Bản án 139/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Y Thông Kbuôr.

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Bằng; Bà Lê Thị Thanh Huyền.

- Thư ký phiên tòa: Bà Lưu Thị Ngọc Thủy - Thư ký TAND tỉnh Đắk Lắk.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk: Ông Ngụ Văn Minh - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 24 tháng 8 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 105/2020/TLPT-DS ngày 05/5/2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 38/2019/DS-ST ngày 19/11/2019 của Toà án nhân dân huyện Ea Kar, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 147/2020/QĐXX-PT ngày 06/7/2020, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Ngọc T và bà Nguyễn Thị G, trú tại: Thôn 4, xã C, huyện E, tỉnh Đắk Lắk, vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị D, trú tại: 14/1 Đ, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa; bà Nguyễn Thị D1, trú tại: Thôn Đ, xã N, huyện S, tỉnh Đắk Nông, có mặt.

- Bị đơn: Ông Tạ Văn C và bà Nguyễn Thị V, trú tại: Thôn 4, xã C, huyện E, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Phạm Duy C, trú tại: 264 đường G, thị trấn P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Bà Trần Thị L, trú tại: Thôn 12, xã K, huyện E, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

+ Bà Trần Thị L1, trú tại: Thôn 4, xã C, huyện E, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản hòa giải và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Thị D trình bày:

Năm 1995, gia đình tôi nhận chuyển nhượng của ông Trần Văn Q diện tích đất 225m2, thời điểm sang nhượng đất thì ông Q đang công tác tại Uỷ ban nhân dân xã C, huyện E. Khi sang nhượng đất ông Q và ông T1 (cán bộ địa chính) trực tiếp làm hồ sơ chuyển nhượng và bố tôi (ông T) ký. Giá trị chuyển nhượng là 02 chỉ vàng/01 mét ngang, tổng cộng là 02 cây vàng 9999. Sau khi sang nhượng thì đầu năm 1996 gia đình tôi xây dựng nhà và ở ổn định từ đó đến nay không tranh chấp ranh giới đất với nhau. Theo giấy chuyển nhượng thì ông Q chuyển nhượng cho gia đình tôi 225m2 đất thổ cư, lúc đó bố mẹ tôi có biết ông Q đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ ngày nhận đất thì gia đình tôi đã nhiều lần yêu cầu ông Q tách giấy chứng nhận nhưng ông Q nói chờ theo đợt sẽ tách bìa. Hiện nay, tôi xác định ông Q đã chết và chết vào thời gian nào thì tôi không biết. Phần đất ông Q để lại thì phía Nam do bà Trần Thị L1 (con gái ông Q) đang quản lý còn phía Bắc giáp đất ông C và bà V (ông C là cháu ngoại của ông Q).

Gia đình tôi không biết việc năm 2014 bà Trần Thị L (con gái ông Q) được thừa kế và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bà L tặng cho ông C và bà V thời gian nào gia đình tôi không biết. Gia đình tôi chỉ biết khi gia đình tôi làm đơn yêu cầu Uỷ ban xã C làm thủ tục tách bìa.

Về diện tích 225m2 đã nhận chuyển nhượng hiện nay tôi xác định là nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân huyện E cấp cho bà Trần Thị L (đã tặng cho con trai là ông Tạ Văn C và con dâu là bà Nguyễn Thị V).

Nhiều lần gia đình tôi yêu cầu ông C, bà V tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông C, bà V cho rằng giấy chứng nhận đang thế chấp ngân hàng nên không đồng ý tách bìa. Vì vậy, nay gia đình tôi yêu cầu Tòa án nhân dân huyện E giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T với ông Q, buộc ông Tạ Văn C, bà Nguyễn Thị V (là người đang quản lý di sản của ông Trần Văn Q) phải thực hiện việc ký các giấy tờ để tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình tôi với diện tích là 225m2, trong đó có 110m2 đất thổ cư.

* Tại bản tự khai, quá trình tố tụng và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Tạ Anh T trình bày:

Ông Trần Văn Q có vợ là bà Lê Thị L2, hiện trú thôn B, xã D, huyện M, tỉnh Hải Dương. Ông bà có 06 người con, đã chết 02 người, hiện còn 04 người con gồm: Trần Thị M, Trần Thị M1, hiện sống tại thôn B, xã D, huyện M, tỉnh Hải Dương; Trần Thị L1, hiện trú tại thôn 4, xã C, huyện E và Trần Thị L, hiện trú tại thôn 12, xã K, huyện E, tỉnh Đắk Lắk.

Năm 2005 dương lịch, ông Trần Văn Q chết không để lại di chúc. Năm 1998, khi ông Q còn sống có nói miệng để lại diện tích đất tại thôn 4, xã C cho bà Trần Thị L. Đầu năm 2014, bà Trần Thị L trực tiếp làm thủ tục để chuyển đổi từ tên ông Trần Văn Q sang tên bà Trần Thị L. Khi bà Trần Thị L nhận thừa kế đất của ông Q thì đã được mẹ là bà Lê Thị L2 ủy quyền và các chị em đồng ý nên diện tích đất này không tranh chấp thừa kế với các hàng thừa kế của ông Q. Năm 2015, bà Trần Thị L tặng cho con trai là Tạ Văn C và con dâu Nguyễn Thị V. Hiện nay, ông C, bà V là người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý, sử dụng diện tích đất này.

Hiện nay, tôi xác định trong tổng diện tích đất mà ông C, bà V được cấp thì có diện tích 225m2 đất của ông T, bà G đang quản lý, sử dụng. Ông C, bà V vẫn thừa nhận việc ông T, bà G qua nhà yêu cầu tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông C, bà V không biết việc ông Q bán đất cho ông T, bà G là đất thổ cư và ông T, bà G không có chứng cứ về việc mua bán đất, không thể hiện giá mua bán nên ông C, bà V không đồng ý tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T, bà G.

Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông C và bà V thì hiện nay không thế chấp tại ngân hàng nào và ông C, bà V vẫn quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này.

Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì bị đơn chỉ đồng ý tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích là 225m2 đất nông nghiệp với điều kiện phải có giấy tờ thể hiện 225m2 mua bán (phải trừ lộ giới), còn yêu cầu của nguyên đơn trong 225m2 đất phải có 110m2 đất thổ cư thì phía bị đơn không đồng ý. Đề nghị Tòa án xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị L trình bày:

Tôi đồng ý với ý kiến của ông Tạ Anh T về nội dung vụ án, trước khi bố tôi là ông Trần Văn Q chết thì có nói cho tôi diện tích đất tại thôn 4, xã C và tôi sử dụng từ năm 1998; năm 2000, tôi giao cho con trai là Tạ Văn C quản lý, sử dụng. Năm 2005, bố tôi chết không để lại di chúc và mẹ và các anh chị em chúng tôi cùng thống nhất để lại diện tích đất này cho tôi. Tôi cam đoan diện tích đất này không liên quan gì đến mẹ tôi và các anh em trong gia đình. Năm 2014, tôi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì được tất cả anh chị em và mẹ tôi đồng ý. Năm 2015, tôi tặng cho con trai và con dâu nên nay các con là chủ sử dụng hợp pháp diện tích đất này. Khi tôi làm thủ tục sang tên từ ông Q qua tên tôi thì tôi không biết có diện tích đất đã bán cho ông T, bà G. Nay các bên tranh chấp thì tôi xác định về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì chỉ đồng ý tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích bán là 225m2 đất nông nghiệp với điều kiện phải có giấy tờ thể hiện 225m2 mua bán (phải trừ lộ giới), còn yêu cầu của nguyên đơn trong 225m2 đất phải có 110m2 đất thổ cư thì tôi không đồng ý. Đề nghị Tòa án xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị L1 đã được Tòa án tống đạt các văn bản tố tụng nhưng vắng mặt không tham gia giải quyết vụ án.

* Người làm chứng ông Đỗ Văn T1 trình bày:

Tôi (Đỗ Văn T1) năm 1995 là cán bộ địa chính xã C, huyện E, tại thời điểm đó ông Trần Văn Q là Bí thư Đảng ủy xã C. Ông Trần Văn Q có yêu cầu tôi lập thủ tục chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn T một phần diện tích là 225m2 (trong tổng diện tích 1950m2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Trần Văn Q năm 1992). Đối với diện tích đất sang nhượng thì tại thời điểm đó ghi là “đất khu dân cư”, còn nay nhà nước quy định như thế nào thì tôi không nắm rõ. Tôi là người trực tiếp lập các thủ tục sang nhượng và có ghi chữ “Thổ cư”, tôi viết và lập thủ tục năm 1995.

Sau khi hoàn thành hồ sơ, tôi giao lại cho ông Trần Văn Q và ông Q giao lại cho ông Nguyễn Văn T (Nguyễn Ngọc T). Còn việc các bên tách giấy chứng nhận như thế nào thì tôi không biết. Quan điểm của tôi là nếu thời điểm đó có sang bìa thì cũng ghi là đất khu dân cư. Nay các bên tranh chấp thì đề nghị Tòa án xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật để giữ tình làng nghĩa xóm.

Bản án Dân sự sơ thẩm số 38/2019/DS-ST ngày 19/11/2019 của Tòa án nhân dân huyện Ea Kar, tỉnh Đăk Lăk đã tuyên xử:

1. Chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc T, bà Nguyễn Thị G.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 22/8/1995 giữa ông Trần Văn Q (Trần Q) với ông Nguyễn Ngọc T (Nguyễn Văn T) đối với diện tích 225m2, thuộc thửa số 2336, tờ bản đồ số 5 (nay thuộc thửa số 2336, tờ bản đồ số 5, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BI 825562 do Uỷ ban nhân dân huyện E cấp ngày 21/10/2014 mang tên bà Trần Thị L – Đã thay đổi cơ sở pháp lý mang tên ông Tạ Văn C, bà Nguyễn Thị V ngày 13/3/2015). Đất tọa lạc tại thôn 4, xã C, huyện E, tỉnh Đắk Lắk, có tứ cận:

- Phía Đông giáp đường đi Nông trường 721;

- Phía Tây giáp mương nước;

- Phía Nam giáp đất bà Trần Thị L1;

- Phía Bắc giáp đất ông Tạ Văn C, bà Nguyễn Thị V.

Trong tổng diện tích 225m2 đất nêu trên có 110m2 đất ở tại nông thôn và 115m2 đất trồng cây hàng năm khác.

Ông Nguyễn Ngọc T, bà Nguyễn Thị G và ông Tạ Văn C, bà Nguyễn Thị V có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 28, 29/11/2019 bị đơn ông Tạ Văn C, bà Nguyễn Thị V và đại diện theo ủy quyền của bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện; bị đơn không rút đơn kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Quan điểm của Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk:

Về tố tụng: Thẩm phán, HĐXX, Thư ký phiên tòa và các đương sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự;

Về nội dung: Đề nghị HĐXX phúc thẩm căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.