Bản án 14 — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

N N N N

N

N

N M

N N

– d – nh h T NH NINH THUẬN

ản án s : 14/2017/DS - ST

Ngày: 09 - 8 - 2017

V/v Tranh chấp:"hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất; Yêu cầu

tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất".

NHAÂN DANH

NÖÔÙC COÄNG HOØA XAÕ HOÄI CHUÛ NGHÓA VIEÄT NAM

TOØA AÙN NHAÂN DAÂN HUYEÄN N

- Thành hần i đồng xét xử sơ thẩm gồm ó:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đoàn Sửu

Các Hội thẩm nhân dân: - Ông Phạm Ngọc Minh

- à á Thị Thu Vân

Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Ông Trương Quen - Cán bộ Tòa án nhân dân huyện N.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện N tham gia phiên tòa: ông Ngô Văn Nghị -Kiểm sát viên.

Ngày 9 tháng 8 năm 2017 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện N xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý s : 40/2016/TLST-DS ngày 09 tháng 11 năm 2016, về việc tranh chấp: "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử s : 19/2017/QĐXX-ST, ngày 24-7-2017; giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Huỳnh L - Sinh năm: 1935 (có mặt).

Địa chỉ: Thôn P, xã P, huyện N, tỉnh Ninh Thuận

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Văn T - sinh năm: 1964 (có mặt).

Địa chỉ: Thôn P, xã P, huyện N, Ninh Thuận.

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan phía nguyên đơn:

- Mai Thị C, sinh năm: 1950 Ủy quyền cho ông Huỳnh L theo giấy ủy quyền ngày 16-5-2016.

4. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan phía bị đơn:

à: Nguyễn Thị Phương T, sinh năm: 1967; Nguyễn Thị Phương L, sinh năm: 1980; Nguyễn Thị Đ, sinh năm: 1987; Nguyễn Thị ảo T; sinh năm: 1982; Nguyễn Hoàng Đ; sinh năm: 1985; Nguyễn Thị Yến N; sinh năm: 1990; Nguyễn Thị Hồng N; sinh năm: 1992 Ủy quyền cho ông Nguyễn Văn T. theo giấy ủy quyền ngày 09/6/2017. Cùng địa chỉ: Thôn P, xã P, huyện N, Ninh Thuận.

- Ông Nguyễn Hoàng A, sinh năm: 1966; Nguyễn Thị H, sinh năm:1967; Nguyễn Hoàng Thiên Đ, sinh năm: 1985; Nguyễn Hoàng Anh K, sinh năm: 1987; Nguyễn Hoàng Anh K, sinh năm: 1990; Nguyễn Hoàng Thiên Â, sinh năm: 1993.

Cùng địa chỉ: Thôn P, xã P, huyện N, Ninh Thuận.

Ủy quyền cho ông Nguyễn Hoàng A theo giấy ủy quyền ngày 09-6-2017.

N

N Ụ N:

Tại đơn khởi kiện ngày 27-4-2016 các biên bản lấy lời khai và tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn ông Huỳnh L trình bày: Ông A và ông T được Nhà nước cấp chung diện tích đất phần trăm diện tích 1.400m2; ngày 05-6-2002 vợ chồng ông Nguyễn Hoàng A và Nguyễn Văn T thỏa thuận hợp đồng mua - bán như sau: vợ chồng ông A, bà H và ông T, bà T có sang nhượng cho ông (Huỳnh L) 01 thửa đất có diện tích 1.400m2 tục danh đất a Trọc tọa lạc tại thôn P, xã P. giá sang nhượng 8.600.000 đồng, hai bên có làm giấy sang nhượng ngày 05-6-2002 (hợp đồng viết tay), hợp đồng viết tay do ông Nguyễn Hoàng A viết có vợ chồng ông A, bà H và ông T, bà T cùng chứng kiến và ký vào giấy sang nhượng, ông L giao tiền 8.600.000 đồng bà T là người trực tiếp nhận. Hợp đồng lập 01 bản bên ông L giữ; hợp đồng lập xong vợ chồng ông A, bà H và ông T, bà T ký vào bên bán, ông L ký vào bên mua, còn ông Cao Thanh N và ông Nguyễn X ký vào phần người làm chứng. Khi giao dịch thực hiện xong ông L nhận đất canh tác từ năm 2002 cho đến nay; nhưng bên vợ chồng ông A, bà H và ông T, bà T không chịu giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L để ông L làm thủ tục chuyển quyền hợp pháp nên ông L làm đơn khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông A, bà H và ông T, bà T làm thủ tục chuyển quyền sử dụng hợp pháp cho ông.

Bị đơn ông Nguyễn Văn T trình bày: Ông công nhận lời trình bày của ông Huỳnh L là đúng sự thật; ông T cũng đồng ý thực hiện theo yêu cầu của ông L, nhưng ông cho rằng hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính) của ông đã bị thất lạc nên ông không có để cung cấp cho ông L để ông L làm thủ tục chuyển nhượng hợp pháp và ông yêu cầu Tòa án xét xử giao cho hộ ông Huỳnh L được quyền sử dụng hợp pháp diện tích đất trên theo thỏa thuận của hợp đồng sang nhượng viết tay vào ngày 5-6-2002 mà hai bên đã cam kết.

Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan về phía nguyên đơn: Đồng ý với ý kiến và yêu cầu của nguyên đơn.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan và người đại diện theo ủy quyền về phía bị đơn: Đồng ý với ý kiến của ông Nguyễn Văn T và ông Nguyễn Hoàng A yêu cầu Tòa án xét xử giao cho hộ ông Huỳnh L được quyền sử dụng hợp pháp diện tích 1.592m2 đất trên theo thỏa thuận của hợp đồng sang nhượng viết tay vào ngày 5-6-2002 mà hai bên đã cam kết.

Tại biên bản định giá ngày 13-01-2017 Hội đồng định giá xem xét hiện trạng đất và tiến hành đo đạt, định giá đất do các bên đương sự cung cấp và thừa nhận đất các bên thỏa thuận giao dịch hiện ông L đang canh tác từ trước đến nay cụ thể như sau:

Gồm 2 thửa đất s 81 và thửa s 721 tờ bản đồ s 25 nằm liền kề nhau có diện tích 1.592m2, hiện nay đã phá bờ giữa nhập thành 01 thửa bản đồ địa chính xã P đất trồng cây hàng năm, vị trí 2 giá 28.000đ/m2 (1.592m2 x 28.000đ/m2 = 44.576.000đ) có tứ cận: Đông giáp thửa s 80 và thửa 84; Tây giáp đường đi; Nam giáp thủa 83; ắc giáp đường (bờ đi). Tọa lạc thôn P, xã P, huyện N, Ninh Thuận.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện N phát biểu: Qua kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án. Thẩm phán, Hội đồng xử phiên tòa dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện N thực hiện đúng thủ tục t tụng từ khi triệu tập, thụ lý, lấy lời khai, thu thập chứng cứ, hòa giải và các thủ tục khác cũng được thực hiện đầy đủ đúng quyền, nghĩa vụ của đương sự kể từ khi thụ lý vụ án đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án. Đ i với nội dung vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng ộ luật dân sự, ộ luật t tụng dân sự tuyên xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh L với vợ chồng ông A, bà H; vợ chồng ông T, bà T là sự thật; buộc hộ ông Nguyễn Văn T; hộ ông Nguyễn Hoàng A phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp cho hộ ông Huỳnh L.

N ẬN ỊN

N:

Hội đồng xét xử xét thấy: đây là vụ kiện tranh chấp "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Về phần thủ tục t tụng: Các người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan phía nguyên đơn vắng mặt có ủy quyền cho ông Huỳnh L và phía bị đơn có ủy quyền cho ông Nguyễn Văn T và ông Nguyễn Hoàng A căn cứ khoản 2 Điều 228 ộ luật t tụng dân sự Hội đồng đưa ra xét xử vắng mặt theo luật định.

Xét hợp đồng sang nhượng viết tay theo lời khai của nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận: ngày 05-6-2002 vợ chồng ông A, bà H và vợ chồng ông T, bà T có giao kết hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất với ông Huỳnh L có nội dung: vợ chồng ông A, bà H và vợ chồng ông T, bà T đã sang nhượng vĩnh viễn cho ông Huỳnh L diện tích 1.400m2 đất tục danh a Trọc với giá 8.600.000 đồng; hợp đồng viết tay do ông Nguyễn Hoàng A viết có vợ chồng ông A, bà H và ông T, bà T cùng chứng kiến và ký vào giấy sang nhượng, ông L giao tiền 8.600.000d, bà T là người trực tiếp nhận tiền. Hợp đồng lập 01 bản bên ông L giữ; hợp đồng lập xong vợ chồng ông A, bà H và ông T, bà T ký vào bên bán, ông L ký vào bên mua, còn ông Cao Thanh N và ông Nguyễn X ký vào phần người làm chứng. Khi giao dịch thực hiện xong ông L nhận đất canh tác từ năm 2002 cho đến nay; theo giấy chứng nhân quyền sử dụng đất cấp cho ông T vào năm 2004 thuộc thủa 121, tờ bản đồ 25, diện tích 1.148m2..

Nhưng thực tế cơ quan quản lý cấp quyền sử dụng đất xác định đất ông Lợi đang canh tác hiện nay gồm 2 thửa: thuộc thửa 81 và thửa 721 do phá bờ giữa nhập thành 01 thửa thuộc thửa 935, có diện tích 1.592m2, tờ đồ s 25, xã P. Nay ông L yêu cầu vợ chồng ông A, bà H và vợ chồng ông T, bà T làm thủ tục chuyển quyền sử dụng hợp pháp cho ông.

Tại phiên tòa phía nguyên đơn và phía bị đơn đã th ng nhất về thời gian chuyển nhượng đất, s tiền chuyển nhượng; có cung cấp hợp đồng chuyển nhượng xác định thời điểm xác lập hợp đồng ngày 05-6-2002 là đúng sự thật và bên phía bị đơn cũng đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất vĩnh viễn cho phía nguyên đơn là ông Huỳnh L.

Do đó Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1, điểm a, Điều 92 của ộ luật t tụng dân sự công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh L với vợ chồng ông A, bà H; vợ chồng ông T, bà T là sự thật.

Xét lời trình bày của nguyên đơn và bị đơn Hội đồng xét xử xác định hợp đồng giữa ông Huỳnh L với vợ chồng ông A, bà H; vợ chồng ông T, bà T là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào Nghị quyết 45/2005/QH 11 ngày 14-6-2005 tại điểm b hướng dẫn: Giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày ộ luật dân sự có hiệu lực mà có tranh chấp xảy ra thì áp dụng quy định của ộ luật dân sự năm 1995 để giải quyết do đó phải áp dụng ộ luật dân sự năm 1995 và Điều 38 luật đất đai năm 1993 để giải quyết là phù hợp.

Theo ộ luật dân sự năm 1995; Điều707 quy định về hình thức hợp đồng thì "hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật".

Xét về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh L với vợ chồng ông A, bà H; vợ chồng ông T, bà T có lập thành văn bản, nhưng không có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền là vi phạm về hình thức bắt buộc đ i với loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng vô hiệu nói trên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập hợp đồng là năm 2002.

Xét hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch, nên ông Huỳnh L yêu cầu vợ chồng ông A, bà H; vợ chồng ông T, bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về hình thức.

Ngày 13-01-2017 Tòa án nhân dân huyện N ra quyết định gia hạn 01 tháng buộc ông Huỳnh Lợi với vợ chồng ông A, bà H; vợ chồng ông T, bà T đến Ủy ban nhân dân xã P tiếp tục thực hiện hợp đồng về hình thức, bên phía bị đơn vợ chồng ông A, bà H; vợ chồng ông T, bà T đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ ông Huỳnh L; nhưng phía bị đơn cho rằng do phía bị đơn đã làm thất lạc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản g c) nên không có để cung cấp cho phía nguyên đơn làm thủ tục chuyển nhượng hợp pháp và yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh Lvới vợ chồng ông A, bà H; vợ chồng ông T, bà T hợp pháp theo quy định pháp luật.

Căn cứ Điều 696 ộ luật dân sự 1995, Điều 692 ộ luật dân sự 2005 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định. Khoản 2 Điều 129 bộ luật dân sự 2015 quy định về Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Xét về giao dịch thì vợ chồng ông A, bà H; vợ chồng ông T, bà T thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các ông, bà với ông Huỳnh L là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vĩnh viễn, việc chuyển nhượng trên các thành viên của hộ gia đình các ông, bà đều biết thừa nhận và yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật cho hộ ông Huỳnh L.

Tại biên bản định giá ngày 13-01-2017 Hội đồng định giá xem xét hiện trạng đất và tiến hành đo đạt, định giá đất do các bên đương sự cung cấp và thừa nhận đất các bên thỏa thuận giao dịch hiện ông L đang canh tác từ trước đến nay cụ thể như sau:

Gồm 2 thửa đất s 81 và thửa s 721 tờ bản đồ s 25 nằm liền kề nhau có diện tích 1.592m2, hiện nay đã phá bờ giữa nhập thành 01 thửa bản đồ địa chính xã P đất trồng cây hàng năm, vị trí 2 giá 28.000đ/m2 (1.592m2 x 28.000đ/m2 = 44.576.000đ) có tứ cận: Đông giáp thửa s 80 và thửa 84; Tây giáp đường đi; Nam giáp thủa 83; ắc giáp đường (bờ đi). Tọa lạc thôn P, xã P, huyện N, Ninh Thuận.

Tổng cộng giá trị đất là: 44.576.000 đồng. Do vợ chồng ông A, bà H; vợ chồng ông T, bà T thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các ông, bà với ông Huỳnh L là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vĩnh viễn yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật nên Hội đồng xét xử không xem xét lỗi để bồi thường thiệt hại như hợp đồng vô hiệu mà chỉ công nhận hiệu lực của giao dịch đó được quy định tại Khoản 2, Điều 129 bộ luật dân sự 2015.

Vì vậy hộ ông Huỳnh L tiếp tục đến Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp diện tích 1.592m2 (hợp từ thửa 81,721; do phá bờ giữa nhập thành 01 thửa thuộc thửa 935) tờ bản đồ s 25; Tọa lạc thôn P, xã P, huyện N, Ninh Thuận theo quy định pháp luật khi bản án đã có hiệu lực pháp luật mà không cần phải có sự đồng ý của vợ chồng ông A, bà H; vợ chồng ông T, bà T và các thành viên trong 2 hộ..

-Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện N tại phiên tòa về quan điểm giải quyết vụ án là có cơ sở; Hội đồng xét xử chấp nhận ý kiến về việc giải quyết vụ án của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện N.

Về chi phí định giá: Ông Huỳnh L đã nộp tạm ứng 2.000.000 đồng đã chi phí cho việc định giá hết, tại phiên tòa ông Huỳnh L tự nguyện chịu toàn bộ chi phí này nên Hội đồng xét xử công nhận sự tự nguyện của ông L và Hội đồng xét xử cũng không xem xét đến khoản chi phí này.

Về chi phí cấp trích: Ông Huỳnh L đã nộp 1.077.826 đồng để nhận trích lục bản đồ địa chính và tại phiên tòa ông Huỳnh L tự nguyện chịu toàn bộ chi phí này nên Hội đồng xét xử công nhận sự tự nguyện của ông L và Hội đồng xét xử cũng không xem xét đến.

Về án phí: uộc vợ chồng ông A, bà H; vợ chồng ông T, bà T phải chịu 200.000 đồng án phí không có giá ngạch về yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông L được Tòa án chấp nhận. Nhưng tại phiên tòa khoản tiền án phí này ông Huỳnh L cũng tự nguyện chịu nên Hội đồng xét xử công nhận sự tự nguyện của ông L.

- Hoàn trả cho ông Huỳnh L 215.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền s 0010808 ngày 09-11-2016 của Chi cục thi hành án dân sự huyện N.

Vì các lẽ trên:

Q Ế ỊN

Áp dụng: Điều 707; Điều 696 ộ luật dân sự 1995; Điều 692 ộ luật dân sự 2005; khoản 2 Điều 129 ộ luật dân sự 2015; khoản 2 Điều 228; khoản 1, Điểm a, khoản 3, Điều 92; Điều 147; Điều 150 ộ luật t tụng dân sự 2015; khoản 1 Điều 203 Luật đất đai 2013. Điểm b khoản 3 Điều 17 Nghị quyết 01/2012/NQ-HĐTP ngày 13-6-2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân T i cao; pháp lệnh án phí, lệ phí của Ủy ban thường vụ Qu c hội s 10/2009, ngày 27-2-2009; Điều 48 Nghị quyết 326/2016/U TVQH 14 ngày 30-12-2016 "hướng dẫn áp dụng một s quy định của pháp luật về án phí, lệ phí";

uyên xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh L.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ ông Huỳnh L với hộ ông Nguyễn Hoàng A; bà Nguyễn Thị H và hộ ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị Phương T theo giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 05-6-2002 có hiệu lực.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ ông Huỳnh L với hộ ông Nguyễn Hoàng A, bà Nguyễn Thị H và vợ chồng ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị Phương T theo giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 05-6-2002 có hiệu lực pháp luật.

- Xóa diện tích 1.148m2 đất, thuộc thửa 121, tờ bản đồ 25 trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ ông Nguyễn Văn T.

- Hộ ông Huỳnh L tiếp tục đến Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp của diện tích 1.592m2 (hợp từ thửa 81; thửa 721; do phá bờ giữa nhập thành 01 thửa thuộc thửa 935) tờ bản đồ s 25; Tọa lạc thôn P, xã P, huyện N, Ninh Thuận theo quy định pháp luật kể từ khi bản án đã có hiệu lực pháp luật mà không cần phải có sự đồng ý của vợ chồng ông A, bà H; vợ chồng ông T, bà T và các thành viên trong hộ ông Nguyễn Hoàng A; bà Nguyễn Thị H và hộ ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị Phương T.

- Hộ ông Huỳnh L được quyền sử dụng hợp pháp diện tích 1.592m2 đất (hợp từ thửa 81; thửa 721; do phá bờ giữa nhập thành 01 thửa thuộc thửa 935) tờ bản đồ s 25; Tọa lạc thôn P, xã P, huyện N, Ninh Thuận; có tứ cận: Đông giáp thửa s 80 và thửa 84; Tây giáp đường đi; Nam giáp thủa 83; ắc giáp đường (bờ đi). Tọa lạc thôn P, xã P, huyện N, Ninh Thuận.(kèm theo trích lục sơ đồ).

Về án phí: Ông Huỳnh L phải chịu 200.000 đồng án phí không có giá ngạch.

- Hoàn trả cho ông Huỳnh L 215.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền s 0010808 ngày 09-11-2016 của Chi cục thi hành án dân sự huyện N.

Án xử công khai sơ thẩm có mặt nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, người đại diên theo ủy quyền của nguyên đơn, bị đơn. áo cho những người có mặt biết quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Riêng những người vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tính từ ngày t ng đạt bản án hợp lệ theo t tụng.

"...trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự".