Bản án 138/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và lời khai tại phiên tòa sơ thẩm chị Nguyễn Thị T trình bày.

Do có nhu cầu sử dụng đất, nên bà có được giới thiệu và quen biết anh Đinh Xuân Q, anh Đinh Xuân Q đưa thông tin có quyền sử dụng đất tại: Khu dân cư mới, xã Tam Dị, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang. Do đó, bà và anh Đinh Xuân Q đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng 04 lô đất số LK11, các lô 09, 10, 21, 22 tại khu dân cư mới, xã Tam Dị, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang. Để đảm bảo cho việc chuyển nhượng, bà đã ký 02 Hợp đồng đặt cọc ngày 13 và 14/4/2021 với anh Đinh Xuân Q, cụ thể:

Hợp đồng đặt cọc ngày 13/4/2021, bà đặt cọc trước số tiền 280.000.000đồng, để đảm bảo mua hai lô đất số 21, 22 LK11; thời hạn đặt cọc là 60 ngày kể từ ngày đặt cọc, anh Đinh Xuân Q thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất tại xã Tam Dị, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.

Hợp đồng đặt cọc ngày 14/4/2021, bà đặt cọc trước số tiền 280.000.000đồng, để đảm bảo mua hai lô đất số 09, 10 LK11; thời hạn đặt cọc là 60 ngày kể từ ngày đặt cọc, anh Đinh Xuân Q thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất tại xã Tam Dị, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.

Tuy nhiên, hết thời hạn 60 ngày, bà đã tìm gặp anh Đinh Xuân Q để thực hiện giao dịch chuyển nhượng thì được anh Đinh Xuân Q cung cấp thông tin lô đất hai bên thỏa thuận mua bán chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh Đinh Xuân Q hứa hẹn khi nào lô đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm thủ tục chuyển nhượng cho bà. Bà không đồng ý, nên nay khởi kiện đến Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, yêu cầu anh Đinh Xuân Q phải trả cho anh số tiền 560.000.000 đồng theo hai Hợp đồng đặt cọc nêu trên và chịu số tiền phạt cọc cho cả hai hợp đồng là 560.000.000 đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm chị Nguyễn Thị T rút một phần yêu cầu khởi kiện về khoản tiền phạt cọc của mỗi hợp đồng là 280.000.000 đồng, tổng cộng 560.000.000 đồng. Đồng thời giữ nguyên yêu cầu anh Định Xuân Quyền phải trả lại cho bà số tiền cọc theo hai hợp đồng là 560.000.000 đồng.

Chị Nguyễn Thị T thừa nhận ngày 13/4/2021 chị có nhận của anh Đinh Xuân Q số tiền 395.000.000 đồng. Trước đó, chị và anh Đinh Xuân Q cũng ký hợp đồng đặt cọc để mua lô đất LK 08 lô 3 khu Đông Bắc thị trấn Bích Đông, Việt Yên số tiền 290.000.000 đồng. Ngày 13/4/2021 bà có nhu cầu bán lại cho người khác, nên anh Q đã bán được 395.000.000 đồng, nên đã chuyển cho chị số tiền này, chị có lãi số tiền 105.000.000 đồng. Ngay trong ngày hôm 13/4/2021 chị và anh Đinh Xuân Q ký tiếp hợp đồng đặt cọc số tiền 280.000.000đồng, để đảm bảo mua hai lô đất số 21, 22 LK11 tại khu Tam Dị - Lục Nam. Anh Đinh Xuân Q cho rằng ngay trong ngày ký hợp đồng này chị lại hủy bỏ, nên anh Đinh Xuân Q chuyển trả cho chị số tiền này là không đúng. Chị khẳng định số tiền 395.000.000 đồng là số tiền do chị bán lô đất LK 08 lô 3 khu Đông Bắc thị trấn Bích Đông, Việt Yên. Sau đó, ký tiếp hợp đồng đặt cọc số tiền 280.000.000đồng, để đảm bảo mua hai lô đất số 21, 22 LK11 tại khu Tam Dị - Lục Nam, nay anh Đinh Xuân Q vẫn chưa hoàn trả cho chị.

Đối với 300.000.000 đồng thể hiện trong bản sao kê (Sổ phụ kiêm phiếu báo nợ/có) tài khoản 19033742423022 thể hiện thời gian từ ngày 01/3/2022 đến ngày 31/3/2022 để trả lại số tiền đặt cọc Hợp đồng đặt cọc ngày 14/4/2021 số tiền 280.000.000đồng, để đảm bảo mua hai lô đất số 09, 10 LK11, do đó anh trả thừa 20.000.000 đồng, là hoàn toàn không đúng. Do cũng trong thời gian tháng 3/2021 chị và anh Đinh Xuân Q cũng có ký Hợp đồng đặt cọc số tiền 300.000.000đồng, để đảm bảo mua hai lô đất số 05, 06 LK11 tại khu Tam Dị - Lục Nam, nhưng cũng không thể tiến hành bàn giao lô đất, nên chị và anh Đinh Xuân Q thống nhất thanh lý hợp đồng, nên anh Đinh Xuân Q mới chuyển khoản cho chị Nguyễn Thị T số tiền 300.000.000 đồng, điều này thể hiện tại chứng cứ chị giao nộp có nội dung “Hôm nay ngày 23/3/2022 – Tôi Đinh Xuân Q SN: 1985 đã trả lại chị Nguyễn Thị T với số tiền là: 300.000 đồng/ 2 lô đất tại khu dân cư mới xã Tam Dị - Lục Nam LK 15 : Lô 5 -6 (2 lô)”

Do đó, chị khẳng định: Số tiền cọc 560.000.000 đồng của hai hợp đồng đặt cọc ngày 13 và 14/4/2021 anh Đinh Xuân Q chưa trả lại cho chị.

Bị đơn anh Đinh Xuân Q trình bày:

Anh xác nhận ngày 13 và 14/4/2021 đã ký Hợp đồng đặt cọc với chị Nguyễn Thị T. Hai bên thỏa thuận mua bán chuyển nhượng 04 lô đất số LK11, các lô 09, 10, 21, 22 tại khu dân cư mới, xã Tam Dị, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang, tiền cọc mỗi hợp đồng là 280.000.000đồng. Thời điểm nhận tiền cọc, anh chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các lô đất này, mà do nhận chuyển nhượng của người khác và sau đó thỏa thuận chuyển nhượng lại cho chị Nguyễn Thị T. Anh cũng không nắm được việc chủ đầu tư là Công ty TNHH Duy Anh đã mở bán lô đất này trên thị trường hay chưa, mà anh nhận chuyển nhượng lại của chị Nguyễn Thị Doanh, anh cũng đã thực hiện trả cọc đầy đủ cho chị Nguyễn Thị Doanh. Anh không nắm được Chủ đầu tư đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 04 lô đất số LK11, các lô 09, 10, 21, 22 này chưa. Các bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng với nhau chủ yếu lấy tiền kênh từ dự án.

Đối với yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị T, anh đồng ý có trách nhiệm thanh toán số tiền đặt cọc theo hai Hợp đồng đặt cọc đã ký là 560.000.000đồng, không đồng ý với khoản phạt cọc 560.000.000đồng bởi thỏa thuận trong Hợp đồng không thể hiện phạt cọc. Hiện tại anh không có khả năng thanh toán nên đề nghị chị Nguyễn Thị T cho giãn thời gian thanh toán.

Tại phiên tòa ngày 30/5/2023 anh xác định đã trả cho chị Nguyễn Thị T số tiền 395.000.000 đồng, nhưng tại phiên tòa này anh không xuất trình được chứng cứ, đề nghị Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên tòa để anh sao kê chuyển khoản để xuất trình. Tại phiên tòa ngày 14/6/2023 anh Q xuất trình một bản sao kê (Sổ phụ kiêm phiếu báo nợ/có) tài khoản 19033742423022 thể hiện thời gian từ ngày 01/4/2021 đến ngày 30/4/2021; một bản sao kê (Sổ phụ kiêm phiếu báo nợ/có) tài khoản 19033742423022 thể hiện thời gian từ ngày 01/3/2022 đến ngày 31/3/2022 đều mang tên anh (Đinh Xuân Q) tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam; một bản hợp đồng đặt cọc ngày 24/3/2021 ký giữa anh và chị Nguyễn Thị T, mặt sau của hợp đồng có ghi: “Tôi Nguyễn Thị T đã nhận đủ số tiền 395tr vào ngày 13/4/2021” có ký tên chị Nguyễn Thị T.

Anh Q trình bày trước ngày 13/4/2021 chị Nguyễn Thị T có đặt cọc 290.000.000 đồng để mua một lô đất tại L08 khu vực Đông Bắc, thị trấn Bích Động, Việt Yên, nhưng sau đó chị Nguyễn Thị T rút tiền cọc, nên ngày 13/4/2021 anh chuyển khoản trả cho chị Nguyễn Thị T số tiền 300.000.000 đồng thể hiện trong bản sao kê (Sổ phụ kiêm phiếu báo nợ/có) tài khoản 19033742423022 thể hiện thời gian từ ngày 01/4/2021 đến ngày 30/4/2021 và anh chuyển 95.000.000 đồng tiền mặt cho chị Nguyễn Thị T. Điều này thể hiện tại tài liệu mà anh giao nộp tại bản hợp đồng đặt cọc ngày 24/3/2021 ký giữa anh và chị Nguyễn Thị T, mặt sau của hợp đồng có ghi: “Tôi Nguyễn Thị T đã nhận đủ số tiền 395tr vào ngày 13/4/2021”.

Ngày 13/4/2021 chị Nguyễn Thị T lại ký hợp đồng đặt cọc số tiền 280.000.000đồng, để đảm bảo mua hai lô đất số 21, 22 LK11 tại khu Tam Dị - Lục Nam, nhưng ngay lúc đó lại có ý kiến là hủy hợp đồng. Do đó hợp đồng đặt cọc ngày 13/4/2021 được trừ đi số tiền chênh lệch là 105.000.000 đồng, còn 175.000.000 đồng.

Ngày 21/3/2022 anh chuyển khoản cho chị Nguyễn Thị T số tiền 300.000.000 đồng thể hiện trong bản sao kê (Sổ phụ kiêm phiếu báo nợ/có) tài khoản 19033742423022 thể hiện thời gian từ ngày 01/3/2022 đến ngày 31/3/2022 để trả lại số tiền đặt cọc Hợp đồng đặt cọc ngày 14/4/2021 số tiền 280.000.000đồng, để đảm bảo mua hai lô đất số 09, 10 LK11, do đó anh trả thừa 20.000.000 đồng, hợp đồng này anh đã thanh toán xong. Anh xác định hợp đồng đặt cọc ngày 13/4/2021 đối với LK 11 – lô số 21, 22 anh còn nợ chị Nguyễn Thị T số tiền 155.000.000 đồng. Nên anh không nhất trí việc chị Nguyễn Thị T đòi tiền cọc của hai hợp đồng là 560.000.000 đồng.

Do có nội dung trên, bản án dân sự sơ thẩm số 38/2023/DS-ST ngày 20/6/2023 của Toà án nhân dân thành phố Bắc Giang đã căn cứ các Điều 26, 35, 39, 147, 244, 271, 273 Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 116, 275, 280 và 328 của Bộ luật Dân sự; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị T đối với anh Đinh Xuân Q về đòi tiền đặt cọc theo Hợp đồng đặt cọc ngày 13/4/2021 ký kết giữa chị Nguyễn Thị T và anh Đinh Xuân Q, về việc anh Đinh Xuân Q chuyển nhượng thửa đất số LK11 – Lô số 21, 22 và Hợp đồng đặt cọc ngày 14/4/2021 ký kết giữa chị Nguyễn Thị T và anh Đinh Xuân Q, về việc anh Đinh Xuân Q chuyển nhượng thửa đất số LK11 – Lô số 9, 10 tại khu dân cư mới, xã Tam Dị, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.

2. Đình chỉ yêu cầu của chị Nguyễn Thị T đối với anh Đinh Xuân Q về đòi tiền phạt cọc theo Hợp đồng đặt cọc ký kết giữa chị Biện Thị Quy và anh Đinh Xuân Q ngày 13 và 14/4/2021.

3. Buộc anh Đinh Xuân Q phải trả cho chị Nguyễn Thị T số tiền đặt cọc là: 560.000.000 đồng (Năm trăm sáu mươi triệu đồng).

4. Về án phí:

4.1. Anh Đinh Xuân Q phải chịu 26.400.000 đồng (Hai mươi sáu triệu, bốn trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

4.2. Hoàn trả chị Nguyễn Thị T số tiền 13.200.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: 0001946 ngày 09/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bắc Giang.

Ngoài ra, bản án còn tuyên lãi suất chậm thi hành án, quyền thi hành án, quyền kháng cáo cho các bên đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 29/6/2023 anh Đinh Xuân Q nộp đơn kháng cáo đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị T về việc yêu cầu anh phải trả số tiền đặt cọc thửa đất LK11, lô số 21,22 theo hợp đồng đặt cọc ngày 14/4/2021, anh chỉ phải trả chị T số tiền còn lại là 155.000.000đ; Công nhận việc góp vốn của anh Q cùng chị Hà, anh Tự, anh Hải để chia đều nghĩa vụ trả nợ theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn là chị Nguyễn Thị T và bị đơn anh Đinh Xuân Q đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ nội dung vụ án.

Đại diện VKSND tỉnh Bắc Giang phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Toà án nhân dân tỉnh Bắc Giang và các đương sự đã chấp hành đầy đủ các trình tự, thủ tục của BLTTDS.

- Về nội dung vụ án: Đề nghị HĐXX áp dụng khoản 2 Điều 308, Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự, xử: Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 38/2023/DS-ST ngày 19/4/202323 của TAND thành phố Bắc Giang, anh Q phải chịu án phí sơ thẩm là 10.000.000đ. Anh Q phải chịu 300.000đ án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, xét kháng cáo của anh Đinh Xuân Q, thấy:

Chị Nguyễn Thị T và anh Đinh Xuân Q thống nhất thỏa thuận anh Q có trách nhiệm trả cho chị T số tiền 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng), thời hạn trả tiền được thực hiện như sau:

Ngày 29/11/2023, anh Q trả cho chị T 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng).

Ngày 29/02/2024, anh Q trả cho chị T 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng).

Ngày 29/5/2024, anh Q trả cho chị T 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng).

Ngày 29/8/2024, anh Q trả cho chị T 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng).

Trường hợp anh Đinh Xuân Q vi phạm nghĩa vụ trả tiền của một lần thanh toán, chị Nguyễn Thị T có quyền làm đơn yêu cầu cơ quan thi hành án ra quyết định thi hành án buộc anh Đinh Xuân Q phải thi hành toàn bộ nghĩa vụ trả tiền còn lại kể cả chưa đến hạn thanh toán.

Xét thấy, sự thỏa thuận của chị T và anh Q là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội nên HĐXX căn cứ Điều 5, Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Hoàn trả chị Nguyễn Thị T 13.200.000đ (Mười ba triệu hai trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí chị T đã nộp tại biên lai số 0001946 ngày 09/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bắc Giang.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng Điều 5, Điều 300, khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự, khoản 2 Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự; khoản 2 Điều 26, khoản 5 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn giảm, thu nộp, quản lý, sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, chấp nhận một phần kháng cáo của anh Đinh Xuân Q, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 38/2023/DS-ST ngày 20/6/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang, xử:

1. Công nhận sự thỏa thuận giữa nguyên đơn chị Nguyễn Thị T và bị đơn anh Đinh Xuân Q, cụ thể: Anh Đinh Xuân Q có trách nhiệm trả cho chị Nguyễn Thị T số tiền 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng), thời hạn trả tiền được thực hiện như sau:

Ngày 29/11/2023, anh Đinh Xuân Q trả cho chị Nguyễn Thị T 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng).

Ngày 29/02/2024, anh Đinh Xuân Q trả cho chị Nguyễn Thị T 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng).

Ngày 29/5/2024, anh Đinh Xuân Q trả cho chị Nguyễn Thị T 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng).

Ngày 29/8/2024, anh Đinh Xuân Q trả cho chị Nguyễn Thị T 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng).

Trường hợp anh Đinh Xuân Q vi phạm nghĩa vụ trả tiền của bất kỳ lần nào, chị Nguyễn Thị T có quyền làm đơn yêu cầu cơ quan thi hành án ra quyết định thi hành án buộc anh Đinh Xuân Q phải thi hành nghĩa vụ trả toàn bộ tiền còn lại kể cả chưa đến hạn thanh toán.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm thi hành thì phải chịu lãi suất đối với số tiền chậm thi hành án tương ứng với thời gian chậm thi hành, mức lãi suất được tính theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Lụât Thi hành án dân sự; thời hiêụ thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Anh Đinh Xuân Q phải chịu 10.000.000đ (Mười triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả chị Nguyễn Thị T 13.200.000đ (Mười ba triệu hai trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí chị T đã nộp tại biên lai số 0001946 ngày 09/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bắc Giang.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Anh Đinh Xuân Q phải chịu 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) đã nộp tại biên lai số 0002397 ngày 29/6/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bắc Giang.

4. Các quyết định khác của bản án dân sự sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.