Bản án 14/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BÁ THƯỚC TỈNH THANH HÓA

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có: Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Quyên Các Hội thẩm nhân dân: 1. Ông Lương Thanh Hải 2. Ông Cao Xuân Bằng Thư ký phiên tòa: Bà Cao Thị Nhung - Thư ký Tòa án, Tòa án nhân dân huyện Bá Thước. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bá Thước tham gia phiên tòa: Bà Nhữ Thị Hường – Kiểm sát viên.

Ngày 22 tháng 6 năm 2022, tại hội trường xét xử Tòa án nhân dân huyện Bá Thước, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số: 49/2021/TLST - DS ngày 29/11/2021 về vụ án: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 07/QĐXXST-DS ngày 31/5/2022 giữa;

- Nguyên đơn: Anh Hoàng Đạt M , sinh năm 1988 (có mặt) Nơi cư trú: Phố 5, thị trấn C N , huyện B T , tỉnh Thanh Hóa.

- Bị đơn: Ông Hà Văn Ó , sinh năm 1960 (có mặt) Nơi cư trú: Thôn H , xã K, huyện BT, tỉnh Tinh Hóa. -Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan; + Bà Hà Thị Ng ,sinh năm 1966 (có mặt) Nơi cư trú: Thôn H , xã K, huyện BT, tỉnh Tinh Hóa. + Anh Hà Văn V (vắng mặt) HKTT: Thôn H , xã K, huyện BT, tỉnh Thanh Hóa. Tạm trú: Thôn G , xã A, huyện BT, tỉnh Thanh Hóa Người được ủy quyền: Chị Trịnh Thị H, sinh năm 1988 (có mặt) HKTT: Thôn H , xã K, huyện BT tỉnh Thanh Hóa. Tạm trú: Thôn G , xã A, huyện BT, tỉnh Thanh Hóa

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện và các lời khai tại Tòa án nguyên đơn anh Hoàng Đạt M trình bày:

Khoảng tháng 8 năm 2021 Ông Hà Văn Ó có đăng thông tin bán đất trên Facebook của ông Ó nên anh Hoàng Đạt M và ông Ó đã thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất lâm nghiệp số 210, diện tích 115.300m2, địa chỉ thôn Hiềng xã Kỳ Tân, huyện Bá Thước, tỉnh Thanh Hóa với giá 250.000.000đ (Hai trăm năm mươi triệu đồng). Vào ngày 17/8/2021 tại nhà ông Hà Văn Ó . Anh M đặt cọc 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng). Số tiền còn lại 150.000.000đ (Một trăm năm mươi triệu đồng). Hai bên thỏa thuận khi hoàn tất thủ tục công chứng sẽ giao đủ tiền, thời hạn đặt cọc 30 ngày. Hợp đồng có ghi “ CAM KẾT CUNG: Sau khi hợp đồng ký kết, quá thời hạn thỏa thuận nếu bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho bên B thì bên A phải bồi thường gấp 03 lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A. Tổng số tiền hoàn trả và bồi thường là 300.000.000đ (bằng chữ )Ba trăm triệu đồng. Ngược lại nếu bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc”.

Sau khi thỏa thuận xong anh M giao 45.000.000đ (Bốn mươi lăm triệu đồng) tiền mặt cho ông Hà Văn Ó và vợ là bà Hà Thị N đếm tiền và chuyển khoản 55.000.000đ (Năm mươi lăm triệu đồng) tiền vào số tài khoản 3503205021595 theo yêu cầu của ông Ó . Ông Ó và bà N đếm đủ tiền và có xác nhận chuyển khoản xong anh M , ông Ó và bà N cùng ký và điểm chỉ vào Hợp đồng đặt cọc.

Sau khi đặt cọc được 02 (hai) ngày ông Hà Văn Ó nhắn tin trên zalo cho anh M là “các con không cho bán cháu tiền cháu để bác gửi lại nhé” anh M không đồng ý mà nói “nếu không bán thì phạt theo hợp đồng đặt cọc”, hai bên nhắn qua nhắn lại không thỏa thuận được với nhau.

Ngày 02/11/2021 ông Hà Văn Ó đã cho chuyển khoản trả lại anh M 55.000.000đ (Năm mươi lăm triệu đồng) tiền cọc ông Ó đã nhận qua tài khoản ngày 17/8/2021.

Nên anh Hoàng Đạt M đã nộp đơn khởi kiện lại vụ án yêu cầu ông Hà Văn Ó trả số tiền đã nhận cọc 100.000.000đ - 55.000.000đ =45.000.000đ và yêu cầu phạt cọc theo hợp đồng là 200.000.000đ ( Hai trăm triệu đồng). Tổng số tiền anh M yêu cầu là 245.000.000đ (Hai trăm bốn mươi lăm triệu đồng). Và anh M nộp cho Tòa án Hợp đồng đặt cọc có chữ ký và điểm chỉ của ông Hà Văn Ó phần “Bên bán (Bên A)” còn bà Hà Thị N thì ký và điểm chỉ mục “Bên làm chứng (Bên C)” và giao nộp 03 tờ giấy A4 in phần tin nhắn trên zalo giữa anh M và ông Ót. Nội dung tin nhắn về việc ông Ó không bán đất nữa trả lại tiền đặt cọc cho anh M nhưng anh M không đồng ý mà yêu cầu phạt cọc theo hợp đồng đặt cọc các bên đã ký.

Ông Hà Văn Ó đến làm bản tự khai sau đó ủy quyền cho con dâu là chị Trịnh Thị H , bà Hà Thị N được Tòa án triệu tập nhưng không đến làm việc mà ủy quyền cho con dâu là chị Trịnh Thị H , Anh Hà Văn V được triệu tập đến làm việc nhưng ủy quyền cho vợ là chị Trịnh Thị H .

Bị đơn Ông Hà Văn Ó trình bày trong bản tự khai do chị Trịnh Thị H con dâu viết hộ thì cho rằng ông Ó mới nhận cọc có 55.000.000đ (Năm mươi lăm triệu đồng) và đã chuyển trả tiền cọc cho anh M nay không còn liên quan gì nữa.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Bà Hà Thị N là vợ ông Hà Văn Ó có ký điểm chỉ trong mục người làm chứng của “Hợp đồng đặt cọc” không đến làm việc theo giấy triệu tập của Tòa án. Khi xác minh làm việc tại nhà bà N thì bà N trình bày “bà Ngoan chỉ ký vào hợp đồng đặt cọc còn việc giao tiền giữa anh M và ông Ó bà không biết. Nhưng sau đó bà không ký biên bản làm việc. Chị Trịnh Thị H người được bà N ủy quyền đã viết bản tự khai trình bày: Bà N là người chứng kiến các thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc giữa anh M và ông Ó , việc giao nhận tiền giữa ông Ó và anh M bà N không chứng kiến.

Đối với anh Hà Văn V là con trai ông Ó và bà N và có tên trong sổ hộ khẩu của hộ ông Hà Văn Ó ủy quyền cho vợ là Trịnh Thị H , chị H trình bày anh V không biết việc thỏa thuận bán đất và đặt cọc giữa ông Hà Văn Ó và anh Hoàng Đạt M , không biết, không chứng kiến việc giao tiền giữa anh M và ông Ó .

Quá trình hòa giải. Chị Trịnh Thị H là người được ông Hà Văn Ó và bà Hà Thị N ủy quyền trình bày: Ông Hà Văn Ó và bà Hà Thị N là người đã trực tiếp ký vào Hợp đồng đặt cọc nhưng gia đình chỉ mới nhận được 55.000.000đ (Năm mươi lăm triệu đồng) chuyển khoản ngày 17/8/2021 chứ không phải 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng). Ngày 02/11/2021 đã chuyển trả lại cho anh M nay không còn liên quan gì nữa. Lỗi là do anh M không chuyển đủ tiền theo thỏa thuận.

Ý kiến anh M trong quá trình hòa giải: Anh M đã giao tiền vào ngày 17/8/2021 là 45.000.000đ tiền mặt và chuyển khoản 55.000.000đ xong mới ký hợp đồng đặt cọc. Sau hai ngày 19/8/2021 ông Hà Văn Ó đơn phương chấp dứt Hợp đồng và nhắn tin cho anh M là “các con không cho bán cháu tiền cháu để bác gửi lại nhé”. Vì vậy anh M yêu cầu phạt cọc theo Hợp đồng đã đặt cọc.

Tại phiên tòa anh M giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và trình bày: Ngày 17/8/2021, sau khi thỏa thuận mua bán và thỏa thuận đặt cọc anh M giao 45.000.000đ (Bốn mươi lăm triệu đồng) tiền mặt bà N đếm đi đếm lại 02 lần và ông Ó đếm lại 01 lần nữa là đếm tiền 03 lần. Còn 55.000.000đ (năm mươi lăm triệu đồng) anh M sau khi chuyển khoản xong thì ông Ót và bà N mới ký Hợp đồng đặt cọc. Hai ngày sau ông Ó nhắn tin không bán nữa, anh M yêu cầu phạt cọc như hợp đồng đặt cọc đã ký ông Ó không đồng ý.

Anh M đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân huyện Bá Thước và đồng thời có đăng bài trên trang cá nhân facebook của mình về việc ông Ó lật cọc. Ngày 11/10/2021Tòa án đã thụ lý vụ án thì ông Ó có đơn về việc anh M đăng ảnh và hợp đồng đặt cọc lên Facebook làm ảnh hưởng đến ông Ó nên anh M đã rút đơn khởi kiện để hai bên thỏa thuận. Ngày 27/10/2021 Tòa án nhân dân huyện Bá Thước đình chỉ vụ án. Đến ngày 02/11/2021 ông Ót chỉ chuyển trả anh M có 55.000.000đ (Năm lăm triệu đồng).

Vì vậy anh M lại nộp đơn khởi kiện lại vụ án và yêu cầu ông Hà Văn Ó và bà Hà Thị N cùng có trách nhiệm trả số tiền đã nhận cọc 100.000.000đ - 55.000.000đ (đã chuyển trả) = 45.000.000đ và yêu cầu phạt cọc theo hợp đồng là 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng). Tổng số tiền anh M yêu cầu là 245.000.000đ (Hai trăm bốn mươi lăm triệu đồng).

Tại phiên toàn ông Hà Văn Ó trình bày: Ông mới nhận được 55.000.000đ (Năm mươi lăm triệu đồng chuyển khoản và đã trả cho anh M vào ngày 02/11/2021. Do anh M vi phạm hợp đồng không chuyển đủ tiền cọc nên ông không bán đất cho anh M .

Tại phiên tòa bà Hà Thị N trình bày bà là người ký vào mục người làm chứng trong hợp đồng đặt cọc nhưng bà không chứng kiến và không biết việc giao tiền giữa anh Mạnh và ông Ó .

Tại phiên tòa chị Trịnh Thị H trình bày: Trước khi ông Ó bán đất có nói qua với vợ chồng anh chị, nhưng mua bán giá bao nhiêu thì chị và anh V không biết, không chứng kiến việc thỏa thuận đặt cọc và việc giao tiền.

Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm: Về tố tụng từ khi thụ lý đến khi xét xử thẩm phán, thư ký và HĐXX tuân thủ đúng trình tự thủ tục tố tụng và ban hành các văn bản tố tụng đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự; Về nội dung giải quyết vụ án căn cứ: Các 357; Điều 328 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điểm đ khoản 1 Điều 12; Nghị quyết: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án. Đề nghị HĐXX chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan phải có trách nhiệm trả cho anh Hoàng Đạt M số tiền đã nhận cọc là 100.000.000đ -55.000.000đ = 45.000.000đ. Đề nghị HĐXX chỉ chấp nhận một phần yêu cầu phạt cọc là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng). Bị đơn và người có nghĩa vụ liên quan được miễn toàn bộ án phí dân sự của số tiền phải trả cọc và phạt cọc theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326. Hoàn trả lại toàn bộ tiền tạm ứng án phí cho nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả xét hỏi tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: [1] Về tố tụng: Đây là vụ án “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS và thuộc thẩm quyền giải quyết theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS. Thẩm phán, thư ký và HĐXX đã thực hiện đúng và đầy đủ theo quy định trình tự tố tụng của Bộ Luật tố tụng dân sự. [2] Quan hệ pháp luật: Đây là vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. [3.1] Tư cách tham gia tố tụng: Anh Hoàng Đạt M là người đặt cọc và là người khởi kiện nên tham gia tố tụng với tư cách là nguyên đơn. Trong “Hợp đồng đặt cọc” ông Hà Văn Ó ký mục Bên Bán (Bên A) và bà Hà Thị N ký vào mục “người làm chứng (Bên C)” nhưng bà Ngoan có quan hệ vợ chồng với ông Ó . Anh Hoàng Đạt M khởi kiện yêu cầu ông Hà Văn Ó và bà Hà Thị N có trách nhiệm hoàn tiền đã nhận cọc và bị phạt cọc. Nên bà Hà Thị N tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, ông Hà Văn Ó tham gia tố tụng với tư cách là bị đơn.

Anh Hà Văn V là người có tên trong sổ hộ khẩu của hộ và có quan hệ là con trai ông Hà Văn Ó nên là người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản ông Hà Văn Ó đem ra đặt cọc để chuyển nhượng. Nhưng trong vụ án này anh Hà Văn V không tham gia đặt cọc và không chứng kiến việc đặt cọc, giao tiền nên không phải là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong phạm vi khởi kiện của nguyên đơn - Về thực hiện nghĩa vụ hoàn tiền đã nhận cọc và bị phạt cọc. Hậu quá pháp lý của việc giải quyết vụ án không liên quan đến quyền và và nghĩa vụ của anh Hà Văn V . [3.2] Về nội dung vụ án: Các đương sự đều công nhận anh Hoàng Đạt M và ông Hà Văn Ó , bà Hà Thị N đã tự nguyện thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc ngày 17/8/2021. Ông Hà Văn Ó đã chuyển trả cho anh Hoàng Đạt M 55.000.000đ (Năm mươi lăm triệu đồng) vào ngày 02/11/2021. Căn cứ khỏan 2 Điều 92 của BLTTDS đây là chứng cứ không phải chứng minh. Thực tiễn giao dịch dân sự trên thị trường bất đồng sản “Hợp đồng đặt cọc” cũng là tài liệu chứng cứ về việc giao nhận tiền giữa bên đặt cọc và bên nhận cọc. Về mặt chứng cứ HĐXX xét thấy Hợp đồng đặt cọc giữa bên nhận cọc (ông Hà Văn Ó ) và bên đặt cọc (anh Hoàng Đạt M ) có nội dung rõ ràng về số tiền đặt cọc và số tiền còn thiếu, giá thỏa thuận chuyển nhượng và thời gian đặt cọc để làm thủ tục và giao số tiền còn lại là 30 ngày, cam kết phạt cọc. Các đương sự đều tự nguyện thỏa thuận ký hợp đồng. Như vậy đủ căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hoàn trả tiền đã đặt cọc là 100.000.000đ - 55.000.000đ (đã chuyển trả) = 45.000.000đ (Bốn mươi lăm triệu đồng).

Xét về yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn: HĐXX căn cứ quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự. “ ... Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc; nếu bên nhận cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương ứng giá trị tài sản đặt cọc...”. Như vậy chúng ta cần phải hiểu đây là hợp đồng dân sự nên mang tính bình đẳng về quyền và nghĩa vụ. Nếu cùng một hành vi vi phạm giống nhau là “ đơn phương chấm dứt hợp đồng” thì hậu quả pháp lý giống nhau. Nếu anh M từ chối không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì sẽ mất số tiền đã đặt cọc là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng). Nếu ông Hà Văn Ó từ chối không tiếp tục đi đến thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì phải trả lại toàn bộ tiền nhận cọc 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đã nhận cọc là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng).

HĐXX chấp nhận một phần yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn là phạt cọc về hành vi đơn phương từ chối không thực hiện hợp đồng của ông Hà Văn Ó và bà Hà Thị N n là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng). Tuy bà Hà Thị N ký vào mục người làm chứng trong “Hợp đồng đặt cọc” nhưng quan hệ giữa bà N và ông Ó là vợ chồng nên phải có nghĩa vụ liên đới chịu phạt cọc Về án phí: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Hoàng Đạt M và hoàn trả lại toàn bộ tiền tạm ứng án phí cho anh Hoàng Đạt M . Ông Hà Văn Ó và bà Hà Thị N là người cao tuổi, HĐXX miễn toàn bộ án phí dân sự có giá ngạch cho ông Hà Văn Ó và bà Hà Thị N theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án. Vì các lẽ trên;