Bản án 140/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo nội dung đơn khởi kiện ghi ngày 08/10/2021, lời trình bày tại các bản tự khai và trong quá trình tham gia tố tụng của vợ chồng ông Hoàng Thanh O, bà Nguyễn Thị N thì: Ngày 11/12/2020 vợ chồng ông, bà có nhận chuyển nhượng diện tích đất 888m2 tại thửa 504, 505 tờ bản đồ 18 thị trấn T, huyện Đ từ vợ chồng ông Trương Văn H, bà Nguyễn Thị Thu N1. Vợ chồng ông, bà đã giao đủ tiền chuyển nhượng cho bị đơn và đã làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ điều chỉnh trang 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vợ chồng ông, bà tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm thành đất đô thị, quá trình đo đạc lại thì phát hiện thửa đất chỉ có diện tích khoảng 800m2 chứ không đủ 888m2 như hợp đồng chuyển nhượng. Sau khi biết đất bị thiếu thì vợ chồng ông, bà nhiều lần gặp vợ chồng ông H, bà N1 để trao đổi nhưng bị đơn không có thiện chí thoả thuận. Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết buộc bị đơn thực hiện giao đủ phần diện tích đất khoảng 114m2 tại các thửa 504, 505 tờ bản đồ 18, thị trấn T, huyện Đ theo nội dung đã ký kết trong giao dịch chuyển nhượng ngày 11/12/2020. Trường hợp không giao đủ diện tích đất còn thiếu thì yêu cầu bị đơn thanh toán giá trị bằng tiền tương ứng. Yêu cầu yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng số tiền lãi mà ông Hoàng Thanh O, bà Nguyễn Thị N trả lãi cho Ngân hàng thương mại cổ phần N3 là 432.407.603đ, tiền dịch vụ uỷ quyền 20.000.000đ, toàn bộ tiền chi phí tố tụng và số tiền chi phí điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phát sinh.

- Theo lời trình bày của vợ chồng ông Trương Văn H, bà Nguyễn Thị Thu N1 thì: Cuối năm 2020 vợ chồng ông, bà có chuyển nhượng cho vợ chồng ông O, bà N quyền sử đất tại thửa 504, 505, tờ bản đồ 18 thị trấn T, huyện Đ, vợ chồng ông, bà có dẫn vợ chồng ông O, bà N xuống trực tiếp xem thực tế lô đất, đã chỉ ranh giới lô đất có cột bê tông và rào kẽm gai; sau khi xem xong thì vợ chồng ông O, bà N yêu cầu phô tô Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó các bên cùng nhau ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng C; giá thoả thuận ghi trong hợp đồng là 250.000.000đ nhưng thực tế là 3.150.000.000đ và nguyên đơn chịu chi phí làm thủ tục sang tên đổi chủ tên; đến nay vợ chồng ông, bà đã thực hiện xong việc chuyển nhượng nên không đồng ý trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án số 07/2024/DS-ST ngày 19/3/2024; Tòa án nhân dân huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng đã xử:

+ Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn ông Trương Văn H, bà Nguyễn Thị Thu N1 phải trả cho ông Hoàng Thanh O, bà Nguyễn Thị N số tiền 16.047.324đ giá trị đất 114m2 thiếu so với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Không chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng số tiền lãi mà ông Hoàng Thanh O, bà Nguyễn Thị N trả lãi cho Ngân hàng thương mại cổ phần N3 432.407.603đ, tiền dịch vụ uỷ quyền 20.000.000đ, tiền chi phí điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tương lai.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự.

Ngày 01/4/2024 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đơn Dương,t ỉnh Lâm Đồng ban hành Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐ-VKS-DS đề nghị hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm.

Ngày 10/4/2024 vợ chồng ông Hoàng Thanh O, bà Nguyễn Thị N kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa,

Vợ chồng ông Hoàng Thanh O, bà Nguyễn Thị N vẫn giữ nguyên kháng cáo.

Vợ chồng ông Trương Văn H, bà Nguyễn Thị Thu N1 đề nghị giải quyết như Bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn phúc thẩm cũng như phiên tòa hôm nay: đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Về nội dung: rút một phần Quyết định kháng nghị phúc thẩm của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng về việc đề nghị hủy Bản án sơ thẩm do chưa thu thập đầy đủ chứng cứ. Đề nghị sửa Bản án sơ thẩm theo hướng buộc vợ chồng ông H, bà N1 phải thanh toán ½ giá trị diện tích đất còn thiếu là 114m2 theo giá mà các bên thoả thuận là 3.150.000.000đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Quá trình giải quyết vụ án, theo hồ sơ thể hiện ngày 19/10/2020, vợ chồng ông H, bà N1 đã có đơn khởi kiện về việc tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất đối với ông Hoàng Trọng H2. Đến ngày 10/12/2020 thì vợ chồng ông H, bà N1 đã rút đơn khởi kiện và sau đó đã chuyển nhượng diện tích đất này cho vợ chồng ông O, bà N vào ngày 11/12/2020. Như vậy thực tế tại thời điểm chuyển nhượng thì vợ chồng ông H, bà N1 đã biết diện tích đất của mình là thiếu so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp; việc vợ chồng ông H, bà N1 cho rằng hai bên chỉ chuyển nhượng theo hiện trạng thực tế chứ không chuyển nhượng theo diện tích đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng không xuất trình được các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình trong khi đó nguyên đơn lại không thừa nhận. Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên lập ngày 11/12/2020 thì các bên thỏa thuận chuyển nhượng theo diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận với giá ghi trong hợp đồng là 250.000.000đ nhưng thực tế là 3.150.000.000đ. Như vậy so với thỏa thuận trong hợp đồng thì diện tích đất trên thực địa mà nguyên đơn đang sử dụng chỉ là 774m2, thiếu 114m2 là ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng ông O, bà N. Vì vậy, cần buộc vợ chồng ông H, bà N1 phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất thiếu này cho vợ chồng ông O, bà N là có căn cứ. Xét về lỗi dẫn đến việc chuyển nhượng đất bị thiếu là do của cả hai bên; bị đơn biết đất bị thiếu đất thiếu so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn chuyển nhượng theo toàn bộ; nguyên đơn là bên nhận chuyển nhượng nhưng không tìm hiểu đất xem có đủ diện tích không mà đã đồng ý giao kết hợp đồng với bị đơn nên cần xác định lỗi của mỗi bên là 50/50; mỗi bên phải chịu thiệt hại tương ứng với phần lỗi của mình.

Đối với việc đương sự ghi số tiền chuyển nhượng thấp hơn giá trị chuyển nhượng thực tế thì Chi cục thuế khu vực Đ – Đơn D đã ra Quyết định số 117/QĐ-CCTKV ngày 21/3/20253 để xử phạt đối với vợ chồng ông O, bà N về hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực phí, lệ phí nên không đề cập và không kiến nghị hành vi nói trên trong vụ án này.

Do kháng cáo được chấp nhận một phần nên vợ chồng ông Hoàng Thanh O, bà Nguyễn Thị N không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm.

Các đương sự phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm theo quy định; cụ thể nguyên đơn phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận, bị đơn phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm trên số tiền phải thanh toán.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 295 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

- Căn cứ các Điều 500, 501, 502, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ khoản 4 Điều 26, khoản 3 Điều 27, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận việc đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng rút một phần Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐ-VKS-DS ngày 01/4/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đơn Dương đối với nội dung đề nghị hủy Bản án sơ thẩm do chưa thu thập đầy đủ chứng cứ. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với nội dung đã rút kháng nghị.

Chấp nhận Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐ-VKS-DS ngày 01/4/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng và một phần kháng cáo của vợ chồng ông Hoàng Thanh O, bà Nguyễn Thị N; sửa Bản án sơ thẩm.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu của vợ chồng ông Hoàng Thanh O, bà Nguyễn Thị N về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với vợ chồng ông Trương Văn H, bà Nguyễn Thị Thu N1.

Buộc vợ chồng ông Trương Văn H, bà Nguyễn Thị Thu N1 phải thanh toán cho vợ chồng ông Hoàng Thanh O, bà Nguyễn Thị N số tiền 202.196.000đ (hai trăm lẻ hai triệu một trăm chín mươi sáu nghìn đồng).

Vợ chồng ông Hoàng Thanh O, bà Nguyễn Thị N được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký động, điều chỉnh lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng hiện trạng sử dụng.

(Có họa đồ đo đạc chỉnh lý thửa đất do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ thực hiện ngày 22/8/2024 kèm theo).

2. Không chấp nhận yêu cầu “Kiện đòi tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng” của vợ chồng ông Hoàng Thanh O, bà Nguyễn Thị N đối với số tiền lãi đã trả cho Ngân hàng thương mại cổ phần N3 432.407.603đ, tiền dịch vụ ủy quyền 20.000.000đ, tiền chi phí điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tương lai.

3. Về chi phí tố tụng:

Buộc vợ chồng ông Trương Văn H, bà Nguyễn Thị Thu N1 và vợ chồng ông Hoàng Thanh O, bà Nguyễn Thị N mỗi bên phải chịu 3.867.455đ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo vẽ tài sản. Vợ chồng ông H, bà N1 có trách nhiệm trả cho vợ chồng ông O, bà N số tiền 3.867.455đ.

4. Về án phí:

- Án phí sơ thẩm:

+ Vợ chồng ông Hoàng Thanh O, bà Nguyễn Thị N phải chịu 32.184.100đ án phí Dân sự sơ thẩm; được trừ vào số tiền 18.985.000đ tạm ứng án phí Dân sự sơ thẩm đã nộp theo các Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0003773 ngày 22/02/2022 và số 0002392 ngày 01/02/2024 và số tiền 300.000đ tạm ứng án phí Dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0002466 ngày 09/4/2024 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Đơn DươnĐ, tỉnh Lâm Đồng. Vợ chồng ông O, bà N còn phải nộp 13.199.000đ (làm tròn).

+ Vợ chồng ông Trương Văn H, bà Nguyễn Thị Thu N1 phải chịu 10.087.800đ án phí Dân sự sơ thẩm.

- Án phí phúc thẩm:

Vợ chồng ông Hoàng Thanh O, bà Nguyễn Thị N không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm.

6. Về nghĩa vụ thi hành án:

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án Dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.