Bản án 142/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Bà Nguyễn Thị L và ông Dương Hòa H3 là vợ chồng, ngày 16/10/2000 ông bà có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Phan Văn L1 và bà Trần Lệ H phần đất diện tích 300m2 tọa lạc tại ấp A, xã A, thành phố C, tỉnh Cà Mau (nay là khóm A, phường T, thành phố C). Khi chuyển nhượng hai bên có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), có chứng thực, xác nhận của địa phương. Đến ngày 10/6/2002, bà L và ông H3 được Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố C cấp giấy chứng nhận QSDĐ số V 095891, thửa số 846, tờ bản đồ số 06.

Tại thời điểm chuyển nhượng QSDĐ, ranh đất phía Bắc mặt tiền là đường N, sau khi nhận chuyển nhượng, vợ chồng bà thường tới lui quản lý canh tác trên phần đất này. Năm 2020 ông H3 chết, bà L cùng các con tiếp tục quản lý, sử dụng đất. Tháng 02/2023 bà L và các con đến phần đất nhận chuyển nhượng để cắm ranh đất thì phát hiện ông Hồng Văn Đ bơm đất san lắp mặt bằng trên phần đất của mình nên ngăn cản, khi đó ông Đ cho rằng phần đất này do ông Phan Văn L1 và bà Trần Lệ H chuyển nhượng cho ông và bà B. Cùng thời điểm này ông Đ và bà B cùng ông L1 và bà H không cho bà và các con quản lý sử dụng đất đến nay.

Tại đơn khởi kiện bà L yêu cầu buộc ông Phan Văn L1 và bà Trần Lệ H chấm dứt các hành vi cản trở, gây khó khăn trong việc nguyên đơn thực hiện quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 300m2 thuộc thửa số 846, tờ bản đồ số 06, được UBND thành phố C cấp giấy chứng nhận QSDĐ số V 095891 cho bà L và ông H3 đứng tên. Buộc ông Đ khôi phục hiện trạng ban đầu phần đất tranh chấp, giao trả toàn bộ diện tích đất theo giấy chứng nhận QSDĐ số V 095891 cho nguyên đơn; Công nhận phần đất của nguyên đơn có vị trí hướng Bắc tiếp giáp đường N

Tại phiên tòa sơ thẩm, bà L yêu cầu buộc ông Đ và bà B cùng ông L1 và bà H giao trả cho bà L phần đất có diện tích đo đạc thực tế 317,8m2 thuộc thửa số 846, tờ bản đồ số 06 tọa lạc tại khóm A, phường T, thành phố C, tỉnh Cà Mau. Bà L rút lại các yêu cầu buộc ông Phan Văn L1 và bà Trần Lệ H chấm dứt các hành vi cản trở, gây khó khăn trong việc nguyên đơn thực hiện quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 300m2 thuộc thửa số 846, tờ bản đồ số 06, được UBND thành phố C cấp giấy chứng nhận QSDĐ số V 095891 cho bà L và ông H3 đứng tên; Buộc ông Đ khôi phục tình trạng ban đầu; Công nhận phần đất của nguyên đơn có vị trí hướng Bắc tiếp giáp đường N

- Tại cấp sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của ông Phan Văn L1 và bà Trần Lệ H trình bày:

Ông Phan Văn L1 và bà Trần Lệ H có phần đất thuộc thửa số 617, tờ bản đồ số 06 tọa lạc tại khóm A, phường T, thành phố C, tỉnh Cà Mau. Vị trí đất có các hướng tiếp giáp: Phía Đông giáp với phần đất còn lại của ông, phía Tây giáp đất Phan Ngọc C, phía Nam giáp đất Trần Văn H4, phía Bắc giáp đường N cũ. Phần đất này có nguồn gốc do cha mẹ tặng cho. Năm 2002 ông bà chuyển nhượng lại một phần cho 04 hộ là: Bà Lê Hồng C1 diện tích 251m2, ông Nguyễn Đức T3 diện tích 216m2, ông Nguyễn Tấn Sĩ diện T4 203m2, ông Trần Tứ Đ1 diện tích 542m2. Đến năm 2007 ông bà tiếp tục chuyển nhượng cho 02 hộ là: ông Phan Thanh S diện tích 263m2 và ông Lê Anh T5 diện tích 359m2. Trong thời gian chuyển nhượng thì phần đất này nhà nước có dự án giải tỏa quy hoạch mở rộng đường N, nên phần đất từ mé đường cũ trở vô 10m ông bà không chuyển nhượng, vị trí đất chuyển nhượng khi làm hợp đồng và khi tách sổ đều có thể hiện trên giấy chứng nhận QSDĐ của ông bà. Từ khi ông bà chuyển nhượng đất đến nay thì phần đất từ mé đường cũ trở vô 10m nhà nước không giải tỏa mở rộng nên gia đình ông tiếp tục sử dụng cho đến nay. Đến đầu năm 2023 bà Nguyễn Thị L khởi kiện tranh chấp với ông bà, ông bà không biết bà L là ai, bản thân bà L cũng không biết rõ nguồn gốc đất bà L sử dụng, diện tích đất thực tế so với diện tích đất theo giấy bà L là không đúng, vị trí thửa đất bà L yêu cầu ông bà đã chuyển nhượng cho ông Đ và bà B vào đầu năm 2023, phần đất chuyển nhượng cho ông Đ và B có chiều dài 35m, do đất xéo nên không nói rõ chiều rộng phần đất chuyển nhượng, khi chuyển nhượng có làm giấy tay. Đối với hợp đồng chuyển nhượng ngày 16/10/2000 giữa ông L1 và bà H với ông H3 thì ông bà không thừa nhận có ký tên vào hợp đồng này. Vì vậy ông L1 và bà H không đồng ý trả lại đất theo yêu cầu của bà Nguyễn Thị Lệ .

- Tại phiên tòa ông Hồng Văn Đ trình bày:

Ngày 03/02/2023 ông có nhận chuyển nhượng của ông Phan Văn L1 phần đất mặt tiền để có đường ra đường N, diện tích 300m2, thuộc thửa 617, tờ bản đồ số 06, kích thước mặt tiền 30m x mặt hậu 30m, không thể hiện chiều dài hai cạnh bên, giá trị chuyển nhượng 600.000.000 đồng, đất tọa lạc tại khóm A, phường T, thành phố C, tỉnh Cà Mau, khi nhận chuyển nhượng đất chỉ làm giấy tay. Sau khi nhận chuyển nhượng ông và bà B quản lý đất, sau đó ông có bơm đất để san lắp mặt bằng phần đất nhận chuyển nhượng thì xảy ra tranh chấp với bà L. Phần đất tranh chấp nêu trên do ông nhận chuyển nhượng từ ông L1 và bà H, vì vậy ông không đồng ý trả lại đất theo yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Lệ .

- Đối với bà Trần Thị B vắng mặt, không gửi văn bản nêu ý kiến.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 331/2024/DS-ST ngày 18 tháng 9 năm 2024 của TAND Thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau quyết định (tóm tắt).

Chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị Lệ .

Buộc ông Phan Văn L1, bà Trần Lệ H, ông Hồng Văn Đ, bà Trần Thị B giao trả cho bà Nguyễn Thị L, chị Dương Diệu H1, anh Dương Chí T1, chị Dương Thanh T2, chị Dương Chí H2 và anh Dương Chí N phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế 317,8m2 ... theo bản vẽ hiện trạng ngày 07/02/2024 của Trung tâm K1, thuộc Sở tài nguyên và môi trường tỉnh C.

Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của bà L về việc buộc ông L1 và bà H chấm dứt các hành vi cản trở, gây khó khăn trong việc nguyên đơn thực hiện quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 300m2 ...; Buộc ông Đ khôi phục hiện trạng ban đầu phần đất tranh chấp; Công nhận phần đất của nguyên đơn có vị trí hướng Bắc tiếp giáp đường N

Buộc ông Phan Văn L1, bà Trần Lệ H, ông Hồng Văn Đ, bà Trần Thị B hoàn trả cho bà Nguyễn Thị L số tiền 21.571.000 đồng.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, trường hợp thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định.

Ngày 02/10/2024 ông Hồng Văn Đ, bà Trần Lệ H, ông Phan Văn L1 và bà Trần Thị B kháng cáo, yêu cầu cấp phúc thẩm xét xử lại theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người đại diện theo ủy quyền của ông L1, bà H và ông Đ giữ nguyên nội dung kháng cáo, đồng thời xác định ông L1 và bà H không chuyển nhượng QSDĐ cho ông H3 và bà L. Mặt khác, vị trí tranh chấp theo Bản vẽ hiện trạng ngày 07/02/2024 là không đúng vị trí phần đất phía ông Dương Hòa H3 được cấp giấy chứng nhận QSDĐ năm 2002. Đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện hoặc hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xác định ông L1 và bà H có chuyển nhượng cho ông H3 và bà L. Vị trí chuyển nhượng đúng so với giấy chứng nhận QSDĐ và bản vẽ khi thẩm định. Đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên tòa phát biểu:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký tiến hành đúng quy định pháp luật tố tụng dân sự; Các đương sự chấp hành đúng với quyền và nghĩa vụ theo pháp luật quy định.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên tòa để làm rõ vị trí phần đất tranh chấp có giáp ranh với phần đất của ông S và bà N1 hay không.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét đơn kháng cáo của ông Đ, bà H, ông L1, bà B nộp trong thời hạn quy định của pháp luật. Về tố tụng, quan hệ tranh chấp, thời hiệu khởi kiện và thẩm quyền giải quyết đã được cấp sơ thẩm xác định và thực hiện đúng theo qui định pháp luật.

Xét kháng cáo về vị trí phần đất tranh chấp, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Ngày 06/01/2025 Chi nhánh Văn phòng Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố C có Công văn số 26/CNVPĐKĐĐ trả lời, nội dung: “Qua đối chiếu bản đồ, mục kê tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố C có ý kiến như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V 095891, thửa đất số 846, tờ bản đồ số 06 của ông Dương Hòa H3 và phần đất tranh chấp được đo đạc theo bản vẽ hiện trạng ngày 07/02/2024 do Trung tâm K2 TN&MT xác nhận là cùng 1 vị trí. Chi nhánh kiến nghị Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau liên hệ Trung tâm KTCNQT TN&MT để nắm thêm thông tin”.

Ngày 07/02/2025 Trung tâm K2 TN&MT có Công văn số 67/TTKTCNQT-TVDV để phúc đáp nội dung Công văn số 10/TA-DS ngày 15/10/2025, nội dung: “Việc xác định vị trí phần đất tranh chấp theo bản vẽ hiện trạng ngày 07/02/2024 (Diện tích 317,8m, thuộc thửa 92, tờ bản đồ 83, bản đồ chỉnh lý năm 2009) do Trung tâm K2 TN&MT đo vẽ có cùng vị trí của phần đất theo Giấy chứng nhận QSDĐ số V 095891, thửa số 846, tờ bản đồ số 06 do UBND thành phố C cấp cho Hộ ông Dương Hòa H3 và bà Nguyễn Thị T6 (tên gọi khác là Nguyễn Thị T, Nguyễn Thị L), nội dung này Trung tâm không có cơ sở trả lời. Vì vậy, đề nghị TAND tỉnh Cà Mau liên hệ với cơ quan chuyên môn (cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất) có ý kiến theo thẩm quyền”.

Ngày 11/3/2025 UBND thành phố C có Công văn số 1151/UBND-TNMT, nội dung: “Ngày 10/6/2002, UBND thành phố C cấp giấy chứng nhận QSDĐ số vào sổ 0175/QSDĐ/TPCM cho hộ ông Dương Hòa H3, bà Nguyễn Thị T6 tại thửa đất số 846, tờ bản đồ số 06, diện tích 300m2, mục đích sử dụng đất lập vườn, vị trí đất tại xã A, thành phố C. Thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hệ thống bản đồ địa chính năm 1999, không có tọa độ mốc giới thửa đất.

Theo Bản vẽ hiện trạng thửa đất do Trung tâm KTCNQT TN&MT lập ngày 07/02/2024, thửa đất số 1, 2, 3, tờ bản đồ số 83 (theo bản đồ địa chính năm 2009) không thể hiện tọa độ mốc giới thửa đất. Do đó, cơ quan chuyên môn thành phố chưa đủ cơ sở để xác định vị trí thửa đất số 1, 2, 3 tờ bản đồ số 83 (theo Bản vẽ hiện trạng do Trung tâm KTCNQT TN&MT) có trùng vị trí với thửa đất số 846, tờ bản đồ số 06 theo Giấy chứng nhận QSDĐ số vào sổ 0175/QSDĐ/TPCM đã cấp cho hộ ông Dương Hòa H3, bà Nguyển Thị T7.

Từ những cơ sở trên, UBND thành phố đề nghị TAND tỉnh Cà Mau chủ trì, làm việc Trung tâm KTCNQT TN&MT và các cơ quan, đơn vị có liên quan kiểm tra, đo đạc thực địa, đối chiếu hồ sơ địa chính làm cơ sở xác định vị trí chính xác.

Để xác định đúng phần đất tranh chấp, cần phải phối hợp với các cơ quan, đơn vị có liên quan kiểm tra, đo đạc thực địa, đối chiếu hồ sơ địa chính (theo Công văn số 1151/UBND-TNMT ngày 11/3/2025 của UBND thành phố C) mới có cơ sở xác định vị trí chính xác.

Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Đ, bà H, ông L1, bà B không phải chịu (đã được miễn dự nộp).

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308, khoản 1 Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

1. Huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 331/2024/DS-ST ngày 18 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

Chuyển hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.

2. Chi phí tố tụng sẽ được quyết định khi giải quyết lại vụ án.

3. Án phí

Án phí dân sự sơ thẩm: Sẽ được quyết định khi giải quyết lại vụ án.

Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Phan Văn L1, bà Trần Lệ H, ông Hồng Văn Đ và bà Trần Thị B không phải chịu (đã được miễn dự nộp).

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.