Bản án 135/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 02/10/2018, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Phạm Thị H

- chủ Doanh nghiệp tư nhân H do ông Nguyễn Đình H trình bày:

Nguyên ơn k ởi kiện yêu cầu ông Đ o Ngọc L phải hoàn trả lại toàn bộ tài sản mà Doanh nghiệp tư n ân H ã ầu tư xây dựng trên diện tí

ất 5.273m2 (gồm các thử ất số: 493a, 494, 495, 496, 497, 499, 500, 501, 502 và thửa 511), tờ bản ồ số 09, Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất số: Q QSDĐ/BA do Cơ qu n U huyện (nay là thành phố) D, tỉn Bìn Dương ấp cho Bà Phạm Thị H vào ngày 25/5/2001; ịa chỉ hiện nay: Số 11A/9, khu phố H, p ường B, thị xã D, tỉn Bìn Dương.

Lý do n ư s u: Năm 2003, Doanh nghiệp tư n ân H ký Hợp ồng tín dụng số 03.34.020623/HĐTD ng y 21/4/2003 với Ngân hàng N - Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk vay 05.000.000.000 ồng và thế chấp quyền sử dụng ất diện tích ất 5.273m2 trên cho Ngân hàng. Đến ngày 10/01/2007, Bà Phạm Thị H ký văn bản ủy quyền cho bà Trần Thu T4 với nội dung: Bà T4 ại diện cho bà H thực hiện các quyền v ng ĩ vụ của bà H ghi trong hợp ồng thế chấp l ên qu n ến quyền sử dụng ất 5.273m2 ở trên và ược quyền liên hệ vớ á ơ qu n N nước làm thủ tục cho thuê, thế chấp, thế chấp bảo lãnh, tặng cho và chuy n n ượng quyền sử dụng ất; không có nội dung ủy quyền xử lý tài sản trên ất, nội dung hợp ồng thế chấp ngày 18/4/2003 ũng ỉ thế chấp quyền sử dụng ất, không thế chấp tài sản gắn liền trên ất. Tuy nhiên, bà T4 ã t ực hiện vượt quá phạm vi ủy quyền ó l thỏa thuận với Ngân hàng rồi chuy n n ượng toàn bộ 5.273m2 và tài sản gắn liền trên ất (n xưởng ng xây dựng) cho ông Đ o Ngọc L vào ngày 18/9/2007.

Đối với hợp ồng chuy n n ượng diện tí ất 5.273m2 giữa bà T4 (thực hiện t eo văn bản ủy quyền) và ông L T án ã g ải quyết bằng Bản án số 100/2018/DS-PT ngày 15/5/2018 của Tòa án nhân dân tỉn Bìn Dương. Theo bản án trên thì tài sản trên ất ư ược giải quyết; do ó Doanh nghiệp tư nhân H yêu cầu ông L phải bồ t ường toàn bộ giá trị tài sản trên ất theo thẩm ịnh giá của Tòa án là 04.016.633.000 ồng.

Người đại diện hợp pháp của của bị đơn ông Đào Ngọc L do ông Đỗ Ngọc T trình bày:

Ngày 18/09/2007, ại diện Ngân hàng (bên nhận tài sản thế chấp), bà Trần Thu T3 ( ại diện cho bà H người vay, thế chấp tài sản) và ông Đ o Ngọc L lập văn bản thỏa thuận về việ Ngân ng ồng ý cho bà T4 chuy n n ượng ất và tài sản trên ất ng t ế chấp o Ngân ng thanh toán nợ cho Ngân hàng.

Cùng ngày 18/9/2007, bà Trần Thu T4 ( ại diện cho Bà Phạm Thị H theo văn bản ủy quyền ngày 10/01/2007) ký hợp ồng chuy n n ượng toàn bộ diện tích ất 5.273m2 (gồm các thử ất số: 493a, 494, 495, 496, 497, 499, 500, 501, 502 và thửa 511), tờ bản ồ số 09, Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất số Q QSDĐ/BA do Cơ qu n U huyện (nay là thành phố) D, tỉn Bìn Dương ấp cho Bà Phạm Thị H vào ngày 25/5/2001; hợp ồng chuy n n ượng ghi rõ nội dung chuy n n ượng ất và toàn bộ tài sản trên ất vớ g á 10.000.000.000 ồng. Bà T4 ã b n g o to n bộ tài sản cho ông L, ông L ã uy n khoản trả ủ tiền cho bà H thông qua tài khoản của bà H tạ Ngân ng (nơ bà H thế chấp tài sản). Ông L ăng ký v ượ ơ qu n ó t ẩm quyền chấp thuận ăng ký b ến ộng sang tên ông L ngày 20/11/2007.

Do ó ông L k ông ồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà H.

Theo đơn khởi kiện ngày 25/10/2017 và tại phiên tòa, với tư cách nguyên đơn, ông Đỗ Ngọc T là người đại diện hợp pháp của ông Đào Ngọc L trình bày:

Ngày 23/12/2013, vợ chồng Đ o Ngọc L, bà Trang Hồng H1 ký hợp ồng ặt cọc về việc chuy n n ượng toàn bộ diện tí ất 5.273m2 và tài sản trên ất (giấy chứng nhận quyền sử dụng sang tên ông L ngày 20/11/2007) với giá 3.500.000 ồng/m2 cho ông Mai Hữu T3; vớ á ều khoản n ư s u: “..trong diện tích đất 5.273m2 thì có 592,7m2 đang tranh chấp với ông Phan Phước T và 512,7m2 của Công ty Cổ phần B, ông L sử dụng và đã đồng ý thuê của Công ty... giá chuyển nhượng là 3.500.000 đồng/m2 tính theo diện tích đo thực tế.....nếu vì lý do khách quan nằm ngoài ý chí của hai bên làm cho việc chuyển nhượng không thực hiện được thì số tiền đặt cọc 3.000.000.000 đồng sẽ chuyển thành tiền “thuê kho” (thực tế là thuê toàn bộ diện tích đất 5.273m2 và tài sản gắn liền đất) với mức khấu trừ 70.000.000đồng/tháng và được tính từ ngày nhận “kho”...lúc này 3.000.000.000 đồng sẽ được tính lãi.....”. Ông L ã n ận tiền cọc ông T3 l 3.000.000.000 ồng vào cuố năm 2013 v ều bằng hình thức chuy n khoản; ối với số tiền 500.000.000 ồng ông T3 chuy n khoản cho ông L theo ủy nhiệm chi số 1211727 và số 4721523 là tiền ông T3 cho ông L vay, k ông l ên qu n ến hợp ồng ặt cọc. Ông L giao quyền sử dụng ất và tài sản gắn liền trên ất cho ông T3 vào ngày 24/12/2013.

Do việc tranh chấp 592,7m2 kéo d

ư l m g ấy tờ ượ ; năm 2016 Bà Phạm Thị H (Doanh nghiệp tư n ân H) tiếp tục khởi kiện tranh chấp toàn bộ diện tích ất 5.273m2 và tài sản gắn liền ất ến nay vẫn ư g ải quyết xong. Vì lý do khách quan n ư trên ngày 20/9/2017, ông L gử văn bản cho ông T3 yêu cầu chấm dứt hợp ồng ặt cọc và chuy n sang hợp ồng thuê, gia hạn hợp ồng t uê n xưởng với giá thuê mới là 100.000.000 ồng/1tháng; tạ văn bản ngày 12/10/2017 ông T3 k ông ồng ý vớ á ề nghị của ông L.

Nay, ông L yêu cầu chấm dứt hợp ồng ã ký với ông T3 vào ngày 23/12/2013 và yêu cầu ông T3 trả lại toàn bộ quyền sử dụng ất diện tích 5.273m2 và tài sản gắn liền ất; yêu cầu ông T3 phải trả tiền thuê từ ngày 24/12/2013 ến ngày 24/9/2017 với giá 70.000.000 ồng/tháng x 45 tháng = 3.150.000.000 ồng, từ ngày 24/9/2017 ến ngày 11/11/2019 (ngày xét xử sơ thẩm) với giá 100.000.000 ồng/tháng và tiền thuê tiếp tụ ược tính từ ngày 12/11/2019 với giá 100.000.000 ồng/t áng ến khi trả lại quyền sử dụng ất và tài sản gắn liền trên ất. Đối với số tiền cọc ông L ã n ận của ông T3 ề nghị Tòa án xem xét khấu trừ theo thỏa thuận.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Phạm Thị H do ông Nguyễn Đìn H ại diện trìn b y: Thống nhất với lời trình bày và ý kiến củ nguyên ơn Bà Phạm Thị H – chủ Doanh nghiệp tư n ân H.

2. Bà T4 Hồng là vợ ông Đ o Ngọc L thống nhất với ý kiến và yêu cầu của ông Đ o Ngọc L.

3. Bà Trần Thu T3 trình bày:

Bà Phạm Thị H (chủ Doanh nghiệp tư n ân H) nợ bà T4 số tiền 17.701.250.000 ồng; bà H thỏa thuận với bà T4 bằng cách ký hợp ồng ủy quyền cho bà T4 03 mản ất trong ó ó mản ất diện tích 5.273m2 ở khu phố H p ường B, thị xã D, tỉn Bìn Dương ( ng tr n ấp). Theo nội dung của hợp ồng ủy quyền thì bà T4 ược quyền thay mặt bà H thực hiện các quyền v ng ĩ vụ của bà H ghi trong hợp ồng thế chấp ược quyền làm thủ tục tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và chuy n n ượng quyền sử dụng ất. Bà T4 ã chuy n n ượng toàn bộ quyền sử dụng ất và tài sản gắn liền trên ất cho ông Đ o Ngọc L, ã b n g o g ấy chứng nhận quyền sử dụng ất, tài sản trên ất và hồ sơ l ên qu n ến việc xây dựng cho ông Đ o Ngọc L. Hợp ồng ã o n t n bà T4 ề nghị Tòa án giải quyết t eo quy ịnh của pháp luật.

4. Công ty Cổ phần T ương mại H (viết tắt là Công ty H) do ông Đỗ Ngọc T ại diện trìn b y:

Ông Đ o Ngọc L l ngườ ại diện theo pháp luật của Công ty H; ông L và bà H1 ã thế chấp quyền sử dụng ất diện tích 5.273m2 và tài sản trên ất cho Ngân hàng N từ năm 2011; ến nay hợp ồng vẫn còn tồn tại, Công ty H không yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết hợp ồng thế chấp trong vụ án này.

5. Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một t n v ên T ương mại Dịch vụ Đ (viết tắt là Công ty Đ) do ông Đỗ Ngọc T ại diện trìn b y:

Công ty Đ có ịa chỉ tại hiện nay số: 11A/9, khu phố H p ường B, thị xã D, tỉnh Bìn Dương; Công ty có ký hợp ồng giả tạo với Công ty Thanh Long H

Công ty Thanh Long H ăng ký k n do n tạ ịa chỉ: 11A/9, khu phố H, p ường B, thị xã D, tỉn Bìn Dương.

Công ty Đ không có quyền lợ gì ối với tài sản tranh chấp.

6. Ông Mai Hữu T3 do bà Nguyễn Thị Giao T4 ại diện trìn b y:

Vớ tư á l người có quyền lợ ng ĩ vụ liên quan trong vụ kiện giữa Bà Phạm Thị H (chủ Doanh nghiệp tư n ân H) với ông Đ o Ngọc L thì ông T3 không có ý kiến, ề nghị Tòa án giải quyết t eo quy ịnh của pháp luật.

Vớ tư á l bị ơn trong vụ kiện của ông Đ o Ngọc L, ông T3 có ý kiến n ư s u: T ống nhất về thỏa thuận tại nội dung hợp ồng mà ông T3 ã ký với ông L, bà H1; ông T3 ã uy n tiền ặt cọc cho ông L là 3.500.000.000 ồng và nhận ất, tài sản trên ất từ ngày 24/12/2013. Tuy nhiên, hợp ồng giữa hai bên không có thỏa thuận về thời hạn thực hiện hoặc chấm dứt nên không giới hạn thờ m phải ký hợp ồng chính thức tạ ơ qu n ó t ẩm quyền. Hợp ồng ặt cọ ư o n t n á bên k ông ó t ỏa thuận cụ th về việc chấm dứt hợp ồng ố tượng là quyền sử dụng ất và tài sản gắn liền trên ất của bên bán vẫn còn tồn tại, cụ th quyền sử dụng ất của ông Đ o Ngọc L ã ược Tòa án ghi nhận tại Bản án dân sự phúc thẩm số 100/2018/DS-PT ngày 15/5/2018 của Tòa án nhân dân tỉn Bìn Dương; chỉ còn tài sản trên ất vẫn ng tr n chấp với Bà Phạm Thị H. Ngày 20/9/2017, ông L và bà H1 ó văn bản thông báo về việc chấm dứt hợp ồng ặt cọc và chuy n thành hợp ồng thuê; ông T3 k ông ồng ý v ã ó văn bản trả lời ngày 12/10/2017; á bên ư

ến thỏa thuận chấm dứt hợp ồng.

Do ó ông T3 k ông ồng ý chấm dứt hợp ồng n ư yêu ầu của ông L.

Đối với tài sản trên ất: Ông T3 nhận bào giao tài sản theo biên bản bàn giao ngày 24/12/2013; sau khi nhận tài sản, ông T3 dùng làm trụ sở của Công ty Thanh Long H và ã ầu tư xây dựng, sửa chữa một số tài sản trên ất t eo n ư ã thỏa thuận giữa hai bên trong biên bản.

Ông T3 yêu cầu ông L và bà H phải tiếp tục thực hiện hợp ồng ặt cọc, chuy n n ượng quyền sử dụng ất và tài sản gắn liền trên ất theo thỏa thuận ã ký.

7. Công ty Thanh Long H do bà Nguyễn Thị Kim Y ại diện trìn b y:

Thống nhất với ý kiến và yêu cầu của ông T3. Nếu trong trường hợp Tòa án yêu cầu chấm dứt hợp ồng ặt cọc giữa các bên thì ông L, bà H1 phải hoàn trả cho Công ty Thanh Long H số tiền ã ầu tư trên ất l 1.295.977.000 ồng.

8. Bà Châu Thị B2 (là vợ ông Mai Hữu T3) do bà Nguyễn Thị Giao T4 ại diện trìn b y: Thống nhất với ý kiến và yêu cầu của ông Mai Hữu T3.

9. Đại diện Ngân hàng N Việt Nam- ông Trần Hồng H2 trìn b y:

Năm 2003, Bà Phạm Thị H - chủ Doanh nghiệp tư n ân H ký Hợp ồng tín dụng số 03.34.020623/HĐTD ng y 21/4/2003 vay 5.000.000.000 ồng của Ngân hàng N Việt Nam;

ảm bảo khoản tiền vay, Doanh nghiệp tư n ân H thế chấp quyền sử dụng ất diện tích 5.273m2 thuộc các thử ất số: 493a, 494, 495, 496, 497, 499, 500, 501, 502 và 511; tờ bản ồ số 09 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất số Q QSDĐ/BA cấp cho bà Phạm Thị H ngày 25/5/2001. Bà Phạm Thị H ủy quyền cho bà T4 ại diện cho bà H xử lý tài sản ảm bảo tại Ngân hàng. Bà T4, ông L v Ngân ng ã t ống nhất: Ông L nhận chuy n n ượng quyền sử dụng ất diện tích 5.273m2 và thanh toán khoản nợ vay của Doanh nghiệp tư n ân H. Ngày 18/9/2007, Ngân hàng thông báo giải chấp tài sản bảo ảm tiền vay, ông L và bà T4 ( ại diện cho bà H) ký hợp ồng chuy n n ượng quyền sử dụng ất ược Cơ qu n U p ường B chứng thực. Ngày 06/12/2007 và ngày 12/12/2007, ông L chuy n vào tài khoản của Doanh nghiệp tư n ân H 8.000.000.000 ồng

thanh toán cho các hợp ồng tín dụng của Doanh nghiệp tư n ân H.

Ngày 28/01/2011, Ngân hàng cho Công ty H vay 55.000.000.000 ồng;

ảm bảo khoản tiền vay, ông Đ o Ngọc L và bà T4 Hồng thế chấp quyền sử dụng ất diện tích 5.273m2 tọa lạc khu phố H p ường B, thị xã D và một số tài sản khác. Việc ký kết hợp ồng tín dụng, hợp ồng thế chấp giữa Ngân hàng với Doanh nghiệp tư n ân H ũng n ư g ải chấp của Ngân hàng, hợp ồng tín dụng giữa Ngân hàng với Công ty H, hợp ồng thế chấp của ông Đ o Ngọc L và bà Trang Hồng H1 với Ngân ng l úng quy ịnh pháp luật, nên Ngân hàng k ông ồng ý với yêu cầu khởi kiện củ nguyên ơn Bà Phạm Thị H - chủ Doanh nghiệp tư n ân H.

Đối với yêu cầu của bị ơn ông Đ o Ngọc L ề nghị Tòa án giải quyết t eo quy ịnh của pháp luật.

Bản án dân sự sơ t ẩm số 91/2019/DS-ST ngày 15/11/2019 của Tòa án nhân thị xã (nay là thành phố) D, tỉn Bìn Dương ã quyết ịnh:

1. ông ấp n ận yêu ầu k ở k ện ủa Bà Phạm Thị H - chủ Doanh nghiệp tư n ân H ố vớ ông Đ o Ngọc L về việc tranh chấp t sản.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đ o Ngọc L ối với ông Mai Hữu T3:

2.1. Chấm dứt hợp ồng ặt cọc ngày 23/12/2013 giữa ông Đ o Ngọc L, bà T4 Hồng với ông Mai Hữu T3.

2.2. Buộc ông Mai Hữu T3 và Công ty Thanh Long H di dời toàn bộ tài sản của Công ty Thanh Long H (không bao gồm tài sản gắn liền trên ất) trả lại tài sản là quyền sử dụng ất và tài sản gắn liền trên ất (ký hiệu A - bản vẽ kèm theo) gồm: N xưởng sử dụng làm kho (1) diện tích 1.291,6m2 có kết cấu nền bê tông x măng ột bê tông cốt thép + khung tiệp tường gạch xây tô lửng xung quanh + vách tôn, mái tôn, cửa sắt; n xưởng sử dụng làm kho (2) diện tích 188,8m2 có kết cấu: Nền bê tông x măng tường gạch xây tô lửng xung quanh + một phần song sắt vách tôn, khung kho tiệp, cột sắt hộp; n xưởng văn p ng sử dụng làm kho (3) diện tích 156,1m2 có kết cấu: Nền bê tông x măng k ung sân bê tông cốt t ép má tôn; N xưởng sử dụng làm kho (4) diện tích 1.468,5m2, có kết cấu: Nền bê tông x măng tường gạ xây tô sơn nước, khung kho tiệp, mái tôn, cửa sắt cuốn; n văn p ng (5) diện tích 302,2m2 có kết cấu: Mái tôn, vách gạch, nền gạch, cột bê tông cốt thép, móng + sàn bê tông cốt thép; kho tạm (6) diện tích 703,6m2, có kết cấu: Nền nhự ường, cột chữ I, kèo I+ sắt hộp má tôn tường gạch xây tô lửng + vách tôn; n xưởng sử dụng làm kho (7) diện tích 84,3m2, có kết cấu: Nền bê tông x măng ột sắt tròn, kèo sắt hộp tường gạch xây tô lửng + tôn má tôn; má e (8 p í trướ n xưởng số 7) diện tích 256,1m2 có kết cấu: Nền nhự ường, cột sắt I, kèo sắt hộp + Y, mái tôn; nhà bảo vệ diện tích 12,3m2 có kết cấu: Nền mái tôn, vách gạch, nền gạch, cột gạch, móng gạch; hàng rào diện tích 33m2; cổng sắt kéo diện tích 36,25m2; hàng rào xây tô diện tích 418.7m2; má e (13 p í trướ văn p ng + nhà bếp) diện tích 346,m2, có kết cấu: Nền bê tông x măng láng n ựa, cột kèo sắt I + tròn, hộp, mái tôn; mái che tôn (bên hông nhà bếp 14) diện tích 52,8m2, có kết cấu: nền gạ mên tường gạch xây tô lửng, vách tôn, cột sắt tròn + hộp, kèo sắt hộp má tôn; 02 ồng hồ diện; 02 trụ ện 03 pha; 01 ồng hồ nước máy tạ ịa chỉ: 11A/9, khu phố H p ường B, thị xã D, tỉn Bìn Dương cho ông Đ o Ngọc L và bà T4 Hồng .

2.3. Buộc ông Mai Hữu T3 phải thanh toán tiền thuê kho tính ến ngày 15/11/2019 là 827.805.000 ồng. Số tiền t uê k o ược tính tiếp tục là 70.000.000 ồng/tháng từ ng y 16/11/2019 o ến khi ông Mai Hữu T3, Công ty Thanh Long H trả lại toàn bộ quyền sử dụng ất và tài sản gắn liền trên ất tại ịa chỉ 11A/9, khu phố H p ường B, thị xã D, tỉn Bìn Dương cho ông Đ o Ngọc L và bà Trang Hồng H1.

2.4. Buộc ông Đ o Ngọc L và bà Trang Hồng H1 hoàn trả lại giá trị tài sản Công ty Thanh Long H ã ầu tư xây dựng l 1.295.977.000 ồng. Ông Đ o Ngọc L và bà Trang Hồng H1 có toàn quyền sở hữu ối với tài sản Công ty Thanh Long H ã ầu tư trên ất tại quyền sử dụng ất và tài sản gắn liền trên ất tạ ịa chỉ: 11/9A, khu phố H p ường B, thị xã D, tỉn Bìn Dương.

Ngoài ra, bản án dân sự sơ t ẩm còn tuyên về án phí, trách nhiệm chậm thi hành án và quyền kháng cáo củ ương sự.

Ngày 19/11/2019 và ngày 29/11/2019, ngườ ại diện hợp pháp của ông Mai Hữu T3 là bà Nguyễn Thị Giao T4 và nguyên ơn bà Phạm Thị H kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ t ẩm ề nghị sửa bản án sơ t ẩm t eo ướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện củ nguyên ơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ngườ ại diện hợp pháp của nguyên ơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo và trình bày:

Thứ nhất: Trong hợp ồng ủy quyền ngày 10/01/2017 giữa bà Phạm Thị H và bà Trần Thu T3 không có nội dung nào về việc bà H ủy quyền cho bà T4 chuy n n ượng tài sản gắn liền vớ ất.

Thứ hai: Trong các hợp ồng thế chấp tài sản giữa Doanh nghiệp tư n ân H và Ngân hàng N - Chi nhánh Đắk Lắk không có nội dung nào ghi nhận về tài sản gắn liền vớ ất.

Thứ ba: Trong biên bản thỏa thuận ba bên giữa Ngân hàng, bà Trần Thu T3 và ông Đ o Ngọc L ược lập ngày 18/9/2007 về việc bán tài sản thế chấp thu hồi nợ không có nội dung nào cho phép bà T4 bán tài sản gắn liền vớ ất.

Thứ tư: Không có chứng cứ về việc bà Trần Thu T3 ã bán t sản gắn liền với ất thuộc sở hữu hợp pháp của Doanh nghiệp tư n ân H cho ông Đ o Ngọc L.

Thứ năm: Về oạn ghi âm do bị ơn cung cấp cho Tòa án có nhiều nội dung ã bị cắt bỏ; bị ơn ã ó dấu hiệu mua chuộc nhân chứng, khai báo gian dối, ản ưởng ến việ xá ịnh sự thật của vụ án.

Đề nghị Hội ồng xét xử sửa bản án dân sự sơ t ẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện củ nguyên ơn.

Ngườ ại diện hợp pháp của bị ơn trìn b y:

Thứ nhất: Bà H thế chấp quyền sử dụng ất tại Ngân hàng, nội dung hợp ồng có ghi thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng ất và tài sản gắn liền vớ ất; ều 6 của hợp ồng còn ó g : “bên thế chấp cam kết thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay gắn liền với quyền sử dụng đất số…..”. Hợp ồng ủy quyền giữa bà H và bà T4 có ghi bà T4 ại diện bà H thực hiện toàn bộ quyền và ng ĩ vụ theo hợp ồng ã t ế chấp với Ngân hàng. Do ó bà T4 ại diện cho bà H chuy n n ượng ất và bán toàn bộ tài sản trên ất g o ất cho ông L (diện tích 5.273m2 và tài sản cố ịn trên ất gồm: Nhà kho số 1 diện tích 2.340m2, nhà kho số 2 diện tích 400m2, nhà trệt cấp 4) l k ông vượt quá phạm vi ủy quyền. G á bán ất và tài sản trên ất là 10.000.000.000 ồng, ông L ã uy n vào tài khoản của bà H 08.000.000.000 ồng, 02.000.000.000 ồng còn lạ ư tiền mặt cho bà T4. Chính bà H l người bàn g o n ất, bàn giao giấy tờ cho ông L (bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng ất và giấy phép xây dựng); nếu bà H chỉ ủy quyền bà T4 bán ất không bán nhà thì bà H phải phản ối.

Thứ hai: Đối với yêu cầu khởi kiện của ông Đ o Ngọc L: Hợp ồng ặt cọc ngày 23/12/2013 là giao dịch hoàn toàn tự nguyện, hợp pháp, không ai bị ép buộc. Tại hợp ồng, các bên thỏa thuận về p ương t ức xử lý tiền cọ n ư s u: “...nếu việc mua bán không thể được tiến hành vì lý do khách quan không thuộc ý chí của hai bên làm cho việc chuyển nhượng không thể tiến hành thì các bên không phạt cọc như điểm a, b điều 2.3 nêu trên mà chuyển thành tiền thuê kho do bên B trả một lần để sử dụng kho với giá thuê là 70.000.000 đồng/01 tháng cho đến khi bên A khấu trừ hết tiền thuê kho thì bên B bàn giao lại nguyên trạng cho bên A hoặc tái ký hợp đồng theo thỏa thuận mới. Lúc này số tiền đặt cọc 3.000.000.000 đồng sẽ được tính lãi lại thởi điểm bên A nhận tiền của bên B theo lãi suất vay của ngân hàng thương mại Nhà nước cụ thể là ngân hàng BIDV, Vietcombank, Vietinbank; số tiền lãi sẽ được tính theo số giảm dần của giá thuê 70.000.000 đồng/tháng”. Bà H khởi kiện ông L là lý do khách quan, nằm ngoài ý chí của hai bên nên việc ông L khởi kiện yêu cầu chấm dứt hiệu lực của hợp ồng ặt cọc và buộc ông T3 phải trả lạ n xưởng và thanh toán tiền t uê n xưởng o ến khi xét xử sơ t ẩm l ó ăn ứ.

Các ương sự không thỏa thuận ược với nhau về việc giải quyết vụ án.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông T3 – Luật sư An trìn bày:

Thứ nhất: Ông Đ o Ngọc L không có thiện chí tiếp tục thực hiện giao dịch chuy n n ượng quyền sử dụng ất cho ông Mai Hữu T3, hoàn toàn không phụ thuộc vào hoàn cảnh khách quan hay chủ quan. Do ó

ảm bảo công bằng thì cần quay lạ ý í b n ầu là hai bên mong muốn thực hiện hợp ồng chuy n n ượng ất. Về diện tích 512m2 tranh chấp với Công ty B t ì ại diện của ông L tại phiên tòa thừa nhận là nằm ngoài hợp ồng nên ây k ông l lý do khách quan ông L không thực hiện hợp ồng với ông T3.

Thứ hai: Ông L lợi dụng sự ngay tình của Ngân hàng và ông T3 chiếm dụng không hoàn trả nhiều nguồn tiền khác nhau từ 01 tài sản, cụ th là ngày 07/05/2020, ông L gử ơn yêu ầu Tòa án nhân dân tỉn Bìn Dương áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thờ ngăn ặn không cho phép Ngân hàng xử lý bán ấu giá tài sản m bên t m g ấu giá tài sản có th chính là ông T3.

Ông Đ o Ngọc L không trung thực và ngay tình khi giao kết hợp ồng ặt cọc ngày 23/12/2013, cụ th : Ông L chỉ thông báo miệng cho ông T3 biết tài sản hứa chuy n n ượng có thế chấp vay tiền tại Ngân hàng số tiền vay thấp ơn g á trị chuy n n ượng của tài sản; không thông báo cho ông T3 biết tài sản mà ông L hứa chuy n n ượng ược thế chấp bảo lãnh cho bên thứ ba; không cho ông T3 biết việc tài sản hứa chuy n n ượng cho ông T3 ng bị Tòa án nhân dân Quận 03, Thành phố Hồ Chí Minh thụ lý trong vụ kiện do Ngân hàng khởi kiện vào tháng 12/2012 (bút lục 309); k ông t ông báo o Ngân ng ng n ận thế chấp tài sản về việc ông L hứa chuy n n ượng tài sản cho ông T3 và có th khai thác nhận hoa lợi (là tiền thuê) trên tài sản ng t ế chấp; cố ý gây nhầm lẫn cho bên ặt cọc (là ông T3) nhận thức sai về quyền ịnh oạt ối với bất ộng sản ã thế chấp tại Ngân hàng; tự xá ịn ông trìn trên ất tại các thử ất hứa chuy n n ượng cho ông T3 ã ượ ơ qu n ó t ẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là sai sự thật, tức là gian dối khi giao kết hợp ồng.

Đề nghị Hộ ồng xét xử không áp dụng m 2.3 Đ ều 2 của hợp ồng, áp dụng m 2.3 Đ ều 2 của hợp ồng sửa án sơ t ẩm; chấp nhận yêu cầu của ông Mai Hữu T3 t eo ướng ông L l người vi phạm hợp ồng ặt cọc.

Đạ d ện V ện m sát n ân dân tỉn Bìn Dương p át b u ý kiến:

Về tố tụng: Những người tham gia tố tụng và tiến hành tố tụng ã t ực hiện úng quy ịnh của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Xét yêu cầu khởi kiện củ nguyên ơn về việc buộc ông Đ o Ngọc L phải hoàn trả giá trị tài sản ã ầu tư trên ất tọa lạc tại: 11A/9, khu phố H p ường B, thị xã D, tỉn Bìn Dương l 4.016.633.000 ồng. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên ơn v bị ơn t ống nhất trình bày: Bị ơn ông L có chuy n khoản thanh toán tiền chuy n n ượng 08.000.000.000 ồng vào tài khoản của nguyên ơn bà H n ưng nguyên ơn k ông t ắc mắc khiếu nại gì nên ó ăn ứ xá ịnh bà H ã uy n n ượng cả tài sản trên ất cho ông L, yêu cầu khởi kiện củ nguyên ơn k ông ược chấp nhận.

Xét yêu cầu khởi kiện của ông Đ o Ngọc L ối với ông Mai Hữu T3: Tại thờ m ký kết hợp ồng ặt cọc á bên ều biết rõ phần ất nêu trên ng ó tranh chấp với ông P n P ước T v ng ược thế chấp tạ Ngân ng m c mục 2.3 củ Đ ều 2 hợp ồng ặt cọc các bên thỏa thuận về việc xử lý tiền ặt cọc cụ th n ư s u: “Nếu việc mua bán không thể tiến hành vì lý do khách quan không thuộc ý chí của hai bên làm cho việc chuyển nhượng không thể tiến hành thì các bên sẽ không phạt cọc như điểm a, b điều 2.3 nêu trên mà chuyển thành tiền thuê kho do bên B trả một lần để sử dụng kho với giá thuê là 70.000.000 (bảy mươi triệu) đồng/ 01 tháng ...” nên yêu cầu của ông L về việc chấm dứt hợp ồng ặt cọc, trả tiền thuê kho và di dời tài sản trả lại tài sản thuê là có ăn ứ chấp nhận.

Yêu cầu kháng cáo củ nguyên ơn v người có quyền lợi, ng ĩ vụ liên quan là k ông ó ăn ứ chấp nhận; ề nghị Hộ ồng xét xử giữ nguyên bản án sơ t ẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ngày 21/4/2003, bà H ký hợp ồng vay của Chi nhánh Ngân hàng N tỉnh Đắk Lắk số tiền 5.000.000.000 ồng;

ảm bảo cho số tiền vay bà H ký Hợp ồng số 03.30/HĐTC ng y 18/4/2003 về việc thế chấp tài sản là 03 quyền sử dụng ất trong ó ó quyền sử dụng ất diện tích 5.273m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng cấp ngày 25/5/2001 (tại D Bìn Dương v hiện ng tr n chấp); hợp ồng thế chấp có nội dung “thế chấp quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản trên đất...”

ảm bảo cho số tiền vay, ngày 27/9/2006, bà H ký biên bản thỏa thuận về việc trả nợ và xử lý tài sản bảo ảm với Ngân hàng, có nội dung “...bên Doanh nghiệp tư n ân H (bên B) ồng ý thanh toán hết nợ gốc quá hạn: 4.820.000.000 ồng, lãi tiền vay tạm tín ến hết ngày 27/9/2006: 1.818 triệu đồng cho bên Chi nhánh Ngân hàng N tỉnh Đắk Lắk (bên A) chậm nhất vào ngày 27/10/2006; nếu ến ngày 27/10/2006 ....mà bên B không thực hiện ng ĩ vụ trả nợ t eo úng m kết thì bên A tiến hành xử lý tài sản thế chấp của bên A l n xưởng tại xã B, huyện D, tỉn Bìn Dương (giấy chứng nhận quyền sử dụng ất cấp ngày 25/5/2001, diện tích 5.273m2 tại D Bìn Dương) và quyền sử dụng ất tại xã A, huyện L, tỉn Đồng N

thu hồi nợ t eo quy ịnh của pháp luật...”.

Ngày 10/01/2007, bà H ký hợp ồng ủy quyền cho bà T4, hợp ồng ược công chứng số: 000896 ngày 10/01/2007 có nội dung: Bà T4 được quyền thay mặt bà H thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bà H ghi trong hợp đồng thế chấp, được quyền làm thủ tục tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và chuyển nhượng quyền sử dụng đất…Sau khi ký hợp ồng ủy quyền, bà H giao cho bà T4 bản chính giấy phép xây dựng ông trìn trên ất do Sở X tỉn Bìn Dương ấp ngày 14/4/2002 và hợp ồng tín dụng, hợp ồng thế chấp giữa bà H với Ngân hàng. Bà T4 t ương lượng với Ngân hàng và chuy n n ượng toàn bộ diện tích ất và tài sản gắn liền trên ất cho ông Đ o Ngọc L vào ngày 18/9/2007 với giá 10.000.000.000 ồng; ông L ã n ận tài sản ăng ký s ng tên xong v o ng y 20/11/2007. Năm 2016 bà H khởi kiện yêu cầu hủy hợp ồng chuy n n ượng quyền sử dụng ất giữa bà T4 ( ại diện cho bà H) và ông L; Bản án dân sự phúc thẩm số 100/2018/DS-PT ngày 15/5/2018 của Tòa án nhân dân tỉn Bìn Dương ã ình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của bà H vì thời hiệu khởi kiện ã ết.

Năm 2018 bà H khởi kiện yêu cầu ông L trả lại giá trị tài sản trên ất, vì cho rằng bà H không thế chấp tài sản trên ất, không ủy quyền cho bà T4 xử lý tài sản trên ất....nên bà T4 bán cho ông L là trái pháp luật, tài sản trên ất vẫn là của bà H. N ư ã p ân tí trên bà H thế chấp quyền sử dụng ất và tài sản trên ất cho Ngân hàng theo Hợp ồng số 03.30/HĐTC ng y 18/4/2003 (tài sản trên ất ư ó g ấy tờ sở hữu nên hợp ồng không ghi rõ loại tài sản n o trên ất); ngày 27/9/2006, bà H ký văn bản thỏa thuận với Ngân hàng về việc xử lý quyền sử dụng ất và tài sản trên ất...Do ó k bà H ủy quyền cho bà T4 thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bà H ghi trong hợp đồng thế chấp...thì bà T4 có quyền thỏa thuận với Ngân hàng chuy n n ượng ất và tài sản trên ất ã t ế chấp trả nợ Ngân ng l k ông vượt quá phạm vi ủy quyền. Trong trường hợp này, bà T4 chuy n n ượng ất và tài sản trên ất cho ông L với giá 10.000.000.000 ồng á ương sự khai thống nhất là tiền chuy n n ượng ông L chuy n khoản 8.000.000.000 ồng vào tài khoản của bà H tại Ngân hàng (và Ngân ng ã k ấu trừ tiền vay); số tiền 2.000.000.000 ồng còn lại ông L trả trực tiếp cho bà T4; do ó nếu cho rằng bà T4 không trả số tiền dư r (s u k trả Ngân hàng) thì bà H có quyền khởi kiện bà T4 tại một vụ án khác.

Bản án dân sự sơ t ẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H là có ăn ứ.

Ngày 23/12/2013, vợ chồng ông L, bà H1 (bên A) ký hợp ồng ặt cọc về việc chuy n n ượng toàn bộ diện tí

ất 5.273m2 và tài sản trên ất (giấy chứng nhận quyền sử dụng ất sang tên ông L ngày 20/11/2007) với giá 3.500.000 ồng/m2 cho ông Mai Hữu T3 (bên B); vớ á ều khoản n ư s u: “....tài sản trên đất khoảng 3.000m2, trong diện tích đất 5273m2 thì có 592,7m2 đang tranh chấp với ông Phan Phước T (ông L đang kiện đòi lại) và 512,7m2 của Công ty Cổ phần B, ông L sử dụng và đã đồng ý thuê của Công ty...giá chuyển nhượng là 3.500.000 đồng/m2 tính theo diện tích đo thực tế..... số tiền đặt cọc 3.000.000.000đồng....tại thời điểm công chứng bên B giao đủ số tiền còn lại cho bên A...nếu bên A vi phạm hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc và chịu phạt một khoản tiền bằng với số tiền đã nhận...nếu bên B vi phạm sẽ phải chịu mất tiền cọc và phải chịu tiền sử dụng kho 70.000.000 đồng/tháng...nếu vì lý do khách quan nằm ngoài ý chí của hai bên làm cho việc chuyển nhượng không thực hiện được thì số tiền đặt cọc 3.000.000.000 đồng sẽ chuyển thành tiền “thuê kho” (thực tế là thuê toàn bộ diện tích đất 5273m2 và tài sản gắn liền đất) với mức khấu trừ 70.000.000 đồng/tháng và được tính từ ngày nhận “kho”...lúc này 3.000.000.000 đồng sẽ được tính lãi....Đối với đất và tài sản trên đất khi chưa ký hợp đồng công chứng thì bên A được đem thế chấp để vay vốn nhưng không lớn hơn số tiền hai bên đã thỏa thuận mua bán..”.

Thực hiện hợp ồng, ông T3 giao cho ông L 3.000.000.000 ồng tiền ặt cọc bằng hình thức chuy n khoản (từ ng y 24/12/2013 ến ngày 26/12/2013), ông L thừa nhận. Đối với số tiền 500.000.000 ồng, ông T3 chuy n khoản cho ông L theo ủy nhiệm chi số 1211727 (ngày 07/4/2014) và số 4721523 (ngày 09/01/2015), ông T3 trình bày là tiền cọc, ông L xá ịnh là tiền vay của ông T3, không phải tiền ặt cọc. Theo nội dung hợp ồng thì tiền ông T3 ặt cọc cho ông L chỉ ó 3.000.000.000 ồng, hai bên không thỏa thuận thời hạn ký kết hợp ồng chính thứ v ũng k ông ó t ỏa thuận về thời hạn giao tiền tiếp theo; không bên nào chứng m n ượ 500.000.000 ồng ông T3 chuy n cho ông L là tiền gì. Bản án dân sự sơ thẩm xá ịnh 500.000.000 ồng là tiền cọc, ông L không kháng cáo vấn ề n y nên 500.000.000 ồng ược xem là tiền ặt cọc của ông T3 cho ông L.

Hai bên thống nhất là ông L giao quyền sử dụng ất và tài sản gắn liền trên ất cho ông T3 vào ngày 24/12/2013.

Đối với quyền sử dụng ất mà hai bên thỏa thuận trong nội dung hợp ồng, thấy rằng: Quyết ịnh công nhận thỏa thuận số 142/2011/QĐST-DS ngày 07/6/2011 của Tòa án nhân dân thị xã D công nhận diện tích 512,7m2 là của Công ty Cổ phần B ã bị hủy bỏ theo Quyết ịnh tái thẩm số 01/2015/DS-TT ngày 30/01/2015; việc tranh chấp 512,7m2: Bản án dân sự sơ t ẩm số 21/2016/DS-ST ngày 16/9/2016 của Tòa án nhân dân tỉn Bìn Dương ã quyết ịnh chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty Cổ phần Đầu tư v P át tr n B ối với ông L và buộc ông L phải trả lại phần ất có diện tích 512,7m2 tại khu phố H p ường B, thị xã D cho Công ty Cổ phần Đầu tư v P át tr n B. Bản án dân sự phúc thẩm số 301/2017/DS-PT ngày 11/12/2017 của Tòa án nhân dân Cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh ã k ông ấp nhận kháng cáo của ông L, giữ nguyên bản án dân sự sơ t ẩm. Quyết ịn g ám ốc thẩm số 16/2020/DS-GĐT ng y 24/3/2020 ủa Tòa án nhân dân Tối o ã ủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2016/DS-ST ngày 16/9/2016 và Bản án dân sự phúc thẩm số 301/2017/DS-PT ngày 11/12/2017. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, hai bên ều diễn giãi diện tí ất 512,7m2 nằm ngoài phạm vi hợp ồng ặt cọc giữa ông L, bà H1 và ông T3.

Đến ngày 09/01/2015, hai bên thực hiện ược một phần hợp ồng là ặt cọ 3.500.000.000 ồng; b n g o ất v n xưởng trên ất.

Năm 2016 bà H tranh chấp diện tí ất 5.273m2 với ông Đ o Ngọc L, ược giải quyết xong tại Bản án số 100/2018/DS-PT ngày 15/5/2018 của Tòa án nhân dân tỉn Bìn Dương. S u ó bà H tiếp tục tranh chấp với ông L toàn bộ tài sản (chiếm diện tích khoảng 3.000m2) trên ất o ến nay.

Nay, hai bên tranh chấp về ều khoản ghi trong hợp ồng “...vì lý do khách quan nằm ngoài ý chí của hai bên làm cho việc chuyển nhượng không thực hiện được thì số tiền đặt cọc 3.000.000.000 đồng sẽ chuyển thành tiền thuê...”. Ông L trình bày là việc tranh chấp của bà H là lý do khách quan nằm ngoài ý chí của hai bên, ông T3 lại cho rằng bên ã biết về ất có tranh chấp nên hợp ồng không thỏa thuận về thời hạn thực hiện hợp ồng k ông ồng với lý do khách quan nằm ngoài ý chí củ

bên n ư ý k ến của ông L.

Xét ý kiến của hai bên, thấy rằng: Ông L mu n

ất của bà H ủy quyền cho bà T4 bán tài sản (n

ất) ng t ế chấp Ngân ng trả nợ cho Ngân ng ã o n t n ăng ký s ng tên ngày 20/11/2007. Năm 2013 ông L và bà H1 ký hợp ồng ặt cọc chuy n n ượng ất với ông T3; hai bên không thỏa thuận về thời hạn thực hiện hợp ồng n ưng ó nêu ều khoản “ ..vì điều kiện khách quan nằm ngoài ý chí của hai bên thì chấm dứt hợp đồng.. k ó t ền ặt cọc sẽ chuy n thành tiền thuê kho (n xưởng)..”. Do ó v ệc bà H tranh chấp quyền sử dụng ất và tài sản trên ất ( ố tượng của hợp ồng ặt cọ ) ược xem n ư ều kiện khách quan nằm ngoài ý chí của hai bên; mặt khác, theo thỏa thuận của hợp ồng năm 2003 t ì g á trị ất và tài sản trên ất là 3.5000.000 ồng/m2; thờ m hiện nay g á ất là 6.241.875 ồng/m2.

Thực tế, hợp ồng giữa ông L và ông T3 ũng không th thực hiện ược vì

bên ều thống nhất ông L, bà H1 thế chấp quyền sử dụng ất ( ối tượng của hợp ồng) cho Ngân hàng, hiện nay ông L vi phạm ng ĩ vụ nên Ngân ng ã ó yêu ầu phát mãi (bút lục số 209).

Với những p ân tí trên án sơ t ẩm áp dụng m .2.3 Đ ều 2 của hợp ồng ặt cọc ngày 23/12/2013 về xử lý tiền ặt cọc: “nếu việc mua bán không thể được tiến hành vì lý do khách quan không thuộc ý chí của hai bên làm cho việc chuyển nhượng không thể tiến hành thì các bên không phạt cọc như điểm a, b điều 2.3 nêu trên mà chuyển thành tiền thuê kho do bên B trả một lần để sử dụng kho với giá thuê là 70.000.000 đồng/01 tháng cho đến khi bên A khấu trừ hết tiền thuê kho thì bên B bàn giao lại nguyên trạng cho bên A hoặc tái ký hợp đồng theo thỏa thuận mới. Lúc này số tiền đặt cọc 3.000.000.000 đồng sẽ được tính lãi lại thời điểm bên A nhận tiền của bên B theo lãi suất vay của Ngân hàng Thương mại Nhà nước ..........; số tiền lãi sẽ được tính theo số giảm dần của giá thuê 70.000.000 đồng/tháng” xét xử vụ án l ó ăn ứ úng p áp luật.

Kháng cáo của ông Mai Hữu T3 và ý kiến củ người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Mai Hữu T3 ư p ù ợp với nội dung và thực tế diễn ra trong quá trình thực hiện hợp ồng giữa ông T3 và ông L, bà H1.

Qu n m của ại diện Viện Ki m sát nhân dân tỉn Bìn Dương ề nghị giữ nguyên bản án dân sự sơ t ẩm l ó ăn ứ.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn ứ khoản 1 Đ ều 148, khoản 1 Đ ều 308 Đ ều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Đ ều 409 v Đ ều 411 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy b n T ường vụ Quốc hội

ó XIV quy ịnh về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên ơn Bà Phạm Thị H và người có quyền lợ ng ĩ vụ liên quan ông Mai Hữu T3.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ t ẩm số 91/2019/DS-ST ngày 15/11/2019 của Tòa án nhân thị xã (nay là thành phố) D, tỉn Bìn Dương.

3. Án p í dân sự p ú t ẩm: B P ạm T ị H, ông M Hữu T3, mỗ ngườ p ả ịu 300.000 ồng (b trăm ng ìn ồng) ượ k ấu trừ v o t ền tạm ứng án p í ã nộp t eo á B ên l t u số: 0029673 ngày 28/11/2019 v số 0039821 ngày 16/12/2019 ủ C ụ T9 t ị xã (n y l t n p ố) D tỉn Bìn Dương.

Bản án p ú t ẩm ó ệu lự p áp luật k từ ng y tuyên án./.