Bản án 144/2026/DS-ST — Các tranh chấp khác

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện đề ngày 11/6/2025, đơn khởi kiện bổ sung; các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Thanh P trình bày như sau:

Ngày 02/01/2024, ông Nguyễn Quốc V và ông Phạm Công T1 có ký hai hợp đồng đặt cọc đất gồm: thửa đất số 641, tờ bản đồ số 2, diện tích 975m², loại đất ở tại nông thôn theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DA 040633, số vào sổ cấp GCN: CS07092 được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh L

(nay là Sở nông nghiêp và môi trường tỉnh Tây Ninh) cấp cho ông Phạm Công T2 vào ngày 20/11/2020 và được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại huyện C (nay là Chi nhánh văn phòng Đ) chỉnh lý biến động (tặng cho) cho ông Phạm Công T1 ngày 05/5/2023. Nội dung thỏa thuận: giá chuyển nhượng là 1.000.000.000đồng, ông V đặt cọc cho ông T1 lần 1 với số tiền là: 300.000.000đồng; lần 2 ông V sẽ trả hết số tiền 700.000.000đồng vào ngày 02/02/2024 trong thời gian là 01 tháng kể từ ngày đặt cọc và thửa đất số: 868, tờ bản đồ số 2, diện tích 589m², loại đất nuôi trồng thủy sản theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 396319, số vào sổ cấp GCN: CH 02351 được Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho ông Phạm Công X vào ngày 19/7/2013 và được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai khu vực C chỉnh lý biến động (tặng cho) cho ông Phạm Công T1 ngày 19/3/2019. Nội dung thỏa thuận: giá chuyển nhượng là 600.000.000đồng, ông V đặt cọc cho ông T1 lần 1 với số tiền là: 300.000.000đồng; ông V sẽ trả hết số tiền còn lại 300.000.000đồng vào ngày 02/3/2024 trong thời gian là 01 tháng kể từ ngày đặt cọc. Hai thửa đất cùng tọa lạc tại xã L, huyện C, tỉnh Long An (nay là xã M, tỉnh Tây Ninh) với tổng giá trị chuyển nhượng là 1.600.000.000đồng (một tỷ, sáu trăm triệu đồng). Cả hai hợp đồng đặt cọc đều thỏa thuận: nếu ông T1 không thực hiện đúng hợp đồng đã ký thì ông T1 sẽ đền số tiền gấp đôi. Nếu ông V không nhận chuyển nhượng đất sẽ không nhận lại số tiền đã đặt cọc và ông T1 có quyền chuyển nhượng cho người khác.

Tại thời điểm ký hợp đồng, hai thửa đất nêu trên đều đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP X1 – Chi nhánh B – Phòng G. Hợp đồng được hai bên thống nhất theo mẫu in sẵn và do bà Nguyễn Ánh K là vợ ông Phạm Công T1 ghi nội dung thỏa thuận, ông T1 cam kết sẽ tất toán khoản vay, giải chấp hai thửa đất nêu trên để chuyển nhượng cho ông V. Đến ngày 02/3/2024 (ngày ông V giao tiền lần 2 và hai bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng) thì ông T1 báo rằng hiện hai thửa đất nêu trên vẫn còn đang thế chấp tại ngân hàng và chưa tiến hành thủ tục giải chấp. Sau đó, ông V đã nhiều lần liên lạc với ông T1 yêu cầu tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc hoặc hoàn trả lại số tiền cọc đã nhận và phạt cọc nhưng ông T1 hứa hẹn nhiều lần và không thực hiện việc này được thể hiện qua vi bằng ngày 10/6/2026 tại Văn phòng T3 có nội dung tin nhắn: “vậy cứ canh theo thỏa thuận của hợp đồng em nha. Em tranh thủ xử lý chuyện của em sớm! đã chốt cọc mỗi miếng 300 và k tính phí lãi j thì em cũng nên hiểu cho anh ở trên này! Chỉ muốn hỗ trợ chứ k phải cho vay mượn j”và nội dung tin nhắn: “thực hiện hợp đồng đặt cọc nha tài! Ko thì hoàn cọc và đền C cho anh nhé” “e đang tranh thủ e gửi tiền lại a đó a”,...

Đối với nội dung: “đến ngày 02/02/2024 bên bán nếu quyết định không bán thì sẽ trả số tiền cọc lại cho bên B là 300.000.000đồng” đối với thửa đất số 641 và nội dung: “đến ngày 02/03/2024 bên bán nếu quyết định không bán thì sẽ trả lại cho bên B số tiền cọc 300.000.000đồng” đối với thửa đất số 868 là do bà K tự ghi sau khi các bên đã ký kết hợp đồng đặt cọc xong nên việc thỏa thuận này chỉ đơn phương vợ chồng bà K mong muốn thực hiện, ông V không đồng ý với nội dung này nên không có cơ sở xem đây là thỏa thuận giữa các bên để thực hiện.

Như vậy, hành vi của ông T1 đã vi phạm chế tài được quy định trong Hợp đồng đặt cọc: “Nếu Bên A không thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký thì Bên A sẽ đền số tiền gấp đôi số tiền đặt cọc cho Bên B”. Căn cứ theo nội dung thỏa thuận trong các hợp đồng đặt cọc, ông Nguyễn Quốc V yêu cầu tuyên hủy 02 Hợp đồng đặt cọc ký ngày 02/01/2024, buộc ông Phạm Công T1 và bà Nguyễn Ánh K có trách nhiệm liên đới hoàn trả toàn bộ số tiền nhận cọc là 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng) cùng với số tiền phạt vi phạm là 600.000.000đồng (sáu trăm triệu đồng), tổng cộng là 1.200.000.000 đồng (một tỷ, hai trăm triệu đồng).

Bị đơn ông Phạm Công T1 trình bày trong quá trình giải quyết vụ án như sau:

Ông và ông Nguyễn Quốc V có quen biết nhau do ông có nhờ ông V làm hồ sơ vay. Vào tháng 01/2024, ông với ông V và bà K là vợ ông có giao kết 02 hợp đồng đặt cọc cùng ngày 02/01/2024, vợ chồng ông có nhận tổng cộng số tiền 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng) của ông V. Hai hợp đồng đặt cọc này do ông V soạn thảo và viết nội dung, vợ chồng ông có ký tên vào hợp đồng xác nhận là có nhận số tiền 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng), hẹn đến ngày 09/02/2024 bên bán nếu quyết định không bán thì sẽ trả lại số tiền cọc cho bên B là 300.000.000 đồng và xác nhận là có nhận 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng). Đến ngày 02/03/2024, nếu không bán thì trả lại số tiền cọc 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).

Nội dung thỏa thuận này do vợ ông là Nguyễn Ánh K trực tiếp viết tay, đây mới là nội dung thỏa thuận giữa các bên. Do đó, đối với yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Quốc V thì ông đồng ý hủy 2 Hợp đồng đặt cọc ký cùng ngày 02/01/2024, ông đồng ý trả lại ông V số tiền đặt cọc đã nhận tổng cộng là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng). Ông không đồng ý trả ông V số tiền phạt cọc 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng) vì khi giao kết hợp đồng vợ chồng ông đã ghi rõ nội dung nếu không tiếp tục bán thì sẽ trả lại số tiền cọc, chứ ông không đồng ý yêu cầu phạt cọc. Hiện hai thửa đất 641 và 868 do vợ chồng ông đang quản lý, sử dụng và thế chấp vay tiền tại Ngân hàng TMCP X1.

Về phương thức trả tiền: ông đồng ý trả số tiền cọc 600.000.000 đồng trong thời hạn là 2 năm (24 tháng), tính từ ngày 12/5/2026 đến ngày 12/5/2028 và hết số tiền nợ.

Hiện nay ông và bà Nguyễn Ánh K vẫn tồn tại quan hệ hôn nhân, đang sống cùng nhà với cha mẹ tại ấp A, xã M, tỉnh Tây Ninh. Do bận công việc nên không đến tham gia theo triệu tập Tòa án được. Ông cũng bận công việc nên đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt ông trong suốt quá trình tố tụng tại Tòa án các cấp.

Tòa án tiến hành lập thủ tục thông báo về việc thụ lý vụ án và phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải vụ án theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Ánh K vắng mặt và không cung cấp cho Tòa án bất cứ tài liệu, chứng cứ nào có liên quan đến vụ án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

Nguyên đơn ông Nguyễn Quốc V khởi kiện “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với bị đơn ông Phạm Công T1. Bị đơn có nơi cư trú tại ấp A, xã M, tỉnh Tây Ninh nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân khu vực 6 – Tây Ninh, được pháp luật quy định tại các Điều 26, 35 và 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; theo khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và Luật hòa giải, đối thoại tại Tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 92; Điều 147; khoản 2 Điều 227; Điều 228; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ Điều 117; Điều 118; Điều 119; Điều 131 và Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Căn cứ Điều 26 của Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Tuyên xử:

[1]. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Quốc V đối với bị đơn ông Phạm Công T1 về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Hủy các Hợp đồng đặt cọc ký cùng ngày 02/01/2024 giữa ông Nguyễn Quốc V và ông Phạm Công T1.

[2]. Buộc ông Phạm Công T1 và bà Nguyễn Ánh K phải liên đới hoàn trả cho ông Nguyễn Quốc V số tiền đặt cọc là 600.000.000đồng và số tiền phạt cọc là 600.000.000đồng, tổng cộng là 1.200.000.000đồng (một tỷ, hai trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

[3].Về án phí dân sự sơ thẩm:

[3.1]. Buộc ông Phạm Công T1 và bà Nguyễn Ánh K phải liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm là 48.000.000 đồng

[3.2]. Hoàn trả cho ông Nguyễn Quốc V số tiền 24.300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0006010 ngày 07/10/2025 của Phòng thi hành án dân sự khu vực 6 - Tây Ninh.

[4]. Thời hạn kháng cáo: Đương sự có mặt, có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt, có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc Tòa án niêm yết hợp lệ bản án.

[5]. Về hướng dẫn thi hành án: Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại Điều 6, 7 và 9 của Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.