Bản án 144/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

V/v Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HẬU GIANG

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Võ Thị Phượng Các Thẩm phán: Ông V n ng Bà T ịnh Thị B h nh - Thư ký phiên tòa: Bà g n Thị n - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh ậ Giang. - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu Giang: Ông g n ng h - ểm sát v ên tham gia phiên tòa. Ngày 17 tháng 10 n m 2019, t t ụ s Tòa án nhân dân tỉnh ậ G ang xét xử phú thẩm ng kha vụ án thụ lý số: 128/2019/TLPT - DS ngày 22 tháng 8 n m 2019 v T anh hấp v hợp đ ng h ển nhượng q n sử dụng đất. Do bản án dân sự sơ thẩm số: 16/2019/DS - ST ngày 10/6/2019 ủa Tòa án nhân dân h ện C, tỉnh ậ G ang bị kháng áo. Theo Qu ết định đưa vụ án a xét xử phú thẩm số: 208/2019/Q - PT ngày 19 tháng 9 n m 2019 g ữa á đương sự: 1. g ên đơn: Bà ặng Thị U ( hết ngà 11/10/2015) gườ thừa kế q n, nghĩa vụ tố tụng: - Ông Ph m V n . ( mặt) ịa hỉ: Ấp A, xã B, h ện , tỉnh ậ G ang. - Ông Ph m oàng P. (V ng mặt) ịa hỉ: Xã D, h ện E, tỉnh ậ G ang. - Ph m Thị M nh T. (V ng mặt) ịa hỉ: Ấp A, xã B, h ện , tỉnh ậ G ang. gườ đ d ện hợp pháp (theo ủ q n ngà 27/5/2016) ủa ng Ph m oàng P và bà Ph m Thị M nh T: Ông Ph m V n . 2. Bị đơn: Ông ê ữ T. (V ng mặt) ịa hỉ: đường F, phường G, q ận H, thành phố ần Thơ. gườ đ d ện hợp pháp ủa bị đơn (theo ủ q n ngà 18/4/2018): Ông g n an T. ( mặt) ịa hỉ: h vự I, phường K, thị xã L, tỉnh ậ G ang. 3. gườ q n lợ , nghĩa vụ l ên q an: - Ngân hàng A. ịa hỉ: phường M, q ận N, thành phố à ộ . gườ đ d ện hợp pháp (theo ủ q n số 5 /G Q-B DV. G ngà 1 /10/201 ): Ông g n g , s nh n m 1 . ( mặt) h vụ: Ph Phòng , TV xử lý nợ – Ngân hàng A. - Ủ ban nhân dân h ện , tỉnh ậ G ang. ịa hỉ: Ấp O, thị t ấn P, h ện , tỉnh ậ G ang. gườ đ d ện theo ủ q n: Ông g n Tấn T – T ư ng phòng Tà ng ên và M t ường h ện . (V ng mặt) - Ông Q á h Vũ . (V ng mặt) ịa hỉ: Ấp Q, thị t ấn R, h ện E, tỉnh ậ G ang. - Bà ặng Thị Bé H. (V ng mặt) ịa hỉ: Ấp A, xã B, h ện , tỉnh ậ G ang. - Ông ặng oàng V. (V ng mặt) ịa hỉ: Ấp A, xã B, h ện , tỉnh ậ G ang. - Ông ặng oàng D. (V ng mặt) ịa hỉ: Ấp A, xã B, h ện , tỉnh ậ G ang. - Ông ặng . (V ng mặt) ịa hỉ: Ấp A, xã B, h ện , tỉnh ậ G ang. - Ông ặng oàng G. (V ng mặt) ịa hỉ: Ấp A, xã B, h ện , tỉnh ậ G ang. - Bà g n Thị . (V ng mặt) ịa hỉ: Ấp A, xã B, h ện , tỉnh ậ G ang. - Ông Ph m oàng P. (V ng mặt) ịa hỉ: Xã D, h ện E, tỉnh ậ G ang. - Ph m Thị M nh T. (V ng mặt) ịa hỉ: Ấp A, xã B, h ện , tỉnh ậ G ang. gườ đ d ện theo ủ q n ủa ng Ph m oàng P và bà Ph m Thị M nh T là ng Ph m V n . ( mặt) . gườ làm h ng: - Ông g n V n . (V ng mặt) ịa hỉ: Ấp U, xã B, h ện , tỉnh ậ G ang. - Ông oàn Phướ D. (V ng mặt) ịa hỉ: Ấp O, thị t ấn P, h ện , tỉnh ậ G ang. - Ông g n V ệt . (V ng mặt) ịa hỉ: Ấp X, xã B, h ện , tỉnh ậ G ang. - Ông g n V n T.. (V ng mặt) ịa hỉ: Ấp A, xã B, h ện , tỉnh ậ G ang. 5. gườ kháng áo: Ông Ph m V n ngườ thừa kế q n, nghĩa vụ tố tụng ủa ng ên đơn bà ặng Thị U. NỘI DUNG VỤ ÁN Theo bản án sơ thẩm và á tà l ệ t ong h sơ thì nộ d ng vụ án như sa : Người thừa kế quyền, nghĩa vụ tố tụng ông Phạm Văn Đ trình bày: Phần đất t anh hấp ng n gố từ ụ g n Thị B. m 200 , bà ặng Thị U và ông đ ng a h ển nhượng phần đất . 5m2 đất vườn ho ng ê ữ T vớ g á 48.000.000 đ ng/1000m2 thỏa th ận m ệng hưa ký hợp đ ng. Do t n tư ng h nh q n địa phương là đất q ho h nên đ ng ý h ển nhượng và ký hợp đ ng h ển nhượng. Ông ho ằng kh ký hợp đ ng là ký vào tờ g ấ t ng kh ng nộ d ng và hỉ một mình ông ký. a đ ph a bị đơn sửa hợp đ ng để nâng g á t ị h ển nhượng ủa hợp đ ng lên 1 5.000 đ ng/m2 . a ph a ng ên đơn kh k ện ê ầ ng ê ữ T t ả theo g á t ị h ển nhượng là 1 5.000.000 đ ng/1000m2 và b thường toàn bộ â t ng t ên đất là 1 5.000.000 đ ng. ế kh ng thì ê ầ hủ hợp đ ng h ển nhượng q n sử dụng đất, ng sẽ t ả l . 88.000 đ ng và ê ầ hủ g ấ h ng nhận q n sử dụng đất h ện ng ê ữ T đang đ ng tên. Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày: Ông ê ữ T nhận h ển nhượng q n sử dụng đất ủa bà ặng Thị U và ng Ph m V n vớ g á t ị thự tế là 8.000.000 đ ng/1000m2 . Ông T nhận h ển nhượng đất là đã bao g m toàn bộ â t ng t ên đất. T thờ đ ểm nhận h ển nhượng đất thì ụ B đ ng tên t ên g ấ h ng nhận q n sử dụng đất, ng đã nhận t n 0 lần tổng ộng là . 88.000 đ ng. gà 13/ /200 ng ê ữ T đượ Ủ ban nhân dân h ện ấp g ấ h ng nhận q n sử dụng đất số 002 0 t ên ơ s hợp đ ng h ển nhượng q n sử dụng đất đượ lập ngà 04/6/2007. Ông ê ữ T kh ng đ ng ý theo ê ầ kh k ện ủa ng ên đơn, yêu ầ ng g ao đất ho ng T. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đại diện của Ngân hàng A là ông Trần Văn L trình bày: Yê ầ kh ng Ph m V n t ả số t n . 88.000 đ ng ho ng ê ữ T thì ông T t ả số t n nà ho ngân hàng. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân huyện C có đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Tấn T trình bày: ợp đ ng h ển nhượng q n sử dụng đất đượ lập g ữa ụ B và ông T là sa t ình tự, thủ tụ do ụ B hết n m 2001 nhưng theo hợp đ ng h ển nhượng ụ B ký tên n m 200 nên v ệ ấp g ấ h ng nhận q n sử dụng đất ủa ng ê ữ T là kh ng đúng q định. T bản án dân sự sơ thẩm số: 16/2019/DS - T ngà 10/ /201 ủa Tòa án nhân dân h ện , tỉnh ậ G ang đã t ên xử như sa : [1] hấp nhận một phần ê ầ kh k ện ủa ng ên đơn. [2] ủ hợp đ ng h ển nhượng q n sử dụng đất g ữa ụ g n Thị B, ng Ph m V n và ng ê ữ T h ng thự ngà 0 / /200 g á h ển nhượng 25.000 đ ng/m2 . [3] ủ hợp đ ng h ển nhượng q n sử dụng đất g ữa ụ g n Thị B, ng Ph m V n vớ ng ê ữ T h ng thự ngà 0 / /200 g á h ển nhượng dán vào 1 5.000 đ ng/m2 . [ ] ủ g ấ h ng nhận q n sử dụng đất số 002 0 ngà 13/ /200 do Ủ ban nhân dân h ện , tỉnh ậ G ang ấp ho ng ê ữ T. [5] B ộ ng Ph m V n ùng anh Ph m oàng P và hị Ph m Thị M nh T (con ông và bà U) phả t ả ho ng ê ữ T 11.1 . 00 đ ng. [ ] Gh nhận sự tự ng ện ủa bị đơn và gân hàng A v v ệ ng Ph m V n , anh Ph m oàng P và hị Ph m Thị M nh T t ả t n ho ng ê ữ T thì ông Lê ữ T thống nhất g ao t ả toàn bộ số t n đ ho gân hàng A để đảm bảo ho nợ va ủa ng Q á h Vũ . [ ] T m g ao d ện t h .5 m2 đất ho ng Ph m V n q ản lý, sử dụng. h á đ ng thừa kế ủa ụ g n Thị B sự thỏa th ận hoặ t anh hấp v q n sử dụng đất hoặ t anh hấp thừa kế... sẽ g ả q ết thành vụ v ệ khá theo q định ủa pháp l ật. Ngày 25/6/2019, ngườ thừa kế q n, nghĩa vụ tố tụng ủa ng ên đơn ng Ph m V n làm đơn kháng áo vớ nộ d ng: Ông Ph m V n kh ng đ ng ý hị t n hênh lệ h g á đất ho ng ê ữ T, kh ng đ ng ý hị t n án ph và ê ầ ông Lê ữ T phả b thường t n â t ng đã đốn ủa ng. T ph ên tòa phú thẩm gườ thừa kế q n, nghĩa vụ tố tụng ủa ng ên đơn vẫn g ữ ng ên ê ầ kh k ện và vẫn g ữ ng ên ê ầ kháng áo. d ện V ện k ểm sát nhân dân tỉnh ậ G ang phát b ể q an đ ểm: - V tố tụng: ộ đ ng xét xử phú thẩm và Thư ký ph ên tòa đã t ến hành tố tụng đúng á q định ủa Bộ l ật tố tụng dân sự. - V nộ d ng vụ án: nghị áp dụng khoản 2 308 ủa Bộ l ật tố tụng dân sự, hấp nhận một phần ê ầ kháng áo ủa ng ên đơn v xá định l để hị t n hênh lệ h g ữa g á thỏa th ận và g á thị t ường v án ph , m n án ph ho ng Ph m V n , do ng là ngườ ao t ổ , sửa một phần bản án sơ thẩm. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN n vào tà l ệ , h ng đã đượ xem xét t ph ên tòa, kết q ả t anh tụng t ph ên tòa, á q định ủa pháp l ật, ộ đ ng xét xử

nhận định:

[1] Bà ặng Thị U, ng Ph m V n và ng ê ữ T thỏa th ận h ển nhượng q n sử dụng đất t ấp A, xã B, h ện , tỉnh ậ G ang. Theo ông v ệ ngườ ký hợp đ ng h ển nhượng là bà g n Thị B hết n m 2001 nhưng đến n m 200 thì l đ ng tên ký hợp đ ng h ển nhượng phần đất ng , bà U đang q ản lý sử dụng từ đ phát s nh t anh hấp. ấp sơ thẩm thụ lý g ả q ết theo q an hệ pháp l ật T anh hấp v ợp đ ng h ển nhượng q n sử dụng đất là n , đúng thẩm q n. [2] a kh xét xử sơ thẩm, ngườ thừa kế q n, nghĩa vụ tố tụng ủa ng ên đơn ng Ph m V n đơn kháng áo hợp lệ và t ong h n l ật định nên đượ Tòa án nhân dân tỉnh ậ G ang xem xét, g ả q ết theo t ình tự phú thẩm. [3] Xét kháng cáo ủa ông Ph m V n , ộ đ ng xét xử xét thấ : [3.1] á đương sự đ thừa nhận t ên thự tế vào n m 200 bà ặng Thị U (vợ ông ) cùng ông Ph m V n h ển nhượng phần đất vớ d ện t h 9.781,4m2 (theo đo đ thự tế là .5 m2 ) t thửa 2231 vớ g á 8.000.000 đ ng/1000m2 ( 8.000đ/m2 ). Ông và bà U đã nhận đủ t n h ển nhượng là . 88.000 đ ng. Ông , bà U hưa g ao đất ho ng T. [3.2] D ện t h 9.599m2 á bên đương sự đang t anh hấp ng n gố ủa ụ g n Thị B (mẹ ột ủa bà ặng Thị U), ụ B đượ ấp g ấ h ng nhận q n sử dụng đất (kh ng ngà tháng n m) đố vớ thửa 3 (thửa mớ là 2231). Cụ B hết vào n m 2001, q n sử dụng đất á bên đang t anh hấp là d sản thừa kế ủa ụ B để l thừa kế theo pháp l ật ho hàng thừa kế th nhất ủa ụ B. Do vậ , n m 200 bà ặng Thị U là on ủa ụ B h ển nhượng q n sử dụng đất đố vớ d ện t h 9.599m2 ho ng ê ữ T nhưng hưa sự đ ng ý ủa á đ ng thừa kế vớ bà ặng Thị U là t á vớ q định ủa pháp l ật v q n thừa kế. Mặt khá , theo q định t á đ 105, 106 và 12 ật ất đa n m 2003, hỉ ngườ đượ ơ q an thẩm q n ng nhận q n sử dụng đất, mớ đượ q n h ển nhượng q n sử dụng đất ho ngườ khá . Ông Ph m V n và bà ặng Thị U hưa đượ ơ q an thẩm q n ng nhận q n sử dụng đất, đ ng a g ao dị h h ển nhượng q n sử dụng đất ho ng ê ữ T là t á vớ q định nê t ên. Do đ , hợp đ ng h ển nhượng q n sử dụng đất g ữa ng , bà U vớ ng T là t á pháp l ật, v ph m đ ấm ủa pháp l ật ( 128 Bộ l ật Dân sự n m 2005, 123 Bộ l ật Dân sự n m 2015). [3.3] G ao dị h h ển nhượng q n sử dụng đất g ữa ng Ph m V n , bà ặng Thị U vớ ng ê ữ T. Ông và bà U t ự t ếp thỏa th ận g á h ển nhượng 8.000đ ng/m2 d ện t h h ển nhượng 9781,4m2 (đo đ thự tế 9.599m2 ). Ông và bà U đã nhận đủ t n nhưng hưa g ao đất ho ng T. T nh ên, t hợp đ ng h ển nhượng q n sử dụng đất ngà 04/6/2007 ụ g n Thị B đ ng tên ký kết hợp đ ng. ợp đ ng đã đượ Ủ ban nhân dân xã B, h ện h ng thự . V hình th hợp đ ng h ển nhượng q n sử dụng đất đượ á bên lập thành v n bản, h ng thự . V nộ d ng, như đã phân t h phần t ên, ụ B hết n m 2001, đến n m 200 á bên mớ lập hợp đ ng h ển nhượng q n sử dụng đất hữ ký ủa ụ B là sự g ả t o. goà a, t 2 v g á h ển nhượng t ong hợp đ ng sự đ hỉnh g á từ 8.000đ ng/m2 thành 1 5.000đ ng/m2 . Theo q định t 12 Bộ l ật Dân sự n m 2005 ( 12 Bộ l ật Dân sự n m 2015), v ệ h ển nhượng q n sử dụng đất g ữa á bên đương sự sự g ả t o dẫn đến hậ q ả hợp đ ng v h ệ . [3. ] Tòa án ấp sơ thẩm n vào q định t i 13 Bộ l ật Dân sự n m 2005 để xử t ên bố hợp đ ng h ển nhượng q n sử dụng đất g ữa á bên v h ệ là đúng. hưng xử lý hậ q ả ủa hợp đ ng v h ệ , Tòa án ấp sơ thẩm xá định m độ l hưa phù hợp. ộ đ ng xét xử phú thẩm nhận thấ , t ong g ao dị h h ển nhượng q n sử dụng đất á bên đ l như nha . Vì bà U và ng kh ng đượ ơ q an thẩm q n ấp g ấ h ng nhận q n sử dụng đất, mà đ ng a g ao dị h h ển nhượng q n sử dụng đất ho ngườ khá để nhận t n. Ông ê ữ T b ết đượ ng và bà U kh ng q n sử dụng đất vẫn đ ng ý nhận h ển nhượng q n sử dụng đất và t ả t n. hư vậ , ả ha bên đ u l dẫn đến hợp đ ng v h ệ , l bằng nha (50% = 50%). Theo hướng dẫn t đ ểm .2, mụ 2.3 mụ 2 phần ghị q ết số 02/200 / Q- TP ngà 10/8/2004 ủa ộ đ ng Thẩm phán Tòa án nhân dân tố ao, xá định l , xá định t á h nh ệm b thường như sa : Bà ặng Thị U và ng Ph m V n hị t á h nh ệm b thường hênh lệ h g á đất thỏa th ận vớ g á đất thị t ường là 50 tương đương vớ m l ủa ng bà Ông ê ữ T phả hị t á h nh ệm b thường hênh lệ h g á đất thỏa th ận vớ g á đất thị t ường là 50 tương đương vớ m l ủa ng. D ện t h đất t anh hấp 9.599m2 , g á theo thỏa th ận h ển nhượng ủa á bên là . 88.000đ ng (1). G á theo g á thị t ường: 9.599m2 x 0.000đ ng/m2 1. 30.000đ ng (2) Giá hênh lệ h: (2) – (1) 202. 2.000đ ng. T á h nh ệm m bên phả hị 50%: 202. 2.000đ ng : 2 = 101.221.000đ ng (3) hư vậ , ng và bà U t á h nh ệm hoàn t ả ho ng T số t n như sa : (1) + (3) 5 0. 0 .000đ ng. [ ] ố vớ g ấ h ng nhận q n sử dụng đất số 002 0 ngà 13 tháng n m 200 t ên ơ s hợp đ ng h ển nhượng q n sử dụng đất ngà 0 / /200 . hư nhận định v hợp đ ng h ển nhượng q n sử dụng đất là kh ng hợp pháp do v ph m pháp l ật. T ng v n số 0 / B D ngà 13/ /201 ủa Ủ ban nhân dân h ện , xá định t ình tự ấp g ấ h ng nhận q n sử dụng đất ho ng ê ữ T đố vớ thửa đất 2231, tờ bản đ số 8, d ện t h 9.784,4m2 , lo đất lúa là kh ng đúng vớ q định ủa pháp l ật. Tòa án ấp sơ thẩm t ên hủ g ấ h ng nhận q n sử dụng đất ủa ng ê ữ T là đúng, ộ đ ng xét xử phú thẩm g ữ ng ên phần nà . [5] ố vớ ê ầ kháng áo ủa ng Ph m V n , ê ầ ng ê ữ T t ả g á t ị â t ng t ên đất, vớ số t n 1 5.000.000đ ng. T Tòa án ấp sơ thẩm, ũng như t ph ên tòa phú thẩm, ng kh ng ng ấp đượ tà l ệ , h ng h ng m nh ho ê ầ kh k ện và ê ầ kháng áo ủa mình, nên kh ng đượ ộ đ ng xét xử phú thẩm hấp nhận. [ ] ố vớ ê ầ kháng áo ủa ng Ph m V n v án ph . T ph ên tòa phú thẩm, ng ng ấp ấp th ộ v ên, ộ ngườ ao t ổ V ệt am. Theo q định t đ ểm đ khoản 1 12 ghị q ết số 32 /201 / BTVQ 1 ngà 30/12/201 ủa Ủ ban thường vụ Q ố hộ q định v m th , m n, g ảm, th , nộp, q ản lý và sử dụng án ph , lệ ph Tòa án, ng là ngườ ao t ổ nên đượ m n án ph . ộ đ ng xét xử hấp nhận kháng áo ủa ng, m n án ph đố vớ t á h nh ệm hị án ph ủa ng . êng ng Ph m oàng P và bà Ph m Thị M nh T vẫn phả hị án ph đố vớ phần t á h nh ệm ủa mình. [ ] ố vớ phần đất t anh hấp d ện t h đo đ thự tế 9.599m2 là d sản thừa kế ủa ụ g n Thị B hưa h a. ên ộ đ ng xét xử phú thẩm, thống nhất vớ q an đ ểm ủa Tòa án ấp sơ thẩm t m g ao phần đất nà ho ng Ph m V n q ản lý, kh nào phát s nh t anh hấp sẽ g ả q ết bằng một vụ án khá (nế đương sự ê ầ ). [8] ố vớ phần tự ng ện thỏa th ận g ữa gân hàng A vớ bị đơn ng ê ữ T đã đượ Tòa án ấp sơ thẩm gh nhận: “ ng Ph m V n , anh Ph m oàng P và hị Ph m Thị M nh T t ả t n ho ng ê ữ T thì ng ê ữ T thống nhất g ao t ả toàn bộ số t n đ ho gân hàng A để đảm bảo ho nợ va ủa ng Q á h Vũ ”, ộ đ ng xét xử phú thẩm g ữ ng ên phần nà . [ ] Từ những nhận định t ên, ộ đ ng xét xử hấp nhận đ nghị ủa vị đ d ện V ện k ểm sát, hấp nhận một phần kháng áo ủa ng Ph m V n , sửa một phần bản án sơ thẩm. [10] V án ph sơ thẩm: Ông Ph m V n , ng Ph m oàng P, bà Ph m Thị M nh T t á h nh ệm hị 100.000đ ng (một t m nghìn đ ng) (đố vớ hợp đ ng h ển nhượng q n sử dụng đất bị hủ ) và 2 .828.3 0đ ng (ha mươ sá t ệ tám t m ha mươ tám nghìn ba t m sá mươ đ ng) (đố vớ t á h nh ệm b thường hênh lệ h g ữa g á thỏa th ận và g á theo thị t ường) và .250.000đ ng (bả t ệ ha t m n m mươ nghìn đ ng) (đố vớ ê ầ kh k ện v phần â t ng 1 5.000.000đ ng kh ng đượ hấp nhận). hư vậ , Ông , ng P, bà T phả hị án ph sơ thẩm 34.1 8.3 0đ ng (ba mươ bốn t ệ một t m bả mươ tám nghìn ba t m sá mươ đ ng), m ngườ phả hị 11.3 2. 8 đ ng (mườ một t ệ ba t m h n mươ ha nghìn bả t m tám mươ sá đ ng). Do ng là ngườ ao t ổ nên đượ m n án ph , òn l ng P và bà T phả thự h ện nghĩa vụ án ph ủa mình. gân hàng A đượ nhận l t m ng án ph 100.000đ ng. [11] V án ph phú thẩm: Do kháng áo ủa ng Ph m V n đượ hấp nhận một phần, nên kh ng phả hị án ph phú thẩm. Vì á lẽ t ên