Bản án 136/2020/DS-ST — Dân sự

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN GÒ VẤP, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Chủ tọa phiên tòa – Thẩm phán: Ông Đặng Đình Tiến.

Hội thẩm nhân dân:

Ông Lê Bá Hợp.

Ông Võ Thành Viên.

- Thư ký phiên tòa: Ông Phan Hoàng Đạt – Thư ký Tòa án nhân dân quận Gò Vấp.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Gò Vấp tham gia phiên tòa: Bà Hoàng Thị Thảo – Kiểm sát viên.

Ngày 05 tháng 6 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 472/2019/TLST – DS, ngày 06 tháng 8 năm 2019 về “Tranh chấp hợp đồng hứa mua, hứa bán quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 472.1/2020/QĐXXST – DS, ngày 08 tháng 5 năm 2020 và Quyết định hoãn phiên tòa số 472.1/2020/QĐST – DS, ngày 22 tháng 5 năm 2020, giữa các đương sự:

Nguyên đơn:

- Ông Nguyễn Quang H, sinh năm 1968; Địa chỉ: Số B2 đường N, Phường A, quận G, Thành phố H.

- Ông Trần Quang Th, sinh năm 1981; Địa chỉ: Số 158/67/19 đường H, Phường B, quận T, Thành phố H.

Đại diện theo ủy quyền có bà Phùng Thị Cẩm G, sinh năm 1997; Địa chỉ: Số 42 đường T, phường B, Quận V, Thành phố H (Giấy ủy quyền số 005845, quyển số 05 TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 28/5/2020) (có mặt).

Bị đơn có đơn yêu cầu độc lập: Ông Nguyễn Văn Minh N, sinh năm 1958; Địa chỉ: Số 497/44 đường Ph, Phường R, quận G, Thành phố H. Đại diện theo ủy quyền có bà Nguyễn Thị Dạ M, sinh năm 1980; Địa chỉ: Số 206 đường Đ, phường T, quận T, Thành phố H (Hợp đồng ủy quyền số công chứng 006556 quyển số 08 TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 13/8/2019) (có mặt). Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Phạm Hoàng T, sinh năm 1953; Địa chỉ: Số 32/6 đường Nguyễn Văn L, Phường E, quận G, Thành phố H (vắng mặt).

- Ủy ban nhân dân Phường A quận G, Thành phố H. Đại diện theo ủy quyền có ông Trương Thái T, sinh năm 1982 (Giấy ủy quyền số 1683/GUQ-UBND, ngày 26/11/2019) (có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN: Trong đơn khởi kiện đề ngày 01/8/2020, nguyên đơn – ông Trần Quang Th, ông Nguyễn Quang H và trong quá trình giải quyết vụ án người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Ngày 08/6/2018, ông Trần Quang Th và ông Nguyễn Quang H có lập hợp đồng hứa mua – hứa bán quyền sử dụng đất ở với ông Nguyễn Văn Minh N phần đất thuộc thửa đất số 49, tờ bản đồ số 64 (BĐC, tài liệu đo năm 2001) thuộc Phường 11, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh với diện tích 88,1 m2 (diện tích sau khi Trung tâm đo đạc bản đồ đo là 87,8 m2). Tọa lạc tại địa chỉ 163/15 (số cũ 32/18) đường số 11 (nay là đường Nguyễn Văn Khối), Phường 11, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh. Phần đất trên thuộc quyền sở hữu của ông Nguyễn Văn Minh N (kèm theo các giấy tờ pháp lý là: Hợp đồng giấy tay mua bán giữa ông N và ông Phạm Hoàng T, giấy ủy quyền thừa kế, bản đồ hiện trạng vị trí khu đất, các giấy tờ pháp lý khác có liên quan). Hợp đồng hứa mua – hứa bán có nội dung như sau:

- Ông N bán cho ông Th, ông H phần đất trên với giá là 2.000.000.000 đồng.

- Thanh toán làm 2 đợt: Đợt 1 thanh toán ngay sau khi hai bên ký hợp đồng với số tiền là 600.000.000 đồng, đợt 2 là khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hai bên ra công chứng chuyển quyền sở hữu.

- Thời hạn thực hiện hợp đồng là 12 tháng.

- Sau khi ký hợp đồng ông N hứa sẽ tiến hành các thủ tục liên quan đến việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Sau khi ông N được cấp Giấy chứng nhận, ông N có trách nhiệm ra phòng công chứng chuyển toàn bộ quyền sở hữu sang ông Th, ông H.

Ông Th, ông H đã thanh toán cho ông N khoản tiền đợt 1 theo như thỏa thuận. Tuy nhiên hết thời hạn 12 tháng ông N vẫn không thực hiện theo như cam kết trong hợp đồng.

Do đó ông Th, ông H làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Buộc ông N tiếp tục thực hiện hợp đồng hứa mua, hứa bán quyền sử dụng đất lập ngày 08/6/2018.

- Nếu ông N được tòa án công nhận quyền sử dụng phần đất tranh chấp mà ông N đồng ý chuyển quyền sử dụng qua nguyên đơn và nguyên đơn thanh toán cho ông N khoản tiền còn thiếu trong hợp đồng thì đề nghị tòa án công nhận sự thỏa thuận của các bên.

- Nếu ông N không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì yêu cầu ông N hoàn trả 600.000.000 đồng đã nhận và bồi thường thiệt hại xảy ra do việc không tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị Dạ My trình bày:

Ông N thống nhất với phần trình bày của ông Th, ông H về việc giao kết cũng như thực hiện hợp đồng hứa mua, hứa bán quyền sử dụng đất lập ngày 08/6/2018. Tuy nhiên do quá trình làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đã nêu ở trên gặp nhiều khó khăn. Bản thân ông N vẫn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Ngày 27/11/2019, ông N có đơn yêu cầu độc lập, yêu cầu tòa án công nhận quyền sử dụng phần đất trên cho ông, buộc Ủy ban nhân dân Phường 11, quận Gò Vấp trả lại phần đất trên đang bị chiếm dụng để làm trụ sở khu phố 8 thuộc sự quản lý của Ủy ban nhân dân phường. Sau khi ông N được công nhận quyền sử dụng đối với phần đất thì ông N tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đã ký kết với ông Th, ông H. Ông N đồng ý chuyển quyền sử dụng phần đất nêu trên sang ông Th, ông H và ông Th, ông H có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền còn thiếu theo hợp đồng lập ngày 08/6/2018.

Tại phiên tòa:

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu khởi kiện và những vấn đề thỏa thuận được với bị đơn trong quá trình tòa án thu thập tài liệu chứng cứ.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn vẫn giữ ý kiến đã trình bày trước tòa trong quá trình tòa án thu thập tài liêu chứng cứ. Ngoài ra ông N vẫn giữ ý kiến giao trả lại Ủy ban nhân dân Phường 11 số tiền 300.000.000 đồng mà Ủy ban nhân dân Phường 11 đã bỏ ra để xây dựng trụ sở khu phố 8.

Đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – Ủy ban nhân dân Phường 11, quận Gò Vấp: Nếu tòa án công nhận phần đất trên thuộc quyền sử dụng của ông N thì Ủy ban nhân dân phường 11, quận Gò Vấp đồng ý nhận lại số tiền 300.000.000 đồng đã bỏ ra xây dựng trụ sở khu phố 8. Sau đó Ủy ban nhân dân phường sẽ bàn giao lại toàn bộ phần xây dựng trụ sở khu phố 8 cho ông N.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Gò vấp: 1. Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Thẩm tra viên, Hội đồng xét xử vụ án, Thư ký phiên tòa trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: * Việc tuân theo pháp luật trong thời gian chuẩn bị xét xử Qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm có quyết định đưa vụ án ra xét xử thấy rằng Thẩm phán chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án, cụ thể: Qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm có quyết định đưa vụ án ra xét xử thấy rằng Thẩm phán đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án, cụ thể:

- Thụ lý vụ án đúng thẩm quyền theo quy định tại các Điều 26, Điều 35 và Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự;

- Xác định đúng quan hệ tranh chấp cũng như tư cách pháp lý và mối quan hệ giữa những người tham gia tố tụng theo quy định tại Điều 68 BLTTDS; + Đã tiến hành thu thập chứng cứ, tiến hành hòa giải, mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo luật định; + Việc gửi Quyết định đưa vụ án ra xét xử và chuyển hồ sơ cho VKS nghiên cứu đảm bảo thời hạn theo quy định tại Điều 220 BLTTDS; + Việc niêm yết tống đạt Giấy triệu tập, thông báo hòa giải và Quyết định đưa vụ án ra xét xử cho các đương sự đã được thể hiện đầy đủ trong hồ sơ và đúng quy định.

- Đảm bảo đúng thời hạn chuẩn bị xét xử theo quy định tại Điều 203 Bộ luật TTDS * Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa: Tại phiên tòa hôm nay HĐXX, thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. * Về chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng:

- Đối với đương sự: Từ khi thụ lý vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn, bị đơn thực hiện đúng quy định tại các Điều 70,71,72 , 73 và 234 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. VỀ NỘI DUNG Về nguồn gốc phần đất 88,1m2, tọa lạc tại địa chỉ 32/18 đường số 11, phường 11, quận Gò Vấp, TPHCM: Tại công văn số 5108/UBND – TNMT ngày 11/10/2019 của Ủy ban nhân dân quận Gò Vấp, xác định: phần đất nêu trên nằm trong phần đất có diện tích 4060m2, thuộc thửa đất số 49, tờ bản đồ số 64, có nguồn gốc bằng khoán 364 do ông Phạm Văn Hơn đứng bộ ngày 14/01/1939, ông Hơn ủy quyền cho ông Phạm Hoàng T, có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường ngày 07/4/1995. Phần đất này từ năm 1995 đến năm 2015 để trống, không người trông coi. Ngày 09/9/2015 nhận thấy phần đất này không người quản lý nên Đảng ủy, Ủy ban nhân dân phường 11 chấp thuận tạm thời cho khu phố 8 xây dựng nhà sinh hoạt và bắt đầu sử dụng vào đầu năm 2016. Như vậy, có cơ sở xác định phần đất 88,1m2, tọa lạc tại địa chỉ 32/18 đường số 11, phường 11, quận Gò Vấp, TPHCM thuộc quyền sử dụng của ông Phạm Văn Hơn, ông Hơn ủy quyền cho ông Phạm Hoàng T quản lý, định đoạt.

* Xét Hợp đồng mua bán đất (lập bằng giấy tay) ngày 10/4/1995 giữa ông Phạm Hoàng T và ông Nguyễn Văn Minh N, thấy:

Ông Nguyễn Văn Minh N trình bày, ông N đã nhận chuyển nhượng phần đất có tổng diện tích 4060m2 thuộc bằng khoán 364 Hạnh Thông tây, lập bộ ngày 14/01/1993 do ông Phạm Văn Hơn đứng bộ từ ông Phạm Hoàng T. Chứng cứ ông N cung cấp là Hợp đồng mua bán đất (lập bằng giấy tay) ngày 10/4/1995 giữa ông Phạm Hoàng T và ông Nguyễn Văn Minh N; Giấy ủy quyền thừa kế ngày 06/4/1995 được Ủy ban nhân dân phường 10 xác nhận ngày 07/4/1995. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã triệu tập ông Phạm Hoàng T theo đúng quy định của pháp luật nhưng ông T không đến Tòa để ghi nhận ý kiến.

Để có cơ sở giải quyết vụ án, ngày 08/11/2019 Tòa án đã có quyết định trưng cầu giám định chữ ký số 472/2019/QĐ – TCGĐ. Ngày 20/11/2019 Phân Viện khoa học hình sự tại Thành phố Hồ Chí Minh có kết luận giám định với nội dung: Chữ ký và chữ viết tên Phạm Hoàng Tân trong hợp đồng mua bán giấy tay ngày 10/4/1995 và chữ ký, chữ viết trong tờ khai chứng minh nhân dân số 021692000 mang tên Phạm Hoàng Tân đề ngày 09/8/2006 (được trích lục tại phòng PC06 công an Thành phố Hồ Chí Minh) là do cùng một người viết ra.

Từ các chứng cứ trên, có cơ sở xác định việc Nguyễn Văn Minh Ngọc đã nhận chuyển nhượng phần đất có tổng diện tích 4060m2 thuộc bằng khoán 364 Hạnh Thông tây, lập bộ ngày 14/01/1993 do ông Phạm Văn Hơn đứng bộ từ ông Phạm Hoàng T là có thật.

Đây là trường hợp các bên xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 15/10/1993, Căn cứ Nghị quyết 02/2004/HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và những nội dung hướng dẫn tại Nghị quyết để giải quyết.

Xét thấy, Hợp đồng chuyển nhượng ngày 10/4/1995 giữa ông Phạm Hoàng T và ông Nguyễn Văn Minh N đã không tuân thủ theo quy định tại Điều 131; 133 và Điều 691 Bộ luật dân sự năm 1995 về hình thức của hợp đồng. Tuy nhiên, ông T đã nhận đủ tiền và giao đất cho ông N, từ khi ký hợp đồng cho tới nay, ông N và ông T không có tranh chấp gì về hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên nên việc ông N yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đối với một phần diện tích đất 88,1m2, tọa lạc tại địa chỉ 32/18 đường số 11, phường 11, quận Gò Vấp, TPHCM thuộc bằng khoán 364 Hạnh Thông tây mà ông N nhận chuyển nhượng của ông T là có cơ sở chấp nhận.

Sau khi nhận chuyển nhượng phần đất 4060m2 từ ông Phạm Hoàng T, ông N đã phân lô và nhờ ông Phạm Văn Hơn và ông Phạm Hoàng T trực tiếp ký bán cho các hộ dân, phần còn lại là 88,1m2 ông N chưa làm giấy chủ quyền nhưng do phải thụ án theo bản án hình sự phúc thẩm số 1468/2007/HSPT ngày 12/10/2007 của Tòa án nhân dân tối cao, nên không trực tiếp quản lý phần diện tích đất trên. Ủy ban nhân dân phường 11 quận Gò Vấp đã tạm thời chiếm dụng để xây dựng nhà sinh hoạt khu phố 8, phường 11, quận Gò Vấp. Nay Ủy ban nhân dân phường 11 quận Gò Vấp đồng ý giao trả phần đất trên cho chủ sở hữu. Xét thấy đây là sự tự nguyện phù hợp với quy định tại Điều 166, Điều 169 Bộ luật dân sự năm 2015 và Khoản 2 Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên ghi nhận. Bị đơn – ông Nguyễn Văn Minh N cũng thống nhất lời trình bày và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Th và ông H. Ông đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng sau khi được công nhận quyền sử dụng đối với phần đất 88,1m2. Nhận thấy việc ký hợp đồng hứa mua hứa bán ngày 08/6/2018 giữa các bên phù hợp với quy định tại Điều 117, Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015. Do đó yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn có cơ sở chấp nhận. Tại phiên tòa ông N tự nguyện hỗ trợ phần giá trị xây dựng cho Ủy ban nhân dân phường 11, quận Gò Vấp số tiền 300.000.000đồng.

- Căn cứ Điều 131, Điều 133, Điều 691, Điều 693, Bộ luật dân sự năm 1995; Điều 256, Điều 258 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 117, Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015

- Căn cứ mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004;

- Căn Cứ khoản 2, Điều 3 Luật đất đai 1993; Điều 166, 168 Luật đất đai năm 2013;

- Căn cứ Điều 5, Điều 26, Điều 35, Điều 39 Điều 92 và Điều 95 Bộ luật TTDS năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết 326/2016 quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án. Đề nghị HĐXX:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Nguyễn Văn Minh N tiếp tục thực hiện hợp đồng hứa mua hứa bán ngày 08/6/2018;

- Chấp nhận yêu cầu độc lập của bị đơn về việc công nhận phần đất 88,1m2, tọa lạc tại địa chỉ 32/18 đường số 11, phường 11, quận Gò Vấp, TPHCM thuộc quyền sử dụng của ông N. Buộc Ủy ban nhân dân phường 11 trả lại phần diện tích đất trên cho ông N.

- Ghi nhận sự tự nguyện của ông N, tự nguyện hỗ trợ phần giá trị xây dựng cho Ủy ban nhân dân phường 11, quận Gò Vấp số tiền 300.000.000 đồng Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Văn Minh N phải chịu án phí sơ thẩm là 300.000đồng do yêu cầu của ông Trần Quang Th và ông Nguyễn Quang H được chấp nhận; Tuy nhiên tính đến ngày xét xử sơ thẩm ông N đã trên 60 tuổi, theo quy định tại Điều 2 Luật người cao tuôi thì ông N là người cao tuổi, thuộc trường hợp được miễn nộp tiền án phí theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án

Ủy ban nhân dân phường 11, quận Gò Vấp, TPHCM phải chịu án phí dân sự 300.000đồng do yêu cầu của ông Nguyễn Văn Minh N được chấp nhận.