đủ các điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.

Như vậy, Công ty T không phải chủ đầu tư dự án nhưng đã tự ý bán căn hộ

và thu tiền của nguyên đơn là vi phạm điều cấm của luật quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 về quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Do đó, giao dịch ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa Công ty T và ông Nguyễn Huỳnh Đ thuộc dự án Chung cư A, Phường 4, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh theo Hợp đồng số C-11-

06/HĐMB/ANSINH-ASALIGHT ngày 10/5/2017 và Phụ lục hợp đồng kèm theo

bị vô hiệu theo quy định tại Điều 117, Điều 122 và Điều 123 của Bộ luật Dân sự

năm 2015. Tòa cấp sơ thẩm buộc Công ty T có nghĩa vụ hoàn trả cho nguyên đơn

số tiền đã nhận là 322.210.000 đồng và ghi nhận việc nguyên đơn không yêu cầu

giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là có căn cứ.

nguyên đơn số tiền hỗ trợ là 6%/năm trên số tiền đã thanh toán nhưng không quá

30% trên tổng số tiền hợp đồng, tạm tính từ năm 2019 đến năm 2025 là

96.663.000 đồng, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Tại Biên bản họp cư dân ngày 27/8/2018, ngày 05/01/2019 và Công văn

số 01/TBKH-TB ngày 09/01/2019, Công ty T cam kết nếu khách hàng đồng

hành với T sau 31/12/2018 thì Công ty T hỗ trợ 6%/năm trên tổng số tiền đã

thanh toán nhưng không quá 30% trên tổng giá trị hợp đồng. Thời gian hỗ trợ

thanh toán bắt đầu từ ngày bàn giao căn hộ ghi trong hợp đồng mua bán nhưng

không quá 06 tháng kể từ ngày bàn giao căn hộ trên Hợp đồng.

Xét, đây là thoả thuận cam kết mà Công ty T thông báo cho các khách

hàng nhằm giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nêu trên. Việc thỏa thuận

này là hoàn toàn tự nguyện, không trái pháp luật nên được ghi nhận và phải thực

hiện. Như vậy, Biên bản họp cư dân ngày 27/8/2018 và Biên bản họp cư dân

ngày 05/01/2019 không phải phụ lục hợp đồng. Việc bị đơn kháng cáo cho rằng

thoả thuận trong các biên bản họp cư dân cũng bị vô hiệu theo Hợp đồng mua

bán căn hộ là không có cơ sở để chấp nhận.

Từ nhận định trên, xét không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bị đơn,

như ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại

phiên tòa phúc thẩm.

đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, theo quy định tại Khoản 1 Điều 148 của

Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy

ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và

sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn; Giữ nguyên Bản án dân sự sơ

thẩm số 115/2025/DSST ngày 28/7/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 –

Thành phố Hồ Chí Minh.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn

Huỳnh Đ.

Tuyên Hợp đồng mua bán căn hộ Chung cư cao tầng A (tên thương mại:

AsaLight) số C-11-06/HĐMB/ANSINH-ASALIGHT ngày 10/5/2017 và phụ lục hợp đồng kèm theo ký kết giữa ông Nguyễn Huỳnh Đ và Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ T là vô hiệu.

Buộc Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ T có nghĩa vụ

thanh toán cho ông Nguyễn Huỳnh Đ tổng cộng số tiền là 418.873.000 (Bốn trăm mười tám triệu tám trăm bảy mươi ba nghìn) đồng. Trong đó bao gồm số tiền Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ T đã nhận của ông Nguyễn Huỳnh Đ là 322.210.000 (Ba trăm hai mươi hai triệu hai trăm mười nghìn) đồng và số tiền Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ T cam kết hỗ trợ là 96.663.000 (Chín mươi sáu triệu sáu trăm sáu mươi ba nghìn) đồng.

Thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan

thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thi hành tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ T phải chịu số tiền án

phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng và số tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 20.754.920 (Hai mươi triệu bảy trăm năm mươi bốn nghìn chín trăm hai mươi) đồng. Tổng cộng là 21.054.920 (Hai mươi mốt triệu không trăm năm mươi bốn nghìn chín trăm hai mươi) đồng.

Hoàn lại cho ông Nguyễn Huỳnh Đ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là

300.000 (Ba trăm nghìn) đồng và 8.953.410 (Tám triệu chín trăm năm ba nghìn bốn trăm mười) đồng theo các Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0068485 và 0068486 ngày 20/3/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận F(nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 10, Thành phố Hồ Chí Minh).

Thi hành tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

3. Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch

vụ T phải chịu 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng, trừ vào số tiền tạm ứng đã nộp là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng, theo Biên lai thu BLTU/25E số 0010502 ngày 21/8/2025 của Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành

án dân sự năm 2008 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện

thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7,

Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự năm 2008; thời hiệu thi

hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm

2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.