Bản án 135/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2025/DS-ST ngày 25 tháng 6 năm 2025 của Toà án nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang (nay là Toà án nhân dân khu vực 4 – Bắc Ninh) nội dung vụ án như sau:

Nguyên đơn Nguyễn Văn D trình bày: Anh và anh Nguyễn Văn H, sinh năm 1982 địa chỉ tổ B, Ngõ E, phố N, phường N, quận L, Thành phố Hà Nội có quan hệ họ hàng. Biết anh có nhu cầu mua đất nên anh H có nói anh H đang có 01 lô đất thuộc dự án khu đô thị Đ tại thị trấn Đ, huyện L. Sau khi trao đổi thông tin, do thiếu hiểu biết và do tin tưởng anh H nên anh đã đồng ý mua của anh H lô đất số 8-L7B thuộc dự án khu đô thị Đ tại thị trấn Đ, huyện L. Sau đó anh đã chuyển khoản cho anh H tiền đặt cọc và tiền kênh để mua lô đất trên. Cụ thể: Ngày 12/01/2022, anh chuyển khoản cho anh H số tiền 100.000.000 đồng và ngày 15/01/2022, anh chuyển khoản cho anh H số tiền 480.000.000 đồng. Tổng 02 lần chuyển khoản là 580.000.000 đồng (Năm trăm tám mươi triệu đồng). Khi trao đổi, giao dịch với anh H, hai bên không trực tiếp gặp nhau mà chỉ trao đổi qua điện thoại và chuyển khoản cho nhau. Anh H còn tư vấn cho anh hiện nay dự án sắp hoàn thành và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh cần nộp thêm cho ngân sách nhà nước số tiền 500.000.000 đồng. Thời điểm đó anh nghĩ lô đất trên là của anh H và anh H có quyền giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên, ngày 17/01/2022 khi làm biên bản xác nhận giao dịch thì anh mới biết anh Nguyễn Văn T mới là người bán lô đất cho anh, trong biên bản xác nhận giao dịch anh T đã xác nhận việc nhận đủ số tiền 580.000.000 đồng tiền đặt cọc và tiền kênh mà anh đã chuyển cho anh H.

Ngày 01/4/2024 Công ty cổ phần X ban hành văn bản số 23/TB-DA thông báo cho khách hàng với nội dung: Công ty cổ phần X khẳng định cho tới thời điểm hiện tại, ngày 01/4/2024 Công ty chưa xác nhận mua bán với bất kỳ tổ chức cá nhân nào. Việc mua đi bán lại các lô đất của dự án đã ảnh hưởng đến uy tín của Công ty và gây cho khách hàng nhiều thiệt hại về sau. Khi đó anh mới biết chủ đầu tư của dự án là Công ty cổ phần X không ủy quyền cho anh T hay bất kỳ ai khác thực hiện giao dịch mua bán đối với lô đất trên. Cho đến hiện tại, dự án khu đô thị Đ giai đoạn 2 vẫn đang tiếp tục triển khai các hạng mục dự án và chưa thể bàn giao, Lô đất 8-L7-B chưa được phép chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Anh đã liên hệ và trao đổi với anh T yêu cầu trả lại số tiền anh đã chuyển mua lô đất 8- L7-B nói trên nhưng anh T không trả. Nay anh đề nghị Toà án nhân dân huyện Lục Nam giải quyết:

1- Tuyên bố biên bản xác nhận giao dịch ngày 17/01/2022 giữa anh D và anh T đối với lô đất số 8L7-B thuộc dự án khu đô thị Đ, thị trấn Đ, huyện L.

2- Buộc anh Nguyễn Văn T phải hoàn trả anh D số tiền đã đặt cọc là 580.000.000 đồng.

3- Buộc anh Nguyễn Văn T phải bồi thường cho anh D số tiền 10%/1 năm/tổng số tiền đã thanh toán kể từ ngày 15/01/2022 đến khi Tòa án tuyên án sơ thẩm.

Tại phiên toà sơ thẩm, anh D xin rút yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu đòi anh T phải bồi thường, vẫn giữ nguyên các yêu cầu còn lại. Đối với chị Mai Thị Q1 là vợ anh T, không liên quan đến giao dịch giữa anh và anh T nên đề nghị không đưa chị Q1 tham gia tố tụng, chỉ yêu cầu anh T phải chịu trách nhiệm trả tiền đặt cọc cho anh.

Bị đơn anh Nguyễn Văn T tại các lời khai trình bày: Anh và anh Nguyễn Văn D không có quan hệ họ hàng hay quen biết gì, anh có biết anh D thông qua anh Nguyễn Văn H, sinh năm 1982, địa chỉ: Tổ B, ngõ E, phố N, phường N, quận L, thành phố Hà Nội.

Ngày 11/01/2022, anh có giao dịch với chị Bùi Thị Cẩm T1 (không rõ năm sinh), địa chỉ số C, L, X, thành phố B, tỉnh Bắc Giang về việc đặt giữ chỗ lô đất số 8-L7-B thuộc dự án Khu đô thị Đ tại thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Bắc Giang, hai bên có ký biên bản xác nhận giao dịch ngày 11/01/2022 và anh đã đưa cho chị T1 số tiền 100.000.000 đồng. Sau đó, anh có giao dịch với anh Nguyễn Văn D cũng giống như chị T1 về việc đặt giữ chỗ lô đất số 8-L7-B thuộc dự án Khu đô thị Đ tại thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Bắc Giang, cụ thể như sau: Ngày 17/01/2022, hai bên thỏa thuận chuyển đăng ký đặt chỗ lô đất trên với giá là 580.000.000đồng (Năm trăm tám mươi triệu đồng), trong đó có ghi là tiền cọc 100.000.000 đồng và 480.000.000 đồng tiền kênh. Anh cũng xác định chữ ký, chữ viết và điểm chỉ vào giao dịch ngày 17/01/2022 và những nội dung trong biên bản xác nhận giao dịch ngày 17/01/2022 giữa anh và anh Nguyễn Văn D là hoàn toàn đúng. Đến nay, anh D khởi kiện buộc anh phải trả tiền cọc là 100.000.000 đồng, 480.000.000 đồng tiền chênh lệch (tiền kênh) và bồi thường số tiền 10%/1 năm, anh không đồng ý vì anh có giao dịch với anh D nội dung như trên là đúng nhưng anh cũng đi làm dịch vụ với nhiều người nên anh sẽ yêu cầu những người trước giao dịch với anh trả tiền cho anh thì anh sẽ trả tiền anh Nguyễn Văn D. Anh không phải là nhân viên của Công ty cổ phần X, không được công ty X ủy quyền để đặt cọc và đặt chỗ cũng như làm mọi giao dịch với các lô đất của giai đoạn 2, khu đô thị Đ. Đối với vợ anh là Mai Thị Q1, sinh năm 1984, ở cùng địa chỉ với anh không liên quan đến giao dịch này, tiền giao dịch là của riêng anh góp chung với anh H, anh đề nghị Tòa án không đưa vợ anh vào tham gia tố tụng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Văn H trình bày: Anh là chú họ anh Nguyễn Văn D. Ngày 12/01/2022 anh có nhận được 100.000.000 đồng do anh D chuyển khoản là tiền đặt cọc biên bản xác nhận giao dịch lô đất Đồng Cửa 2, sau đó anh chuyển lại số tiền 100.000.000 đồng cho anh T và không có thỏa thuận gì. Ngày 15/01/2022 anh có nhận được số tiền 480.000.000 đồng do anh D chuyển khoản cho anh, đây là số tiền chênh lệch của phiếu xác nhận giao dịch, sau đó anh chuyển lại toàn bộ số tiền trên cho anh Nguyễn Văn H và không có thỏa thuận gì. Đối với giao dịch ngày 17/01/2022 giữa anh D và anh T về việc xác nhận chuyển nhượng đăng ký đặt cọc đối với lô đất 8L7-B thì anh không biết giao dịch này và cũng không được hưởng lợi gì cả. Nay anh D khởi kiện anh T số tiền trên anh không có ý kiến gì, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại đơn trình bày ngày 20/5/2025 anh Nguyễn Văn H và anh Nguyễn Văn T trình bày: Anh H đã nhận được số tiền 580.000.000 đồng của anh D về việc mua phiếu giữ chỗ lô 8L7-B Đồng Cửa 2, L. Hình thức nhận tiền do thời gian quá lâu nên anh không nhớ. Sau khi nhận tiền từ anh D anh đã chuyển toàn bộ số tiền này cho anh Nguyễn Văn T. Ngoài ra anh không có ý kiến trình bày gì khác.

Với nội dung trên, Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2025/DS-ST ngày 25/6/2025 của Toà án nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang (nay là Toà án nhân dân khu vực 4 - Bắc Ninh) đã căn cứ Điều 117, Điều 122, Điều 123, Điều 131, Điều 328, Điều 407, Điều 408, Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự; Điều 147, khoản 1 Điều 227, Điều 271, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 26, điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/ UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Văn D.

Tuyên bố giao dịch dân sự ngày 17/01/2022 giữa anh Nguyễn Văn D và anh Nguyễn Văn T đối với lô đất 08 L7 - B giai đoạn 2 khu đô thị Đ, thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Bắc Giang vô hiệu.

Buộc anh Nguyễn Văn T phải trả cho anh Nguyễn Văn D số tiền là 580.000.000 đồng (Năm trăm tám mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

2. Về án phí: Anh Nguyễn Văn T phải chịu 300.000 đồng tiền án phí về việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và 27.200.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Tổng cộng 27.500.000 đồng (Hai mươi bảy triệu năm trăm nghìn đồng).

Trả lại anh Nguyễn Văn D số tiền 15.600.000 đồng (Mười năm triệu sáu trăm nghìn đồng) đã nộp tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004396 ngày 12/11/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.

Ngày 07/7/2025 anh Nguyễn Văn T kháng cáo bản án sơ thẩm với lý do Bản án sơ thẩm chưa xem xét toàn diện, khách quan, việc đánh giá các tình tiết, chứng cứ trong vụ án chưa đầy đủ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của anh. Yêu cầu Toà án nhân dân tỉnh Bắc Giang huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 07/7/2025 anh T đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, anh Nguyễn Văn T không rút kháng cáo, không rút yêu cầu khởi kiện, anh T và luật sự xin vắng mặt tại phiên toà.

Anh Dũng trình bày: Về các nội dung liên quan đến tranh chấp, yêu cầu khởi kiện, anh D trình bày giống như các lời khai trong quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm, đề nghị HĐXX giữ nguyên bản án sơ thẩm, không chấp nhận kháng cáo của anh Nguyễn Văn T.

Tham gia phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Ninh phát biểu ý kiến: Quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý đến khi mở phiên tòa và tại phiên tòa, HĐXX, thư ký đã thực hiện đúng, đủ quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (viết tắt là: BLTTDS). Sau khi xem xét yêu cầu kháng cáo của anh Nguyễn Văn T, các tài liệu, chứng cứ các bên cung cấp, đại diện Viện kiểm sát xác định không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo, đề nghị HĐXX phúc thẩm căn cứ khoản 1 Điều 308, điều 313 Bộ luật tố tụng dân sự, xử: không chấp nhận kháng cáo của anh Nguyễn Văn T, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Về án phí: anh T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ khoản 1 Điều 308, điều 313 của BLTTDS. Điều 148 BLTTDS; khoản 1điều 29 Nghị quyết 326/2016/NQ-UBNTVQH ngày 30/12/2016 của uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm án phí, lệ phí Toà án.

Không chấp nhận kháng cáo của anh Nguyễn Văn T. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 52/2025/DS-ST ngày 25/6/2025 của Toà án nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang (nay là Toà án nhân dân khu vực 4 - Bắc Ninh).

2. Về án phí: Anh Nguyễn Văn T phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm và được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng đã nộp tại biên lai thu số 0002311 ngày 07/7/2025 của Cục thi hành án dân sự tỉnh Bắc Ninh.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

4. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật/..