Bản án 140/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn trình bày: Tháng 4/2022, thông qua sự giới thiệu của ông Lê Đăng H1, ông Trần Như H và ông Võ Ngọc Phi L đã thỏa thuận như sau: Ông Trần Như H chuyển nhượng cho ông Võ Ngọc Phi L diện tích đất có chiều ngang 35 m, chiều dài 45 m, trong đó có 260 m2 thổ cư nằm trong diện tích khoảng 6.000 m2 tại thửa đất số 31, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận QSD số W 853228 do UBND huyện Krông Năng cấp ngày 06/07/2004 mang tên hộ Trần Như H, giá chuyển nhượng là 1.570.000.000 đồng, ông Trần Như H có giao cho ông L 01 giấy chứng nhận QSD đất (bản phô tô).

Ngày 18/4/2022, hai bên đã tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng. Theo nội dung hợp đồng thỏa thuận thì ông L đặt cọc cho ông H số tiền 200.000.000 đồng. Trong thời hạn 01 tháng ông H phải hoàn tất thủ tục tách thửa, sang tên cho ông L, sau khi đã có giấy chứng nhận QSD đất mang tên ông L thì ông L sẽ giao hết số tiền còn lại cho ông H, nếu bên đặt cọc không nhận chuyển nhượng thì mất tiền cọc, nếu bên nhận cọc không chuyển nhượng thì phải hoàn trả tiền cọc đã nhận và phải chịu phạt cọc 600.000.000 đồng. Sau khi ký kết hợp đồng thì ông L đã giao cho ông H 200.000.000 đồng tiền đặt cọc, có ông Lê Đăng H1 làm chứng. Ông L xác định khi ký kết hợp đồng đặt cọc, ông L có biết quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng là của hộ gia đình ông H (vì ông H có giao cho ông L 01 giấy chứng nhận QSD đất bản phô tô mang tên hộ Trần Như H), nhưng không biết ông H có vợ hay chưa, hộ gia đình ông H có bao nhiêu người.

Tuy nhiên nay đã quá thời gian 01 tháng kể từ ngày 18/4/2022 nhưng ông H vẫn không thực hiện hợp đồng, cụ thể không hoàn tất thủ tục ký hồ sơ chuyển nhượng và các hồ sơ liên quan đến việc chuyển nhượng cho ông L. Do đó ông L yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông H phải trả lại cho ông L số tiền cọc đã nhận là 200.000.000 đồng và trả cho ông L số tiền phạt cọc 600.000.000 đồng theo thỏa thuận của giấy đặt cọc.

Bị đơn ông Trần Như H trình bày:

Tháng 4/2022, thông qua sự giới thiệu của ông Lê Đăng H1, ông và ông Võ Ngọc Phi L đã thỏa thuận: Ông chuyển nhượng cho ông Võ Ngọc Phi L diện tích chiều ngang 35 m, chiều dài 45 m, có 260 m2 đất thổ cư nằm trong diện tích khoảng 6.000 m2 tại thửa đất số 31, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận QSD số W 853228 do UBND huyện Krông Năng cấp ngày 06/07/2004 mang tên hộ ông Trần Như H, giá chuyển nhượng là 1.570.000.000 đồng, đồng thời ông có giao cho ông L 01 giấy chứng nhận QSD đất (bản phô tô) và có nói rõ với ông L đây là tài sản chung của vợ chồng ông.

Ngày 18/4/2022, sau khi xem đất trên thực địa thì hai bên đã tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng. Theo nội dung thỏa thuận thì ông L đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng cho ông. Trong thời hạn 01 tháng ông phải hoàn tất thủ tục tách thửa, sang tên cho ông L. Sau khi có giấy chứng nhận QSD đất mang tên ông L thì ông L sẽ giao hết số tiền còn lại, nếu bên đặt cọc không nhận chuyển nhượng thì mất tiền cọc, nếu bên nhận cọc không chuyển nhượng đất thì phải hoàn trả tiền cọc đã nhận và phạt cọc 600.000.000 đồng. Ông L đã giao cho ông 200.000.000 đồng tiền đặt cọc, có ông Lê Đăng H1 làm chứng. Ông đã tiến hành nộp hồ sơ tách thửa, mục đích để sang tên phần diện tích đã thỏa thuận chuyển nhượng cho ông L nhưng do thửa đất bị thu hồi một phần để mở rộng đường, đồng thời UBND huyện Krông Năng có chủ trương xem xét hạn chế việc phân lô tách thửa, do đó hồ sơ đến tháng 8/2022 mới hoàn thành, ông có báo cho ông L để hai bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì ông L không đồng ý mà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông phải trả cho ông L số tiền cọc đã nhận là 200.000.000 đồng và trả thêm cho ông L số tiền 600.000.000 đồng thì ông không đồng ý vì trước khi mua bán, ông đã giao cho ông L giấy chứng nhận QSD lô đất (bản phô tô), ông L đã biết ông đã có vợ, lô đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng không có sự đồng ý của bà U (vợ ông), ông L vẫn mua và do trở ngại khách quan nên việc tách thửa để hoàn tất thủ tục không thể tiến hành trong thời hạn 01 tháng. Hiện nay thủ tục tách thửa hoàn thành thì ông L lại không đồng ý mua.

Do đó ông chỉ đồng ý trả lại cho ông L số tiền 200.000.000 đồng, không đồng ý bồi thường 600.000.000 đồng cho ông L.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hồ Thị U trình bày:

Bà có mối quan hệ là vợ của ông Trần Như H. Bà xác định sau khi ông H và ông L viết giấy nhận cọc để chuyển nhượng lô đất là tài sản chung của vợ chồng thì bà mới biết là vào ngày 18/4/2022 ông H nhận của ông L số tiền 200.000.000 đồng để bán một phần đất tại thửa đất số 31, tờ bản đồ số 17 mà không có sự đồng ý của bà. Nay thủ tục tách thửa đã hoàn tất nhưng ông L cho rằng đã quá thời hạn thỏa thuận theo giấy đặt cọc nên không mua mà khởi kiện ông H để đòi số tiền 800.000.000 đồng thì bà không đồng ý vì ông L cũng đã biết lô đất này là tài sản chung của vợ chồng mà không có sự đồng ý của bà mà vẫn mua nên bà không đồng ý yêu cầu phạt tiền cọc.

Người làm chứng ông Lê Đăng H1 trình bày:

Ông xác định có mối quan hệ là bạn của ông Võ Ngọc Phi L và Trần Như H, do đó ông L và ông H có quen biết nhau.

Vào khoảng tháng 4/2022, ông có giới thiệu để ông H chuyển nhượng cho ông Võ Ngọc Phi L diện tích đất chiều ngang 35 m, chiều dài 45 m, có 260 m2 thổ cư nằm trong diện tích hơn 8 sào tại thửa đất số 31, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận QSD số W 853228 do UBND huyện Krông Năng cấp ngày 06/07/2004 mang tên hộ Trần Như H, giá chuyển nhượng là 1.570.000.000 đồng, ông H có giao cho ông L 01 giấy chứng nhận QSD đất (bản phô tô) và có nói với ông L đây là tài sản chung của vợ chồng ông H.

Sau khi hai bên giao nhận tiền và ký hợp đồng đặt cọc xong, ông có chứng kiến và ký vào hợp đồng với tư cách người làm chứng. Nay ông L không đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng mà khởi kiện yêu cầu ông H phải trả lại 200.000.000 đồng và trả thêm cho ông L số tiền 600.000.000 đồng thì ông đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Tại bản án sơ thẩm số 87/2022/DSST ngày 13/12/2022 của Tòa án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 3 Điều 144; khoản 1 Điều 147; Điều 271; Khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 123; 131; 116, 117, 328 và 401 của Bộ luật dân sự;

Áp dụng khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014; Án lệ số 25/2018/AL ngày 06/11/2018; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội:

[1] Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ký kết vào ngày 18/4/2022 giữa ông Trần Như H và ông Võ Ngọc Phi L vô hiệu. Buộc ông Trần Như H trả lại cho ông Võ Ngọc Phi L số tiền nhận cọc 200.000.000 đồng.

[2] Bác phần yêu cầu khởi kiện phạt cọc số tiền 600.000.000 đồng của ông Võ Ngọc Phi L đối với ông Trần Như H.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về lãi suất trong giai đoạn thi hành án, án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 28/12/2022, nguyên đơn ông Võ Ngọc Phi L kháng cáo bản án sơ thẩm với nội dung: Đề nghị cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ đơn khởi kiện của nguyên đơn và buộc bị đơn trả số tiền cọc là 200.000.000 đồng và phải bồi thường cho nguyên đơn số tiền phạt cọc 600.000.000 đồng. Bởi lẽ: Ông H hoàn toàn biết được phải tiến hành thủ tục tách thửa nhưng ông H vẫn cam kết thực hiện đúng hợp đồng. Ngoài ra, tôi đã gia hạn thêm 01 tháng cho bị đơn tiến hành thủ tục cấp đổi nhưng bị đơn cũng không hoàn thành, quá trình giải quyết vụ án ông H đã hứa hẹn trả tiền cọc cho tôi nhưng tính đến thời điểm hiện nay thì ông H vẫn chưa trả tiền cọc cho nguyên đơn.

Tại phiên tòa đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn vẫn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện và nội dung đơn kháng cáo của nguyên đơn.

Bị đơn cho rằng việc không thực hiện việc tách sổ như thoả thuận là do lỗi khách quan, nay đã tách được sổ nên đề nghị nguyên đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Trường hợp nguyên đơn không tiếp tục thực hiện hợp đồng bị đơn chỉ chấp nhận yêu cầu trả lại tiền cọc và không chấp nhận yêu cầu phạt cọc.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Qua phân tích đánh giá các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và tranh tụng tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử: Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Không chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 87/2022/DSST ngày 13/12/2022 của Tòa án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu, chứng cứ lời trình bày của các đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Như vậy, các bên đã xác lập hợp đồng đặt cọc để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó quyền và nghĩa vụ của các bên đã phát sinh theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự.

Quá trình giải quyết vụ án, các bên đương sự đều thừa nhận các nội dung của hợp đồng đặt cọc và thừa nhận việc ông H đã nhận số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Như vậy, Hợp đồng đặt cọc ngày 18/4/2022, giữa ông L và ông H có hiệu lực. Cấp sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc giữa ông L và ông H là vô hiệu do vi phạm điều cấm và tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm là chưa đúng.

Như vậy, có đủ căn cứ xác định tại thời điểm các bên thực hiện việc ký kết hợp đồng đặt cọc, Uỷ ban nhân dân huyện Krông Năng đã ban hành những văn bản về việc quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn huyện Krông Năng, về việc hạn chế việc phân lô tách thửa nhằm tránh tình trạng đầu cơ đẩy giá đất lên cao, gây ảnh hưởng xấu đến an ninh trật tự tại địa phương nên phía bị đơn không thể thực hiện thủ tục phân lô tách thửa, hoàn tất thủ tục sang tên cho nguyên đơn trong thời gian 01 tháng là do trở ngại khách quan. Do đó, cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu buộc bị đơn phải trả 200.000.000 đồng tiền đặt cọc cho nguyên đơn và không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn buộc bị đơn phải chịu số tiền 600.000.000 đồng là có căn cứ.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

[1]. Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Chấp nhận một phần đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Võ Ngọc Phi L. Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 87/2022/DSST ngày 13/12/ 2022 của Tòa án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk.

[2]. Căn cứ các Điều 116, 117, 328 và Điều 401 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Áp dụng Án lệ số 25/2018/AL ngày 06/11/2018

[3]. Tuyên xử:

[3.1]. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc ông Trần Như H trả lại cho ông Võ Ngọc Phi L số tiền nhận cọc là 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng).

[3.2]. Bác phần yêu cầu khởi kiện phạt cọc số tiền 600.000.000đ ( Sáu trăm triệu đồng) của ông Võ Ngọc Phi L đối với ông Trần Như H.

Áp dụng Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật dân sự để tính lãi suất đối với khoản tiền phải thi hành án theo quy định của Luật thi hành án dân sự.

[3.3]. Về án phí:

[3.3.1]. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Trần Như H phải chịu 10.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.

Ông Võ Ngọc Phi L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch, được khấu trừ vào số tiền 18.000.000 đồng đã nộp tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền số 60AA/2021/0009171 ngày 10/8/2022 do ông Võ Công Hảo nộp thay, hoàn trả lại cho ông Võ Ngọc Phi L số tiền 17.700.000 đồng sau khi đã khấu trừ.

[3.3.2]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Võ Ngọc Phi L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Ông Võ Ngọc Phi L được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm do ông Hồ Văn V nộp thay theo biên lai số 0022107 ngày 05/01/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk.

[4]. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.