Bản án 14/2018/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và trong qúa trình tố tụng nguyên đơn anh Nguyễn Đình T, chị Nguyễn Thị Bích H trình bày:

Ngày 22/8/2012, vợ chồng anh Nguyễn Đình T, chị Nguyễn Thị Bích H nhận chuyển nhượng diện tích 100m2 đất thuộc một phần thửa số 60 tờ bản đồ số 39 phường L, thành phố B của bà Nguyễn Thị T và anh Nguyễn Chí C với giá 350.000.000đ. Mặc dù, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà T đứng tên (sau đây gọi là Giấy CNQSD đất), nhưng bà T vẫn phải xin phép ông Nguyễn Văn T (cha của bà T), vì vậy tại phần người làm chứng ông T ký xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng. Sau khi ký hợp đồng anh T, chị H đã thanh toán cho bà T, anh C 200.000.000đ (anh C là người ký tên nhận tiền). Sau đó anh T, chị H tiếp tục thanh toán số tiền còn lại, cụ thể như sau:

- Ngày 01/9/2012, thanh toán 20.000.000đ, bà T là người ký nhận tiền.

- Ngày 05/9/2012, thanh toán 30.000.000đ, bà T là người ký nhận tiền.

- Ngày 05/10/2012, thanh toán 100.000.000đ, bà T là người ký nhận tiền.

Sau khi nhận đủ 350.000.000đ, anh C còn đưa giấy để cho ông T ký xác nhận với nội dung: “Ngày 5/10, tôi là Nguyễn Văn T là ba của Nguyễn Thị T có nhận đủ số tiền là 350.000.000 (ba trăm năm mươi triệu) đồng chẵn”.

Bà T cam kết sẽ làm thủ tục tách thửa để chuyển nhượng cho anh T, chị H theo quy định, nhưng không làm giấy tờ được vì đất nằm trong khu quy hoạch. Trong thời gian này ông T và bà T có nhờ bà B xuống UBND phường L, xin phép cho anh T, chị H làm nhà để ở, nhưng không được. Do đó, việc chuyển nhượng giữa hai bên không thành và thỏa thuận hủy hợp đồng trả lại tiền.

Năm 2014, ông Thủy bị bệnh chết, anh T, chị H nhiều lần yêu cầu bà T, anh C và bà Bảy hoàn trả số tiền đã nhận nhưng bà T, anh C không trả với lý do ông T là người nhận tiền chứ không phải họ.

Ngày 26/4/2017, anh T, chị H có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết yêu cầu bà T trả lại 350.000.000đ, nhưng gia đình bà T không chịu trả vì bà T cho rằng cha bà là ông T nhận tiền, chỉ cho bà T 50.000.000đ. Còn bà B cho rằng đất đã cho bà T và bà T chuyển nhượng cho anh T, chị H không thành thì bà T có trách nhiệm trả nợ.

Bị đơn bà Nguyễn Thị T trình bày:

Nguồn gốc thửa đất số 60 tờ bản đồ số 39 phường L, thành phố B là của ông T, bà B (cha mẹ bà T), năm 2010 ông T, bà B tặng cho bà T với mục đích nếu sau này nếu có thu hồi thì được đền bù và được cấp 01 suất đất tái định cư. Ngày 20/5/2010, bà T được UBND thành phố Bà Rịa cấp Giấy CNQSD đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BB522112 và sau đó bị thu hồi diện tích 358,7m2 đất do xây dựng công trình: Đường Quy hoạch số 4 (giai đoạn 2) theo Quyết định số 3368/QĐ-UBND ngày 29/10/2010 của UBND thành phố Bà Rịa. Mặc dù trên giấy tờ quyền sử dụng đất do bà T đứng tên nhưng mọi quyết định liên quan đến diện tích đất trên đều do ông T, bà B quyết định.

Năm 2012, anh T, chị H thỏa thuận với ông T, bà B về việc chuyển nhượng diện tích 100m2 đất thuộc một phần thửa số 60 tờ bản đồ số 39 phường L, thành phố B. Nhưng trên giấy tờ do bà T đứng tên nên ngày 22/8/2012, bà T phải đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng cho anh T, chị H diện tích 100m2 đất với giá là 350.000.000đ. Các lần giao nhận tiền ông T là người nhận tiền, nhưng anh T, chị H yêu cầu bà T phải ký tên nhận tiền. Do đó, tại hợp đồng chuyển nhượng ông T có ghi “Xác nhận đồng ý cho sang nhượng”.

Anh T, chị H đã giao đủ 350.000.000đ cho ông T làm nhiều lần, mỗi lần giao nhận tiền T, chị H đều yêu cầu bà T hoặc anh C phải ký tên, cụ thể như sau:

- Ngày 22/8/2012 giao 200.000.000đ, ông T là người nhận tiền nhưng anh C ký tên.

- Ngày 01/9/2012 giao 20.000.000đ, ông T là người nhận tiền nhưng bà T ký tên.

- Ngày 05/9/2012 giao 30.000.000đ, ông T là người nhận tiền, nhưng bà T ký tên.

- Ngày 05/10/2012 giao 100.000.000đ, ông T là người nhận tiền, nhưng bà T ký tên.

Sau khi giao nhận đủ 350.000.000đ anh T, chị H còn yêu cầu ông T phải ký xác nhận là đã nhận đủ tiền. Vì vậy, trên giấy tờ ông T có ghi “Ngày 5/10 tôi là Nguyễn Văn T là ba của Nguyễn Thị T có nhận đủ số tiền là 350.000.000 (ba trăm năm mươi triệu đồng chẵn) và ký tên.

Lý do bà T, anh C là người ký tên nhận tiền là do ông T nói giấy tờ do bà T đứng tên nên đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng và ký tên nhận tiền, ông T sẽ cho bà T 50.000.000đ.

Nguyện vọng của bà T là tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký kết nhưng do đất nằm trong khu quy hoạch nên không thực hiện việc tách thửa được. Bà T đồng ý hủy hợp đồng và hoàn trả số tiền 350.000.000đ cho anh T, chị H nhưng xin được trả dần 5.000.000đ/tháng cho đến khi hết nợ. Nếu anh T, chị H không đồng ý, thì yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đến khi nào Nhà nước thu hồi đất thì anh T, chị H nhận tiền đền bù đối với diện tích đất nói trên.

Bị đơn anh Nguyễn Chí C trình bày:

Nguồn gốc diện tích đất thuộc thửa số 60 tờ bản đồ số 39 phường L, thành phố B là của ông T, bà B, đến năm 2010 tặng cho bà T.

Năm 2012, anh T, chị H thỏa thuận với ông T, bà B nhận chuyển nhượng diện tích 100m2 đất thuộc một phần thửa số 60 tờ bản đồ số 39 phường L, thành phố B. Nhưng trên giấy tờ là do bà T (mẹ của anh C) đứng tên nên ngày 22/8/2012 bà T và anh C ký hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng anh T, chị H diện tích 100m2 đất giá 350.000.000đ. Mọi thỏa thuận là do ông T quyết định, khi hai bên ký hợp đồng anh C chủ quan không đọc nên không biết có tên mình trong đó mà chỉ nghĩ là ký tên với tư cách là người làm chứng.

Sau khi ký hợp đồng anh T, chị H có giao cho ông T số tiền là 200.000.000đ, nhưng ông T nói đất đã tặng cho bà T rồi và đồng ý cho chuyển nhượng nên sợ sau này lật lọng nên yêu cầu anh C phải ký tên nhận 200.000.000đ (số tiền này ông T nhận từ vợ chồng anh T, chị H).

Anh T, chị H đã giao đủ 350.000.000đ cho ông T, nhưng trên giấy tờ là do bà T hoặc anh C ký tên nhận tiền như bà T trình bày.

Nay vợ chồng anh T, chị H yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/8/2012 và yêu cầu bà T, ông Cường và Trương Thị B liên đới hoàn trả 350.000.000đ. Phía gia đình anh C đồng ý hoàn trả, nhưng xin trả dần mỗi tháng trả 5.000.000đ cho đến khi hết nợ. Nếu anh T chị H không đồng ý, thì yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đến khi nào Nhà nước thu hồi đất thì anh T, chị H nhận tiền đền bù đối với diện tích đất nói trên.

Tại phiên tòa sơ thẩm:

Anh T, chị H vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, không thay đổi, bổ sung gì thêm; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà B vắng mặt không có lý do; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Bà Rịa phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án như sau:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa:

Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án, đã xác định đúng quan hệ tranh chấp, thụ lý vụ án đúng thẩm quyền, xác định đúng tư cách pháp lý và mối quan hệ giữa những người tham gia tố tụng, tiến hành thu thập đầy đủ chứng cứ.

Tuy nhiên, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án kéo dài là vi phạm điểm a khoản 1 Điều 203 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về phiên tòa sơ thẩm.

- Việc tuân theo pháp luật tố tụng của những người gia tố tụng:

Trong quá trình tố tụng cũng như tại phiên tòa nguyên đơn anh T, chị H đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình; bị đơn bà T, anh C chưa chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà B vắng mặt trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa là không chấp hành quy định của pháp luật tố tụng.

- Về việc giải quyết vụ án:

Ngày 22/8/2012, anh T, chị H nhận chuyển nhượng diện tích 100m2 đất thuộc một phần thửa số 60 tờ bản đồ số 39 phường L, thành phố B của bà T và anh C với giá 350.000.000đ. Do đất nằm trong khu quy hoạch nên không thể tách thửa để làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Vì vậy, anh T, chị H yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bà T, anh C trả lại 350.000.000đ là có cơ sở. Viện kiểm sát nhân dân thành phố Bà Rịa đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào các quy định của pháp luật chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh T, chị H buộc bà T hoàn trả 150.000.000đ và anh C hoàn trả 200.000.000đ. Về án phí bà T và anh C phải nộp theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Trên cơ sở nội dung vụ án, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Anh Nguyễn Đình T, chị Nguyễn Thị Bích H có đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 22/8/2012 đối với diện tích 100m2 đất thuộc một phần thửa đất số 60 tờ bản đồ số 39 phường L, thành phố B được xác định là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, theo quy định tại Khoản 9 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa, theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 35 và điểm c Khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trương Thị B đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Do vậy, Tòa án xét xử vắng mặt bà B theo quy định tại Khoản 2 Điều 227 và Khoản 3 Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Đối với ý kiến của đại diện Viện kiểm sát thành phố Bà Rịa tại phiên tòa về thời hạn giải quyết vụ án và những thiếu sót trong qúa trình tố tụng, Hội đồng xét xử ghi nhận để rút kinh nghiệm.

Trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa bà T và anh C thừa nhận đã nhận đủ 350.000.000đ, nhưng cho rằng ông T là người trực tiếp nhận tiền còn mình chỉ ký tên theo yêu cầu của anh T, chị H.

Tại Hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 22/8/2012, thể hiện anh C ký nhận của anh T, chị H 200.000.000đ; ngày 01/9/2012 bà T ký nhận 20.000.000đ, ngày 05/9 ký nhận 30.000.000đ và ngày 5/10 ký nhận 100.000.000đ. Mặc dù, tại phần cuối của hợp đồng ông T có xác nhận với nội dung “Ngày 5/10. Tôi là Nguyễn Văn T là ba của Nguyễn Thị T có nhận đủ số tiền là 350.000.000 (ba trăm năm mươi triệu đồng chẵn)”, nhưng không thể hiện là nhận tiền của ai. Nếu như ông T là người nhận tiền của anh T, chị H tại sao mỗi lần nhận bà T, anh C phải ký tên mà không yêu cầu ông T ký. Bà T, anh C cho rằng ông T là người trực tiếp nhận tiền, nhưng do bà T đứng tên trong Giấy CNQSD đất nên anh T, chị H yêu cầu phải ký tên, ý kiến này của bà T và anh C mâu thuẫn với chính lời khai của mình, trong khi đó anh C không phải là người đứng tên trong Giấy CNQSD đất nhưng vẫn ký nhận 200.000.000đ. Lời khai của bà T, anh C cho rằng ông T là người nhận tiền, mình là người ký tên theo yêu cầu của anh T, chị H là không có cơ sở chấp nhận. Căn cứ vào chứng cứ là hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 22/8/2012, Hội đồng xét xử có cơ sơ khẳng định bà T và anh C nhận của anh T, chị H 350.000.000đ.

Nếu như có việc bà T, anh C nhận tiền của anh T, chị H sau đó giao lại cho ông T như lời trình bày thì có quyền khởi kiện bằng vụ án dân sự khác.

Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nên anh T, chị H yêu cầu hủy hợp đồng và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là có cơ sở chấp nhận quy định tại Khoản 2 Điều 131 của Bộ luật dân sự.

Như đã phân tích trên ngày 22/8/2012 anh C nhận 200.000.000đ; ngày 01/9/2012 bà T nhận 20.000.000đ, ngày 05/9 nhận 30.000.000đ và ngày 5/10 nhận 100.000.000đ. Toàn bộ số tiền do bà T, anh C nhận, chứ không phải ông T là người nhận, nên không liên quan đến bà B cũng như những người hàng thừa kế thứ nhất của ông T. Vì vậy, anh T, chị H yêu cầu bà B liên đới hoàn trả là không có cơ sở để chấp nhận.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử có đủ cơ sở khẳng định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng anh T, chị H với bà T, anh C là giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức quy định tại Điều 122 và Điều 129 của Bộ luật dân sự. Do đó, bà T và anh C có nghĩa liên đối hoàn trả cho anh T, chị H 350.000.000 đã nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các điều 26, 35, 39, 147, 227 và 228 của Bộ luật tố tụng dân sự; các điều 122, 129, 131, 500, 502, 503 và 688 của Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của vợ chồng anh Nguyễn Đình T, chị Nguyễn Thị Bích H về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 22/8/2012.

2. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 22/8/2012 giữa vợ chồng anh Nguyễn Đình T, chị Nguyễn Thị Bích H với bà Nguyễn Thị Thu, anh Nguyễn Chí Cường về việc chuyển nhượng diện tích 100m2 đất thuộc một phần thửa 60 tờ bản đồ số 39 phường L, thành phố B, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng anh Nguyễn Đình T, chị Nguyễn Thị Bích H về việc yêu cầu bà Trương Thị B liên đới hoàn trả số tiền 350.000.000đ.

4. Buộc bà Nguyễn Thị T và anh Nguyễn Chí C liên đới hoàn trả cho vợ chồng anh Nguyễn Đình T, chị Nguyễn Thị Bích H 350.000.000 (ba trăm năm mươi triệu) đồng.

Kể từ ngày, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên phải thi hành án không thực hiện nghĩa vụ trả tiền nêu trên thì hàng tháng bên phải thi hành án còn phải trả cho bên được thi hành án một khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

5. Về án phí:

Bà Nguyễn Thị T và anh Nguyễn Chí C phải nộp 17.500.000 (mười bảy triệu, năm trăm ngàn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Anh Nguyễn Đình T, chị Nguyễn Thị Bích H được hoàn trả 300.000 (ba trăm ngàn) đồng tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số TU/2016/0009211 ngày 18/10/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

6. “Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.”

7. Trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án (ngày 27/4/2018) các đương sự có quyền kháng cáo để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu xét xử phúc thẩm. Đối với đương sự vắng mặt, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM