Bản án 136/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH KIÊN GIANG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Bình Đảo.

Các Thẩm phán:

Ông Võ Thanh Huyến.

Bà Đặng Thị Bích Vân.

- Thư ký phiên tòa: Bà Trương Vũ Tường Ninh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kiên Giang tham gia phiên tòa: Bà Mai Thùy Dung - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 15 tháng 02, ngày 13 tháng 7 và ngày 22 tháng 7 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 74/2021/TLPT-DS ngày 12 tháng 5 năm 2021 về việc “Tranh ch p h p đồng chuyển như ng quyền sử dụng đ t, h p đồng vay tài sản và yêu cầu hủy gi y chứng nhận quyền sử dụng đ t”

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2021/DS-ST ngày 18 tháng 01 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 14/2022/QĐ-PT ngày 22 tháng 01 năm 2022 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà T1, sinh năm 1977; Có mặt.

Địa chỉ: thị trấn TH, huyện TH, tỉnh Kiên Giang;

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bà T1: Luật sư H1 – Văn phòng luật sư H1, Đoàn luật sư tỉnh Kiên Giang. Có mặt.

2. Bị đơn: Bà T2, sinh năm 1958; Có mặt.

Địa chỉ: phường AH, thành phố R, tỉnh Kiên Giang.

Người đại diện theo uỷ quyền của bà T2: Ông T3, sinh năm 1958 (Theo văn bản ủy quyền ngày 29/7/2020); Vắng mặt.

Địa chỉ: phường AH, thành phố R, tỉnh Kiên Giang.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Ông T4, sinh năm 1965; Có mặt.

Địa chỉ: thị trấn TH, huyện TH, tỉnh Kiên Giang;

3.2. Chị H2, sinh năm 1996; Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của chị H2: Bà V, sinh năm 1970 (Theo văn bản ủy quyền ngày 08/01/2019); Có mặt.

Cùng địa chỉ: phường AH, thành phố R, tỉnh Kiên Giang .

3.3. Ủy ban nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang;

Địa chỉ: Khu phố Đường Hòn, thị trấn Hòn Đất, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Trương Văn Minh – Chức vụ: Chủ tịch UBND huyện H, tỉnh Kiên Giang. Vắng mặt.

Người đại diện theo uỷ quyền: Ông Phạm Minh Khởi – Chức vụ: Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường huyện H, tỉnh Kiên Giang (Theo Giấy ủy quyền số 228/GUQ-UBND ngày 09/12/2020). Có đơn xin vắng mặt.

3.4. Ủy ban nhân dân xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

Địa chỉ: xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

Người đại diện theo pháp luật: Ông H3 – Chức vụ: Chủ tịch UBND xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang. Vắng mặt.

Người đại diện theo uỷ quyền: Ông T5 – Chức vụ: Cán bộ địa chính xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang (Theo văn bản ủy quyền số 28/GUQ-UBND ngày 19/02/2019). Vắng mặt.

3.5. Văn phòng Công chứng R;

Địa chỉ: phường V, thành phố R, tỉnh Kiên Giang.

Người đại diện theo pháp luật: Ông D – Chức vụ: Trưởng văn phòng. Vắng mặt.

3.6. Ông T3, sinh năm 1958; Vắng mặt.

Địa chỉ: phường AH, thành phố R, tỉnh Kiên Giang.

3.7. Ông T6, sinh năm 1966; Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của ông T6: Bà V, sinh năm 1970 (Theo văn bản ủy quyền ngày 23/12/2020); Có mặt.

Cùng địa chỉ: phường AH, thành phố R, tỉnh Kiên Giang.

3.8. Anh R; Có đơn xin vắng mặt.

Địa chỉ: xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

4. Người kháng cáo: Bị đơn bà T2.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung, tài liệu có tại hồ sơ và tại phiên tòa nguyên đơn là bà T1 trình bày:

Vào ngày 27/10/2005 chồng bà là ông T4 được Ủy ban nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang cấp giấy chứng nhận số AB 434203, diện tích được cấp giấy là 30.000m2 thuộc thửa 308, tờ bản đồ số 9, đất tọa lạc tại xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang. Phần đất này vào năm 2012 ông T4 đã tự ý chuyển nhượng cho bà T2 và ông T3 với số tiền là 450.000.000 đồng (số tiền này vợ chồng bà T2 vẫn chưa trả tiền đủ nhưng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Phần đất nêu trên là tài sản chung của bà và ông T4 trong thời kỳ hôn nhân, tuy nhiên ông T4 đã tự ý chuyển nhượng toàn bộ mà không thông qua ý kiến của bà là không đúng pháp luật và trực tiếp xâm phạm đến quyền lợi của bà. Hiện tại bà vợ chồng bà T2 đã chuyển nhượng phần đất này cho chị H2.

Theo đơn khởi kiện ngày 02/5/2018 bà T1 yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T4 và bà T2 được Ủy ban nhân dân xã B, huyện H chứng thực ngày 09/12/2012.

2. Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 153429 do UBND huyện H cấp ngày 03/01/2013 cho bà T2.

3. Yêu cầu Tòa án kiến nghị cơ quan chức năng lập thủ tục cấp lại giấy chứng nhận cho vợ chồng bà đứng tên đối với diện tích đất 30.000m2 thuộc thửa đất số 308, tờ bản đồ số 9 tọa lạc tại xã B, huyện Hòn Đất, tỉnh Kiên Giang.

Tại đơn khởi kiện bổ sung ngày 22/01/2019 bà T1 yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. Đề nghị cơ quan có chức thẩm định giá trị thửa đất tranh chấp.

2. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T3, bà T2 với bà H2 được công chứng tại Văn phòng công chứng R ngày 12/9/2017.

3. Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 153429 do UBND huyện H cấp ngày 03/01/2013 cho bà T2 đã đánh biến động sang tên cho H2 ngày 05/10/2017 theo hồ sơ số 000873.CN. 001.

Tại đơn đề nghị thay đổi yêu cầu khởi kiện ngày 02/6/20202 và tại phiên tòa sơ thẩm bà T1 yêu cầu:

1. Bà rút yêu cầu khởi kiện hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T4 và bà T2 được Ủy ban nhân dân xã B, huyện H chứng thực ngày 09/12/2012 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T3, bà T2 với bà H2 được công chứng tại Văn phòng công chứng R ngày 12/9/2017.

2. Tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T4 và bà T2 được UBND xã B, huyện H chứng thực ngày 09/4/2012.

3. Tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T3, bà T2 với chị H2 được công chứng tại Văn phòng Công chứng R ngày 12/9/2017.

4. Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 153429 do UBND huyện H cấp ngày 03/01/2013 cho bà T2 (hiện đã được UBND huyện H đánh biến động vào ngày 05/10/2017 sang tên cho chị H2 theo hồ sơ số 000873. CN. 001).

5. Yêu cầu Tòa án kiến nghị cơ quan chức năng lập thủ tục cấp lại giấy chứng nhận cho vợ chồng bà đứng tên đối với diện tích đất 30.000m2 thuộc thửa đất số 308, tờ bản đồ số 9 tọa lạc tại xã B, huyệ Hòn Đất, tỉnh Kiên Giang.

6. Buộc bà T2, ông T3, chị H2 giao trả diện tích đất 29.998m2 thuộc thửa đất số 308, tờ bản đồ số 9, tọa lạc tại xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang cho vợ chồng bà sử dụng.

* Tại đơn phản tố, tài liệu có tại hồ sơ và tại phiên tòa, bị đơn bà T2 trình bày:

Vào năm 2003 – 2004, Sở Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn tỉnh Kiên Giang có chủ trương cấp đất cho cán bộ công nhân viên chức. Ông T4 được Nhà nước cấp diện tích đất 30.000m2 tọa lạc tại xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang (đất hoang hóa). Ngày 04/01/2004, ông T4 thỏa thuận chuyển nhượng toàn bộ phần đất này cho bà, việc chuyển nhượng hai bên có làm hợp đồng mua bán đất sản xuất đề ngày 04/01/2004 và ông T4 đã nhận đủ số tiền 45.000.000 đồng. Sau đó bà và ông T4 mới làm thủ tục sang tên vào ngày 09/4/2012 và bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 153429 vào ngày 03/01/2013 thửa số 308, tờ bản đồ số 9. Việc mua bán giữa bà và ông T4 có lập hợp đồng rất rõ ràng, diện tích đất đó là cấp của cá nhân ông T4 chứ không phải của hộ gia đình và việc chuyển nhượng đã thực hiện từ rất lâu. Khi làm thủ tục sang tên năm 2012 thì cũng trong thời gian này phía ông T4 đã giao nhận đất cho bà quản lý sử dụng. Hiện nay, bà đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất đang tranh chấp cho chị H2 với giá 600.000.000 đồng. Bà T1 yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T4 và bà được UBND xã B, huyện H chứng thực ngày 09/12/2012, hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa vợ chồng bà với chị H2 được công chứng tại Văn phòng công chứng R ngày 12/9/2017 và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 153429 do UBND huyện H cấp ngày 03/01/2013 cho bà T2 (hiện đã được UBND huyện H đánh biến động vào ngày 05/10/2017 sang tên cho chị H2 theo hồ sơ số 000873. CN. 001) là không có căn cứ, do đất này bà chuyển nhượng đúng quy định và hợp lệ.

Bà T2 yêu cầu Tòa án căn cứ quy định tại Điều 607 Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều 82 Nghị định số 43/2013/NĐ-CP áp dụng thời hiệu khởi kiện. Căn cứ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và Điều 13 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP thì diện tích đất tranh chấp đứng tên ông T4, không phải là tài sản chung của vợ chồng. Do đó, bà không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà T1 và yêu cầu độc lập của ông T4 về việc tuyên bố các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/4/2012 vô hiệu. Trường hợp, Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và ông T4 ngày 09/4/2012 vô hiệu và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 153429 do UBND huyện H cấp cho bà thì bà yêu cầu ông T4, bà T1 phải bồi thường các khoản thiệt hại bao gồm:

1. Chi phí đầu tư diện tích đất tranh chấp vào năm 2004 bao gồm 12.000.000 đồng đóng cho Ban Quản lý Phát triển vùng TGLX và tiền giao cho ông T4 khi ký hợp đồng viết tay là 45.000.000 đồng. Tổng cộng 57.000.000 đồng tương đương 7,58 lượng vàng (7,52 triệu/ lượng).

2. Chi phí cải tạo đất năm 2005 là 132.932.000 đồng, tương đương 16,51 lượng vàng (8,05 triệu/ lượng).

3. Chi phí cải tạo đất năm 2010 đến 2012 là 87.600.000 đồng, tiền vay vào năm 2007 là 4.000.000 đồng, tiền vay vào năm 2012 là 25.000.000 đồng. Tổng cộng là 116.600.000 đồng, tương đương 2,7 lượng vàng (43,05 triệu/ lượng).

Tổng cộng các khoản thiệt hại bà yêu cầu ông T4, bà T1 phải bồi thường trong trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là 26,79 lượng vàng.

* Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà T2 là ông T3 trình bày:

Ông yêu cầu Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu độc lập của ông T4. Trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu của bà T1, ông T4 thì yêu cầu Tòa án xem xét buộc ông T4, bà T1 phải bồi thường thiệt hại theo như đơn yêu cầu phản tố của bà T2, tiền phải được quy ra bằng vàng, tổng cộng là 26,79 lượng vàng 24k (bao gồm cả tiền vay vốn gốc 29.000.000 đồng cũng được quy ra vàng).

Đối với khoản tiền ông T4 vay, căn cứ theo các biên nhận nợ ông là người cho ông T4 vay tiền, cụ thể vào năm 2007 vay 4.000.000 đồng, năm 2012 là 25.000.000 đồng nhưng ông không yêu cầu độc lập mà yêu cầu Tòa án giải quyết căn cứ theo đơn khởi kiện về việc phản tố của bà T2 vì đây là tài sản chung giữa ông và bà T2. Ông không tranh chấp vấn đề gì đối với số tiền này, ông không yêu cầu ông T4, bà T1 trả tiền lãi mà yêu cầu quy ra vàng.

Giữa bà T2 và ông T4 có ký hết hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tranh chấp là Hợp đồng mua bán đất sản xuất đề ngày 04/01/2004 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang chứng thực ngày 09/4/2012. Hợp đồng ngày 04/01/2004 là nền tảng ban đầu để ký kết hợp đồng ngày 09/4/2012 để làm thủ tục chuyển quyền theo quy định pháp luật, tại phiên tòa ông yêu cầu Tòa án căn cứ hợp đồng ngày 09/4/2012 làm cơ sở giải quyết yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu Tòa án chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn và ông T4. Ông T4 đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng đất là 45.000.000 đồng theo hợp đồng ngày 04/01/2004, vợ chồng ông không đưa tiền mặt mà được khấu trừ vào số tiền ông T4 thỏa thuận thuê 08 ha đất của ông và tiền giống cá trong thời hạn 01 năm. Trong hợp đồng ngày 09/4/2012 ghi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 450.000.000 đồng là giá đất theo quy định pháp luật, giữa hai bên không giao nhận số tiền này vì tiền chuyển nhượng đất đã giao nhận đầy đủ từ thời điểm năm 2004, hợp đồng ngày 09/4/2012 chỉ làm cơ sở để thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật.

* Tại đơn yêu cầu độc lập, tài liệu có tại hồ sơ và tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông T4 trình bày:

Vào ngày 27/10/2005 được UBND huyện H cấp giấy chứng nhận số AB 434203, diện tích được cấp giấy là 30.000m2 thuộc thửa 308, tờ bản đồ số 9, đất tọa lạc tại xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang. Đến năm 2012 thì ông đã tự ý chuyển nhượng cho bà T2 và ông T3 với số tiền là 450.000.000 đồng.

Phần đất này tuy không phải cấp cho hộ gia đình nhưng được cấp trong thời kỳ hôn nhân và là tài sản chung giữa ông và bà T1, nhưng ông đã tự ý bán mà không thông qua ý kiến của bà T1 là sai. Hiện tại phần đất nêu trên vợ chồng bà T2 đã chuyển nhượng cho bà H2 vào ngày 12/09/2017.

Tại đơn yêu cầu độc lập ngày 17/4/2018 và tại phiên tòa ông T4 yêu cầu:

1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T4 và bà T2 được Uỷ ban nhân dân xã B, huyện H chứng thực ngày 09/4/2012 và Hợp đồng mua bán đất sản xuất ngày 04/01/2004 giữa ông và bà T2 vô hiệu.

2. Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 153429 do Ủy ban nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang đã cấp cho bà T2 ngày 03 tháng 01 năm 2013.

3. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữ ông T3, bà T2 với bà H2 được công chứng tại Văn phòng công chứng R ngày 12/9/2017 vô hiệu.

4. Buộc bà T2, ông T3, bà Hương giao trả diện tích đất 29.998m2 thuộc thửa đất số 308, tờ bản đồ số 09 tọa lạc tại xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

Ông xác định không nhận của ông T3, bà T2 số tiền chuyển nhượng đất là 45.000.000 đồng theo hợp đồng ngày 04/01/2004 cũng như 450.000.000 đồng theo hợp đồng ngày 09/4/2012. Vào năm 2004, ông có thỏa thuận thuê của ông T3 08 ha đất để nuôi cá và tiền cá giống trong thời hạn một năm tổng cộng là 45.000.000 đồng. Tuy nhiên, ông chỉ làm 06 tháng thì thua lỗ nên trả đất không làm nữa, vì vậy số tiền chuyển nhượng đất 45.000.000 đồng vào ngày 04/01/2004 ông chỉ công nhận khấu trừ số tiền thuê đất và tiền cá giống là 22.000.000 đồng. Việc ông sử dụng đất thuê 06 tháng trả lại đất sau đó ông có nói cho ông T3 biết nhưng giữa hai bên không làm giấy tờ gì.

Đối với yêu cầu phản tố của bà T2 ông chỉ đồng ý bồi thường các khoản thiệt hại bao gồm: (1) Năm 2004: Tiền đóng cho Ban quản lý Phát triển vùng Tứ giác Long Xuyên 12.000.000 đồng, tiền nhận chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất 22.000.000 đồng; (2) Năm 2005: Tiền đào mương phèn, đắp bờ mẫu xung quanh khu đất là 17.606.000 đồng, tiền bón vôi cải tạo đất là 12.000.000 đồng; (3) Năm 2010 đến 2012: Tiền cày và san bằng mặt ruộng trong ba năm tổng cộng là 13.500.000 đồng, tiền bón vôi cải tạo đất đợt 2 là 11.700.000 đồng. Tổng cộng các khoản thiệt hại ông chấp nhận bồi thường là 88.806.000 đồng nhưng ông không đồng ý quy ra vàng theo yêu cầu của bà T2.

Đối với khoản tiền vay của ông T3 hai lần tổng cộng là 29.000.000 đồng ông đồng ý trả số tiền vốn gốc là 29.000.000 đồng cho bà T2, ông T3 nhưng không đồng ý quy ra thành vàng.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị H2 và ông T6 do người đại diện theo uỷ quyền là bà V trình bày:

Vào ngày 12/9/2017 con gái bà là chị H2 có nhận chuyển nhượng diện tích đất là 29.998m2, thửa số 308, tờ bản đồ số 09, tọa lạc tại xã B cấp của bà T2 và ông T3 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 153429, giá chuyển nhượng theo hợp đồng là 450.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng đất với bà T2 hai bên có làm hợp đồng và công chứng theo quy định của pháp luật. Giá chuyển nhượng đất thực tế là 850.000.000 đồng nhưng hai bên thống trong hợp đồng ghi giá chuyển nhượng 450.000.000 đồng để giảm tiền thuế chuyển quyền. Việc bà T1 tranh chấp với bà T2, ông T3 như thế nào bà không biết. Nay, bà T1, ông T4 yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 153429 do UBND huyện H cấp ngày 03/01/2013 cho bà T2 (hiện đã được UBND huyện H đánh biến động vào ngày 05/10/2017 sang tên cho chị H2 theo hồ sơ số 000873. CN. 001) và tuyên bố các hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu bà không đồng ý. Do việc chuyển nhượng đất giữa chị H2 và vợ chồng bà T2 là đúng quy định.

Trường hợp, Tòa án chấp nhận yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì bà yêu cầu ông T3, bà T2 phải bồi thường thiệt hại cho chị H2 theo định giá đất của thị trường tại thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, con bà là chị H2 không làm đơn yêu cầu độc lập trong vụ án này, nếu sau này có tranh chấp với ông T3, bà T2 thì con bà sẽ khởi kiện vụ án khác theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện do chị H2 đang giữ, không cầm cố, thế chấp cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào. Phần đất các bên đang tranh chấp hiện chồng bà là ông T6 (đại diện cho con gái là chị H2) đang cho anh R thuê, hình thức thuê hàng năm, có làm hợp đồng thuê.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang: Tòa án đã tống đạt các văn bản tố tụng cho UBND Bình Giang đầy đủ theo quy định của pháp luật. UBND xã B có giấy ủy quyền của ông Trần Minh Trí là cán bộ địa chính xã B tham gia vụ án. Ông T4 có đơn xin xét xử và hòa giải vắng mặt đối với vụ án trên nhưng không gửi văn bản nêu ý kiến về yêu cầu khởi kiện, yêu cầu độc lập và yêu cầu phản tố của các đương sự theo quy định của pháp luật.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng R do người đại diện theo pháp luật là ông Dương Minh Diễn trình bày tại Công văn số 01/VPCC của Văn phòng Công chứng R:

Vào ngày 12/9/2017 ông T3, bà T2 và bà H2 có đến Văn phòng công chứng R yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nội dung: Ông T3, bà T2 chuyển nhượng cho bà Hương quyền sử dụng đất tại xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang, thuộc thửa số 308, tờ bản đồ số 09, diện tích là 29.998m2 đất trồng lúa theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BM 153429 do UBND huyện H cấp ngày 03/01/2013, giá chuyển nhượng là 450.000.000 đồng. Qua kiểm tra các giấy tờ liên quan hợp lệ và dưới sự đồng ý của các bên và của công chứng viên thì hợp đồng các bên đã được công chứng. Hợp đồng công chứng quyền sử dụng đất số công chứng 4198, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGĐ ngày 12/9/2017 được ký kết giữa ông T3, bà T2 với bà H2 được Văn phòng công chứng R công chứng là đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Do bận công việc nên ông Diễn xin được vắng mặt trong tất cả các lần hòa giải và xét xử của vụ án trên.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang:

Tại đơn xin vắng mặt ngày 14/01/2019 và đơn xin xét xử vắng mặt ngày 11/01/2021, người đại diện hợp pháp của Ủy ban nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang xin vắng mặt tại phiên tòa, yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa sơ thẩm, bà T1 đồng ý bồi thường thiệt hại cho bà T2 giống như ý kiến của ông T4 tổng cộng các khoản thiệt hại là 88.806.000 đồng và đồng ý trả cho ông T3, bà T2 số tiền vay vốn gốc là 29.000.000 đồng.

* Bản án dân sự sơ thẩm số: 03/2021/DS-ST ngày 18 tháng 01 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang đã quyết định:

1. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà T1 đối với bị đơn là bà T2, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông T4, ông T3, chị H2 về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T4 và bà T2 được Ủy ban nhân dân xã B, huyện H chứng thực ngày 09/12/2012 và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T3, bà T2 với bà H2 được công chứng tại Văn phòng công chứng R ngày 12/9/2017.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà T1 và một phần yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông T4.

Tuyên bố hợp đồng mua bán đất sản xuất lúa ngày 04/01/2004 giữa ông T4 và bà T2 vô hiệu.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T4 và bà T2 được Uỷ ban nhân dân xã B, huyện H chứng thực ngày 09/04/2012 vô hiệu.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T3, bà T2 với chị H2 được công chứng tại Văn phòng công chứng R ngày 12/09/2017 vô hiệu.

Không chấp nhận yêu cầu buộc bà T2, T3 phải giao trả diện tích đất 29.998m2 thuộc thửa đất số 308, tờ bản đồ số 09 tọa lạc tại xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang của ông T4 và bà T1.

Buộc chị H2 phải giao trả cho bà T1, ông T4 diện tích đất 29.998m2 thuộc thửa đất số 308, tờ bản đồ số 09 tọa lạc tại xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang (theo Tờ trích đo địa chính vị trí khu đất số 93/TĐĐC ngày 09 tháng 7 năm 2012 của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện H, tỉnh Kiên Giang).

Không chấp nhận yêu cầu yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 153429 do Ủy ban nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang đã cấp cho bà T2 ngày 03 tháng 01 năm 2013 đã đánh biến động vào ngày 05/10/2017 sang tên cho chị H2 theo hồ sơ số 000873. CN. 001 của bà T1 và ông T4.

Buộc chị H2 phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 153429 để bà T1, ông T4 làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp chị H2 không tự nguyện giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà T1, ông T4 có quyền làm đơn yêu cầu thi hành án.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn là bà T2 đối với bà T1, ông T4.

Ghi nhận sự tự nguyện của ông T4, bà T1 liên đới thanh toán cho bà T2, ông T3 số tiền vay vốn gốc là 29.000.000 đồng.

Ghi nhận sự tự nguyện của bà T1, ông Tất liên đới hoàn trả cho bà T2 số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 22.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho ông T3, bà T2 số tiền là 66.806.000 đồng.

Buộc ông T4 phải hoàn trả cho bà T2 số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 23.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho ông T3, bà T2 số tiền là 115.726.000 đồng.

Không chấp nhận yêu cầu quy đổi tổng số tiền bồi thường thiệt hại và tiền vay tài sản ra vàng tổng cộng bằng 26,79 lượng vàng 24k của bà T2.

4. Buộc ông T3, bà T2 phải liên đới hoàn trả cho chị H2 số tiền chuyển nhượng đất là 850.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên phần án phí, lãi suất chậm thi hành án, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các đương sự.

* Ngày 26 tháng 02 năm 2021, bị đơn bà T2 có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm với nội dung: Yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà T1 và công nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T2.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Bị đơn bà T2 yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà T1; yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông T4; yêu cầu công nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T2.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn bà T1 cũng như bà T1 và ông T4 không chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà T2, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 03/2021/DS-ST ngày 18 tháng 01 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang.

- Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị H2 là bà V yêu cầu xem xét trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bà Hương, nếu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T2 với bà H2 vô hiệu.

- Phát biểu của kiểm sát viên tại phiên tòa:

Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán và những người tham gia tố tụng trong vụ án từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm nghị án tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308 và Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số: 03/2021/DS-ST ngày 18 tháng 01 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang.

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét, thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các chứng cứ, tranh luận của Luật sư, đương sự và ý kiến của đại diện Viện kiểm sát.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng: Căn cứ vào Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử quyết định tiến hành xét xử vụ án theo quy định.

[2] Về nội dung vụ án: Ngày 04/01/2004, ông T4 thỏa thuận chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất 03ha tọa lạc tại xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang cho bà T2 với giá là 45.000.000 đồng, tại thời điểm này ông T4 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 27/10/2005, ông T4 được Ủy ban nhân dân huyện H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 434203 diện tích đất 30.000m2 thuộc thửa đất số 308, tờ bản đồ số 9 tọa lạc tại xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang. Giữa ông T4 và bà T2 có làm hợp đồng mua bán đất sản xuất ngày 04/01/2004 nhưng do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa làm thủ tục sang tên theo quy định. Đến ngày 09/12/2012, hai bên làm lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá chuyển nhượng là 450.000.000 đồng có chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã B. Ngày 03/01/2013, bà T2 được Ủy ban nhân dân huyện H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 153429 diện tích 29.998m2 thuộc thửa đất số 308, tờ bản đồ số 09. Ngày 12/9/2017, bà T2 và ông T3 đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất này cho chị H2, các bên có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng tại Văn phòng công chứng R. Ngày 05/10/2017, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện H xác nhận nội dung biến động “Chuyển nhượng QSDĐ cho bà H2, sinh năm 1966, CMND số xxx xxx xxx, địa chỉ tại: 21 Nguyễn Đình Tứ, khu phố 1, phường AH, TP. R, tỉnh Kiên Giang. Theo hồ sơ số 000873.CN.001”.

[3] Xét nội dung kháng cáo của nguyên đơn bà T2 yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà T1; yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông T4; yêu cầu công nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T2.

Hội đồng xét xử xét thấy, cấp sơ thẩm nhận định:

Về nguồn gốc đất: Quá trình giải quyết vụ án các đương sự xác định vào khoảng năm 2003 – 2004, ông T4 được Sở Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn tỉnh Kiên Giang xét cấp diện tích đất 30.000m2 tọa lạc tại xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang theo dạng cấp cho cán bộ công nhân viên chức. Đến ngày 27/10/2005, ông T4 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà T1 và ông T4 đăng ký kết hôn vào ngày 22/7/2005 theo Giấy chứng nhận kết hôn số 94, quyển số 1/2005 của Ủy ban nhân dân thị trấn TH, huyện TH, tỉnh Kiên Giang. Tuy ông T4 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 27/10/2005 là sau ngày ông Thịnh và bà T2 đăng ký kết hôn nhưng phần đất Sở Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn tỉnh Kiên Giang xét duyệt cấp cho ông T4 là có trước khi ông T4 đăng ký kết hôn với bà T1. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 32 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 thì đây là tài sản riêng của ông T4 nên việc bà T1 cho rằng đây là tài sản chung của vợ chồng là không có cơ sở chấp nhận. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định,nguồn gốc đất là tài sản chung của vợ chồng ông T4, bà T1 là chưa phù hợp.

Ngày 04/01/2004, ông T4 đã thỏa thuận chuyển nhượng đất cho bà T2 được lập thành văn bản dưới hình thức “h p đồng mua bán đ t sản xu t” nhưng không được công chứng, chứng thực. Thấy rằng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 04/01/2004 là trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực (01/7/2004) nên áp dụng Luật đất đai năm 1993 để điều chỉnh giao dịch này. Tại thời điểm chuyển nhượng, ông T4 chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp nhưng đã thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T2 là vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật Đất đai năm 1993 (đã được sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001). Tuy nhiên, việc chuyển nhượng và giao dịch giữa ông T4 và bà T2 thì ông T4 đã nhận đủ tiền chuyển nhượng (tuy bà T2 không đưa tiền mặt cho ông T4 nhưng đã được khấu trừ vào số tiền ông T4 thỏa thuận thuê 08 ha đất và tiền giống cá trong thời hạn 01 năm) và bà T2 đã nhận đất, cải tạo sử dụng đất liên tục nhiều năm mà phía bà T1 và ông T4 biết nhưng không có ý kiến phản đối, tranh chấp (đến năm 2017 thì ông T4 mới phát sinh tranh chấp). Đến ngày 09/12/2012, giữa ông T4 và bà T2 làm lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá chuyển nhượng là 450.000.000 đồng (hợp đồng ngày 09/4/2012 được ký kết trên nền tảng hợp đồng ngày 04/01/2004 để hợp thức hóa thủ tục để sang tên từ ông T4 cho bà T2) và có chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã B. Như vậy có thể thấy, giao dịch chuyển nhượng của ông T4 và bà T2 thực tế đã xảy ra vào năm 2004 và các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ đối với nhau, bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền, bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất sử dụng, canh tác.

Đến ngày 03/01/2013, thì bà T2 đã được Ủy ban nhân dân huyện H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 153429 diện tích 29.998m2 thuộc thửa đất số 308, tờ bản đồ số 09.

Đến ngày 12/9/2017, bà T2 và ông T3 đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất này cho chị H2, các bên có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng tại Văn phòng công chứng R. Ngày 05/10/2017, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện H xác nhận nội dung biến động “Chuyển như ng QSDĐ cho bà H2, sinh năm 1966, CMND số xxx xxx xxx, địa chỉ tại: 21 Nguyễn Đình Tứ, khu phố 1, phường AH, TP. R, tỉnh Kiên Giang. Theo hồ sơ số 000873.CN.001”. Từ đó, bà Hương đã nhận đất sử dụng, cho người khác thuê đất và hiện nay cho ông R thuê đất, sử dụng đất liên tục, đã trồng cây, đầu tư sản xuất.

Từ những căn cứ trên, cấp sơ thẩm đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà T1 đối với bị đơn là bà T2, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông T4, ông T3, chị H2 về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T4 và bà T2 được Ủy ban nhân dân xã B, huyện H chứng thực ngày 09/12/2012 và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T3, bà T2 với bà H2 được công chứng tại Văn phòng công chứng R ngày 12/9/2017; chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà T1 và một phần yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông T4; tuyên bố hợp đồng mua bán đất sản xuất lúa ngày 04/01/2004 giữa ông T4 và bà T2 vô hiệu; tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T4 và bà T2 được Uỷ ban nhân dân xã B, huyện H chứng thực ngày 09/04/2012 vô hiệu; tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữ ông T3, bà T2 với chị H2 được công chứng tại Văn phòng công chứng R ngày 12/09/2017 vô hiệu; không chấp nhận yêu cầu buộc bà T2, T3 phải giao trả diện tích đất 29.998m2 thuộc thửa đất số 308, tờ bản đồ số 09 tọa lạc tại xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang của ông T4 và bà T1; buộc chị H2 phải giao trả cho bà T1, ông T4 diện tích đất 29.998m2 thuộc thửa đất số 308, tờ bản đồ số 09 tọa lạc tại xã B, huyện H, tỉnh Kiên Giang; không chấp nhận yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 153429 do Ủy ban nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang đã cấp cho bà T2 ngày 03 tháng 01 năm 2013 đã đánh biến động vào ngày 05/10/2017 sang tên cho chị H2 theo hồ sơ số 000873. CN. 001 của bà T1 và ông T4; buộc chị H2 phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 153429 để bà T1, ông T4 làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp chị H2 không tự nguyện giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà T1, ông T4 có quyền làm đơn yêu cầu thi hành án; chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn là bà T2 đới với bà T1, ông T4; ghi nhận sự tự nguyện của ông T4, bà T1 liên đới thanh toán cho bà T2, ông T3 số tiền vay vốn gốc là 29.000.000 đồng; ghi nhận sự tự nguyện của bà T1, ông Tất liên đới hoàn trả cho bà T2 số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 22.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho ông T3, bà T2 số tiền là 66.806.000 đồng; buộc ông T4 phải hoàn trả cho bà T2 số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 23.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho ông T3, bà T2 số tiền là 115.726.000 đồng; không chấp nhận yêu cầu quy đổi tổng số tiền bồi thường thiệt hại và tiền vay tài sản ra vàng tổng cộng bằng 26,79 lượng vàng 24k của bà T2 và buộc ông T3, bà T2 phải liên đới hoàn trả cho chị H2 số tiền chuyển nhượng đất là 850.000.000 đồng là chưa đủ căn cứ, có sai sót về tố tụng.

[4] Các sai sót về nội dung và sai sót về tố tụng của cấp sơ thẩm cụ thể:

[4.1] Về nội dung: Trong suốt quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, các đương sự có quyền lợi liên quan không xác định cụ thể yêu cầu của đương sự về xử lý hậu quả trong trường hợp tuyên bố hợp đồng bị vô hiệu hoặc bị hủy theo quy định pháp luật, nên cấp sơ thẩm không có cơ sở để thu thập làm rõ các nội dung có liên quan như số tiền các bên giao nhận tiền chuyển nhượng để xem xét xử lý hậu quả trong trường hợp xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

[4.2] Về tố tụng: Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị H2 là V yêu cầu xem xét trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho chị H2, nếu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T2 với chị H2 vô hiệu và cho rằng hiện tại diện tích đất đang tranh chấp chị H2 giao cho bà Vân trực tiếp quản lý và bà Vân đã cho vợ chồng anh Riện thuê lại, nên đây là tình tiết mới phát sinh tại phiên tòa phúc thẩm làm cho bản án có hiệu lực không thể thi hành được.

Từ những căn cứ nhận định trên, trong thảo luận nghị án, Hội đồng xét xử thống nhất chấp nhận ý kiến của Kiểm sát viên, hủy Bản án dân sự sơ thẩm số: 03/2021/DS-ST ngày 18 tháng 01 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang.

[5] Án phí dân sự sơ thẩm và các chi phí tố tụng khác: Sẽ được xem xét lại trong quá trình giải quyết lại vụ án tại cấp sơ thẩm.

[6] Án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn bà T2 là người cao tuổi, thuộc trường hợp được miễn án phí và không phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 và Điều 310 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Áp dụng Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.

Hủy bản án dân sự sơ thẩm số: 03/2021/DS-ST ngày 18 tháng 01 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang.

1. Giao toàn bộ hồ sơ vụ án về cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.

2. Về án phí và các chi phí tố tụng khác:

2.1. Án phí dân sự sơ thẩm và các chi phí tố tụng khác: Sẽ được xem xét lại trong quá trình giải quyết lại vụ án tại cấp sơ thẩm.

2.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn bà T2 là người cao tuổi, thuộc trường hợp được miễn án phí và không phải chịu án phí phúc thẩm.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.