Bản án 137/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BẾN TRE, TỈNH BẾN TRE

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Dương Tiến Dũng

Các Hội thẩm nhân dân:

Bà Dương Thị Thanh Thúy

Bà Nguyễn Thị Bé Em

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Quốc Vương - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Phương Lan - Kiểm sát viên.

Trong ngày 20 và 21 tháng 9 năm 2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 202/2021/TLST-DS ngày 13 tháng 12 năm 2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 203/2023/QĐXXST-DS ngày 08 tháng 8 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 204/2023/QĐST-DS ngày 29 tháng 8 năm 2023 giữa:

1. Nguyên đơn:

Chị Đoàn Thị Đ, sinh năm 1981.

Nơi cư trú: Số 04/4B đường H, khu phố 4, phường A, thành phố B, tỉnh Bến Tre.

Chị Đoàn Thị Đ có mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn:

Anh Lê Minh T, sinh năm 1995.

Nơi cư trú: Số 105D ấp B, xã B, thành phố B, tỉnh Bến Tre.

Anh Lê Minh T yêu cầu xét xử vắng mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn:

Luật sư Đinh Thị Bé M - Đoàn Luật sư tỉnh Tiền Giang.

Luật sư Đinh Thị Bé M có mặt.

2. Bị đơn:

Chị Lâm Thị Thúy H, sinh năm 1976.

Nơi cư trú: Số 10/4 đường H, khu phố 4, phường A, thành phố B, tỉnh Bến Tre.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn:

Anh Nguyễn Thanh P, sinh năm 1988.

Nơi cư trú: Số 88A1 đường Đ, ấp B, xã B, thành phố B, tỉnh Bến Tre.

Anh Nguyễn Thanh P có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Anh Lữ Nguyên H1, sinh năm 1977.

3.2. Chị Lữ Ngọc Bảo T, sinh năm 2005.

3.3. Chị Lữ Ngọc Bảo T1, sinh năm 2009.

Nơi cư trú: Số 04/4 đường H, khu phố 4, phường A, thành phố B, tỉnh Bến Tre.

Anh Lữ Nguyên H1 vắng mặt. Chị Lữ Ngọc Bảo T và chị Lữ Ngọc Bảo T1 yêu cầu xét xử vắng mặt.

3.4. Anh Lâm Chí M, sinh năm 1966.

Nơi cư trú: Số 12 đường H, khu phố 4, phường A, thành phố B, tỉnh Bến Tre.

Anh Lâm Chí M vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện; biên bản hòa giải cũng như tại tòa nguyên đơn chị Đoàn Thị Đ trình bày:

Chị xin rút lại việc ủy quyền cho anh Lê Minh T và sẽ tự mình tham gia tố tụng trong vụ án, đồng thời chị có nhờ Luật sư Đinh Thị Bé M bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình. Chị thống nhất với kết luận giám định; kết quả đo đạc, định giá tài sản cũng như quá trình thu thập chứng cứ của Tòa án nên không ý kiến.

Anh Lữ Nguyên H1 là chồng chị. Do anh H1 vay tiền của chị Lâm Thị Thúy H nên ngày 04/8/2020 anh H1 và chị H ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất diện tích 137,9m2 thửa 428 tờ bản đồ 11 với giá 2.800.000.000 đồng. Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng Tín Hữu. Tuy nhiên, đây thực chất là hợp đồng vay tiền chứ không phải chuyển nhượng. Việc vay tiền thể hiện bằng tờ thỏa thuận ngày 04/8/2020, nội dung trong tờ thỏa thuận là anh H1 vay của chị H 2.800.000.000 đồng và thế chấp cho chị H với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất do anh H1 đứng tên tại địa chỉ số 04/4B đường H, khu phố 4, phường A, thành phố B, tỉnh Bến Tre, trong thời gian vay tiền anh H1 phải đóng đầy đủ lãi suất hàng tháng, nếu quá 03 tháng anh H1 không đóng lãi thì chị H được quyền sử dụng tài sản thế chấp của anh H1, khi anh H1 trả xong tiền vay thì chị H sẽ hủy hợp đồng chuyển nhượng mà anh H1 đã ký. Chị khẳng định thửa đất mà anh H1 chuyển nhượng cho chị H là tài sản chung của vợ chồng, trên phần đất tranh chấp có căn nhà của vợ chồng và hiện tại chị cùng các con đang sinh sống trên đất nên việc anh H1 tự mình chuyển nhượng mà không có ý kiến của chị là trái quy định pháp luật. Do đó, chị yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/8/2020 giữa anh H1 với chị H. Đề nghị Tòa án kiến nghị cơ quan chức năng điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ chị H sang cho anh H1 và chị. Đối với số tiền 2.800.000.000 đồng mà anh H1 vay thì anh H1 tự có nghĩa vụ trả cho chị H. Chị tự nguyện chịu chi phí thu thập quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đo đạc, định giá tài sản tranh chấp.

Tại bản tự khai; biên bản hòa giả cũng như tại tòa, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là anh Nguyễn Thanh P trình bày:

Anh là người đại diện theo ủy quyền của chị Lâm Thị Thúy H. Anh thống nhất với kết luận giám định; kết quả đo đạc, định giá tài sản cũng như quá trình thu thập chứng cứ của Tòa án nên không ý kiến.

Ngày 04/8/2020 anh Lữ Nguyên H1 và chị Lâm Thị Thúy H ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất diện tích 137,9m2 thửa 428 tờ bản đồ 11 với giá 2.800.000.000 đồng. Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng Tín Hữu. Chị H đã giao số tiền 2.800.000.000 đồng cho anh H1, việc giao tiền thể hiện bằng tờ thỏa thuận ngày 04/8/2020. Nội dung tờ thỏa thuận ngày 04/8/2020 là anh H1 vay của chị H 2.800.000.000 đồng và thế chấp cho chị H với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất do anh H1 đứng tên tại địa chỉ số 04/4B đường H, khu phố 4, phường A, thành phố B, tỉnh Bến Tre, trong thời gian vay tiền anh H1 phải đóng đầy đủ lãi suất hàng tháng, nếu quá 03 tháng anh H1 không đóng lãi thì chị H được quyền sử dụng tài sản thế chấp của anh H1, khi anh H1 trả tiền vay thì chị H sẽ hủy hợp đồng chuyển nhượng mà anh H1 đã ký. Chị H có nhận tiền lãi của anh H1 đến tháng 6/2021 nhưng không nhớ cụ thể số tiền là bao nhiêu. Chị H thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng ngày 04/8/2020 giữa anh H1 và mình đối với thửa đất 428 tờ bản đồ 11 không phải là chuyển nhượng mà bản chất là để thế chấp cho khoản vay 2.800.000.000 đồng của anh H1. Tuy nhiên, sau đó anh H đề nghị chuyển từ thế chấp sang chuyển nhượng hoàn toàn cho chị H thể hiện bằng tờ thỏa thuận ngày 05/10/2021 với giá chuyển nhượng 4.000.000.000 đồng với điều kiện cho chuộc lại trong thời hạn 03 tháng. Chị H khẳng định tờ thỏa thuận ngày 05/10/2021 là hợp đồng chuyển nhượng chứ không phải do anh H1 vay tiếp số tiền 1.200.000.000 đồng nên cộng gộp vào. Do thiếu hiểu biết pháp luật và do các bên đã lập hợp đồng chuyển nhượng ngày 04/8/2020 rồi nên các bên không lập thêm hợp đồng chuyển nhượng khác. Chị H đã giao cho anh H1 số tiền 1.200.000.000 đồng vào ngày 05/10/2021 nhưng không có lập giấy giao tiền.

Nay chị H đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/8/2020 giữa anh H1 và chị H đối với thửa 428 tờ bản đồ 11; Chị H yêu cầu Tòa án kiến nghị cơ quan chức năng điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 428 tờ bản đồ 11 từ chị H sang cho anh H1; Chị H yêu cầu anh H1 có nghĩa vụ trả số tiền 4.000.000.000 đồng và tiền lãi tính từ ngày 05/10/2021 cho đến ngày xét xử theo mức lãi suất 10%/năm. Chị H tự nguyện chịu chi phí giám định chữ ký.

Tại bản tự khai ngày 01/8/2023, chị Lữ Ngọc Bảo T và chị Lữ Ngọc Bảo T1 trình bày:

Chúng tôi là con của Lữ Nguyên H1 và Đoàn Thị Đ. Hiện tại chúng tôi đang sống trên thửa đất 428 tờ bản đồ 11 cùng với mẹ mình. Phần tài sản trên là của cha mẹ chứ không liên quan gì đến chúng tôi. Do bận đi học nên chúng tôi yêu cầu Tòa án xét xử vắng mặt.

Tại biên bản hòa giải ngày 19/12/2022; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Lâm Chí M trình bày:

Tôi là chủ sử dụng thửa 335 tờ bản đồ 11. Đất của tôi giáp thửa 428 tờ bản đồ 11 hiện do chị Đoàn Thị Đ đang quản lý. Từ trước đến nay giữa các bên không xảy ra tranh chấp. Khi đo đạc, tôi có chỉ ranh và có ký tên theo như hiện trạng các bên đang sử dụng. Khi nhận được kết quả đo đạc tôi mới biết các bên sử dụng chưa đúng ranh giới theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tôi không yêu cầu gì trong vụ kiện này.

Tại tòa, Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của chị Đ về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 04/8/2020 giữa anh H1 và chị H đối với phần đất thửa 428 tờ bản đồ 11, đồng thời kiến nghị cơ quan chức năng điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 428 tờ bản đồ 11 từ chị H sang anh H1 và chị Đ.

Tại tòa, đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm như sau:

- Về tố tụng: Người tiến hành tố tụng tuân thủ đúng quy định pháp luật. Người tham gia tố tụng chấp hành đúng quy định pháp luật.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 04/8/2020 giữa anh H1 và chị H đối với phần đất thửa 428 tờ bản đồ 11 vô hiệu; Kiến nghị cơ quan chức năng điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 428 tờ bản đồ 11 từ chị H sang anh H1; Buộc anh H1 có nghĩa vụ trả cho chị H số tiền 2.800.000.000 đồng và tiền lãi từ tháng 7/2021 đến ngày xét xử theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra công khai tại tòa, căn cứ lời trình bày của đương sự và kết quả tranh tụng cũng như quan điểm của Luật sư và đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

Căn cứ đơn khởi kiện của đương sự thì vụ án có quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Quan hệ pháp luật tranh chấp nêu trên được quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Chị Lâm Thị Thúy H cư trú tại số 10/4 đường H, khu phố 4, phường A, thành phố B, tỉnh Bến Tre. Phần đất tranh chấp thửa 428 tờ bản đồ 11 tọa lạc phường A, thành phố B, tỉnh Bến Tre. Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án nhân dân thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre thụ lý, giải quyết là đúng thẩm quyền.

Chị Lữ Ngọc Bảo T và chị Lữ Ngọc Bảo T1 yêu cầu xét xử vắng mặt. Anh Lữ Nguyên H1 và anh Lâm Chí M vắng mặt không rõ lý do. Do đó, việc Tòa án xét xử vắng mặt đương sự là phù hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Tại tòa, đương sự thừa nhận ngày 04/8/2020 anh Lữ Nguyên H1 và chị Lâm Thị Thúy H ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 428 tờ bản đồ 11, đồng thời các bên có lập tờ thỏa thuận với nội dung: Anh H1 vay của chị H 2.800.000.000 đồng và thế chấp cho chị H quyền sử dụng thửa đất 428 tờ bản đồ 11. Trong thời gian vay tiền anh H1 phải đóng đầy đủ lãi suất hàng tháng, nếu quá 03 tháng anh H1 không đóng lãi thì chị H được quyền sử dụng tài sản thế chấp của anh H1. Khi anh H1 trả xong tiền vay thì chị H sẽ hủy hợp đồng chuyển nhượng mà anh H1 đã ký. Đương sự cũng thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng ngày 04/8/2020 giữa anh H1 và chị H đối với thửa đất 428 tờ bản đồ 11 là hợp đồng giải cách, bản chất là để thế chấp cho khoản vay 2.800.000.000 đồng của anh H1. Đây là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Về nội dung:

[2.1] Xét yêu cầu của chị Đ về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 04/8/2020 giữa anh H1 và chị H đối với thửa đất 428 tờ bản đồ 11 thấy rằng:

Xét thấy, trên phần đất tranh chấp có căn nhà hiện tại do chị Đ cùng các con đang sinh sống nên việc chị Đ khởi kiện nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình là phù hợp.

Ngày 04/8/2020 anh H1 và chị H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất diện tích 137,9m2 thửa 428 tờ bản đồ 11 với giá 2.800.000.000 đồng. Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng Tín Hữu. Cũng trong ngày 04/8/2020 anh H1 và chị H lập tờ thỏa thuận với nội dung anh H1 vay của chị H 2.800.000.000 đồng và thế chấp cho chị H với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất do anh H1 đứng tên tại địa chỉ số 04/4B đường H, khu phố 4, phường A, thành phố B, tỉnh Bến Tre, trong thời gian vay tiền anh H1 phải đóng đầy đủ lãi suất hàng tháng, nếu quá 03 tháng anh H1 không đóng lãi thì chị H được quyền sử dụng tài sản thế chấp của anh H1, khi anh H1 trả xong tiền vay thì chị H sẽ hủy hợp đồng chuyển nhượng mà anh H đã ký. Tại tòa, chị H thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 04/8/2020 giữa anh H1 và mình đối với thửa đất 428 tờ bản đồ 11 là giả cách nhằm để đảm bảo cho khoản vay 2.800.000.000 đồng theo tờ thỏa thuận ngày 04/8/2020. Do đó, chị H cũng đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 04/8/2020 giữa anh H1 và mình đối với thửa đất 428 tờ bản đồ 11.

Xét thấy, hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 04/8/2020 giữa anh H1 và chị H đối với thửa đất 428 tờ bản đồ 11 là hợp đồng giả cách, thực chất là để đảm bảo cho hợp đồng vay tiền giữa anh H1 và chị H. Tại tòa, đương sự thừa nhận việc này nên có cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 04/8/2020 giữa anh H1 và chị H đối với thửa đất 428 tờ bản đồ 11 vô hiệu. Do hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu nên số tiền 2.800.000.000 đồng trở thành tiền vay. Do đó, cần buộc anh H1 có nghĩa vụ trả lại cho chị H số tiền 2.800.000.000 đồng và tiền lãi là phù hợp. Đối với khoản tiền lãi: Chị H thừa nhận anh H1 có đóng tiền lãi cho mình đến tháng 6/2021 nên cần buộc anh H1 tiếp tục chịu tiền lãi từ tháng 7/2021 đến ngày xét xử sơ thẩm theo mức lãi suất 10%/năm là phù hợp. Cụ thể tiền lãi được tính như sau: 2.800.000.000 đồng x 10%/năm x 26 tháng = 604.240.000 đồng. Do đó, cần buộc anh H1 trả cho chị H tổng số tiền gốc và tiền lãi là 2.800.000.000 đồng + 604.240.000 đồng = 3.404.240.000 đồng.

[2.2] Đối với việc chị Đ đề nghị Tòa án kiến nghị cơ quan chức năng điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 428 tờ bản đồ 11 từ chị H sang cho anh H1 và mình thấy rằng:

Theo hồ sơ vụ án thể hiện nguồn gốc thửa 428 tờ bản đồ 11 do anh H1 được nhận theo Văn bản phân chia tài sản thừa kế ngày 04/5/2018 nên năm 2018 anh H1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên cá nhân mình. Do tài sản này anh H1 được đứng tên cá nhân và anh cũng tự mình thực hiện giao dịch với chị H, khi giao dịch vô hiệu thì cần điều chỉnh lại cho phù hợp nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu này của chị Đ.

[2.3] Xét lời trình bày của chị H tại tòa về việc cho rằng số tiền 4.000.000.000 đồng theo tờ thỏa thuận ngày 05/10/2021 là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên yêu cầu anh H1 trả lại số tiền này thấy rằng:

Tại tòa, chị H khẳng định tờ thỏa thuận ngày 05/10/2021 là hợp đồng chuyển nhượng chứ không phải do anh H1 vay tiếp số tiền 1.200.000.000 đồng nên cộng gộp với số tiền 2.800.000.000 đồng thành số tiền 4.000.000.000 đồng. Quá trình quyết vụ án, chị H không có yêu cầu Tòa án giải quyết đối với hợp đồng này nên không có cơ sở để Hội đồng xét xử xem xét hậu quả của hợp đồng trong vụ án này. Do đó, nếu đương sự có tài liệu chứng minh và có yêu cầu sẽ được giải quyết bằng vụ kiện khác.

[3] Chi phí tố tụng: Chị Đ tự nguyện chịu chi phí thu thập quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đo đạc, định giá tài sản tranh chấp; Chị H tự nguyện chịu chi phí giám định chữ ký. Các đương sự cũng đã nộp xong nên ghi nhận.

[4] Án phí: Chị H có nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm không có giá ngạch với số tiền 300.000 đồng. Anh H1 có nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm có giá ngạch với số tiền 100.084.500 đồng. Chị Đ được hoàn lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên,