Bản án 14/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai ngày 29/7/2019 nguyên đơn ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị Kim L trình bày: Em ruột ông C là Nguyễn Thị S (chết năm 2017) có vay ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh huyện KH, tỉnh Kiên Giang, tính đến ngày 12/11/2009 còn nợ gốc, lãi 28.000.000 đồng, do bà S không có tiền trả nợ nên ông C đưa cho bà S 28.000.000 đồng để trả nợ ngân hàng. Tại Ngân hàng bà S ký giấy bán nhà đất cho ông với số tiền 28.000.000 đồng tương đương số tiền mà ông đưa cho bà Soàn để trả nợ ngân hàng có sự chứng kiến của cán bộ Ngân hàng là ông Vũ Ngọc T và ông Lương Đình C.

Nay ông C, bà L yêu cầu ông L là chồng bà S tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông C với bà S lập ngày 12/11/2009, yêu cầu ông L di dời nhà, nếu ông L muốn lấy lại nhà đất thì phải trả lại cho ông số tiền 250.000.000 đồng theo giá thị trường.

Ngày 21/12/2021 ông C có đơn kiện bổ sung yêu cầu bị đơn ông L trả 460.000.000 đồng (Trong đó yêu cầu khởi kiện ban đầu là 250.000.000 đồng, yêu cầu bổ sung thêm 210.000.000 đồng)

Tại phiên tòa ông C thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện cụ thể ông C chỉ yêu cầu ông L trả 28.000.000 đồng gốc mà ông C đã đưa trước đây để trả ngân hàng và tính lãi suất theo quy định pháp luật từ ngày 12/11/2009 Dl đến ngày xét xử sơ thẩm và trả thêm 210.000.000 đồng tiền mà ông trả nợ ngân hàng cho ông Tr để ông Tr lấy giấy chứng nhận QSD đất tặng một phần (56,1 m2) cho bà S.

- Bị đơn ông Nguyễn Văn L trình bày: Ông L yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông C với bà Nguyễn Thị S lập ngày 12/11/2009 là vô hiệu vì không tuân thủ hình thức. Đồng thời yêu cầu xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu, việc chuyển nhượng trước đây là do gia đình khó khăn nên ông C là anh ruột bà Soàn cho mượn tiền để trả nợ ngân hàng và bà S giao Giấy chứng nhận cho ông C giữ dùm để khi nào có tiền thì chuộc lại, từ trước đến nay ông Lâu vẫn sử dụng nhà đất nên ông L xin được tiếp tục sử dụng. Tại phiên tòa ông L đồng ý trả lại số tiền 28.000.000 đồng mà ông C đã đưa trả nợ ngân hàng và đồng ý chịu lãi suất từ ngày 12/11/2009 Dl đến ngày xét xử sơ thẩm. Ông L không đồng ý trả thêm 210.000.000 đồng theo như yêu cầu của ông C.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Tr vắng mặt tại phiên tòa nhưng tại biên bản ghi lời khai ngày 13/5/2022 và biên bản hòa giải ngày 17/5/2022 ông Tr trình bày như sau: Số tiền ông C mua nhà đất của bà S là tiền riêng ông C không phải tiền của ông. Ông không có ý kiến hay tranh chấp gì trong vụ án này.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cháu Nguyễn Chí H trình bày như sau: Cháu không biết việc chuyển nhượng nhà đất giữa ông C với mẹ cháu là bà Nguyễn Thị S lập ngày 12/11/2009, cháu H cũng không có ý kiến hay tranh chấp gì trong vụ án, thống nhất ý kiến của cha ruột là ông Nguyễn Văn L.

Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Kiên Hải phát biểu ý kiến như sau:

- Về tố tụng, từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử sơ thẩm Thẩm phán chủ tọa phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về trình tự thủ tục giải quyết vụ án. Tuy nhiên, Thẩm phán còn vi phạm thời hạn chuẩn bị xét xử.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn C.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/11/2009 giữa ông Nguyễn Văn C với bà Nguyễn Thị S vô hiệu. Buộc các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Tại phiên Tòa ông C đồng ý nhận lại số tiền là 28.000.000 và tính lãi theo lãi suất ngân hàng đối với số tiền 28.000.000đ từ lúc thực hiện hợp đồng cho đến nay, bị đơn cũng đồng ý với yêu cầu của ông C trả lại số tiền 28.000.000đ và tính lãi do đó có cơ sở chấp nhận, như vậy ông L có trách nhiệm trả số tiền là 28.000.000đ và tính lãi suất theo ngân hàng đối với số tiền trên đến thời điểm hiện nay cho vợ chồng ông C, bà L. Vợ chồng ông C và bà L phải trả lại Giấy CNQSDĐ số AI 554200 của UBND huyện Kiên Hải cấp ngày 07/9/2007 cho bà Nguyễn Thị S, do bà S đã chết, ông Nguyễn Văn L được nhận giấy chứng nhận thay bà Soàn đảm bảo đúng quy định pháp luật.

Đối với đơn khởi kiện bổ sung ông Nguyễn Văn C yêu cầu bà S phải trả thêm cho ông C số tiền là 210.000.000đ với lý do là Ông C đã trả nợ ngân hàng với số tiền 650.000.000đ thay cho ông Nguyễn Văn Tr (cha bà S và ông C), xét thấy bà S không có vay, ông Tr là người vay không liên quan đến bà S do đó nằm ngoài phạm vi khởi kiện, không có cơ sở chấp nhận với nội dung đơn khởi kiện bổ sung.

Về án phí và chi phí tố tụng: Áp dụng 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án; Điều 165 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015. Buộc các bên phải chịu án phí theo quy định.

Nghĩa vụ chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản: tại phiên Tòa hai bên thỏa thuận chia đôi, nên cả hai phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, chi phí định giá tài sản theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

- Thẩm quyền giải quyết của Tòa án: Nguyên đơn ông Nguyễn Văn C khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bị đơn ông Nguyễn Văn L. Hội đồng xét xử xác định tranh chấp của đương sự được quy định tại Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Tr vắng mặt tại phiên tòa nhưng có đơn xin xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử theo quy định tại khoản 1 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Ông Nguyễn Văn Tr có diện tích 180 m2 đất tại ấp 2, xã HT, huyện KH. Ngày 23/01/2006 ông Tr đem QSD đất diện tích được cấp nêu trên thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, tính đến ngày 05/4/2021 ông Tr còn nợ 1.486.649.037 đồng và ông Tr được ngân hàng chấp thuận miễn giảm lãi 836.649.037 đồng, còn phải đóng số tiền gốc là 650.000.000 đồng. Trong ngày 05/4/2021 vợ chồng ông C, bà L đem 650.000.000 đồng trả ngân hàng để lấy giấy chứng nhận QSD đất đứng tên ông Tr. Sau đó ông Tr làm thủ tục tặng cho con gái là bà Nguyễn Thị S diện tích 56,1 m2 trong số 180 m2 mà ông Tr được cấp và ngày 07/9/2007 bà Nguyễn Thị S được UBND huyện Kiên Hải cấp Giấy chứng nhận QSD đất số AI 554200.

Đến ngày 13/9/2007 bà S lấy giấy chứng nhận được cấp vay Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam số tiền 20.000.000 đồng, tính đến ngày 12/11/2009 gốc lãi là 28.000.000 đồng. Do bà S không có khả năng trả nợ nên ngày 12/11/2009 ông Nguyễn Văn C là anh ruột bà Soàn mới đưa tiền cho bà S 28.000.000 đồng để trả nợ cho ngân hàng, để đảm bảo số nợ mà ông C đã đưa cho bà S thì tại ngân hàng ông C viết giấy tay mua bán nhà đất lập ngày 12/11/2009 cho bà S ký đúng với số tiền 28.000.000 đồng có sự chứng kiến của ông Vũ Ngọc T và ông Lương Đình C là cán bộ ngân hàng, giấy chuyển nhượng nhà đất giữa ông C với bà S không có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và bà S đưa Giấy chứng nhận QSD đất cho ông Cảnh giữ dùm để khi nào có tiền trả lại cho ông C.

Theo lời trình bày của nguyên đơn tại phiên tòa thì ông C đưa tiền cho bà S là em ruột ông trả nợ vì thấy hoàn cảnh khó khăn khi nào có tiền thì ông cho chuộc lại. Do bà S chết (ngày 12/01/2017), còn ông L thì thường xuyên chửi bới ông nên ông bực tức mới khởi kiện yêu cầu ông L giao nhà đất cho ông. Tại phiên Tòa ông C đồng ý nhận lại số tiền là 28.000.000 và tính lãi suất theo quy định pháp luật từ ngày 12/11/2009 đến ngày xét xử sơ thẩm.

Theo giấy mua nhà ở, sang nhượng đất ở lập ngày 12/11/2009 giữa ông C với bà S chỉ thể hiện nội dung người bán Nguyễn Thị S, trú ấp II, xã HT. Vị trí thửa đất ấp II, xã HT diện tích 56,1 m2 theo Giấy chứng nhận số AI 554200 được UBND huyện Kiên Hải cấp ngày 07/9/2007, người mua Nguyễn Văn C. Trong nội dung giấy chuyển nhượng không thể hiện có việc bán nhà mà chỉ thể hiện nội dung chuyển nhượng đất. Theo nội dung chuyển nhượng thể hiện các bên không hề có ý chí chuyển nhượng nhà đất và từ khi lập giấy chuyển nhượng đến nay thì giữa ông C với bà S không có việc giao nhận nhà đất trên thực tế.

Mặc khác, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá vào thời điểm chuyển nhượng. Căn cứ Quyết định số 40/2008/QĐ-UBND ngày 19/12/2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Kiên Giang về việc ban hành bảng quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Kiên Giang thể hiện giá trị thửa đất tranh chấp đo đạc thực tế diện tích 54,3m2 theo quy định của UBND tỉnh Kiên Giang vào năm 2009 là 54.300.000 đồng, trong khi giá trị trên hợp đồng chuyển nhượng ngày 12/11/2009 là 28.000.000 đồng và trên đất còn có căn nhà cấp 4 xây dựng năm 2004, theo chứng thư định giá của Công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn đầu tư miền tây định xác định trị giá căn nhà cấp 4 theo giá thị trường vào năm 2022 là 112.927.000 đồng.

Bị đơn ông L cho rằng việc bà S vợ ông ký vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để đảm bảo cho khoản vay 28.000.000 đồng mà ông C đưa để trả nợ ngân hàng vì sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng hai bên không có việc bàn giao tài sản chuyển nhượng, bà Soàn, ông L vẫn sinh sống ổn định từ đó cho đến nay.

Như vậy việc bà S ký giấy mua nhà ở, sang nhượng đất ở cho ông C ngày 12/11/2009 nhằm mục đích xác nhận có việc ông C đưa tiền cho bà S để trả nợ ngân hàng chứ không phải mục đích chuyển nhượng.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 129 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo quy định như sau:

“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này..........”

28.000.000 đồng x 152 tháng x 1,2%/tháng = 51.072.000 đồng

Như vậy, tổng số tiền ông L phải thanh toán cho ông C, bà L là 28.000.000 đồng + 51.072.000 đồng = 79.072.000 đồng.

Do từ trước đến nay giữa bà S với ông C không có việc bàn giao tài sản chuyển nhượng, hiện nay ông L vẫn trực tiếp sử dụng nhà đất nên Hội đồng xét xử không cần thiết phải tuyên buộc ông C, bà L giao trả nhà đất.

Buộc ông C, bà L có trách nhiệm liên đới giao trả cho ông L Giấy chứng nhận QSD đất bản gốc theo giấy chứng nhận số AI 554200, không số thửa, không tờ bản đồ được UBND huyện Kiên Hải cấp ngày 07/9/2007 đứng tên bà Nguyễn Thị S.

Số tiền định giá là 4.400.000 đồng theo hóa đơn giá trị gia tăng số 00000012 ngày 06/5/2022 của Công ty trách nhiệm hữu hạn định giá tư vấn xây dựng Định Vượng và tiền trích đo bản vẽ là 628.000 đồng theo hóa đơn giá trị gia tăng số 0000051 ngày 16/4/2021 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Kiên Hải. Tổng cộng là 5.028.000 đồng.

Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn ông C và bị đơn ông L đồng ý chia đôi mỗi người chịu 50% số tiền 5.028.000 đồng. Phía nguyên đơn ông C đã tạm nộp xong nên buộc bị đơn ông L phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông C số tiền 2.514.000 đồng.

Buộc bị đơn ông L phải có nghĩa vụ chịu án phí số tiền 3.953.600 đồng.

Buộc nguyên đơn ông C, bà L phải liên đới chịu 300.000 đồng án phí không có giá ngạch.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 26; khoản 1 Điều 35; khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 165, Điều 228 và Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị Kim L.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất giữa ông Nguyễn Văn C với bà Nguyễn Thị S lập ngày 12/11/2009 là vô hiệu do giả tạo.

Buộc bị đơn ông Nguyễn Văn L phải có nghĩa vụ hoàn trả cho nguyên đơn ông C, bà L số tiền 79.072.000 đồng (Bảy mươi chín triệu không trăm bảy mươi hai nghìn đồng).

Buộc ông C, bà L có trách nhiệm giao trả cho ông Lâu Giấy chứng nhận QSD đất bản gốc theo giấy chứng nhận số AI 554200, không số thửa, không tờ bản đồ được UBND huyện Kiên Hải cấp ngày 07/9/2007 đứng tên bà Nguyễn Thị S.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Nguyên đơn ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị Kim L phải chịu 300.000 đồng nhưng được khấu trừ án phí tạm nộp là 700.000 đồng theo biên lai thu số 0004835 ngày 28 tháng 10 năm 2020 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Kiên Hải. Như vậy ông C, bà L được nhận lại 400.000 đồng án phí tạm nộp.

Buộc bị đơn ông Nguyễn Văn L phải có nghĩa vụ chịu án phí số tiền 3.953.600 đồng.

3. Về chi phí tố tụng:

Số tiền định giá là 4.400.000 đồng theo hóa đơn giá trị gia tăng số 00000012 ngày 06/5/2022 của Công ty trách nhiệm hữu hạn định giá tư vấn xây dựng Định Vượng và tiền trích đo bản vẽ là 628.000 đồng theo hóa đơn giá trị gia tăng số 0000051 ngày 16/4/2021 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Kiên Hải. Tổng cộng là 5.028.000 đồng.

Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn ông C và bị đơn ông L đồng ý chia đôi mỗi người chịu 50% số tiền 5.028.000 đồng. Phía nguyên đơn ông C đã tạm nộp xong nên buộc bị đơn ông L phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông C số tiền 2.514.000 đồng.

4. Về quyền kháng cáo

Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.