Bản án 14/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, phía nguyên đơn Trần Thanh P trình bày: Tháng 5 năm 2020, ông có chuyển nhượng phần đất ở nông thôn, diện tích 230m2 (10m x 23m) cho ông Huỳnh Văn H1, với số tiền 230.000.000đồng (1.000.000đ/m2 x 230m2). Ông đã tiến hành giao đất xong và nhận của ông H1 nhiều lần với số tiền 115.000.000đồng, số tiền còn lại 115.000.000đồng thoả thuận khi nào có giấy sẽ giao đủ, nhưng đến ngày 16/6/2020, ông H1 được cấp giấy CNQSDĐ nhưng không trả tiền theo hợp đồng. Do đó khởi kiện yêu cầu Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu ông H1 giao lại đất và ông trả lại 115.000.000đồng. Tại phiên toà, ông P thống nhất đã nhận và sẽ trả lại cho ông H1 số tiền 123.000.000đồng.

- Theo lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà, bị đơn và người đại diện theo uỷ quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Lê Thị N là ông Huỳnh Thanh H trình bày: ông có thoả thuận và nhận sang nhượng của ông Trần Thanh P 01 phần đất thổ cư chiều ngang 10m, chiều dài từ mí đất ruộng đến bờ sông K với giá 150.000.000đồng và 4 công đất ruộng phía sau nền cặp đất thổ cư giá 230.000.000đồng, tổng số tiền 380.000.000đồng, tiền thuế thì ông P chịu. Hiện ông đang sử dụng 02 phần đất này và vợ ông là Lê Thị N đứng tên giấy CNQSDĐ tại các thửa 291, diện tích 3.954,1m2 và thửa 657 diện tích 230,1m2, cấp ngày 12/6/2020. Việc chuyển quyền thửa 657 từ giấy CNQSDĐ do ông P đứng tên, còn thửa 291 chuyển quyền từ giấy CNQSDĐ do ông Lê Văn C đứng tên. Cụ thể:

Ngày 17/5/2020, ông có nhận sang nhượng của ông P phần đất thổ cư chiều ngang 10m, chiều dài từ mí ruộng đến bờ sông K với giá 150.000.000đồng, ông đã đặt cọc 50.000.000đồng.

Đến ngày 22/5/2020, ông P tiếp tục kêu bán 8m chiều ngang cặp ranh với giá 140.000.000đồng, nên đồng ý mua, nên đưa thêm 60.000.000đồng. Ông P có viết biên nhận nhận số tiền 110.000.000đồng vào ngày 22/5/2020.

Đến ngày 26/5/2020, ông P hẹn đến UBND xã T để hợp đồng sang tiếp 4 công đất ruộng, nhưng khi xuất trình giấy CNQSDĐ thì do ông Lê Văn C đứng tên và chỉ có diện tích 3.954,1m2, nên ông P hứa trừ lại tiền sang nhượng 46m2 là 2.700.000đ, nên 02 bên thống nhất làm hợp đồng, tôi đưa tiếp cho ông P 200.000.000đồng nhưng ông P kêu ông C nhận tiền và viết biên nhận ngày 26/5/2020.

Ngày 31/5/2020, ông P nhận tiếp 10.000.000đồng có biên nhận, đến ngày 02/6/2020 ông P nhận thêm 5.000.000đồng nhưng không làm biên nhận (tiền này ông H nhờ mẹ vợ giao cho P tại chợ).

Ngày 05/6/2020, ông P kêu tôi bỏ tiền ra đóng thuế làm thủ tục chuyển quyền, khi nào ra sổ đỏ sẽ trừ lại (vì có thoả thuận chi phí sang tên, đóng thuê do ông P chịu), nên ông nộp thuế số tiền 9.500.000đồng.

Đến ngày 18/6/2020, ông có gặp ông P để hỏi sổ đỏ phần đất thổ mua sau chiều ngang 8m để làm thủ tục sang tên, nhưng ông P nói đến năm 2021 mới sang tên được, nên 02 ông không thống nhất sang nhượng phần đất này.

Đến ngày 19/6/2020, ông P kêu ông đào đất bằng kobe với số tiền 1.680.000đồng.

Đến ngày 20/6/2020, sau có giấy CNQSDĐ, ông có nhờ cán bộ địa chính đển đo để trả số tiền còn lại theo hợp đồng, khi đo được 01 phần thì ông P không cho đo tiếp, nên không đo được đất sang nhượng.

Khi đo đạc diện tích 4 công đất ruộng đã bán, thực tế chỉ 3.888m2 , nên tính tiền trừ đất ruộng giao không đủ diện tích 112m2 là 6.500.000đồng, nhưng sau đó ông thay đổi yêu cầu ông P giao đủ điện tích đất ruộng.

Như vậy, tổng cộng ông đã đưa cho ông P 338.880.000đồng (chưa tính phần diện tích thiếu 112m2, số tiền 6.500.000đồng).

Qua yêu cầu của nguyên đơn thì không đồng ý huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì ông đã nhận đất sử dụng và làm thủ tục chuyển quyền xong (hiện vợ ông là bà N đứng tên), ông đồng ý giao số tiền còn lại theo hợp đồng cho ông P, sau khi đã cấn trừ.

Ông H có yêu cầu ông P trả lại số tiền 18.880.000đồng trong tổng số số tiền 338.880.000đ đã khai ở trên, gồm các khoản: tiền mượn nợ vào ngày 02/6/2020, số tiền 5.000.000đ; tiền mượn đóng thuế 02 thửa đất 9.500.000đ; tiền mướn kobe múc đất 1.680.000đ; giá trị đất lúa giao không đủ diện tích 46m2, giá đất 60.000đ/m2, thành tiền 2.700.000đ (theo thoả thuận ngày 19/6/2020).

Tại phiên toà, ông H thay đổi số tiền yêu cầu, cụ thể không tính tiền giá trị đất giao thiếu; Số tiền mượn là tiền ông đưa để cấn trừ vào nghĩa vụ hợp đồng của ông với ông P; Tiền thuế cũng được trừ vào số tiền còn lại phải trả theo hợp đồng vì 02 bên đã thoả thuận và chỉ yêu cầu cấn trừ 3.000.000đồng là thuế thu nhập đã nộp thay cho ông P của thửa đất số 657 (đất thổ cư). Còn tiền thuê kobe múc đất 1.680.000đồng là yêu cầu phản tố ông P phải trả để bù trừ nghĩa vụ của ông đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông P.

Ngoài ra, ông H yêu cầu ông P trả lại phần đất bao chiếm bờ sông, diện tích 95m2 thuộc một phần thửa 657, tờ bản đồ số 61 và 184,6m2 (7m x 26,37m) đất ruộng chưa giao đủ đất theo hợp đồng chuyển nhượng, thuộc một phần thửa 291, tờ bản đồ 61(trong đó có dính phần nhà bếp của ông P diện tích 18,8m2). Tại phiên toà, ông H đồng ý xin rút yêu cầu, không khởi kiện phần đất 95m2 vì ông cho là đất công, là hành lang lộ giới, sau này có gì sẽ yêu cầu UBND xã T xem xét giải quyết.

Còn đối với diện tích yêu cầu tại thửa 291 cũng xin rút yêu cầu, không khởi kiện trong vụ án này, vì tại phiên toà, ông P cho là không có giao dịch sang nhượng với ông phần 04 công đất lúa này, việc sang nhượng là giữa ông với ông C, ông P không biết và không có nhận tiền sang nhượng từ phần đất này, trong vụ án này, ông không yêu cầu ông P tiếp tục giao đất mà sau này sẽ khởi kiện tranh chấp thành vụ án khác, vì ông đã được cấp giấy CNQSDĐ.

- Trong quá trình giải quyết vụ án thì người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lê Văn C trình bày: năm 2010 ông P sang nhượng cho ông đất thổ cư chiều ngang 10m và 04 công đất ruộng, nhưng ông P chỉ chuyển quyền cho ông được 4 công đất ruộng. Đến ngày 17/5/2020, ông kêu ông P sang nhượng 02 phần đất này với giá 230.000.000đ, ông P đã đưa 30.000.000đ, đến ngày 26/5/2020 khi đến xã làm thủ tục sang tên thì ông P kêu tôi làm thủ tục sang nhượng cho vợ ông H và viết biên nhận nhận tiền từ vợ chồng ông H 200.000.000đ và tôi đã giao đất cho ông H canh tác. Trong vụ án này, đã chuyển quyền xong nên không có ý kiến hay yêu cầu tranh chấp gì.

- Trong quá trình giải quyết vụ án thì người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các ông, bà Trần Văn V, Hà Kim S, Nguyễn Thị Đ: là cha, mẹ và vợ của ông P, sống chung gia đình, có dính phần nhà bếp phía sau do ông H tranh chấp, thì không cò ý kiến, thống nhất theo lời trình bày của ông P.

- Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án là đúng quy định. Về ý kiến giải quyết vụ án: Đình chỉ yêu cầu của ông H đối với diện tích 95m2 và 184,6m2 ; Bác yêu cầu của ông P về việc huỷ hợp đồng, ông H2, bà N có trách nhiệm trả cho ông P 27.000.000đ; Chấp nhận yêu cầu của ông H về hợp đồng dịch vụ, ông P trả cho ông H 1.680.000đ;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Còn ông H cho là thoả thuận sang nhượng phần đất thổ cư với ông P với giá 150.000.000đồng, số tiền 02 bên ghi trong hợp đồng, đã giao cho ông P được 128.000.000 đồng (tiền có biên nhận ngày 22/5 và 31/5/2020 là 120.000.000đ; tiền thuế thu nhập và nộp khi chuyển quyền 3.000.000đ; 5.000.000đ đưa không giấy tờ) vả tiền kobe múc đất cho ông P 1.680.000đồng.

Các đương sự tại phiên toà cũng thống nhất thừa nhận đã xác lập xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa 657, tờ bản đồ số 61, mục đích sử dụng: đất ở tại nông thôn, hiện bà N đã đứng tên giấy CNQSDĐ ngày 12/6/2020. Ông H đã nhận đất và hiện đang sử dụng, không tranh chấp diện tích đất mà chỉ tranh chấp việc chưa giao đủ tiền theo hợp đồng chuyển nhượng, nên yêu cầu huỷ hợp đồng và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Như vậy, các đương sự chưa thống nhất về số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nghĩa vụ thanh toán tiền theo hợp đồng.

Điều 503 của Bộ luật dân sự quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”.

Khoản 3 Điều 188 của Luật đất đai quy định: “ Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên đã có hiệu lực pháp luật. Do đó, không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc huỷ hợp đồng.

Ông P cho là giá chuyển nhượng là 230.000.000đồng, còn ông H cho là giá chuyển nhượng 150.000.000đồng. Xét thấy, tại phiên toà, ông P không đưa ra được tài liệu, chứng cứ gì chứng minh là giữa 02 bên có thoả thuận giá chuyển nhượng này, còn phía bị đơn thì không thừa nhận và đưa ra hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/5/2020 có chử ký của ông P.

Tại phiên toà, ông P đã được xem hợp đồng và thừa nhận có viết và ký tên trong hợp đồng ngày 17/5/2020.

Nội dung tại Điều 7 (các cam kết khác) của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/5/2020 có chữ viết của ông P ghi: “Bên mua đặt cọc cho bên bán số tiền 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng), đến khi làm thủ tục chuyển nhượng xong, vô tên sổ đỏ cho bên mua, thì bên mua sẽ trả đủ số tiền còn lại là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) cho bên bán và kết thúc hợp đồng” và phía dưới chổ bên chuyển nhượng (bên A) có chữ ký và ghi tên của ông P.

Hợp đồng ngày 17/5/2020, chỉ có 02 bên ký tên và tại phiên toà ông P cho là ghi là để trốn nộp thuế, lý lẽ này của ông P là không thể chấp nhận vì nghĩa vụ nộp thuế là trách nhiệm của công dân đối với nhà nước, đây là hành vi không phù hợp theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P và bà N, được UBND xã T chứng thực ngày 22/5/2020 đã ghi giá chuyển nhượng là 150.000.000đồng. Đây là hợp đồng đã được chứng thực và có hiệu lực để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nên cần chấp nhận giá hợp đồng chuyển nhượng là 150.000.000đồng.

Về số tiền 5.000.000đồng mà ông H cho là nhờ mẹ vợ của ông đưa trả tiền hợp đồng chuyển nhượng cho ông P. Tại phiên toà ông P không thừa nhận, ông H cũng không đưa ra được chứng cứ gì chứng minh, nên không chấp nhận số tiền trả để thực hiện nghĩa vụ hợp đồng này.

Như vậy, ông H đã giao cho ông P được 123.000.000đồng, nên ông H, bà N còn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán của mình cho ông P là 27.000.000đồng.

Về yêu cầu đo đạc tại thửa 291, 657 do ông H yêu cầu đo đạc và đã thanh toán xong số tiền 4.848.000đ. Do ông H rút yêu cầu, Hội đồng xét xử đình chỉ, nên ông H chịu chi phí này theo quy định tại Điều 157 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Ông P yêu cầu huỷ hợp đồng không được chấp nhận nên phải chịu án phí 300.000đồng và có trách nhiệm trả tiền thuê kobe thì phải chịu án phí 300.000đồng, tổng cộng 600.000đồng. Ông H, bà N có nghĩa vụ trả tiền thì phải chịu 27.000.000đ x 5 % = 1.350.000đồng.

Về số tiền nộp tạm ứng án phí do đình chỉ sẽ hoàn trả theo quy định.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39, 92, 147, 157, 217, 244 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điềù 500, 503, 513, 519 của Bộ luật dân sự; Điều 188 của Luật đất đai; Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Đình chỉ xét xử phần yêu cầu của ông Huỳnh Thanh H đối với diện tích 95m2 và 184,6m2.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ông Huỳnh Thanh H và bà Lê Thị N có trách nhiệm liên đới trả cho ông Trần Thanh P 27.000.000đồng (tiền nghĩa vụ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

Ông Huỳnh Thanh H và bà Lê Thị N được tiếp tục sử dụng phần đất tại thửa 657, tở bản đồ số 61, tại các mốc 5,6,9,10, 17 (Theo Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ và sơ đồ đo đạc ngày 06/01/2022).

Chấp nhận yêu cầu của ông Huỳnh Thanh H về yêu cầu ông Trần Thanh P trả tiền thuê dịch vụ kobe múc đất.

Ông Trần Thanh P có trách nhiệm trả cho Huỳnh Thanh H số tiền 1.680.000đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ:

+ Ông Trần Thanh P chịu chi phí đo đạc 1.771.000đ (đã nộp và thanh lý xong hợp đồng).

+ ông Huỳnh Thanh H chịu chi phí đo đạc 4.848.000đ (đã nộp và thanh lý xong hợp đồng).

- Về án phí dân sự sơ thẩm: + Ông Trần Thanh P phải chịu án phí sơ thẩm 600.000 đồng nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000đồng theo biên lai thu số 0010299 ngày 15/12/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tam Nông. Ông P còn phải nộp án phí dân sự sơ thẩm là 300.000đồng. + Ông Huỳnh Thanh H và bà Lê Thị N phải chịu án phí là 1.350.000đồng nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0016213 ngày 10/6/2021; 300.000đồng theo biên lai thu số 0003341 ngày 09/12/2021; 472.000 đồng theo biên lai thu số 0003726 ngày 31/5/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tam Nông. Ông H, bà N còn phải nộp 278.000đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Nguyên đơn, bị đơn có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, riêng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự ; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.