Bản án 134/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

dụng đất và tài sản gắn liền với đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM!

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm!phán!–!Chủ!tọa!phiên!tòa:!Bà!Phạm!Thị!Thảo!

Các!Thẩm!phán:!1.!Ông!Lê!Ngọc!Tường!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!2.!Bà!Trịnh!Thị!Ánh!

Thư!ký!Tòa!án!ghi!biên!bản!phiên!tòa:!Bà!Bùi!Lê!Hoàng!Yến.!

Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!thành!phố!Hồ!Chí!Minh!tham!gia!phiên! tòa:!Bà!Trần!Đoàn!Bích!Trâm!–!Kiểm!sát!viên.!

Ngày!25!tháng!02!năm!2019,!tại!trụ!sở!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!Vụ!án!dân!sự!thụ!lý!số!632/2018/TLDS-PT! ngày! 07! tháng! 12! năm! 2018! về! việc:! “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”.!

Do!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!277/2018/DS-ST!ngày!30/10/2018!của!Tòa! án!nhân!dân!huyện!N,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!bị!kháng!cáo.!

Theo!Quyết!định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!số!244/2019/QĐPT-DS!ngày!21!tháng! 01!năm!2019!và!Quyết!định!hoãn!phiên!tòa!số!802/2018/QĐH!ngày!20!tháng!02! năm!2019!giữa!các!đương!sự:!

Nguyên đơn:!!

1/!Ông!Phạm!Văn!V,!sinh!năm!1987.!

2/!Bà!Phạm!Thị!Thu!H,!sinh!năm!1986!

Cùng!địa!chỉ:!10.10!Tầng!10!Block!E!chung!cư!K,!TER,!đường!B,!phường! P,!Quận!B,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!!

Bị đơn:!!

1/!Ông!Cao!Long!L,!sinh!năm!1976.!

2/!Bà!Nguyễn!Thị!Phương!P,!sinh!năm!1981!

Cùng!địa!chỉ:!256/6!tổ!B,!khu!phố!B,!phường!T,!Quận!B,!Tp.!Hồ!Chí!Minh;! Tạm!trú:!76/27!D,!Khu!phố!B,!thị!trấn!N,!huyện!N,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người làm chứng: Ông!Trương!Phát!A,!sinh!năm!1988! Địa!chỉ:!Ấp!T,!xã!Đ,!huyện!T,!tỉnh!Long!An;!Tạm!trú:!206/126!Khu!phố!N,! thị!trấn!N,!huyện!N,!thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

NỘI DUNG VỤ ÁN!

Trong Đơn khởi kiện ngày 27 tháng 6 năm 2018, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn là ông Phạm Văn V, bà Phạm Thị Thu H trình bày: Thông!qua!sự!giới!thiệu!của!ông!A,!vợ!chồng!ông!Phạm!Văn!V,!bà!Phạm! Thị! Thu! H! có! mua! căn! nhà! của! vợ! chồng! ông! Cao! Long! L,! bà! Nguyễn! Thị! Phương!P!tại!thửa!đất!số!1054,!tờ!bản!đồ!số!19,!địa!chỉ!76/27!D,!Khu!phố!B,!thị! trấn! N,! huyện! N,!diện!tích! đất! 67! m2,! giá!chuyển! nhượng!3.980.000.000!đồng.! Thời!điểm!hai!bên!thoả!thuận!thì!phía!bị!đơn!có!đưa!cho!nguyên!đơn!xem!bản! phô!tô!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác! gắn!liền!với!đất!của!bị!đơn,!nguyên!đơn!có!nhìn!thấy!và!biết!trong!đó!có!phần! diện! tích! đất! trồng! lúa! nước! còn! lại! là! 7,1! m2! hết! hạn! sử! dụng! vào! ngày! 03/11/2017! và! bị! đơn! có! báo! cho! nguyên! đơn! biết! bản! chính! giấy! tờ! nhà! đất! đang!thế!chấp!tại!ngân!hàng.! Sau!khi!thoả!thuận!thống!nhất!việc!mua!bán,!hai!bên!ký!hợp!đồng!đặt!cọc! vào!ngày!26/4/2018!và!vợ!chồng!ông!V,!bà!H!đặt!cọc!số!tiền!100.000.000!đồng,! đến!ngày!07/5/2018,!vợ!chồng!ông!V,!bà!H!tiếp!tục!đưa!tiền!đặt!cọc!cho!ông!L,! bà!P!số!tiền!400.000.000!đồng!(thông!qua!chuyển!khoản),!tổng!số!tiền!đặt!cọc!là! 500.000.000!đồng.!Hai!bên!thoả!thuận!trong!thời!hạn!60!ngày,!hai!bên!ra!Phòng! Công!Chứng!ký!hợp!đồng!chuyển!nhượng!sang!tên.! !Ngày!26/6/2018,!hai!bên!đến!Phòng!Công!chứng!để!ký!hợp!đồng!chuyển! nhượng,!nguyên!đơn!ông!V,!bà!H!yêu!cầu!ông!L,!bà!P!phải!tiến!hành!thủ!tục!gia! hạn!thời!hạn!sử!dụng!đối!với!phần!đất!7,1m2,!sau!khi!gia!hạn!xong!hai!bên!tiến! hành!thủ!tục!ký!hợp!đồng!chuyển!nhượng!sang!tên!nhưng!phía!bị!đơn!yêu!cầu! phải!ký!hợp!đồng!chuyển!nhượng!trước!rồi!làm!thủ!tục!gia!hạn!sau,!do!đó!các! bên!không!thực!hiện!được!việc!ký!hợp!đồng!chuyển!nhượng.! Ngày! 27/6/2018,! ông! V,! bà! H! gửi! đơn! khởi! kiện! đến! Toà! án! nhân! dân! huyện! N! yêu! cầu! giải! quyết! huỷ! hợp! đồng! đặt! cọc! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng!đất!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!ngày!26/4/2018,!chấm!dứt!giao!dịch! mua!bán!căn!nhà!trên;!buộc!ông!L,!bà!P!trả!lại!tiền!cọc!là!500.000.000!đồng!và! phạt!cọc!số!tiền!500.000.000!đồng,!tổng!cộng!là!1.000.000.000!đồng.! Tại bản tự khai ngày 02 tháng 8 năm 2018, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn là ông Cao Long L, bà Nguyễn Thị Phương P!trình bày: Ông!L,!bà!P!!xác!nhận!!giữa!vợ!chồng!ông!và!vợ!chồng!ông!V,!bà!H!có!ký! hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!26/4/2018!để!đảm!bảo!cho!việc!mua!bán!căn!nhà!tại!địa! chỉ!76/27!D,!Khu!phố!B,!thị!trấn!N,!huyện!N!do!ông!L,!bà!P!đứng!tên,!đồng!thời! có!nhận!tiền!cọc!của!ông!V,!bà!H!hai!lần!tổng!cộng!là!500.000.000!đồng.!

2! !

Sau!khi!nhận!tiền!đặt!cọc!của!nguyên!đơn,!bị!đơn!đã!trả!chi!phí!môi!giới!số! tiền!40.000.000!đồng,!tiền!lãi!vay!để!có!tiền!giải!chấp!giấy!tờ!nhà!trong!ngân! hàng!ra!là!76.500.000!đồng,!tiền!phạt!trả!trước!hạn!cho!ngân!hàng!là!31.000.000! đồng,!tổng!cộng!là!138.500.000!đồng.!

Theo! thoả! thuận! trong! hợp! đồng! đặt! cọc! ngày! 26/6/2018,! hai! bên! đến! Phòng!Công!chứng!Toàn!Cầu!để!ký!hợp!đồng!mua!bán!sang!tên,!bị!đơn!cũng! không! biết! phần! đất! hết! hạn! phải! đi! gia! hạn! thời! hạn! sử! dụng,! Phòng! Công! Chứng!giải!thích!hai!bên!vẫn!có!thể!tiến!hành!ký!hợp!đồng!mua!bán!rồi!sau!đó!đi! gia!hạn!phần!đất!sau,!tuy!nhiên!phía!nguyên!đơn!yêu!cầu!phải!đi!hạn!trước!thì! mới!ký!hợp!đồng!mua!bán.!!

Ngày!28/6/2018,!ông!L!nộp!hồ!sơ!xin!gia!hạn!thời!hạn!sử!dụng!đối!với!diện! tích!đất!hết!hạn!theo!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!diện!tích!7,1!m2!và!đã! được!gia!hạn!tiếp!tục!sử!dụng!phần!đất!trên!đến!ngày!03/11/2067!do!Giám!đốc! Chi!nhánh!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai!huyện!N!ký!ngày!06/7/2018.!

Sau!khi!nộp!hồ!sơ!gia!hạn!phần!đất!trên,!ông!L!có!mời!vợ!chồng!ông!V,!bà! H!đến!nhà!để!hai!bên!thương!lượng!tiếp!tục!việc!mua!bán!tuy!nhiên!phía!ông!V,! bà!H!không!đến!để!bàn!bạc.!!

Bị!đơn!không!đồng!ý!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn.!Bị!đơn!đồng!ý!trả! lại!cho!nguyên!đơn!số!tiền!cọc!đã!nhận!là!361.500.000!đồng!(sau!khi!đã!trừ!các! chi!phí!là!138.500.000!đồng).!

Tại!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!277/2018/DS-ST!ngày!30!tháng!10!năm!2018! của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!N,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!đã!tuyên:!

-!Không!chấp!nhận!toàn!bộ!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!ông!Phạm! Văn!V!và!bà!Phạm!Thị!Thu!H!về!việc!yêu!cầu!huỷ!hợp!đồng!đặt!cọc!về!việc! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!và!tài!sản!gắn!liền!với!đất!ngày!26/4/2018! giữa!ông!Phạm!Văn!V,!bà!Phạm!Thị!Thu!H!và!ông!Cao!Long!L,!bà!Nguyễn!Thị! Phương!P;!đồng!thời!buộc!ông!L,!bà!P!trả!lại!số!tiền!cọc!500.000.000!đồng!và! phạt! cọc! số! tiền! 500.000.000! đồng,! tổng! cộng! là! 1.000.000.000! đồng,! trả! làm! một!lần!ngay!sau!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!

-! Ghi! nhận! sự! tự! nguyện! của! bị! đơn! ông! Cao! Long! L,! bà! Nguyễn! Thị! Phương!P!đồng!ý!trả!lại!cho!nguyên!đơn!ông!Phạm!Văn!V,!bà!Phạm!Thị!Thu!H! số! tiền! đặt! cọc! đã! nhận! (sau! khi! trừ! các! chi! phí! là! 138.500.000! đồng)! là! 361.500.000!(Ba!trăm!sáu!mươi!mốt!triệu!năm!trăm!ngàn)!đồng.!

Ngoài!ra,!án!sơ!thẩm!còn!tuyên!án!phí!và!quyền!kháng!cáo!theo!luật!định.!

Ngày!05/11/2018,!ông!Phạm!Văn!V!có!đơn!kháng!cáo!yêu!cầu!xét!xử!lại!vụ! án.!

Ngày!05/11/2018,!bà!Phạm!Thị!Thu!H!có!đơn!kháng!cáo!yêu!cầu!xét!xử!lại! vụ!án.!

3! ! Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm!nguyên!đơn!rút!một!phần!yêu!cầu!kháng!cáo!về! phần!phạt!cọc;!nguyên!đơn!và!bị!đơn!thỏa!thuận!với!nhau!về!việc!giải!quyết!vụ! án!như!sau:! Nguyên!đơn!và!bị!đơn!thỏa!thuận!thống!nhất!bị!đơn!trả!lại!cho!nguyên!đơn! số!tiền!411.500.000!đồng.!Bị!đơn!đồng!ý!trả!cho!nguyên!đơn!ngay!sau!bản!án!có! hiệu!lực!pháp!luật.!! Án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!nguyên!đơn!phải!chịu!trên!số!tiền!88.500.000!đồng! và!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm!nguyên!đơn!không!phải!chịu!theo!quy!định!của!pháp! luật.! Ý!kiến!của!đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh:!Tại! phiên!tòa!hôm!nay!nguyên!đơn!rút!một!phần!yêu!cầu!khởi!kiện!và!yêu!cầu!kháng! cáo!về!phần!phạt!cọc.!Đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!đình!chỉ!phần!này.!Đối!với!số! tiền!đặt!cọc!các!đương!sự!đã!thỏa!thuận!được!với!nhau!về!việc!giải!quyết!vụ!án! như!sau:!Bị!đơn!đồng!ý!trả!cho!nguyên!đơn!số!tiền!411.500.000!đồng.!Xét!thấy! việc!thỏa!thuận!của!các!đương!sự!là!tự!nguyện!và!không!trái!quy!định!của!pháp! luật.!Đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!đình!chỉ!một!phần!yêu!cầu!khởi!kiện,!ghi!nhận!sự! thỏa!thuận!của!các!đương!sự,!sửa!bản!án!sơ!thẩm.!

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN!

Xét,!việc!nguyên!đơn!rút!một!phần!yêu!cầu!khởi!kiện!và!kháng!cáo!đối!với! yêu!cầu!phạt!cọc!và!sự!thỏa!thuận!của!các!đương!sự!tại!phiên!tòa!phúc!thẩm!là! hoàn!toàn!tự!nguyện,!không!trái!quy!định!của!pháp!luật!và!đạo!đức!xã!hội!nên! Hội!đồng!xét!xử!đình!chỉ!một!phần!yêu!cầu!khởi!kiện,!sửa!bản!án!sơ!thẩm!ghi! nhận!sự!thỏa!thuận!của!các!đương!sự!về!việc!bị!đơn!trả!cho!nguyên!đơn!số!tiền! là!411.500.000!đồng!như!đề!nghị!của!vị!đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh.! Về!án!phí:!Nguyên!đơn!phải!chịu!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!và!không!phải!chịu! án!phí!dân!sự!phúc!thẩm!theo!quy!định!của!pháp!luật.! Vì!các!lẽ!trên,! Căn!cứ!Điều!300;!Khoản!2!Điều!308!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015;! Căn!cứ!Pháp!lệnh!án!phí,!lệ!phí!Tòa!án;!! Căn! cứ! Nghị! quyết! 326/2016/UBTVQH14! ngày! 30/12/2016! của! Ủy! ban! thường!vụ!Quốc!hội.!

QUYẾT ĐỊNH

Đình!chỉ!một!phần!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn;! Sửa!bản!án!sơ!thẩm!công!nhận!sự!thỏa!thuận!của!các!đương!sự!như!sau:! 1.!Tuyên!bố!Hợp!đồng!đặt!cọc!về!việc!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất! và!tài!sản!gắn!liền!với!đất!ngày!26/4/2018!giữa!ông!Phạm!Văn!V,!bà!Phạm!Thị! Thu!H!với!ông!Cao!Long!L,!bà!Nguyễn!Thị!Phương!P!là!giao!dịch!dân!sự!vô! hiệu.!

4! !

2.!Ông!Cao!Long!L,!bà!Nguyễn!Thị!Phương!P!có!trách!nhiệm!hoàn!trả!cho! ông!Phạm!Văn!V!và!bà!Phạm!Thị!Thu!H!số!tiền!411.500.000!(bốn!trăm!mười! một!triệu!năm!trăm!ngàn)!đồng!kể!từ!ngày!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!

Kể!từ!ngày!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật,!nếu!ông!Cao!Long!L,!bà!Nguyễn! Thị!Phương!P!chậm!trả!tiền!thì!phải!trả!lãi!đối!với!số!tiền!chậm!trả!theo!lãi!suất! cơ!bản!do!Ngân!hàng!nhà!nước!công!bố!tương!ứng!với!thời!gian!chậm!trả!tại! thời!điểm!thanh!toán.!

3.!Án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!!

-!Ông!Phạm!Văn!V!và!bà!Phạm!Thị!Thu!H!phải!chịu!là!4.425.000!(bốn! triệu!bốn!trăm!hai!mươi!lăm!nghìn)!đồng.!!

-!Hoàn!trả!cho!Phạm!Văn!V!và!bà!Phạm!Thị!Thu!H!số!tiền!21.000.000! (hai!mươi!mốt!triệu)!đồng!là!tiền!tạm!ứng!án!phí!mà!ông!Phạm!Văn!V,!bà!Phạm! Thị!Thu!H!đã!nộp!theo!Biên!lai!thu!tiền!tạm!ứng!án!phí!số!AA/2018/0033088! ngày!09/7/2018!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!huyện!N.!

4.!Án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!Ông!Phạm! Văn!V!và!bà!Phạm! Thị!Thu!H! không!phải!nộp.!Hoàn!trả!cho!mỗi!người!300.000!(ba!trăm!nghìn)!đồng!theo!các! biên! lai! thu! tiền! tạm! ứng! án! phí! số! AA/2018/0033426! và! AA/2018/0033427! cùng!ngày!05/11/2018!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!huyện!N,!Thành!phố!Hồ! Chí!Minh.!

Các!đương!sự!thi!hành!án!theo!các!Điều!2,!6,!7,!7a,!7b,!9!và!Điều!30!Luật! Thi!hành!án!dân!sự!được!sửa!đổi!bổ!sung!năm!2014.!

Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!kể!từ!ngày!tuyên!án./.! Nơi!nhận:!

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM -!TAND!tối!cao;!!

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA -!TAND!cấp!cao!tại!Tp.HCM;! -!TAND!huyện!N;! -!VKSND!Tp.!HCM;! -!VKSND!cấp!cao!tại!Tp.HCM;! -!Cục!THADS!Tp.HCM;! -!Chi!cục!THADS!huyện!N;! -!Các!đương!sự;! -!Lưu:!Hồ!sơ!(Yến/15).!

Phạm Thị Thảo !

5! !