Bản án 139/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 15/5/2023; lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Huỳnh Thị Thanh H trình bày: Vào ngày 22/12/2020 ông Trần Phan Thế M và Công ty cổ phần Đ ký kết thỏa thuận đặt cọc số: B2-06.10/TTĐC-LDGSKY/2020 để đảm bảo cho việc ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số B2-06.10 thuộc dự án khu C (khu C) tại khu đô thị M, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương do Công ty cổ phần Đ (sau đây viết tắt là công ty Đ) làm chủ đầu tư. Căn hộ số: 10; thuộc khối B2, tầng số 06, diện tích sàn xây dựng: 76.5m2, diện tích sử dụng: 69,6 m2; giá bán căn hộ theo thỏa thuận là: 2.717.357.000 đồng; để đảm bảo cho việc hai bên sẽ thực hiện giao kết hợp đồng mua bán thì ông M giao cho Công ty Đ 543.471.400 đồng tiền cọc. Số tiền cọc trên sẽ được ông M thanh toán cho Công ty Đ theo tiến độ và được chia thành 05 đợt. Đợt một ngay sau khi ký thỏa thuận đặt cọc là: 271.735.700 đồng; đợt hai sau hai tháng kể từ ngày 22/12/2020 số tiền là: 67.933.925 đồng; đợt ba sau bốn tháng kể từ ngày 22/12/2020 số tiền là: 67.933.925 đồng; đợt bốn sau sáu tháng kể từ ngày 22/12/2020 số tiền là: 67.933.925 đồng; đợt năm sau tám tháng kể từ ngày 22/12/2020 số tiền là: 67.933.925 đồng.

Thực hiện thỏa thuận đặt cọc ông Trần Phan Thế M đã thanh toán tiền đặt cọc đúng thời gian và số tiền theo thỏa thuận; theo thỏa thuận hợp đồng mua bán căn hộ dự kiến ký kết vào ngày 30/9/2021 (thời gian dự kiến này có thể chậm hơn hoặc sớm hơn không quá 3 tháng). Đến hạn ký hợp đồng mua bán nhưng Công ty Đ vẫn chưa thể ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với ông M nên các bên đã ký kết Phụ lục số 03 ngày 02/11/2021 với nội dung điều chỉnh lại thời gian ký hợp đồng mua bán căn hộ dự kiến vào ngày 30/6/2022 (có thể chậm hơn hoặc sớm hơn không quá 3 tháng) và hai bên thống nhất thỏa thuận trường hợp ngày thực tế ký kết hợp đồng mua bán căn hộ vượt quá ngày 31/12/2022 thì phía bên (B) được quyền lựa chọn một trong các phương án:

“Tiếp tục thực hiện thỏa thuận đặt cọc thì Bên A sẽ tiếp tục trả lãi suất cho Bên B với mức lãi suất 0,04%/ngày tính trên số tiền Bên B đã thanh toán từ ngày 01/01/2023 cho đến ngày dự án đáp ứng đủ điều kiện ký kết hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật hoặc đơn phương chấm dứt thỏa thuận đặt cọc: Bên A sẽ hoàn trả cho Bên B toàn bộ số tiền Bên B đã thanh toán (không bao gồm các khoản lãi, phạt do Bên B thanh toán trễ hạn) và khoản tiền lãi theo quy định tại Điều 1.2.1 Phụ lục này”

Đến hết ngày 30/9/2022 dự án của Công ty Đ vẫn chưa đáp ứng đủ điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật nên không thể thực hiện được việc ký kết hợp đồng mua bán theo thỏa thuận.

Do đó đầu tháng 01/2023 ông M đã gửi đơn đề nghị thanh lý thỏa thuận đặt cọc cho Công ty Đ và cho đến nay thì thực tế Công ty Đ vẫn chưa đủ điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán đối với dự án khu chung cư L (Khu C) tại lô C, khu đô thị M, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương.

Tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn yêu cầu: Chấm dứt Hợp đồng đặt cọc số B2-06.10/TTĐC-LDGSKY/2020 ngày 22/12/2020 và Phụ lục hợp đồng số 03 ngày 02/11/2021 giữa ông Trần Phan Thế M với Công ty Đ;

Yêu cầu Tòa án buộc Công ty Đ phải thanh toán cho ông Trần Phan Thế M tổng số tiền 655.535.201 đồng; trong đó tiền gốc: 543.471.400 đồng và 112.063.801 đồng (tiền lãi được tính như sau: từ ngày 01/01/2022 đến ngày 30/6/2022 là 181 ngày, với mức lãi suất 0,02%/ngày với số tiền là: 19.673.664 đồng; từ ngày 01/7/2022 đến ngày 30/9/2022 là 92 ngày với mức lãi suất 0,03%/ngày với số tiền là 14.999.810 đồng và tiền lãi kể từ ngày 01/10/2022 đến ngày 21/9/2023 mức lãi suất 0,04%/ngày với số tiền là 77.390.327 đồng với tổng tiền lãi được tính đến ngày 21/9/2023 là 112.063.801 đồng).

Tiền lãi được tiếp tục tính kể từ ngày 22/9/2023 với lãi suất là 0,04%/ngày cho đến khi Công ty cổ phần Đ thanh toán hết nghĩa vụ của hợp đồng.

Tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của bị đơn ông Dương Minh T trình bày:

Ngày 22/12/2020, Công ty Đ và ông Trần Phan Thế M đã ký kết một Thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ đối với căn hộ số B2-06.10/TTĐC-LDGSKY/2020 thuộc dự án khu C tại khu đô thị M, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương khi dự án đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Giá bán căn hộ theo thỏa thuận là 2.717.357.000 (hai tỷ, bảy trăm mười bảy triệu, ba trăm năm mươi bảy nghìn đồng) và ông Trần Phan Thế M đã hoàn tất thanh toán cho Công ty Đ số tiền đặt cọc là 543.471.400 đồng.

Theo khoản 4.1, Điều 4 của thỏa thuận đặt cọc thì ngày dự kiến ký kết hợp đồng mua bán căn hộ là ngày 30/09/2021 nhưng thời gian dự kiến này có thể chậm hơn hoặc sớm hơn không quá 3 tháng, tức ngày ký kết hợp đồng mua bán tối đa là ngày 31/12/2021. Tuy nhiên, trong thời gian sau khi hai bên ký thỏa thuận đặt cọc thì dịch bệnh bùng phát đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thực hiện thủ tục pháp lý của dự án và Công ty Đ đã cố gắng nỗ lực vượt qua những khó khăn để thực hiện các thủ tục nhằm đảm bảo tiến độ ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với ông M. Đến thời điểm hiện nay, Công ty Đ đã được Sở Xây dựng tỉnh B cấp giấy phép xây dựng đối với dự án theo Giấy phép số 668/GPXD ngày 01/03/2022 và dự kiến đến tháng 12/2023, dự án sẽ đáp ứng các điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật.

Ngày 02/11/2021, Công ty Đ và ông Trần Phan Thế M ký Phụ lục số: 03 kèm theo thỏa thuận đặt cọc về việc thỏa thuận sửa đổi Điều 4.1 và Điều 5.3 của thỏa thuận đặt cọc. Ngày 03/01/2023, ông M có đơn đề nghị thanh lý thỏa thuận đặt cọc đã ký. Sau nhiều lần trao đổi, ông M không đồng ý tiếp tục thực hiện thỏa thuận đặt cọc, vì vậy Công ty Đ có mời ông M lên làm việc và ký hồ sơ thanh lý theo quy định của Công ty Đ để có cơ sở hoàn trả tiền cho ông M theo quy định tại Điều 5.3 thỏa thuận đặt cọc và phụ lục 03 của thỏa thuận đặt cọc với tổng số tiền là: 597.655.498 đồng (năm trăm chín mươi bảy triệu, sáu trăm năm mươi lăm nghìn, bốn trăm chín mươi tám đồng) nhưng ông M không đồng ý.

Nay trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Phan Thế M thì phía Công ty Đ đồng ý chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số: B2-06.10/TTĐC-LDGSKY/2020 ký ngày 22/12/2020 và Phụ lục số 03 ngày 02/11/2021 với ông Trần Phan Thế M.

Công ty Đ đồng ý hoàn trả lại số tiền đặt cọc cho ông Trần Phan Thế M là 543.471.400 đồng và hoàn trả lãi do chậm ký hợp đồng mua bán với ông Trần Phan Thế M số tiền là 54.184.098 đồng (trong đó tiền lãi được tính từ ngày 01/01/2022 đến ngày 30/6/2022 là 180 ngày với mức lãi suất là: 0,02%/ngày với số tiền là: 19.564.970 đồng; tiền lãi kể từ ngày 01/7/2022 đến ngày 30/9/2022 là 91 ngày với mức lãi suất 0,03%/ngày với số tiền là: 14.836.769 đồng; tiền lãi kể từ ngày 01/10/2022 đến ngày 31/12/2022 là 91 ngày với mức lãi suất 0,04%/ngày với số tiền là: 19.782.359 đồng).

Do ngày 03/01/2023, nguyên đơn đã gửi đơn đề nghị thanh lý hợp đồng mặc dù hai bên chưa ký kết thanh lý hợp đồng nhưng đã thể hiện ý chí của nguyên đơn nên bị đơn không đồng ý với việc nguyên đơn tiếp tục tính lãi sau ngày 31/12/2022.

Đối với số tiền 597.655.498 đồng (trong đó: 543.471.400 tiền gốc và 54.184.098 đồng tiền lãi) mà bị đơn có nghĩa vụ phải thanh toán lại cho nguyên đơn thì bị đơn đề nghị được thanh toán thành 07 đợt và mỗi đợt sẽ chi trả 85.000.000 đồng và thời hạn bắt đầu thanh toán từ tháng 3/2024 cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 133/DS- ST ngày 21/9/223 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Phan Thế M với bị đơn Công ty Đ về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

1.1 Chấm dứt thỏa thuận đặt cọc số B2-06.10/TTĐC-LDGSKY/2020 ngày 22/12/2020 và phụ lục hợp đồng số 03 ngày 02/11/2021 giữa Công ty Đ với ông Trần Phan Thế M .

1.2 Buộc Công ty Đ phải trả cho ông Trần Phan Thế M tổng số tiền 655.535.201 (sáu trăm năm mươi lăm triệu, năm trăm ba mươi lăm nghìn, hai trăm lẽ một) đồng (trong đó 543.471.400 đồng tiền gốc và 112.063.801 đồng tiền lãi).

1.3 Tiền lãi được tiếp tục tính kể từ ngày 22/9/2023 theo thỏa thuận phụ lục hợp đồng số 03 ngày 02/11/2021 giữa Công ty cổ phần Đ với ông Trần Phan Thế M với mức lãi suất 0,04%/ngày (tương đương với mức lãi suất 14,4%/năm) cho đến khi Công ty Đ thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự tự nguyện thỏa thuận toàn bộ nội dung vụ án.

Ý kiến của Kiểm sát viên: Những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa phúc thẩm, hai bên tự nguyện thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án cụ thể như sau: Bị đơn trả cho nguyên đơn tổng số tiền 655.535.201 đồng, thanh toán làm 07 lần mỗi lần 93.647.885 đồng, bắt đầu từ ngày 30/5/2024; ngày 30/6/2024; ngày 30/7/2024; ngày 30/8/2024; ngày 30/9/2024; ngày 30/10/2024 và ngày 30/11/2024, thống nhất chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số B2-06.10/TTĐC-LDG SKY/2020, ngày 22/12/2020 và Phụ lục số 03 ngày 02/11/2021 giữa Công ty cổ phần Đ với ông Trần Phan Thế M và án phí dân sự sơ thẩm các đương sự cũng thoả thuận được. Xét thấy các bên đương sự đã thỏa thuận toàn bộ các vấn đề của vụ án. Việc thỏa thuận của các đương sự hoàn toàn tự nguyện, không trái đạo đức xã hội và không ảnh hưởng đến quyền lợi của người khác. Do đó đề nghị Hội đồng xét xử ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 2 Điều 148, Điều 300, khoản 2 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

Tuyên xử

1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn Công ty cổ phần Đ.

2. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 133/2023/DS-ST ngày 21/9/2023 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương như sau:

Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn ông Trần Phan Thế M với bị đơn Công ty cổ phần Đ.

Chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số B2-06.10/TTĐC-LDGSKY/2020 ngày 22/12/2020 và Phụ lục hợp đồng số 03 ngày 02/11/2021 giữa Công ty cổ phần Đ với ông Trần Phan Thế M.

Buộc Công ty cổ phần Đ phải trả cho ông Trần Phan Thế M tổng số tiền là 655.535.201 đồng (sáu trăm năm mươi lăm triệu năm trăm ba mươi lăm ngàn hai trăm lẻ một ngàn đồng) cụ thể thanh toán như sau:

+ Ngày 30/5/2024 Công ty cổ phần Đ phải trả cho ông Trần Phan Thế M số tiền 93.647.885 đồng.

+ Ngày 30/6/2024 Công ty cổ phần Đ phải trả cho ông Trần Phan Thế M số tiền số tiền 93.647.885 đồng.

+ Ngày 30/7/2024 Công ty cổ phần Đ phải trả cho ông Trần Phan Thế M số tiền số tiền 93.647.885 đồng.

+ Ngày 30/8/2024 Công ty cổ phần Đ phải trả cho ông Trần Phan Thế M số tiền số tiền 93.647.885 đồng.

+ Ngày 30/9/2024 Công ty cổ phần Đ phải trả cho ông Trần Phan Thế M số tiền số tiền 93.647.885 đồng.

+ Ngày 30/10/2024 Công ty cổ phần Đ phải trả cho ông Trần Phan Thế M số tiền số tiền 93.647.885 đồng.

+ Ngày 30/11/2024 Công ty cổ phần Đ phải trả cho ông Trần Phan Thế M số tiền số tiền 93.647.885 đồng.

Trường hợp bị đơn không thực hiện theo thỏa thuận như trên ở bất kỳ đợt thanh toán nào thì bị đơn phải trả hết một lần cho nguyên đơn số tiền còn lại.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm thanh toán số tiền trên, thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền chậm thi hành án theo mức lãi suất quy định khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự, tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Công ty cổ phần Đ phải chịu 5.903.000 đồng (năm triệu chín trăm lẻ ba nghìn đồng).

Chi cục Thi hành án dân sự thành phố D hoàn trả cho ông P Trần Thế M số tiền 14.832.450 đồng (mười bốn triệu tám trăm ba mươi hai nghìn bốn trăm năm mươi đồng) đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0006517, ngày 12/6/2023.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn Công ty cổ phần Đ phải nộp số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được trừ vào tiền tạm ứng theo Biên lai thu tiền số 0006854 ngày 05/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố D, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự .

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ