Bản án 145/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐẦM DƠI, TỈNH CÀ MAU

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Hồ Dũng Liêm.

Các Hội thẩm nhân dân:

Bà Ngô Hồng Dưỡng.

Bà Phạm Thị Hà.

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Ánh Hồng là Thư ký Toà án nhân dân huyện Đầm Dơi.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đầm Dơi tham gia phiên tòa: Ông Huỳnh Trung Hiếu – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 24, 25 tháng 8 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi, tỉnh Cà Mau xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 369/2020/TLST-DS ngày 02 tháng 10 năm 2020 về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 48/2022/QĐXXST-DS ngày 24 tháng 3 năm 2022; Quyết định tiếp tục giải quyết vụ án số: 27/2022/QĐST - DS ngày 11 tháng 7 năm 2022 và Thông báo mở lại phiên tòa số 207/TB – TA ngày 11/7/2022 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

1. Ông Chung Quốc H, sinh năm 1984. Địa chỉ: Số 88, đường N, phường 9, thành phố C, tỉnh Cà Mau.

2. Bà Nguyễn Thị O, sinh năm 1987. Địa chỉ: Số 88, đường N, phường 9, thành phố C, tỉnh Cà Mau.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Đặng Minh H, sinh năm 1980. Địa chỉ: số 24, đường 3/2, khóm 5, phường 5, thành phố C, tỉnh Cà Mau (Theo giấy ủy quyền ngày 12/8/2020 và ngày 27/8/2020) (có mặt).

- Bị đơn: Bà Trịnh Phúc Thảo N, sinh năm 1982. Địa chỉ: Ấp N, xã Quách P, huyện Đ, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Trịnh Văn T, sinh năm 1952. Địa chỉ: Ấp N, xã Quách P, huyện Đ, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).

2. Bà Đinh Thị Nh, sinh năm 1964. Địa chỉ: Ấp N, xã Quách P, huyện Đ, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).

3. Ông Nguyễn Tuấn K, sinh năm 1980. Địa chỉ: Số 130, B, khóm 4, phường 5, thành phố C, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Đại diện nguyên đơn ông Đặng Minh H trình bày:

Vào ngày 20/8/2015, bà Trịnh Phúc Thảo N có chuyển nhượng cho vợ chồng ông H, Bà O một phần đất diện tích 10.995 m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX819777 do Ủy ban nhân dân huyện Đầm Dơi, cấp ngày 07/8/2015, thửa đất số 59, 81, 136, tờ bản đồ số 5, tọa lạc Ấp N, xã Quách P, huyện Đ, tỉnh Cà Mau với giá chuyển nhượng 300.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai bên được công chứng tại Văn phòng Công chứng Đất Mũi. Ngày 14/3/2016 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đầm Dơi ghi nhận trang 4, điều chỉnh tên chủ sử dụng đất sang tên ông H, Bà O.

Đến ngày 02/3/2017 ông H, Bà O chuyển nhượng toàn bộ phần đất này cho ông Nguyễn Tuấn K với giá 500.000.000 đồng, hợp đồng chuyển nhượng được hai bên ký kết và được công chứng tại Văn phòng Công chứng Đất Mũi nhưng trong hợp đồng chỉ ghi 300.000.000 đồng. Đến ngày 23/3/2017, ông K được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đầm Dơi ghi nhận trang 4, điều chỉnh tên chủ sử dụng đất sang tên ông K.

Sau khi ông H, Bà O chuyển nhượng cho ông K thì ông K đến quản lý sử dụng phần đất này thì bà N không chịu bàn giao đất cho ông K vì bà N cho rằng trước đây chỉ thế chấp quyển sử dụng đất để vay tiền chứ không có việc chuyển nhượng đất.

Sự việc kéo dài nên ông K yêu cầu ông H, Bà O nhận lại đất và phải thanh toán lại số tiền ông K đã nhận chuyển nhượng là 500.000.000 đồng và phải chịu lãi suất 2% của số tiền này, từ ngày 02/3/2017 đến ngày 22/11/2019 là 32 tháng 20 ngày, bằng số tiền 326.600.000 đồng, nếu ông H, Bà O không đồng ý thì ông K sẽ khởi kiện ra Tòa án yêu cầu bồi thường hợp đồng nên ngày 22/11/2019 ông H, Bà O với ông K ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông K sang ông H, Bà O. Tổng số tiền ông H, Bà O phải trả lại cho ông K là 826.600.000 đồng. Ngày 24/12/2019 ông H, Bà O được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đầm Dơi ghi nhận trang 4, điều chỉnh tên chủ sử dụng đất sang tên ông H, Bà O.

Sau khi nhận chuyển nhượng đất từ ông K, ông H, Bà O đã nhiều lần liên hệ với bà N để yêu cầu bà N bàn giao toàn bộ phần đất đã chuyển nhượng cho ông H, Bà O nhưng bà N cứ né tránh, không chịu hợp tác.

Nay ông H, Bà O yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết:

Buộc bà Trịnh Phúc Thảo N phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 4813, quyển số 03 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 20/8/2015 của Văn phòng công chứng Đất Mũi và giao cho ông H Bà O toàn bộ phần đất diện tích 10.995,00m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX819777 do Ủy ban nhân dân huyện Đầm Dơi, cấp ngày 07/8/2015, thửa đất số 59, 81, 136, tờ bản đồ số 5, tọa lạc Ấp N, xã Quách P, huyện Đ, tỉnh Cà Mau.

Buộc bà Trịnh Phúc Thảo N, ông Trịnh Văn T và những người ở trên đất di dời tài sản trên đất đi nơi khác, giao toàn bộ phần đất cho ông H, Bà O. Trường hợp bà N không đồng ý giao đất cho ông H, Bà O thì ông H, Bà O yêu cầu bà N phải trả lại cho số tiền nhận chuyển nhượng là 300.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại ông H, Bà O theo giá trị đất hiện hành.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trịnh Văn T trình bày:

Ông là cha ruột của chị Thảo N, ông đang sinh sống trên phần đất tranh chấp với vợ ông tên Đinh Thị Nh (bà Nh là mẹ kế của Thảo N). Nguồn gốc đất là của bà ngoại Thảo N để lại (mẹ Thảo N là Nguyễn Hồng T, đã mất). Do anh em bên vợ không đồng ý ông đứng tên nên Thảo N đứng tên phần đất này, khi làm thủ tục đứng tên Thảo N tự làm, ông không biết N được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm nào. Ông đã ở trên đất hơn 20 năm đến nay, cách đây khoảng 03 năm không nhớ rõ thời gian cụ thể, có vài người đến yêu cầu ông di dời trả đất (ông không biết những người này), ông có liên hệ với N thì nghe N nói chỉ cầm cố đất. Hiện trên đất có căn nhà của ông cất cách đây khoảng 7 – 8 năm, nhà xây kiên cố, diện tích ngang 05m ; dài 20m giá trị thời điểm xây dựng khoảng 170 triệu đồng; hiện nay trên đất có 04 ngôi mộ của ông bà ngoại, mẹ và dì của Thảo N, có 01 cống xổ vuông do nhà nước làm, một số cây cối không có giá trị, ngoài ra không còn công trình kiến trúc nào khác. Nay nguyên đơn yêu cầu khởi kiện, ông chỉ biết có việc chị Thảo N cầm cố nên yêu cầu chuộc đất lại. Đối với yêu cầu buộc những người trên đất di dời, ông không đồng ý vì đất do ông bà giao lại để thờ cúng, có mồ mả trên đất. Trường hợp Tòa án buộc ông di dời trả đất thì ông yêu cầu bồi thường giá trị nhà cho ông theo định giá.

Quá trình giải quyết vụ án ông T xác định: Không yêu cầu bồi thường giá trị nhà, các công trình kiến trúc và cây cối trên đất, không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn do ông đã quản lý, sử dụng đất này trên 20 năm. Trường hợp Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, Bà O với bà N thì ông yêu cầu xem xét để lại cho ông phần diện tích đất có nhà và nhà mồ để ông tiếp tục sử dụng, thờ cúng.

Ông yêu cầu Tòa án xét xử vắng mặt ông cho đến khi vụ án kết thúc.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đinh Thị Nh trình bày:

Bà là vợ của ông Trịnh Văn T, là mẹ kế của Trịnh Phúc Thảo N, hiện bà đang ở trên phần đất đang tranh chấp cùng với ông T, ngoài ra không còn ai khác, trên đất hiện có một căn nhà kiên cố, 01 cây cầu bê tông, có 04 ngôi mộ của ông bà ngoại, mẹ và dì của Thảo N, có 01 cống xổ vuông do nhà nước làm, một số cây cối. Nay nguyên đơn yêu cầu khởi kiện buộc những người trên đất di dời, bà không có ý kiến vì nguồn gốc đất là của vợ cũ ông T để lại, khi bà về sống với ông T thì đã có nhà và đất này, bà không có đầu tư gì trên đất. Trường hợp Tòa án buộc di dời trả đất thì bà thống nhất với ý kiến của ông T, ông T quyết định như thế nào thì bà thống nhất.

Bà yêu cầu Tòa án xét xử vắng mặt bà cho đến khi vụ án kết thúc.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Tuấn K trình bày:

Ngày 02/3/2017, vợ chồng ông Chung Quốc H, bà Nguyễn Thị O có chuyển nhượng cho ông một phần đất diện tích 10.995m2, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 819777 do Ủy ban nhân dân huyện Đầm Dơi cấp ngày 07/8/2015, thửa đất số 59 ; 81; 136, tờ bản đồ số 05, vị trí tọa lạc: Ấp N, xã Quách P, huyện Đ với giá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng, trong hợp đồng chỉ ghi giá 300.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng được hai bên ký kết ngày 02/3/2017 tại Văn phòng công chứng Đất Mũi, số công chứng 1823 ; quyển số 01 TP/CC – SCC/HĐGD, đến ngày 23/3/2017 thì ông được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đầm Dơi ghi nhận trang 4, điều chỉnh tên chủ sử dụng đất sang tên ông. Sau khi chuyển nhượng đất từ vợ chồng ông H, Bà O thì ông đến quản lý, sử dụng phần đất này nhưng lúc này Trịnh Phúc Thảo N không chịu bàn giao đất cho ông. Ông có yêu cầu vợ chồng ông H, Bà O phải có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng bàn giao đất cho ông H, Bà O cứ hứa hẹn nhưng không giao được đất. Sự việc kéo dài nên ông yêu cầu vợ chồng ông H, Bà O phải trả lại tiền đã nhận chuyển nhượng cho ông là 500.000.000 đồng và phải chịu lãi suất 2% của số tiền này, từ ngày 02/3/2017 đến ngày 22/11/2019 là 32 tháng 20 ngày, bằng số tiền là 326.600.000 đồng, nếu không chấp nhận thì ông sẽ khởi kiện ông H, Bà O đến Tòa án để yêu cầu bồi thường hợp đồng. Vợ chồng ông H, Bà O đồng ý với yêu cầu của ông và đã thanh toán đủ cho ông số tiền 826.600.000 đồng. Ngày 22/11/2019, ông với vợ chồng ông H, Bà O đến Văn phòng Công chứng Đất Mũi để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông lại cho vợ chồng ông H, Bà O, hợp đồng công chứng số 9897, quyển số 05/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 22/11/2019, hợp đồng chỉ ghi giá chuyển nhượng 50.000.000 đồng. Ngày 24/12/2019 thì ông H, Bà O được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đầm Dơi ghi nhận trang 4, điều chỉnh tên chủ sử dụng đất từ tên ông sang tên ông H, Bà O. Ông xin vắng mặt trong toàn bộ quá trình giải quyết vụ án.

Đối với bà Trịnh Phúc Thảo N, từ khi thụ lý vụ án Tòa án đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho bà nhưng bà không có ý kiến gì, không tham gia hòa giải và xét xử.

Tại phiên tòa:

Đại diện nguyên đơn trình bày:

Nguyên đơn yêu cầu bà Trịnh Phúc Thảo N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 4813, quyển số 03 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 20/8/2015 giữa ông Chung Quốc H, bà Nguyễn Thị O và bà Trịnh Phúc Thảo N.

Đối với phần đất đo đạc thực tế là 12.704,7m2, nguyên đơn thống nhất trừ phần đất ông Dương Văn Giáo đứng tên là 668,6m2, phần đất ông Nguyễn Văn Bình đứng tên là 1.200,5m2; trừ diện tích nhà mồ ngang 7,77m, dài 07m; diện tích nhà ngang 5,2m, dài đến cầu bê tông; phần diện tích lối đi nối từ khu nhà mồ đến phần đất còn lại của phía bị đơn đang quản lý (phần dính giấy ông Bình) ngang 01m.

Sau khi đối trừ, buộc bị đơn và những người ở trên đất là ông T, bà Nh giao lại cho ông H, Bà O phần diện tích đất còn lại. Buộc những người nhận đất phải hoàn lại giá trị tương ứng với phần diện tích đất được nhận theo định giá. Đối với cây trồng trên đất và cống xổ vuông nguyên đơn thống nhất bồi hoàn lại toàn bộ theo định giá; đối với cầu bê tông thống nhất để lại do nối liền với căn nhà.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đầm Dơi phát biểu quan điểm:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng trình tự, thủ tục được quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự; các đương sự chấp hành đúng với quyền và nghĩa vụ của các đương sự được pháp luật quy định.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 117, 500, 501, 502 Bộ luật Dân sự; Điều 188 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 20/8/2015 giữa ông H, Bà O với bà N.

Công nhận phần đất diện tích 10.514,61m2 tại Ấp N, xã Quách P, huyện Đ, tỉnh Cà Mau thuộc quyền sử dụng của ông H, Bà O.

Buộc bà N, ông T, bà Nh trả lại phần đất diện tích 10.514,61m2 tại Ấp N, xã Quách P, huyện Đ, tỉnh Cà Mau.

Giao cho bà N, ông T, bà Nh được quản lý, sử dụng ngôi nhà, cầu bê tông, diện tích 228,5m2, giao khu mộ và diện tích lối ra, diện tích 92,49m2. Tổng diện tích 320,99m2.

Buộc bà N, ông T, bà Nh hoàn trả lại cho ông H, Bà O số tiền tương ứng với diện tích nhà, diện tích khu mộ, diện tích lối ra theo định giá là 34.574.500 đồng.

Buộc ông H, Bà O hoàn trả lại giá trị cây trồng trên đất theo định giá là 13.116.000 đồng, cống xổ vuông là 34.474.440 đồng, tổng số tiền: 47.590.440 đồng cho bà N, ông T, bà Nh.

Về án phí dân sự sơ thẩm, chi phí tố tụng các đương sự phải chịu theo quy định.