Bản án 135/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 11-01-2021 cùng những lời trình bày của nguyên đơn th hiện:

Ngày 23/10/2020, giữa ông Thái Khánh H với vợ chồng ông Hồ Sỹ Đ và bà Lê Thị M ký hợp đồng đặt cọc chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nội dung vợ chồng ông Đ bà M chuy n nhượng cho ông H các thửa đất 67, 60, 66, tờ bản đồ 07 xã L, huyện B và một phần diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với giá chuy n nhượng 03 thửa đất có sổ đỏ là 2 255 960 000đồng còn phần đất chưa có sổ đỏ hai bên thỏa thuận khi nào làm được sổ đỏ chuy n nhượng sau, khi ký hợp đồng đặt cọc ông H giao cho vợ chồng ông Đ bà M 500 000 000 đồng.

Hai bên thống nhất ngày 23/12/2020 ra phòng công chứng làm thủ tục chuy n nhượng 03 thửa đất trên Đến ngày 23/12/2020, ông H với vợ chồng ông Đ bà M đến phòng Công chứng đ ký hợp đồng chuy n nhượng 03 thửa đất trên nhưng đối với địa bàn xã L giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước năm 2015 nếu diện tích, hình th thực tế có sự thay đổi đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đất mới theo diện tích và hiện trạng thực tế sau đó mới làm thủ tục chuy n nhượng. Do ông H biết thông tin như vậy nên ông H không đồng ý ký hợp đồng nhận chuy n nhượng 03 thửa đất trên theo hợp đồng đặt cọc ngày 23/10/2020.

Sau đó, ông H yêu cầu vợ chồng ông Đ bà M phối hợp với ông H đ giải quyết vấn đề cấp đổi sổ xong sau đó tiếp tục thực hiện hợp đồng chuy n nhượng, đến ngày 30/12/2020 ông H với vợ chồng ông Đ bà M đến phòng công chứng đ tiếp tục ký hợp đồng chuy n nhượng với mong nuốn toàn bộ thửa đất trên nhập lên hệ thống mạng công chứng nên ông Đ bà M không chuy n nhượng được 03 thửa đất trên cho người khác; trong thời gian này sẽ tiến hành thủ tục cấp đổi sổ nhưng vợ chồng ông Đ bà M không đồng ý nên hai bên không ký hợp đồng chuy n nhượng được, nên ông H làm đơn khởi kiện đề nghị Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 23/10/2020 giữa ông Thái Khánh H với vợ chồng ông Hồ Sỹ Đ và bà Lê Thị M, ông H yêu cầu vợ chồng ông Đ bà M trả lại số tiền đặt cọc 500 000 000đồng và 1 500 000 000 đồng tiền phạt cọc. Tổng cộng ông H yêu cầu 2 000 000 000 đồng.

Đến ngày 04/6/2021, ông H thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện, ông H đề nghị Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 23/10/2020 giữa ông Thái Khánh H với vợ chồng ông Hồ Sỹ Đ và bà Lê Thị M; ông H yêu cầu vợ chồng ông Đ bà M trả lại số tiền đặt cọc 500 000 000đồng ông H không yêu cầu phạt cọc.

Bị đơn vợ chồng ông Đ, bà M trình bày:

Ngày 23/10/2020, giữa vợ chồng ông Đ bà M với ông H ký hợp đồng đặt cọc chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nội dung của hợp đồng đặt cọc vợ chồng ông Đ bà M chuy n nhượng cho ông H các thửa đất 67, 60, 66, tờ bản đồ 07 xã L, huyện B, tỉnh L và một phần diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với giá chuy n nhượng 03 thửa đất có sổ đỏ là 2 255 960 000 đồng; còn phần đất chưa có sổ đỏ hai bên thỏa thuận khi nào làm được sổ đỏ chuy n nhượng sau, khi ký hợp đồng đặt cọc ông H giao cho vợ chồng ông Đ bà M 500 000 000 đồng. Hai bên thống nhất ngày 23/12/2020 đến phòng công chứng làm thủ tục chuy n nhượng 03 thửa đất trên.

Đến ngày 23/12/2020, ông H với vợ chồng ông Đ bà M đến phòng Công chứng Nguyễn Thị Thanh Loan, địa chỉ số 81, Lê Duẩn, thị trấn Lộc thắng, huyện B đ ký hợp đồng chuy n nhượng 03 thửa đất trên nhưng không làm thủ tục chuy n nhượng được nguyên nhân như thế nào thì vợ chồng ông Đ bà M không biết; sau đó, vợ chồng ông Đ bà M có trao đổi với ông H do đã chiều tối nên đ hôm sau ( ngày 24/12/2020 ) ra phòng công chứng tiếp tục làm thủ tục chuy n nhượng thì ông H đồng ý, ngày hôm sau vợ chồng ông Đ cùng em trai Hồ Văn Đông và con trai tên Hồ Sỹ Đang đến phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Loan chờ ông H từ 07 giờ 30 cho đến 12 giờ nhưng ông H không có mặt, vợ chồng ông Đ bà M có gọi điện thoại nhiều lần nhưng ông H không nghe máy nên vợ chồng ông Đ bà M đi về.

Đến ngày 30/12/2020, ông H đi vào nhà vợ chồng ông Đ bà M yêu cầu ra ký hợp đồng chuy n nhượng theo giấy đặt cọc thì bà M có nói ông H phải bù thêm cho vợ chồng bà 200 000 000 đồng vì vợ chồng bà đã mất cọc ở mảnh đất khác 400 000 000 đồng nhưng ông H không đồng ý, sau khi ông H đi khỏi nhà thì ông Đ yêu cầu vợ và con trai là Đang ra phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Loan, mục đích vợ chồng ông ra phòng công chứng nếu thương lượng được thì tiếp tục thực hiện việc chuy n nhượng theo giấy đặt cọc ngày 23/10/2020 nếu không thương lượng được thì không chuy n nhượng, khi đến phòng công chứng hai bên thống nhất tiếp tục thực hiện hợp đồng chuy n nhượng theo giấy đặt cọc ngày 23/10/2020 nhưng công chứng viên yêu cầu có phải người làm chứng; sau đó, vợ chồng ông Đ bà M gọi ông Hùng đến làm chứng, khi đến ông Hùng có xem giấy tờ và thắc mắc tại sao hôm trước không làm thủ tục chuy n nhượng được hôm nay lại làm được, nên ông Hùng nói với vợ chồng ông Đ bà M là không ký hợp đồng chuy n nhượng nên hai bên không thực hiện hợp đồng chuy n nhượng theo giấy đặt cọc ngày 23/10/2020, việc hai bên không thực được hợp đồng chuy n nhượng đất theo giấy đặt cọc ngày 23/10/2020 là hoàn toàn do lỗi của ông Thái Khánh H nên ông H phải mất cọc là 500 000 000 đồng, do vậy ông H làm đơn khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông Đ bà M trả lại số tiền đặc cọc 500.000.000 đồng vợ chồng ông Đ bà M không đồng ý.

Ngày 16/3/2021 vợ chồng ông Đ bà M có đơn yêu cầu đề nghị Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 23/10/2020 giữa ông Thái Khánh H với vợ chồng ông Hồ Sỹ Đ và bà Lê Thị M và yêu cầu ông H phải thanh toán tiền công, tiền thuê xe và tiền mất cọc do vợ chồng ông Đ bà M mua mảnh đất khác với tổng số tiền là 403 950 000 đồng.

Đến ngày 04/6/2021, vợ chồng ông Đ bà M thay đổi yêu cầu đề nghị Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 23/10/2020 giữa ông Thái Khánh H với vợ chồng ông Hồ Sỹ Đ và bà Lê Thị M và do ông H vi phạm hợp đồng đặt cọc nên ông H phải mất cọc là 500 000 000 đồng.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành

Tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn thay đổi một phần lời trình bày của mình ông Đ bà M cho rằng ngày 30/12/2020 đồng ý tiếp tục ký hợp đồng chuy n nhượng đất và tài sản trên đất theo giấy đặt cọc ngày 23/10/2020 với điều kiện ông H phải hổ trợ thêm cho vợ chồng ông Đ bà M 200 000 000đồng đ vợ chồng ông Đ bà M bù vào phần tiền mất cọc ở mảnh đất khác mà vợ chồng ông Đ bà M nhận chuy n nhượng.

Vợ chồng ông Đ bà M mời ông Hùng ra phòng Công chứng với hai mục đích là xem xét giấy tờ dùm vợ chồng ông Đ bà M nếu vợ chồng ông Đ bà M thương lượng được với ông H về việc tiếp tục ký hợp đồng chuy n nhượng thì sẽ nhờ ông Hùng làm chứng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2021/DS-ST ngày 27/8/2021 của Tòa án nhân dân huyện B đã xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Thái Khánh H về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, phạt cọc” với vợ chồng ông Hồ Sỷ Đảm và bà Lê Thị M.

Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Thái Khánh H với vợ chồng ông Hồ Sỹ Đ và bà Lê Thị M được ký kết ngày 23/10/2020.

Bác yêu cầu đòi lại số tiền cọc 500 000 000 ( Năn trăm triệu ) đồng của ông Thái Khánh H đối với vợ chồng ông Hồ Sỹ Đ và bà Lê Thị M.

Ngoài ra, quyết định của bản án còn tuyên về quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự.

Ngày 01/9/2021, nguyên đơn ông Thái Khánh H kháng cáo đối với một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2021/DS-ST ngày 27/8/2021 của Tòa án nhân dân huyện B. Hủy một phần bản án dân sự sơ thẩm, đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông H về việc buộc ông Đ, bà M trả lại cho ông H số tiền đặt cọc 500 000 000đ.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn ông H vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và đề nghị chấp nhận kháng cáo. Bị đơn ông Đ, bà M không kháng cáo, đề nghị giải quyết như bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện ki m sát nhân dân tỉnh L tham gia phiên tòa phát bi u ý kiến về việc tuân thủ pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng, cụ th : Thẩm phán đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án, tại phiên tòa Hội đồng xét xử và các đương sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về phiên tòa dân sự phúc thẩm; đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1. Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự; không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông H; giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Nguyên đơn ông H khởi kiện yêu cầu Tòa án xem xét hủy hợp đồng đặt cọc chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 23/10/2020 giữa ông Thái Khánh H với vợ chồng ông Hồ Sỹ Đ và bà Lê Thị M; ông H yêu cầu vợ chồng ông Đ, bà M trả lại số tiền đặt cọc 500 000 000đồng, ông H không yêu cầu phạt cọc. Còn bị đơn ông Đ, bà M cũng đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 23/10/2020 giữa ông Thái Khánh H với vợ chồng ông Hồ Sỹ Đ và bà Lê Thị M và do ông H vi phạm hợp đồng đặt cọc nên ông H phải mất cọc là 500.000.000 đồng.

Vì vậy, các bên phát sinh tranh chấp. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện B là có căn cứ.

Theo Hợp đồng đặt cọc chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 23/10/2020 th hiện: Vợ chồng ông Đ, bà M chuy n nhượng cho ông H các thửa đất 67, 60, 66, tờ bản đồ 07 xã L, huyện B và một phần diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với giá chuy n nhượng 03 thửa đất có sổ đỏ là 2 255 960 000 đồng, khi ký hợp đồng đặt cọc ông H giao cho vợ chồng ông Đ bà M 500 000 000 đồng. Hai bên thống nhất ngày 23/12/2020 đến phòng công chứng làm thủ tục chuy n nhượng 03 thửa đất trên. Hợp đồng đặc cọc còn quy định nếu bên mua không đúng theo thỏa thuận đặc cọc thì mất cọc nếu bên bán không bán thì phải bồi thường gấp 3 lần số tiền đặc cọc.

Ngày 23/12/2020, bà Nguyễn Thị Thanh Hoa là nhân viên nghiệp vụ của Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Loan là người tiếp nhận và hướng dẫn hồ sơ chuy n nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lê Thị M, ông Hồ Sỹ Đ và ông Thái Khánh H. Sau khi tiếp nhận và xem xét hồ sơ chuy n nhượng do bà M, ông Đ và ông H cung cấp. Nhận thấy các thửa đất số 67, 60, 66 tờ bản đồ số 07 tại xã L, huyện B mà bà M, ông Đ chuy n nhượng cho ông H có sự tăng thêm về diện tích, hình th thửa đất cũng đã thay đổi giữa thực tế sử dụng so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp. Cụ th : Thửa đất số 67 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 169659 có phát sinh tăng từ diện tích 5.862m2 lên diện tích 9.539m2 (tăng 3 677m2). Việc phát sinh tăng diện tích và thay đổi hình th thửa đất này nếu hai bên thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuy n nhượng thì khả năng cao sẽ bị cơ quan đăng ký đất đai trả về do diện tích thực tế so với diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau, bà Hoa hướng dẫn đ đảm bảo quyền lợi của các bên thì nên thực hiện việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo diện tích, hình th thực tế trước khi làm hợp đồng chuy n nhượng. Chính vì vậy, bà Hoa có nói với hai bên là ông H và ông Đ, bà M thương thảo lại đ đảm bảo việc chuy n nhượng được đảm bảo quyền lợi giữa đôi bên

Tòa án tỉnh tiến hành xác minh tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Loan vào ngày 09/12/2021 thì đại diện Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Loan cũng thừa nhận nội dung theo như đơn ông H trình bày. Tại công văn số: 11/CV-VPCC ngày 07/12/2021 của Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Loan cũng xác nhận: Lý do không thực hiện được việc công chứng hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất: “Diện tích, hình th thửa đất đã thay đổi giữa thực tế sử dụng với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp” Hơn nữa, đến ngày 30/12/2020, khi hai bên tiếp tục thỏa thuận ký kết hợp đồng chuy n nhượng đất thì bị đơn vợ chồng ông Đ, bà M yêu cầu ông H phải hỗ trợ thêm số tiền 200 000 000đồng mới tiếp tục thỏa thuận ra công chứng ký kết hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất là không đúng với thỏa thuận khi hai bên giao kết hợp đồng đặt cọc.

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự thì:

“Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên k từ thời đi m giao dịch được xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”

Theo quy định tại đi m d Phần I Nghị quyết số 01/NQ-HĐTP ngày 16/4/2002 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao có hướng dẫn xử lý đối với các giao dịch đặt cọc: “Nếu hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”.

Theo phân tích nêu trên thì hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu tại thời đi m ký kết và việc không ký kết hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất là do trở ngại khách quan; k từ thời đi m hai bên ký kết giao dịch đặt cọc ngày 23/10/2020 đến khi hai bên phát sinh tranh chấp tại Tòa án thì bị đơn (Bên chuy n nhượng quyền sử dụng đất) cũng không thực hiệc các thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đ đủ điều kiện thực hiện hợp đồng chuy n nhượng đất nên hợp đồng chuy n nhượng đất không th thực hiện Do đó, nguyên đơn không có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng nên ông Đ, bà M phải hoàn trả cho ông H số tiền đặt cọc đã nhận là 500 000 000đ là đúng pháp luật.

Với những phân tích trên, cần chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông H đ sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng nhận định trên.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông H.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2021/DS-ST ngày 27/8/2021 của Tòa án nhân dân huyện B, cụ th như sau:

Căn cứ Điều 275; Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015

Căn cứ Điều 26 Luật thi hành án dân sự;

Căn Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Thái Khánh H về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với vợ chồng ông Hồ Sỷ Đảm và bà Lê Thị M.

Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Thái Khánh H với vợ chồng ông Hồ Sỹ Đ và bà Lê Thị M được ký kết ngày 23/10/2020.

Buộc vợ chồng ông Hồ Sỹ Đ và bà Lê Thị M trả lại cho ông Thái Khánh H số tiền đặt cọc là 500.000.000đ (Năn trăm triệu đồng).

2/. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Buộc vợ chồng ông Hồ Sỷ Đảm và bà Lê Thị M phải chịu 24 000 000đ đối với nghĩa vụ phải trả lại số tiền cọc 500 000 000đ cho nguyên đơn ông H và phải chịu 300 000 đồng đối với yêu cầu khởi kiện hủy hợp đồng chuy n nhượng. Tổng số tiền án phí ông Đ, bà M phải chịu là 24 300 000đ được trừ vào số tiền 300 000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004927 ngày 28 tháng 4 năm 2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện B, tỉnh L. Ông Đ, bà M còn phải nộp 24 000 000đ án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho ông Thái Khánh H số tiền 36 000 000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004818 ngày 03 tháng 3 năm 2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện B, tỉnh L.

3/. Về án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả cho ông Thái Khánh H 300 000đ tạm ứng án phí phúc thẩm mà ông H đã tạm nộp.

4/. Về nghĩa vụ thi hành án:

K từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc k từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cư ng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật k từ ngày tuyên án./.