Bản án 14/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn (do ông Phạm Văn L đại diện) trình bày:

Ngày 06-5-2022, ông Lê Nguyễn Trọng T cùng vợ chồng ông Phạm Quang C, bà Nguyễn Thị Kim T1 đã ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng C1, số công chứng 000972, quyển số 01/2022 TP/CC-SCC/HĐGD với nội dung như sau:

Diện tích đất các bên thoả thuận chuyển nhượng là 2.990m2 (với kích thước cụ thể chiều ngang mặt tiền đường dài 44m, chiều ngang cuối đất dài 44m và chiều dài 65m), thuộc một phần thửa đất số 107, tờ bản đồ số 46 (nay thửa mới là 58, tờ bản đồ số 78) có tổng diện tích 3.733,1m2 toạ lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Đất được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B công nhận quyền sử dụng đất cho ông Phạm Quang C, bà Nguyễn Thị Kim T1, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DI 842787 cấp ngày 28-10-2022. Giá chuyển nhượng là 12.760.000.000 đồng, các bên thoả thuận cụ thể các lần đặt cọc như sau:

- Ngày 09-11-2021, ông T đặt cọc cho ông C, bà T1 số tiền 1.000.000.000 đồng

- Ngày 09-12-2021, ông T đặt cọc cho ông C, bà T1 số tiền 1.000.000.000 đồng;

- Ngày 06-5-2022, ông T tiếp tục đặt cọc cho ông C, bà T1 số tiền 2.000.000.000 đồng.

Tổng số tiền đặt cọc tính đến ngày 06-5-2022 là 4.000.000.000 đồng. Ông T đã thanh toán đủ tiền đặt cọc theo thoả thuận trên.

Do các bên thoả thuận chuyển nhượng một phần diện tích của thửa đất trên nên thoả thuận bên B (ông C, bà T1) có trách nhiệm liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục tách thửa phần diện tích 2.990m2 (với kích thước cụ thể chiều ngang mặt tiền đường dài 44m, chiều ngang cuối đất dài 44m và chiều dài 65m). Sau khi ông C, bà T1 hoàn tất thủ tục tách thửa thì các bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngày 23-11-2022, giữa ông T và ông C, bà T1 tiếp tục ký Hợp đồng đặt cọc viết tay bổ sung cho Hợp đồng công chứng số 000972 quyền số 01/2022 TP/CC-SCC/HĐGD với nội dung: Ông T tiếp tục đặt cọc cho ông C, bà T1 số tiền 1.000.000.000 đồng. Tổng số tiền đặt cọc tính đến ngày 23-11-2022 là 5.000.000.000 đồng. Ông C, bà T1 đã nhận đủ số tiền 5.000.000.000 đồng. Ngoài ra các bên có thoả thuận viết tay như sau: “Khi nhà nước cho tách thửa 2 bên cùng nhau phối hợp để tách thửa, từ nay cho tới ngày 15-02-2023 bên A không làm thủ tục tách thửa xong thì bên A giao lại cho bên B để tiếp tục tách thửa. Khi bên B tách thửa xong báo cho bên A trước 30 ngày chuẩn bị tiền ra công chứng.”

Tiếp tục đến ngày 10-01-2023, giữa ông T và ông C, bà T1 tiếp tục ký Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc với nội dung: Các bên thoả thuận lại giá chuyển nhượng là 13.340.000.000 đồng. Ông T tiếp tục đặt cọc cho ông C, bà T1 số tiền 700.000.000 đồng.

Như vậy, ông T đã đặt cọc cho ông C, bà T1 tổng số tiền 5.700.000.000 đồng.

Tại các hợp đồng đặt cọc các bên đã ký, cả 2 bên cũng nhiều lần thoả thuận phối hợp cùng nhau để thực hiện thủ tục tách thửa nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được vì Nhà nước chưa cho phép tách thửa đối với thửa đất trên. Như vậy, đối tượng của hợp đồng không thực hiện được. Vấn đề này một phần do lỗi của ông T vì không tìm hiểu trước quy định của địa phương trước thời điểm ký hợp đồng đặt cọc. Do đó nay ông T khởi kiện cụ thể như sau:

- Yêu cầu Toà án tuyên bố các hợp đồng đặt cọc ký giữa ông T và ông C, bà T1 vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không thực hiện được.

- Yêu cầu ông C, bà Thanh thanh T2 lại cho ông T số tiền 5.700.000.000 đồng.

- Ông T không yêu cầu bồi thường thiệt hại trường hợp Toà án tuyên bố các hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

Ngoài ra ông T không có yêu cầu nào khác.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Nguyễn Văn S trình bày:

Ông S thống nhất với phần trình bày của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn về thời gian ký các hợp đồng đặt cọc, quyền sử dụng đất chuyển nhượng, số tiền đặt cọc từng lần và thoả thuận thay đổi giá chuyển nhượng.

Ông S xác nhận tính đến ngày 10-01-2023 thì các bên thoả thuận giá chuyển nhượng là 13.340.000.000 đồng, ông C, bà T1 đã nhận tiền cọc từ ông T với tổng số tiền 5.700.000.000 đồng.

Quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc, ông C và bà T1 đã thực hiện đúng các thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc. Theo thoả thuận tại các hợp đồng đặt cọc thì ông T có trách nhiệm liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục tách thửa đối với diện tích các bên thoả thuận chuyển nhượng, tuy nhiên ông T không thực hiện. Tại hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc ngày 10-01-2023, các bên thoả thuận giao lại cho ông C thực hiện thủ tục tách thửa từ ngày 15-02-2023. Từ đó đến nay, ông C đang làm thủ tục mua thổ cư để tách thửa thì ông T khởi kiện tại Toà án nên ông C đã ngừng lại.

Nay, đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì ông C, bà T1 hoàn toàn không đồng ý. Ông C, bà T1 yêu cầu ông T tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc, trường hợp ông T không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc thì ông T phải chịu mất số tiền đã đặt cọc là 5.700.000.000 đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2024/DS-ST ngày 28 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã P, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã quyết định:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Lê Nguyễn Trọng T đối với ông Phạm Quang C, bà Nguyễn Thị Kim T1 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”:

- Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ký ngày 06-5-2022, số công chứng 000972, quyển số 01/2022 TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C1 và các hợp đồng bổ sung hợp đồng đặt cọc ngày 23-11-2022, ngày 10-01-2023 ký giữa ông Lê Nguyễn Trọng T và ông Phạm Quang C, bà Nguyễn Thị Kim T1 là vô hiệu.

- Buộc vợ chồng ông Phạm Quang C, bà Nguyễn Thị Kim T1 có nghĩa vụ thanh toán lại cho ông Lê Nguyễn Trọng T số tiền đặt cọc là 5.700.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ trả lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền, án phí và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 02 tháng 4 năm 2024, bị đơn ông Phạm Quang C có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; ông T không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải mất cọc theo quy định pháp luật.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn (do ông Phạm Văn L đại diện) và luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo bị đơn, giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.

Bị đơn (do ông Nguyễn Văn S đại diện) giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông T không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc.

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ.

- Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về việc giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn nộp trong thời hạn luật định. Những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng và đầy đủ trình tự, thủ tục tố tụng theo quy định của pháp luật. Những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, trên cơ sở kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1.2] Bị đơn vắng mặt tại phiên tòa nhưng đã có người đại diện theo ủy quyền tham gia phiên tòa, nên Hội đồng xét xử căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, xử vắng mặt bị đơn.

“Căn cứ Quyết định số 669/QĐ – UBND ngày 04/3/2022 của Ủy ban nhân dân tỉnh B “về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2023, tầm nhìn đến năm 2050 của thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu” thửa đất số 58, tờ bản đồ số 78 xã T nằm trong quy hoạch một phần đất ở nông thôn và quy hoạch một phần đất nông nghiệp;

Căn cứ Quyết định số 44/QĐ – UBND ngày 12 tháng 01 năm 2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh B “về việc phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2023 của thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu” thì thửa đất số 58 tờ bản đồ số 78 xã T nằm trong quy hoạch một phần đất ở nông thôn và quy hoạch một phần đất nông nghiệp;

Tuy nhiên, tại khu vực thửa 58 tờ bản đồ số 78 hiện nay chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000 được phê duyệt;

Từ những cơ sở trên, căn cứ điểm b Khoản 1 Điều 3, căn cứ điểm d Khoản 2 Điều 3 Quyết định số 15/2021/QĐ – UBND ngày 20/9/2021 của UBND tỉnh B, thửa đất số 58 tờ bản đồ số 78 xã T không đủ cơ sở tách thửa theo quy định”.

Đồng thời, Tòa án cấp phúc thẩm cũng đã xác minh lại tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã P về điều kiện tách thửa đất đối với phần đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng theo quy định hiện hành của Ủy ban nhân dân tỉnh B. Tại Công văn số 5241/CNVPĐK-KTĐC ngày 12-12-2024, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã P đã cung cấp thông tin: “Thửa đất số 58, tờ bản đồ số 78 xã T, thị xã P không đủ điều kiện tách thửa theo thông tin tại Văn bản số 168/CV-TDS ngày 24-9-2024 của Tòa án tỉnh” (Bl 174 - 175).

[2.10] Bản án sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được là phù hợp quy định pháp luật. Do hợp đồng đặt cọc vô hiệu nên căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự, ông C, bà T1 phải hoàn trả lại cho ông T số tiền đặt cọc 5.700.000.000 đồng là hoàn toàn phù hợp quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm về phần án phí, giữ nguyên các quyết định còn lại của bản án sơ thẩm.

Căn cứ Khoản 3 Điều 26, Khoản 1 Điều 35, điểm c Khoản 1 Điều 39, Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 117, 118, 119, khoản 2 Điều 131, Điều 328, Điều 408, Điều 468 Bộ luật Dân sự; Điều 27, Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Lê Nguyễn Trọng T đối với ông Phạm Quang C, bà Nguyễn Thị Kim T1 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”:

1.1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ký ngày 06-5-2022 số công chứng 000972, quyển số 01/2022 TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C1 và các hợp đồng bổ sung hợp đồng đặt cọc ngày 23-11-2022, ngày 10-01-2023 ký giữa ông Lê Nguyễn Trọng T và ông Phạm Quang C, bà Nguyễn Thị Kim T1 vô hiệu.

1.2. Buộc vợ chồng ông Phạm Quang C, bà Nguyễn Thị Kim T1 có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông Lê Nguyễn Trọng T số tiền đặt cọc là 5.700.000.000 (năm tỷ, bảy trăm triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải trả cho bên được thi hành án khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Phạm Quang C và bà Nguyễn Thị Kim T1 phải nộp 113.700.000 (một trăm mười ba triệu, bảy trăm ngàn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho ông Lê Nguyễn Trọng T số tiền 300.000 (ba trăm ngàn) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 007211 ngày 14-6-2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự thị xã P, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Ông Phạm Quang C phải nộp 300.000 (ba trăm ngàn) đồng án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền 300.000 (ba trăm ngàn) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp, theo biên lai thu tiền số 0003137 ngày 11-4-2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã P, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Ông C đã nộp xong án phí phúc thẩm.

4. Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (15-01-2025).

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.