Bản án 1410/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Phạm Hoàng G trình bày:

Vào ngày 19/10/2023, ông Huỳnh Bá H có chuyển nhượng cho ông Lương Thanh B phần đất thuộc thửa số 271, tờ bản đồ số 19, đất tọa lạc tại khu V, phường I, thành phố V, tỉnh Hậu Giang (nay là khu V, phường V, thành phố Cần Thơ). Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM667221, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CS07025 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh H cấp ngày 01/02/2018. Ông Lương Thanh B đã được cấp quyền sử dụng đất chỉnh lý trang 4 ngày 26/10/2023.

Đến ngày 12/01/2024, ông Lương Thanh B chuyển nhượng lại toàn bộ phần đất trên cho ông Phạm Hoàng G với giá chuyển nhượng là 2.400.000.000 đồng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đã được công chứng và làm thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. Căn cứ vào khoản 1 Điều 4 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/01/2024 thì bên ông Lương Thanh B có nghĩa vụ giao đất đủ diện tích, đúng loại đất, vị trí như đã thỏa thuận. Tuy nhiên, khi ông Phạm Hoàng G yêu cầu giao đất thì ông Lương Thanh B cố ý trì hoãn dù đã nhận đủ tiền chuyển nhượng đất. Bên cạnh đó, khi ông Phạm Hoàng G xuống phần đất đã nhận chuyển nhượng thì phát hiện bà Huỳnh Thị N đang ở trong nhà trước đây của ông Huỳnh Bá H. Ông Huỳnh Bá H đã chết, bà N khóa nhà không cho ông Phạm Hoàng G vào phần đất đã nhận chuyển nhượng.

Nay ông Phạm Hoàng G khởi kiện yêu cầu ông Lương Thanh B và bà Võ Thị Hồng T phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 12/01/2024, buộc ông Lương Thanh B và bà Võ Thị Hồng T giao phần đất đã chuyển nhượng thuộc thửa đất số 271, tờ bản đồ số 19, đất tọa lạc tại khu V, phường I, thành phố V, tỉnh Hậu Giang (nay là khu V, phường V, thành phố Cần Thơ). Đồng thời, yêu cầu buộc bà Huỳnh Thị N và các đồng thừa kế của ông Huỳnh Bá H chấm dứt hành vi cản trở ông Phạm Hoàng G quản lý phần nhà đất đã nhận chuyển nhượng.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Lương Thanh B và bà Võ Thị Hồng T trình bày:

Ngày 19/10/2023, vợ chồng ông bà có nhận chuyển nhượng của ông Huỳnh Bá H phần đất thuộc thửa 271, tờ bản đồ số 19, đất tọa lạc tại khu V, phường I, thành phố V, tỉnh Hậu Giang (nay là khu V, phường V, thành phố Cần Thơ). Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM667221, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CS07025 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh H cấp ngày 01/02/2018. Ông bà đã được cấp quyền sử dụng đất chỉnh lý trang 4 ngày 26/10/2023. Do không có điều kiện quản lý, sử dụng phần đất trên nên ông bà đã chuyển nhượng lại toàn bộ phần đất nêu trên cho ông Phạm Hoàng G với giá chuyển nhượng là 2.400.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng ngày 12/01/2024 và đã thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi ông bà bàn giao phần đất đã chuyển nhượng cho nguyên đơn thì phát hiện bà Huỳnh Thị N đang ở trong nhà trước đây của ông Huỳnh Bá H. Ông Huỳnh Bá H đã chết, bà Huỳnh Thị N ngăn cản không cho ông bàn giao nhà đất cho nguyên đơn.

Nay ông bà đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Phạm Hoàng G theo hợp đồng lập ngày 12/01/2024, đồng ý giao phần đất đã chuyển nhượng thuộc thửa 271, tờ bản đồ số 19 đất tọa lạc tại khu V, phường I, thành phố V, tỉnh Hậu Giang (nay là khu V, phường V, thành phố Cần Thơ). Yêu cầu buộc bà Huỳnh Thị N và các đồng thừa kế của ông Huỳnh Bá H chấm dứt hành vi ngăn cản việc ông bà bàn giao nhà đất cho ông Phạm Hoàng G.

Quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan do bà Huỳnh Ngọc Đ2 đại diện trình bày:

Phần đất tranh chấp hiện nay do cha mẹ của bà để lại, sau khi cha mẹ chết thì em ruột bà là ông Huỳnh Bá H quản lý và sinh sống tại phần đất này, sau đó ông Huỳnh Bá H cũng chết ngày 11/11/2023, khi đó gia đình tiến hành làm thủ tục thừa kế thì phát hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chuyển tên qua cho ông Huỳnh Bá H. Sau khi ông Huỳnh Bá H chết đến tháng 12/2023 thì ông Lương Thanh B đến đòi lấy nhà đất và đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên cho ông Lương Thanh B, kèm theo giấy vay tiền của ông Huỳnh Bá H với số tiền 1.200.000.000 đồng thì gia đình mới phát hiện việc vay tiền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh Bá H với ông Lương Thanh B. Sau đó, khi Tòa án giải quyết vụ án thì gia đình mới biết phần nhà đất này ông Lương Thanh B đã chuyển nhượng cho ông Phạm Hoàng G. Về thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất giữa mẹ của bà là Lưu Thị Đ3 với em bà là ông Huỳnh Bá H chưa đảm bảo đúng quy định của pháp luật, đồng thời hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 19/10/2023 là giả tạo, ông Huỳnh Bá H vay tiền của ông Lương Thanh B chứ không có chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất.

Nay bà có yêu cầu độc lập trong vụ án, yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Huỳnh Bá H. Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 19/10/2023 giữa ông Huỳnh Bá H và ông Lương Thanh B là vô hiệu do giả tạo. Yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Lương Thanh B theo điều chỉnh biến động ngày 26/10/2023.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Quảng Huỳnh T2 và bà Trần Thị V trình bày:

Vào ngày 22/5/2020, vợ chồng ông bà có mua của bà ngoại là bà Lưu Thị Đ4 và cậu ruột là Huỳnh Bá H phần đất thuộc thửa số 271, tờ bản đồ số 18, với giá 550.000.000 đồng, đã trả đủ tiền. Tuy nhiên chưa kịp làm thủ tục tách thửa thì ngoại và cậu đã chết. Nay ông bà có yêu cầu độc lập là yêu cầu được phân chia tài sản do ông Huỳnh Bá H chết để lại. Tại cấp sơ thẩm, ông Quảng Huỳnh T2 đồng thời là người đại diện cho bà Trần Thị V rút lại yêu cầu độc lập nêu trên.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 294/2026/DS-ST ngày 13 tháng 5 năm 2026, Tòa án nhân dân Khu vực 11, thành phố Cần Thơ đã quyết định:

“Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Huỳnh Ngọc Đ2; đình chỉ yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Quảng Huỳnh T2 và bà Trần Thị V.

1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 19/10/2023 giữa ông Huỳnh Bá H và ông Lương Thanh B; công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lương Thanh B, bà Võ Thị Hồng T và ông Phạm Hoàng G lập ngày 12/01/2024.

2. Buộc ông Lương Thanh B, bà Võ Thị Hồng T và các đồng thừa kế của ông Huỳnh Bá H gồm bà Huỳnh Thị N, ông Huỳnh Tấn Q, ông Huỳnh Văn Hoàng N1, bà Huỳnh Thị K, bà Huỳnh Ngọc Đ2, bà Cao Thị Hồng Đ1, bà Cao Thị Hồng L, bà Cao Thị Hồng C phải có trách nhiệm chấm dứt hành vi ngăn cản và giao cho ông Phạm Hoàng G phần đất thuộc các thửa 271, 34, diện tích 877,2m2, tờ bản đồ số 19, đất tọa lạc tại khu V, phường V, thành phố Cần Thơ và căn nhà chính kết cấu 01 trệt 01 lững, khung cột bê tông cốt thép vách tường, mái tole, nền lót gạch bông, trần nhựa, sàn lót gỗ tạp; mái che kết cấu khung cột thép tiền chế, mái lợp tol, nền láng xi măng; hàng rào trụ đá rào lưới B40; sân nền láng bê tông trên đất cho ông Phạm Hoàng G được quyền sở hữu, sử dụng. Theo Mảnh trích đo địa chính số: 62/2024 ngày 19/8/2024 của Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Đ5 T3.

3. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Huỳnh Ngọc Đ2 về việc yêu cầu Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Huỳnh Bá H và yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 19/10/2023 giữa ông Huỳnh Bá H và ông Lương Thanh B là vô hiệu do giả tạo và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Lương Thanh B theo điều chỉnh biến động ngày 26/10/2023.

4. Đình chỉ yêu cầu độc lập của ông Quảng Huỳnh T2 và bà Trần Thị V về yêu cầu được phân chia tài sản do ông Huỳnh Bá H chết để lại do ông Quảng Huỳnh T2 và bà Trần Thị V rút yêu cầu khởi kiện. ông Quảng Huỳnh T2 và bà Trần Thị V được quyền khởi kiện lại đối với yêu cầu nêu trên theo quy định của pháp luật. ”

Ngoài ra, trong bản án còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Ngọc Đ2, bà Cao Thị Hồng Đ1, bà Huỳnh Thị N, bà Huỳnh Thị K và ông Huỳnh Văn Hoàng N1, cùng có đơn kháng cáo cùng yêu cầu cấp phúc thẩm xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh Bá H và ông Lương Thanh B vô hiệu do giả tạo, đồng thời tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lương Thanh B và ông Phạm Hoàng G vô hiệu. Bà Huỳnh Ngọc Đ2 đồng ý thay ông Huỳnh Bá H trả lại cho ông B số tiền 1,2 tỷ đồng đã vay.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ phát biểu ý kiến: Về việc tuân thủ và chấp hành pháp luật tố tụng của người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm. Về nội dung vụ án: Phần đất các đương sự tranh chấp trong đó có diện tích 52,7m2 thuộc một phần thửa 34, hiện nay đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Phạm Ngọc T4, nhưng trong quá trình giải quyết vụ án cấp sơ thẩm không đưa ông T4 tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, để làm rõ quyền sử dụng diện tích đất này của ai, trước khi giải quyết công nhận cho nguyên đơn, tại cấp phúc thẩm ông T4 yêu cầu giữ nguyên diện tích đất tại thửa 34 cho ông. Do vậy, đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho cấp sơ thẩm xét xử lại đảm bảo đúng quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội;

Tuyên xử:

1/ Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo bà Huỳnh Ngọc Đ2, bà Cao Thị Hồng Đ1, bà Huỳnh Thị N, bà Huỳnh Thị K và ông Huỳnh Văn Hoàng N1.

2/ Hủy bản án sơ thẩm số 294/2026/DS-ST ngày 13 tháng 5 năm 2026, Tòa án nhân dân Khu vực 11 - Cần Thơ, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Khu vực 11 – Cần Thơ giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

3/ Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Huỳnh Ngọc Đ2, bà Cao Thị Hồng Đ1, ông Huỳnh Văn Hoàng N1, bà Huỳnh Thị N và bà Huỳnh Thị K không phải chịu án phí.

Bà Huỳnh Ngọc Đ2, bà Cao Thị Hồng Đ1 và ông Huỳnh Văn Hoàng N1 được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng theo các biên lai thu tiền số 0010748, 0010759, 0010760 cùng ngày 28/5/2026 của Thi hành án Dân sự thành phố Cần Thơ.

4/ Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

5/ Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự năm 2025 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định của Luật Thi hành án dân sự năm 2025; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 34 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2025.