Bản án 136/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2025/DS-ST ngày 17 tháng 6 năm 2025 của Toà án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang (nay là Toà án nhân dân khu vực 5 – Bắc Ninh) nội dung vụ án như sau:

Nguyên đơn ông Mã Văn P trình bày:

Ngày 12/7/2023, ông có mua thửa đất lâm nghiệp của ông Hoàng Văn Đ với diện tích đất là 30.000 m2, mục đích sử dụng là rừng trồng, thuộc lô 3, khoảnh 11 tại thôn C, xã C, huyện S, tỉnh Bắc Giang. Thửa đất đã được Ủy ban nhân dân huyện S cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 17/3/2008, giá chuyển nhượng là 210.000.000 đồng. Hai bên có viết giấy biên nhận, nhưng không có xác nhận của chính quyền địa phương và người chứng kiến. Trong ngày 12/7/2023, ông đã giao cho ông Đ số tiền 160.000.000 đồng, số tiền còn lại 50.000.000 đồng hai bên thỏa thuận khi nào ông Đ chuyển giao đất và làm sổ sang tên cho ông xong thì ông sẽ trả hết cho ông Đ.

Sau khi ký kết giấy biên nhận, ông Đ đã đưa ông ra thực địa xem đất, đến tháng 9 năm 2023 ông nhờ ông Vũ Văn G là công chức địa chính xã C, huyện S thuê đơn vị đến kiểm tra đo lại diện tích, ông G báo diện tích tăng lên 4.500m2 so với diện tích trong sổ. Sau đó, ông thuê đo lại 02 lần nữa nhưng ông không được báo lại diện tích là bao nhiêu. Tháng 10 năm 2023, ông thuê người phát cỏ, cây để canh tác, sử dụng phần đất trên nhưng ngày 02/11/2024 bị cơ quan kiểm lâm lập biên bản xử phạt hành chính vì lý do ông phát cây rừng là vi phạm nên từ đó ông thông báo trả ông Đ và không mua nữa. Khi đó, ông mới biết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất ông nhận chuyển nhượng mang tên ông Lưu Văn V, không mang tên ông Đ. Khi ông hỏi thì ông Đ cho biết thửa đất này ông Đ mua lại của ông V. Sau đó, ông đến nhà ông V trao đổi và ông V thừa nhận đã chuyển nhượng thửa đất trên cho ông Đ. Kể từ khi ông Đ nhận tiền, ông đã nhiều lần yêu cầu ông Đ làm thủ tục chuyển nhượng đất và làm sổ cho ông nhưng ông Đ không làm.

Nay ông yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 12/7/2023 giữa ông và ông Hoàng Văn Đ vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc ông Đ phải trả lại tiền cọc 160.000.000đ và lãi suất 1%/1 tháng tính từ thời điểm ông đặt cọc ngày 12/7/2023, tiền phát sinh; tiền làm đường đi 2.000.000đ, tiền công thuê người phát vườn 10.000.000đ. Ngoài ra, ông không có yêu cầu gì khác.

Bị đơn ông Hoàng Văn Đ trình bày:

Gia đình ông có 01 thửa đất lâm nghiệp diện tích 30.000m2, mục đích sử dụng là rừng trồng, tại thôn C, xã C, huyện S, tỉnh Bắc Giang. Thửa đất đã được Ủy ban nhân dân huyện S cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 17/3/2008 mang tên ông Lưu Văn V. Nguồn gốc thửa đất là do ông mua của ông Lưu Văn V từ năm 2022. Sau khi mua, gia đình ông đã quản lý thửa đất nhưng chưa chuyển đổi sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện nay giữa ông và ông V không có tranh chấp gì.

Ngày 12/7/2023, ông có thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất trên cho ông Mã Văn P, hai bên có viết tay giấy cọc và ông P đã giao cho ông số tiền 160.000.000 đồng, số tiền còn lại 50.000.000 đồng, thoả thuận khi nào làm chuyển đổi sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông P xong thì ông P trả nốt. Ông có bớt cho ông P 10.000.000 đồng để ông P tự đi làm các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông P. Biên nhận đặt cọc chỉ có ông và ông P ký nhận, không có xác nhận của chính quyền địa phương và người chứng kiến. Giấy biên nhận không ghi rõ nội dung mà chỉ ghi đầu đề là biên nhận và lý do chuyển nhượng đất. Hai bên viết biên nhận ký kết nhận tiền cọc để làm tin với nhau, sau này ông và ông P sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định và được làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông P thì ông P sẽ trả hết số tiền còn lại. Sau đó, ông đã ra thực địa giao đất cho ông P và đồng thời giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi nhận đất, tháng 10 năm 2023 ông P thuê người phát cỏ, cây để canh tác, sử dụng phần đất trên và bị cơ quan kiểm lâm lập biên bản xử phạt hành chính vì trồng cây sai mục đích. Sau đó ông P có đến gặp ông để đòi lại tiền nhưng ông không nhất trí. Hiện nay ông P là người quản lý đất, toàn bộ cây trồng trên đất là cây rừng tự nhiên. Nay ông không nhất trí với yêu cầu khởi kiện của ông P, ông P khởi kiện ông trả tiền là không đúng, ông yêu cầu vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Ngoài ra, ông không có yêu cầu gì khác.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

- Bà Vi Thị S trình bày: Bà là vợ của ông Hoàng Văn Đ, bà nhất trí với lời khai của ông Đ. Việc ông Đ mua bán đất với ông P bà không biết, sau khi ông Đ đã nhận tiền và bán đất cho ông P thì ông Đ mới nói cho bà biết và bà cũng nhất trí. Bà không nhất trí với yêu cầu khởi kiện của ông P và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Ngoài ra bà không có yêu cầu gì khác.

- Ông Lưu Văn V trình bày: Gia đình ông có 01 thửa đất lâm nghiệp diện tích 30.000m2, mục đích sử dụng là rừng trồng tại thôn C, xã C, huyện S, tỉnh Bắc Giang. Thửa đất đã được Ủy ban nhân dân huyện S cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 17/3/2008 mang tên ông. Tháng 10/2022 ông có thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất trên cho ông Đ, giá chuyển nhượng là 150.000.000 đồng. Hai bên mua bán thỏa thuận bằng miệng, không lập hợp đồng chuyển nhượng, hai bên đã giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiền cho nhau xong theo như thỏa thuận. Ông Đ đã nhận đất, quản lý, sử dụng thửa đất và hai bên không có vướng mắc gì nên gia đình ông không có liên quan gì nữa. Ông Đ bán thửa đất cho ông P như thế nào ông không biết. Nay ông P khởi kiện ông Đ, ông đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Ngoài ra ông không có yêu cầu gì khác.

Với nội dung trên, Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2025/DS-ST ngày 17/6/2025 của Toà án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang (nay là Toà án nhân dân khu vực 5 – Bắc Ninh) đã căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 3 Điều 144, Điều 147, 271, khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 37 của Luật Hôn nhân và gia đình; Điều 131, 328, 430, 431 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự; Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH 14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Q.

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Mã Văn P, tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 12/07/2023 giữa ông Mã Văn P và ông Hoàng Văn Đ vô hiệu.

- Buộc ông Hoàng Văn Đ, bà Vi Thị S phải trả cho ông Mã Văn P số tiền 160.000.000đ (một trăm sáu mươi triệu đồng chẵn).

- Không chấp nhận yêu cầu của ông Mã Văn P về yêu cầu ông Hoàng Văn Đ phải trả tiền lãi; tiền bồi thường là 12.000.000đ (mười hai triệu đồng chẵn).

Về án phí, chi phí tố tụng: Ông Hoàng Văn Đ phải chịu 8.000.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả ông Mã Văn P số tiền đã nộp tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm là 4.300.000đ, theo biên lai số 0008621 ngày 13/11/2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Sơn Động. Ông Hoàng Văn Đ phải chịu 11.200.000đ tiền chi phí tố tụng, số tiền ông Đ nộp trả ông Mã Văn P.

Tại Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án dân sự sơ thẩm số 07/2025/ĐC-SCBSQĐ ngày 30/6/2025 của Toà án nhân dân huyện Sơn Động, sửa chữa như sau “Về án phí ông Hoàng Văn Đ không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

Ngày 04/7/2025, ông Hoàng Văn Đ kháng cáo Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2025/DS-ST ngày 17/6/2025 của Toà án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang (nay là Toà án nhân dân khu vực 5 – Bắc Ninh). Đề nghị Toà án nhân dân tỉnh Bắc Giang sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Mã Văn P về việc tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 12/7/2023 giữa ông Mã Văn P và ông Hoàng Văn Đ vô hiệu và yêu cầu ông P phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng. Ngày 09/7/2025 ông Hoàng Văn Đ đã nộp tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Hoàng Văn Đ xin rút kháng cáo về phần án phí, giữ nguyên kháng cáo không đồng ý tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và tuyên ông phải trả lại tiền chuyển nhượng đất, không đồng ý chịu chi phí tố tụng. Ông Mã Văn P không rút yêu cầu khởi kiện, các đương sự không thoả thuận được việc giải quyết tranh chấp.

Ông P trình bày: Ông và ông Đ có thoả thuận chuyển nhượng lô đất rừng là hoàn toàn tự nguyện, hai bên mới chỉ viết Giấy biên nhận, chưa lập hợp đồng chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật. Khi trao đổi mua bán đất, ông Đ không báo cho ông biết chưa làm thủ tục chuyển nhượng từ ông V sang cho ông. Sau khi bị kiểm lâm xử phạt hành chính, ông mới biết khu đất vẫn thuộc quyền sử dụng của ông Lưu Văn V, ông nhiều lần yêu cầu ông Đ đi gặp ông V để hoàn thiện các thủ tục chuyển nhượng đất sang ông nhưng ông Đ không làm, ông cũng trực tiếp gặp ông V để nhờ làm thủ tục nhưng ông V không đi. Do vậy ông mới khởi kiện ông Đ đến Toà. Nay ông đề nghị HĐXX không chấp nhận kháng cáo của ông Hoàng Văn Đ.

Ông Đ trình bày: Thửa đất rừng chuyển nhượng cho ông Mã Văn P có nguồn gốc ông mua lại của ông Lưu Văn V. Ông đã trả đủ tiền mua đất cho ông V, được ông V bàn giao đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến nay hai bên không có tranh chấp gì. Tuy nhiên giữa ông và ông V không lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn mang tên ông V. Ông và ông Mã Văn P chuyển nhượng đất cho nhau là tự nguyện thoả thuận, ông đã bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như lô đất rừng cho ông P. Giá chuyển nhượng đất là 220.000.000 đồng, ông P đã đưa cho ông 160.000.000 đồng, còn lại 50.000.000 đồng thoả thuận khi làm xong giấy tờ, ông P được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới phải trả nốt, còn lại 10.000.000 đồng ông bớt cho ông P để ông P đi làm giấy. Khi thoả thuận, ông không nói với ông P việc chưa làm thủ tục chuyển nhượng từ ông V sang cho ông. Sau đó ông P đã sử dụng đất, khi bị kiểm lầm xử phạt ông P gặp ông và yêu cầu ông làm giấy, ông có gặp ông V nhưng ông V bảo không tranh chấp gì, ông V cũng bảo đã già yếu, không đi lại được, nên từ đó đến khi ông P khởi kiện vẫn không làm được thủ tục chuyển nhượng. Quan điểm của ông vẫn đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng, ông không nhất trí với yêu cầu khởi kiện của ông P vì ông P đã sử dụng đất rồi.

Bà Vi Thị S nhất trí với ý kiến, quan điểm của ông Đ.

Tham gia phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Ninh phát biểu ý kiến: Quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý đến khi mở phiên tòa và tại phiên tòa, HĐXX, thư ký đã thực hiện đúng, đủ quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Sau khi xem xét yêu cầu kháng cáo của ông Hoàng Văn Đ, các tài liệu, chứng cứ các bên cung cấp, đại diện Viện kiểm sát xác định không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo, đề nghị HĐXX phúc thẩm: áp dụng khoản 1 Điều 308, điều 313 Bộ luật tố tụng dân sự, xử: không chấp nhận kháng cáo của ông Hoàng Văn Đ, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2025/DS-ST ngày 17/6/2025 và Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án dân sự sơ thẩm số 07/2025/ĐC-SCBSQĐ ngày 30/6/2025 của Toà án nhân dân huyện Sơn Động. Ông Đ được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308, điều 313; Điều 148 BLTTDS; Căn cứ điều 148 BLTTDS; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/NQ-UBTVQH ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án

1. Không chấp nhận kháng cáo của ông Hoàng Văn Đ. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2025/DS-ST ngày 17/6/2025 và Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án dân sự sơ thẩm số 07/2025/ĐC-SCBSQĐ ngày 30/6/2025 của Toà án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang (Nay là Toà án nhân dân khu vực 5 – Bắc Ninh).

2. Về án phí: ông Hoàng Văn Đ được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

Hoàn trả ông Hoàng Văn Đ số tiền tạm ứng án phí 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0002362 ngày 09/7/2025 của Cục thi hành án dân sự tỉnh Bắc Ninh

3. Các quyết định khác của án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.