Bản án 144/2021/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày 06/10/2020 của nguyên đơn và lời trình bày có tại hồ sơ và tại phiên toà của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, thể hiện:

Vào năm 2019 bà B nhận chuyển nhượng một phần đất của ông C với diện tích ngang 05 mét X dài 48,11 mét – đất tọa lạc tại ấp L, xã P, huyện T, tỉnh Cà Mau với giá 125.000.000 đồng, việc chuyển nhượng có làm giấy tay “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/01/2019”. Việc chuyển nhượng là quyền lợi của cá nhân bà B chứ không có liên quan gì đến gia đình bà B. Sau khi chuyển nhượng bà B đã giao đủ tiền cho ông C trực tiếp nhận và đã nhận đất sử dụng cùng thời điểm giao tiền, nhưng chưa có đầu tư tài sản và C trình gì có giá trị trên đất. Sau khi hoàn thành việc chuyển nhượng thì chưa chuyển tên quyền sử dụng đất lý do liên hệ ông C nhiều lần để làm thủ tục chuyển tên nhưng không gặp được ông C. Ông T đại diện theo ủy quyền của bà B xác định giá đất tranh chấp loại đất trồng lúa theo giá nhà nước là 30.000 đồng/m2, còn giá thị trường lúc chuyển nhượng là 125.000.000 đồng (đối với tổng diện tích đất chuyển nhượng giữa bà B và ông C), còn giá đất thị trường hiện nay bao nhiêu không rõ. Ông T không có yêu cầu Tòa án tiến hành định giá phần đất tranh chấp.

Nay ông T đề nghị Tòa án C nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà B với ông C là có hiệu lực pháp luật. Trường hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu thì ông T yêu cầu ông C trả lại cho bà B số tiền 125.000.000 đồng và tính lãi suất 20%/năm kể từ ngày 18/01/2019. Đối với tiền chi phí tố tụng gồm tiền đo đạc, thẩm định đã nộp và thực hiện xong, ông T xác định tự chịu không có yêu cầu Hội đồng xét xem xét.

- Lời trình bày của bị đơn tại biên bản lấy lời khai ngày 01/02/2021, biên bản làm việc ngày 02/11/2021 tại Tòa án và có tại hồ sơ, thể hiện:

Ông C có 01 phần đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CP 236208 của Giám đốc văn phòng đăng ký đất đai thừa ủy quyền của Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Cà Mau cấp ngày 18/01/2019 với diện tích 999,9 m2, loại đất trồng lúa, tại thửa đất số 434 – tờ bản đồ số 5 – địa chỉ thửa đất ấp L, xã P, huyện T, tỉnh Cà Mau. Ông C thừa nhận có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/01/2019 cho bà B 01 phần đất có diện tích ngang 05 mét X dài 48,11 mét theo như bà B khởi kiện có tứ cận theo như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập giữa ông C với bà B (có tại hồ sơ vụ án) thể hiện cụ thể: Mặt tiền ngang 05 mét hướng nam giáp đường bờ nam Sông Đốc, cạnh dài hướng tây giáp thửa đất số 433 – tờ bản đồ số 5, cạnh dài hướng Đông giáp phần đất còn lại thuộc thửa đất số 434 – tờ bản đồ số 5, mặt hậu hướng bắc giáp thửa đất số 322 – tờ bản đồ số 5. Ngoài ra, ông C còn xác định trong quyền sử dụng đất được cấp ông C có cầm cố cho ông H (nhưng làm hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ phần đất), khi ông H cầm cố thì có biết ông C đã chuyển nhượng cho bà B 01 phần đất; việc lập hợp đồng chuyển nhượng giữa ông C và ông H chỉ nhằm để thế chấp tài sản, chứ ông C và ông H chưa đi đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc chuyển tên sang cho ông H. Phần đất ông C chuyển nhượng cho bà B và cầm cố cho ông H là quyền lợi của cá nhân ông C chứ không liên quan gì đến vợ con ông C.

Bà B có liên hệ với ông C để tách quyền sử dụng đất cho bà B, nhưng quyền sử dụng đất ông C đã cầm cố cho ông H nên chưa thực hiện hiện được.

- Lời trình bày của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trần Sơn H tại biên bản làm việc ngày 14/7/2021 tại Tòa án và có tại hồ sơ, thể hiện:

Vào năm 2020 ông H nhận chuyển nhượng một phần đất của ông Trần Văn C với diện tích ngang 15 mét X dài khoảng 53 mét – đất tọa lạc tại ấp L, xã P, huyện T, tỉnh Cà Mau với giá 900.000.000 đồng, việc chuyển nhượng có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có C chứng (nhưng C chứng phần đất chuyển nhượng là ngang 20 mét với lý do phòng C chứng không chịu C chứng đối với phần đất ngang 15 mét), hợp đồng chuyển nhượng giữa ông H và ông C chưa đăng ký vào sổ địa chính và chuyển tên quyền sử dụng đất. Khi chuyển nhượng thì có biết ông C chuyển nhượng cho bà B 01 phần đất ngang 05 mét nằm trong quyền sử dung đất ông Trần Văn C đứng tên. Vị trí đất ông H chuyển nhượng từ hướng Đông trở về hướng Tây ngang 15 mét. Sau khi chuyển nhượng ông H đã giao cho ông C nhận hơn 600.000.000 đồng và đã nhận đất cùng thời điểm giao tiền vào năm 2020. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay ông H đã nộp cho cơ quan đất đai để thực hiện việc chuyển tên phần ngang 15 mét ông H chuyển nhượng của ông C nhưng chưa được với lý do quyền sử dụng đất ông C đứng tên có tranh chấp với bà B.

Nay ông H không có ý kiến và yêu cầu gì đối với việc tranh chấp giữa bà B và ông C, đối với việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và ông C thì không có yêu cầu gì trong vụ án này.

- Đối với những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Tống Kim T: Quá trình giải quyết vụ án Tòa án đã triệu tập hợp lệ nhiều lần để làm việc và 02 lần để xét xử, nhưng đều vắng mặt không rõ lý do, nên không ghi nhận được ý kiến.

- Tại bảng trích đo hiện trạng cùng ngày 24/6/2021 của C ty TNHH một thành viên tài nguyên – môi trường D, thể hiện: Diện tích đất tranh chấp giữa bà B với ông C được trích đo một phần thửa đất số: 434 – tờ bản đồ số 5 có diện tích 266,9 m2 loại đất trồng lúa nước.

- Về việc định giá giá trị đất và tài sản trên đất: Quá trình xem xét, giải quyết vụ án và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thống nhất giá trị đất loại đất trồng lúa là 30.000 đồng/m2 và không có yêu cầu định giá giá trị đất, yêu cầu xem xét theo giá đất thị trường tại thời điểm chuyển nhượng.

- Chi phí tố tụng: Bà B dự nộp chi phí xem xét, thẩm định 1.000.000 đồng (đã thực hiện và chi xong 600.000 đồng, còn lại 400.000 đồng đã hoàn lại xong), chi phí đo đạc 2.756.000 đồng (đã thực hiện). Tổng số tiền chi phí tố tụng bà B đã nộp trước và thực hiện xong là 3.356.000 đồng.

- Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Viện kiểm sát huyện Trần Văn Thời phát biểu:

Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký tiến hành đúng theo trình tự quy định của Pháp luật tố tụng dân sự và các đương sự cũng chấp hành đúng với quyền và nghĩa vụ của các đương sự theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, về thời gian mở phiên tòa có vi phạm thời hạn nhưng rơi vào thời gian thực hiện giãn cách xã hội để phòng chống dịch bệnh Covid 19 nên thuộc trường hợp khách quan, do đó Viện kiểm sát không kiến nghị vấn đề này.

Về quan điểm giải quyết vụ án: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án, lời trình bày của các đương sự và các quy định của pháp luật về đất đai thì các bên đã thừa nhận có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau, nhưng về hình thức hợp đồng không tuân thủ theo quy định của pháp luật, tuy nhiên sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với nhau, xem như hợp đồng được ký kết giữa các bên được thực hiện xong. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Võ Thị B, C nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Võ Thị B và ông Trần Văn C đối với phần đất theo đo đạc thực tế là có hiệu lực pháp luật.

Từ những nội dung vụ án thể hiện;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được xem xét tại phiên toà, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Từ những lập luận, phân tích, đánh giá chứng cứ nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ và phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận và có đầy đủ cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Võ Thị B C nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Võ Thị B với ông Trần Văn C đối với phần đất theo đo đạc thực tế 266,9 m2 - đất tọa lạc tại ấp L, xã P, huyện T, tỉnh Cà Mau được lập tại “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/01/2019”.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 5, khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 155, Điều 156, Điều 157, Điều 186, Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 129, Điều 502, Điều 503 Bộ luật dân sự; Điều 166, Điều 167, Điều 188, Điều 191 Luật đất đai; Điểm a khoản 1 Điều 24, khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Tuyên xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Võ Thị B.

C nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Võ Thị B và ông Trần Văn C được lập tại “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/01/2019” đối với phần đất theo đo đạc thực tế 266,9 m2 (loại đất trồng lúa nước) thuộc thửa đất số 434 – tờ bản đồ số 5 - đất tọa lạc tại ấp L, xã P, huyện T, tỉnh Cà Mau theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP 236208 của Giám đốc văn phòng đăng ký đất đai thừa ủy quyền giám đốc sở tài nguyên và môi trường tỉnh Cà Mau cấp cho ông Trần Văn C ngày 18/01/2019 là có hiệu lực. Các bên không phải thực hiện việc C chứng, chứng thực lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tứ cận và giáp ranh của phần đất, cụ thể: Hướng Nam có cạnh ngang 5 mét (giáp lộ bờ nam Sông Đốc), hướng Bắc có cạnh ngang 5 mét giáp thửa đất 322, hướng Đông có cạnh dài 53,07 mét giáp phần đất còn lại của ông Trần Văn C (thửa 434), hướng Tây có cạnh dài 54,57 mét giáp phần đất của ông Phương (thửa 444).

Bà Võ Thị B được thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đối với phần đất theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được C nhận nêu trên.

(Diện tích tứ cận cụ thể và vị trí của phần đất có bảng trích đo hiện trạng ngày 24/6/2021 của C ty TNHH MTV tài nguyên và môi trường D thể hiện kèm theo).

2. Chi phí tố tụng:

Nguyên đơn bà Võ Thị B tự chịu toàn bộ chi phí tố tụng với số tiền là 3.356.000 đồng (đã nộp và thực hiện xong).

3. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Buộc bị đơn ông Trần Văn C phải chịu án phí không có giá ngạch là 300.000 đồng.

- Nguyên đơn bà Võ Thị B đã dự nộp tiền tạm ứng án phí trước với số tiền là 300.000 đồng theo biên lai thu số: 0004068 ngày 06/10/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Trần Văn Thời, tỉnh Cà Mau được hoàn lại toàn bộ.

4. Nguyên đơn có quyền kháng cáo bản án này trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đối với bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền kháng cáo bản án này trong hạn luật định 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án, hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.