Bản án 131/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA N NHÂN DÂN TỈNH BÌNH THUẬN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Quản

Các Thẩm phán: Ông Trần Phước Hiệu, bà Phạm Phong Lan.

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Th Thu Phư ng - Thư k T a án nh n d n t nh B“nh Thu n.

- i di n i n i m sát nhân dân t nh nh Thuận tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Th Hằng - Kiểm sát viên.

Ngày 20 tháng 9 năm 2023, tại trụ s T a án nh n d n t nh B“nh Thu n t ử phúc thẩm công khai vụ án d n sự thụ l số 118/2023/TLPT-DS ngày 08 tháng 8 năm 2023 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do Bản án d n sự s thẩm số 18/2023/DS-ST ngày 04 tháng 4 năm 2023 của T a án nh n d n thành phố Phan Thiết b kháng cáo. Theo Quyết đ nh đưa vụ án ra t ử số 161/2023/QĐ-PT ngày 08 tháng 9 năm 2023 giữa các đư ng sự:

- Nguyên đơn:

Bà Nguyễn Th Liên H, sinh năm: 1961; Đ a ch : Tổ A, T, qu n Đ, thành phố Hà Nội.

Ông Trần Hồng S, sinh năm: 1962 (đã chết). Đ a ch : Khu phố A, phường P, thành phố P, t nh B“nh Thu n.

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông S:

+ Bà Đỗ Th N, sinh năm: 1939.

+ Bà Nguyễn Th Liên H, sinh năm: 1961.

+ Bà Trần Thu T, sinh năm: 1987.

+ Bà Trần Hư ng T1, sinh năm: 1991.

Cùng đ a ch : Tổ A, T, qu n Đ, thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền của bà H, bà N, bà T, bà T1: Ông Nguyễn Văn H1, sinh năm: 1973; đ a ch : Khu phố G, phường P, thành phố P, t nh B“nh Thu n.

- Bị đơn: Ông Nguyễn Minh T2, sinh năm 1985. Đ a ch : Khu phố C, phường P, thành phố P, t nh B“nh Thu n.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Hồng K, sinh năm 1971. Đ a ch : Tổ B, thôn A, ã N, huyện Đ, t nh B“nh Thu n.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Lu t sư Vũ Hồ T3, thuộc Văn phòng L, Đoàn Lu t sư t nh B. Đ a ch : Số A đường Â, ã T, thành phố P, t nh B“nh Thu n.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

+ Bà Đỗ Th N, sinh năm: 1939.

+ Bà Trần Thu T, sinh năm: 1987.

+ Bà Trần Hư ng T1, sinh năm: 1991.

Cùng trú tại: Tổ A, T, qu n Đ, thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền của bà N, bà T, bà T1: Ông Nguyễn Văn H1, sinh năm: 1973; đ a ch : Khu phố G, phường P, thành phố P, t nh B“nh Thu n.

Người kháng cáo: B đ n ông Nguyễn Minh T2.

Tại phiên t a có mặt: ông H1, ông T2, ông K, ông T3.

NỘI DUNG VỤ N:

Theo bản án sơ thẩm, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Theo đơn khởi kiện ngày 12 tháng 4 năm 2021 nguyên đơn là ông Trần Hồng S, bà Nguyễn Thị Liên H và trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 10/3/2021, ông Trần Hồng S là chồng của bà Nguyễn Th Liên H có k hợp đồng đặt cọc để nh n chuyển nhượng hai thửa đất của ông Nguyễn Minh T2 theo Giấy chứng nh n QSDĐ số CM 274509 số vào sổ cấp GCN CS 03812 do S TNMT t nh B cấp ngày 17/5/2018 và Giấy chứng nh n QSDĐ số CM 274510 số vào sổ cấp GCN CS 03816 do S TNMT t nh B cấp ngày 21/5/2018.

Ngày 10/3/2021 ông S đã giao cho ông Nguyễn Minh T2 800.000.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc nói trên. Theo thỏa thu n giữa hai bên chuyển nhượng và nh n chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua h“nh thức văn bản, các bên sẽ thực hiện công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao tiền vào ngày 10/4/2021 tại Văn ph ng C Khi vợ chồng ông S bà H đến gặp bên chuyển nhượng tại Ph ng Công chứng N, ông S bà H yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp các Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất bản gốc cho Văn ph ng C1 để Văn ph ng Công chứng kiểm tra trước khi tiến hành soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng theo yêu cầu của các bên. Nhưng bên chuyển nhượng đã không uất tr“nh được các Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất bản gốc. Đồng thời có những hành vi bất hợp tác và tự động bỏ về, bỏ mặc ông S bà H phải chờ đợi đến hết thời gian Ph ng Công chứng đóng cửa là 11giờ 30 phút nhưng bên chuyển nhượng cũng không cung cấp được cho ông S, bà H các Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất bản gốc và cũng không quay lại hay liên lạc cho ông S, bà H. Bên chuyển nhượng đã cố t“nh không thực hiện giao d ch theo quy đ nh của pháp lu t và theo thỏa thu n trước đó giữa hai bên.

Nguyên đ n yêu cầu T a án buộc ông Nguyễn Minh T2 trả lại vợ chồng ông S, bà H số tiền cọc 800.000.000 đồng và số tiền phạt cọc theo quy đ nh tại là 800.000.000 đồng. Tổng cộng là 1.600.000.000 đồng.

Bị đơn ông Nguyễn Minh T2 do ông Nguyễn Hồng K1 đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 10/3/2021, ông T2 có thực hiện k kết hợp đồng nh n tiền đặt cọc 800.000.000 đ với ông Trần Hồng S để chuyển nhượng diện tích đất 3.726,3m2 tại thửa 125, tờ bản đồ 74 mục đích sử dụng CLN; diện tích đất 300m2 tại thửa 03, tờ bản đồ 74 mục đích sử dụng ONT. Trước đ y ông T2 có đồng để cho ông Đặng Lê Hoàng T4 giới thiệu và t“m người mua đất của ông T2. Vì ông T4 là người nắm rõ thông tin pháp l , v trí, hiện trạng ranh giới thửa đất không tranh chấp và thông tin quy hoạch của hai thửa đất 03 và 125 theo hiện trạng sử dụng. Ngày 10/3/2021, ông T4 liên lạc với ông T2 qua điện thoại báo là ông đã t“m được người ch u mua toàn bộ diện tích đất trên của ông T2 theo như giá thỏa thu n là 15.095.000.000đ. Qua trao đổi với ông T2, ông T4 đã dẫn khách (là ông Trần Hồng S) đến thửa đất em thực tế hiện trạng và thỏa thu n giá cả ong với ông S. Như v y, theo chí ban đầu diện tích đất trên ông T2 không có bán cho ông Trần Hồng S mà thông qua ông Đặng Lê Hoàng T4 nên ông S mới biết được ông T2 và mua đất của ông T2 theo sự tư vấn của ông T4.

Tại nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021 có ghi rõ các cam đoan và hai bên thống nhất k kết:

1/Những Thông tin về Bên A, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự th t;

2/Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy đ nh của pháp lu t;

3/ Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

a) Thửa đất không có tranh chấp;

b) Quyền sử dụng đất không b kê biên đảm bảo thi hành án;

4/Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện,không b lừa dối, không b p buộc;

5/Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thu n ghi trong Hợp đồng này.

Trong nội dung Hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021 mà hai bên thực hiện tại Văn ph ng C2 (địa chỉ: C T, phường B, thành phố P) có sự chứng kiến của hai ông: ông Đặng Lê Hoàng T4 và ông Nguyễn T5. Hai ông T4 và T5 có ký xác nh n với tư cách là người làm chứng.

Kèm theo Hợp đồng đặt cọc g i cho ông Trần Hồng S bản phôtô sổ đất và bản sao y ngày 10/3/2021 là hai bộ Hợp đồng thế chấp QSDĐ thửa đất 03 và thửa 125 với ng n hàng được công chứng tại Văn ph ng C2. Tại thời điểm k kết Hợp đồng đặt cọc, toàn bộ diện tích trên đang thế chấp tại Ng n hàng. Việc này đã có trao đổi cụ thể với ông Đặng Lê Hoàng T4, ông Nguyễn T5 cũng như ông Trần Hồng S. Cho nên nội dung cam đoan trong Hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021 không thể hiện nội dung thế chấp này và các bên đồng k kết.

Sáng ngày 31/3/2021 ông T2 có giao hai Giấy chứng nh n QSDĐ bản phô tô có dấu đỏ ác nh n của ng n hàng cho ông Đặng Lê Hoàng T4 để gửi cho ông S.

Ngày 06/4/2021, ông T2 tiến hành óa thế chấp tại Ng n hàng. Ngân hàng có thông báo g i đến Chi nhánh Văn ph ng đăng k đất đai thành phố C2 cũng như g i đến Văn ph ng C2 để ác nh n thông tin tài sản k kết Hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021 đã được giải chấp. Để việc k kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được thu n lợi như đã cam kết trong Hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021. Thời gian 30 ngày kể từ ngày tiếp theo liền kề, do tháng 3/2021 có 31 ngày nên ngày k kết Hợp đồng chuyển nhượng được tính vào ngày 10/4/2021 r i vào ngày thứ Bảy. Do đó, có liên hệ với Văn ph ng C2 để đăng k làm d ch vụ ngoài giờ đồng thời phát Thông báo g i đến cho ông Trần Hồng S về thời gian và đ a điểm thực hiện k kết Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất.

Ngày 09/4/2021, ông Trần Hồng S có phản hồi Thông báo và trong nội dung phản hồi Thông báo của ông S yêu cầu ông T2 thực hiện:

1/Tiến hành ác đ nh và bàn giao thửa đất trên thực đ a đảm bảo đúng theo mốc giới tọa độ đã ác đ nh trong giấy chứng nh n quyền sử dụng đất.

2/Cung cấp văn bản ác đ nh của c quan chức năng (Chi nhánh Văn ph ng Đăng k đất đai thành phố C2) về việc thửa đất nêu trên không thuộc trường hợp không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất 3200 đã được c quan có thẩm quyền phê duyệt. Để đảm bảo cho việc sang nhượng tên Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất được hoàn tất theo quy đ nh của pháp lu t.

Với hai yêu cầu trên của ông Trần Hồng S thì ông T2 không cần phải có trách nhiệm cung cấp, v“: Hai yêu cầu trên của ông S đưa ra không thuộc phạm vi trong nội dung cam đoan trong Hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021. Đồng thời ông S yêu cầu ông T2 giao giấy (Bản gốc) giấy chứng nh n QSDĐ của ông T2 cho ông S lấy thông tin soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng. Ông T2 trả lời rõ: Thông tin đ a ch thửa đất cần chuyển nhượng đã thể hiện đầy đủ trong Hợp đồng đặt cọc k kết ngày 10/3/2021 mà hai bên đã thống nhất và T2 đã giao Giấy chứng nh n QSDĐ bản phôtô có dấu đỏ ác nh n của ng n hàng, bản sao y ngày 10/3/2021 hai bộ Hợp đồng thế chấp QSDĐ là hai thửa đất 03 và thửa 125 với ng n hàng tại Văn ph ng C2 cho ông Trần Hồng S nắm giữ. Quyền soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng do bên A thực hiện như Điều 3 Hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021. Theo nội dung đ n kh i kiện của ông S cho rằng: Theo thỏa thuận giữa hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua hình thức văn bản, các bên sẽ thực hiện công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao tiền vào ngày 10/4/2021 tại Văn phòng C Với nội dung này không có thể hiện và không được ràng buộc trong Hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021.

Theo nội dung phản hồi của ông S ngày 09/4/2021, nên ngày 10/4/2021 ông T2 có đến văn ph ng C1 theo yêu cầu của ông S. Tuy nhiên ông Trần Hồng S không tôn trọng ông T2 và không thực hiện yêu cầu của ông T2 theo Thông báo ngày 07/4/2021 đã g i cho ông S. Bên cạnh đó, ông T2 có liên hệ cho ông T4 bằng điện thoại để thông báo là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được soạn sẵn và in ra tại Văn ph ng C2. Do đó, ông T4 cần đưa ông S đến văn phòng C2 xem, kiểm tra nội dung chuyển nhượng và thực hiện việc k chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao tiền phần c n lại và đồng thời ông T2 phải giao hai Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất bản gốc theo hợp đồng đặt cọc đã k . Nhưng về phía ông S cũng như ông T4 không có kiến phản hồi. Lúc 17 giờ 10 phút ngày 10/4/2021, ông T2 đã thanh l tiền d ch vụ chứng thực ngoài giờ cho Văn ph ng C2.

Với nội dung tr“nh bày như trên, lỗi không thực hiện được Hợp đồng chuyển nhượng theo nội dung Hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021 giữa ông T2 với ông Trần Hồng S là lỗi của ông S không thuộc phần trách nhiệm của ông T2, lý do ông S yêu cầu ông T2 trả tiền cọc, phạt cọc do ông T2 không giao Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất bản gốc cho Văn ph ng C1 là không có. V“ v y, yêu cầu của nguyên đ n tuyên buộc ông Nguyễn Minh T2 trả lại vợ chồng ông S bà H số tiền cọc 800.000.000 đồng và số tiền phạt cọc 800.000.000 đồng, tổng cộng là 1.600.000.000 đồng là không có c s chấp nh n, đề ngh T a án không chấp nh n yêu cầu của nguyên đ n.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan do ông Nguyễn Văn H1 đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ông Trần Hồng S chết ngày 19/10/2022 theo Giấy trích lục khai tử số 117/TLKT ngày 24/10/2022. Người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông S là mẹ ruột của ông S (bà Đỗ Th N), vợ (bà Nguyễn Th Liên H) và các con của ông S (bà Trần Thu T, bà Trần Hư ng T1) giữ nguyên lời tr“nh bày, yêu cầu của ông Trần Hồng S tại đ n kh i kiện và thống nhất phần tr“nh bày của ông Nguyễn Văn H1.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2023/DS-ST ngày 04 tháng 4 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Phan Thiết đã quyết định:

Căn cứ: khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm g khoản 1 Điều 40, Điều 91, Điều 93, Điều 95, Điều 147, Điều 174, Điều 199, Điều 233, Điều 235, Điều 266 và Điều 273 của Bộ Lu t tố tụng d n sự;

- Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328, Điều 385, Điều 398, Điều 401, Điều 428 của Bộ lu t d n sự;

- Các Điều 2, 6, 7, 7A, 7B, 9, 30 của Lu t Thi hành án d n sự;

- Ngh quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy đ nh về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử dụng án phí và lệ phí T a án.

Tuyên ử:

Chấp nh n yêu cầu kh i kiện của ông Trần Hồng S (do những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông S đại diện gồm: bà Đỗ Th N, bà Trần Thu T, bà Trần Hư ng T1, bà Nguyễn Th Liên H) đối với ông Nguyễn Minh T2 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Buộc ông Nguyễn Minh T2 phải trả cho ông Trần Hồng S (do những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông S đại diện gồm bà Đỗ Th N, bà Trần Thu T, bà Trần Hư ng T1, bà Nguyễn Th Liên H), bà Nguyễn Th Liên H số tiền 1.600.000.000 đồng, trong đó gồm có 800.000.000 đồng tiền hợp đồng đặt cọc và 800.000.000 đồng tiền phạt cọc.

Kể từ ngày có đ n yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án ong, bên phải thi hành án c n phải ch u khoản tiền lãi của số tiền c n phải thi hành án theo mức lãi suất được quy đ nh tại Điều 357, Điều 468 của Bộ lu t d n sự.

Ngoài ra, bản án s thẩm c n quyết đ nh về án phí, quyền kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đư ng sự.

Ngày 14/4/2023, T a án nh n d n thành phố Phan Thiết ban hành quyết đ nh sửa chữa, bổ sung bản án với nội dung: “Ngày 12/4/2021 ông Trần Hồng S có k hợp đồng đặt cọc với nội dung ông…” được sửa thành “Ngày 10/3/2021 ông Trần Hồng S có k hợp đồng đặt cọc với nội dung ông…” và “Kể từ ngày có đ n yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án ong, bên phải thi hành án c n phải ch u khoản tiền lãi của số tiền c n phải thi hành án theo mức lãi suất được quy đ nh tại Điều 357, Điều 468 của Bộ lu t d n sự” được sửa thành “Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp lu t, người được thi hành án có đ n yêu cầu thi hành án mà người phải thi hành án không thi hành thi phải trả lãi đối với số tiền ch m trả theo mức lãi suất quy đ nh tại khoản 2 Điều 468 Bộ lu t d n sự tư ng ứng với số tiền và thời gian ch m thi hành án”.

Ngày 12 tháng 4 năm 2023, b đ n ông Nguyễn Minh T2 kháng cáo bản án s thẩm.

Tại phiên t a phúc thẩm:

- B đ n ông Nguyễn Minh T2 giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề ngh cấp phúc thẩm sửa bản án s thẩm, không chấp nh n yêu cầu kh i kiện của nguyên đ n.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của b đ n: Theo Điều 3 hợp đồng đặt cọc, th“ ông T2 có trách nhiệm làm thủ tục pháp l , đăng k quyền sử dụng đất, bàn giao giấy tờ về đất cho ông S. Thực hiện đúng cam kết, ông T2 đã giải chấp khoản vay ng n hàng, liên hệ Văn ph ng C2 để soạn thảo hợp đồng và thông báo rõ thời gian, đ a điểm k kết hợp đồng nhưng ông S không hợp tác, không ch u đến Văn ph ng C2, đưa ra yêu cầu không đúng với hợp đồng đặt cọc. Hai bên không k kết được hợp đồng chuyển nhượng là do lỗi của ông S, đề ngh Hội đồng t ử chấp nh n kháng cáo của ông T2.

- Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đ n không chấp nh n yêu cầu kháng cáo của b đ n ông Nguyễn Minh T2. Theo Điều 3 của hợp đồng đặt cọc th“ cả hai bên đều có trách nhiệm liên hệ với văn ph ng công chứng, tại Văn phòng C1, ông T2 không ch u đưa ra bản chính giấy chứng nh n quyền sử dụng đất nên hai bên không k kết được hợp đồng chuyển nhượng, nên lỗi thuộc về ông T2. Đề ngh Hội đồng t ử giữ nguyên bản án s thẩm.

- Kiểm sát viên phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án: Về thủ tục tố tụng: Thư k , Thẩm phán, Hội đồng t ử đã tu n thủ đúng quy đ nh của Bộ lu t Tố tụng d n sự; người tham gia tố tụng chấp hành pháp lu t; Về nội dung: Việc các bên không giao kết hợp đồng chuyển nhượng là do ông S không ch u đến Văn phòng C2 để k kết hợp đồng mặc dù hợp đồng đã được soạn sẵn và theo Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc th“ ông T2 có trách nhiệm làm thủ tục pháp l , đăng k quyền sử dụng đất, bàn giao giấy tờ về đất cho ông S. Đề ngh Hội đồng t ử chấp nh n kháng cáo của b đ n, sửa bản án s thẩm, không chấp nh n yêu cầu kh i kiện của nguyên đ n.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA N:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, ý kiến trình bày tại phiên tòa của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[1] Ngày 10/3/2021, ông Trần Hồng S có k hợp đồng đặt cọc để nh n chuyển nhượng hai thửa đất của ông Nguyễn Minh T2 theo Giấy chứng nh n quyền sử dụng đấy số CM 274509 do S Tài nguyên và Môi trường t nh B cấp ngày 17/5/2018 và Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất số CM 274510 do S Tài nguyên và Môi trường t nh B cấp ngày 21/5/2018. Ông S đã giao cho ông Nguyễn Minh T2 800.000.000 đồng đặt cọc. Giá chuyển nhượng là 15.095.000.000đồng. Các bên thỏa thu n trong thời hạn 30 ngày sẽ k kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[2] Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc quy đ nh:

1. Bên A (bên ông T2, bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ làm thủ tục pháp l giao thửa đất nêu tại Điều 1 của hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên B.

2. Bên A có nghĩa vụ đăng k quyền sử dụng đất tại c quan có thẩm quyền theo quy đ nh của pháp lu t.

[3] Thời điểm k kết hợp đồng đặt cọc, 2 thửa đất trên ông T2 đang thế chấp tại Ngân hàng S2, hợp đồng thế chấp do Văn ph ng C2 công chứng. Thực hiện cam kết trong hợp đồng đặt cọc, ngày 06/4/2021, ông T2 đã tiến hành giải chấp đối với 2 thửa đất nêu trên.

[4] Ngày 07/4/2021, ông T2 có văn bản gửi cho ông S với nội dung: Hiện nay tôi đã liên hệ được với Văn phòng C2 để làm dịch vụ chứng thực hợp đồng như cam kết tại hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021. Tôi thông báo đến ông phải có mặt tại Văn phòng công chứng trên để ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Nếu đến 17 giờ ngày 10/4/2021 mà ông không có mặt tại Văn phòng Công chứng trên thì xem như ông đã vi phạm cam kết trong hợp đồng đặt cọc.

Ngày 09/4/2021, ông S có văn bản phúc đáp văn bản ngày 07/4/2021 của ông T2 với nội dung:

1. Thống nhất thời gian tiến hành công chứng là trước 11 giờ 30 phút ngày 10/4/2021.

2. Về đ a điểm công chứng: Đề ngh thực hiện tại Văn ph ng C

3. Tiến hành ác đ nh bàn giao thửa đất trên thực đ a đảm bảo đúng theo mốc giới tọa độ đã được ác đ nh trong giấy chứng nh n quyền sử dụng đất.

4. Cung cấp văn bản của Chi nhánh Văn ph ng C2 về việc thửa đất nêu trên không thuộc trường hợp không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất 3200 đã được c quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo tr“nh bày của ông T2 th“ sau khi ông nh n được văn bản nêu trên, ông có văn bản phản hồi cho ông S với nội dung không chấp nh n các đề ngh của ông S, nhưng phía ông S cho rằng không nh n được văn bản này.

[5] Ngày 10/4/2021, hai bên có mặt tại Văn ph ng C1, phía ông S yêu cầu ông T2 phải giao bản gốc giấy chứng nh n quyền sử dụng đất, ông T2 không đồng và cho biết bản gốc giấy chứng nh n quyền sử dụng đất đang để Văn phòng C2 và đề ngh các bên sang Văn ph ng C2 k hợp đồng. Hai bên không thống nhất được nên ông T2 rời khỏi Văn ph ng công chứng Nguyễn Dần . Do v y các bên chưa giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc.

[6] Về lỗi không k kết hợp đồng chuyển nhượng, Hội đồng t ử t thấy: Theo quy đ nh của Điều 3 của hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021, th“ ông T2 có trách nhiệm thực hiện mọi thủ tục pháp l để bàn giao thửa đất, đăng k quyền sử dụng đất tại c quan có thẩm quyền và bàn giao giấy chứng nh n quyền sử dụng đất (khi đã đăng k đứng tên ông S) cho ông S. Đại diện ủy quyền của nguyên đ n cho rằng để thực hiện các công việc của Điều 3 hợp đồng đặt cọc th“ phải có sự phối hợp của cả hai bên. X t thấy, đúng là ch m“nh ông T2 thì không thể thực hiện được các công việc như Điều 3 quy đ nh mà cần có sự phối hợp của cả hai bên, nhưng hợp đồng đã ch rõ trách nhiệm này thuộc về ông T2 thì ông T2 là người chủ động thực hiện các công việc được giao, c n ông S đóng vai tr là người phối hợp. Thực hiện hợp đồng đặt cọc, ông T2 đã tiến hành giải chấp với Ngân hàng S2 và liên hệ với Văn ph ng C2 để thực hiện d ch vụ công chứng hợp đồng và thông báo rõ thời gian, đ a điểm cho ông S biết. Trong hợp đồng đặt cọc các bên không thỏa thu n là phải công chứng văn ph ng công chứng nào nên ông T2 có quyền chủ động chọn Văn ph ng C2 vì Văn ph ng C2 đã công chứng hợp đồng thế chấp hai thửa đất nêu trên. Ngày 09/4/2021, ông S có văn bản đề ngh công chứng tại Văn ph ng C1 nhưng ông T2 không đồng . Mặt khác, ngày các bên thỏa thu n k kết hợp đồng chuyển nhượng là ngày 10/4/2021 (thứ Bảy), nhưng thứ Sáu ngày 9/4/2021, ông S mới có văn bản yêu cầu ông T2 cung cấp văn bản ác nh n của Chi nhánh văn ph ng C2, yêu cầu này của ông S không có trong hợp đồng đặt cọc và nếu ông T2 có thiện chí th“ với thời gian như trên ông T2 cũng không thể thực hiện được yêu cầu của ông S. Theo quy đ nh tại Điều 188 Lu t Đất đai quy đ nh điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là

a) Có Giấy chứng nh n, trừ trường hợp quy đ nh tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nh n thừa kế quy đ nh tại khoản 1 Điều 168 của Lu t này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không b kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Không có văn bản nào quy đ nh phải có văn bản ác nh n của chi nhánh văn ph ng đăng k đất đai mới thực hiện được thủ tục chuyển nhượng. H n nữa trách nhiệm t“m hiểu tài sản trước khi nh n chuyển nhượng thuộc về bên nh n chuyển nhượng. Nếu bên phía ông S chưa chắc chắn th“ bản th n ông có thể tự liên hệ với c quan có thẩm quyền t“m hiểu hoặc nếu có thiện chí th“ ông S có thể phối hợp với ông T2 để thực hiện nhưng phải có thời gian cần thiết để thực hiện, ngày 09/4/2021 ông S yêu cầu ông T2 cung cấp văn bản ác nh n của chi nhánh văn ph ng C2 vào ngày 10/4/2021 (là ngày ngh hàng tuần) th“ không thể thực hiện được yêu cầu của ông S.

[7] Sự việc ngày 10/4/2021, ông T2 có mặt tại Văn ph ng C1 không đồng nghĩa với việc ông T2 chấp nh n đề ngh của ông S về việc công chứng tại Văn phòng C1, mà ông T2 ch tới để thông báo hợp đồng chuyển nhượng đã được soạn sẵn tại Văn ph ng C2. Lời tr“nh bày của ông T2 là có căn cứ, phù hợp với trả lời của Văn ph ng C2 tại Công văn số 28/CV-VPCCPT ngày 23/8/2023: Ông Nguyễn Minh T2 có liên hệ với Văn phòng C2 để soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất nêu trên giữa ông Nguyễn Minh T2 và ông Trần Hồng S. Theo đó, Văn phòng C2 có soạn bản dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng giữa ông Nguyễn Minh T2 và ông Trần Hồng S, có thu phí dịch vụ ngoài giờ của ông T2. Ông T2 không có trách nhiệm đưa bản gốc giấy chứng nh n quyền sử dụng đất cho ông S tại Văn ph ng C1 vì ông T2 đã chọn Văn ph ng C2 để thực hiện d ch vụ công chứng. T a án cấp s thẩm căn cứ vào t“nh tiết này để ác đ nh lỗi của ông T2 làm cho hợp đồng không được k kết là sai lầm trong đánh giá chứng cứ. Sau khi ông T2 rời khỏi Văn ph ng công chứng Nguyễn D thì ông S cũng không tới Văn ph ng C2 để thực hiện việc giao kết hợp đồng. Như v y ông T2 đã chủ động, tích cực thực hiện các cam kết ghi trong hợp đồng đặt cọc để giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông S không có thiện chí thực hiện hợp đồng, đưa ra những đ i hỏi, yêu cầu vô l để lấy đó làm l do không k kết hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng không được giao kết lỗi hoàn toàn thuộc về ông S nên T a án cấp s thẩm chấp nh n yêu cầu của ông S, buộc ông T2 phải trả cho ông S 1.600.000.000 đồng là không có căn cứ. Hội đồng t ử chấp nh n yêu cầu kháng cáo của ông T2, sửa bản án s thẩm theo như đề ngh của đại diện Viện kiểm sát nh n d n t nh B“nh Thu n.

[8] Về án phí: Do yêu cầu kh i kiện của nguyên đ n không được chấp nh n nên nguyên đ n phải ch u án phí d n sự s thẩm. Tuy nhiên nguyên đ n là người cao tuổi và hiện ông S đã chết nên Hội đồng t ử miễn toàn bộ án phí cho nguyên đ n. B đ n kháng cáo không phải ch u án phí d n sự phúc thẩm, hoàn trả cho b đ n số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp.

Vì các lẽ trên,