Bản án 131/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 03/12/2017 và lời khai trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án, nguyên đơn là ông Hồ Tấn B - Chủ Doanh nghiệp tư nhân X trình bày:

Doanh nghiệp tư nhân X (viết tắt: DNTN X hoặc Doanh nghiệp) được Ủy ban nhân dân huyện T (viết tắt: UBND huyện T) giao Chợ Vĩnh Xuân thuộc xã V, huyện T cho kinh doanh, khai thác quản lý theo hợp đồng số 01/HĐ-PCT ngày 29/8/2008 và phụ lục hợp đồng số 01B/PLHĐ-PCT ngày 11/7/2013.

Giữa DNTN X và bà Nguyễn Thị N có thỏa thuận hợp đồng thuê lô bán hàng số 34/HĐ-VX ngày 13/01/2015 với nội dung: Doanh nghiệp cho hộ kinh doanh Nguyễn Thị N thuê kinh mặt bằng nhà lồng C, diện tích 27,84m2 (ngang 3,1m, dài 6,4m) với giá trị trí 1: 75.000đ/m2/tháng x 13,92m2 = 1.044.000đ và vị trí 2: 60.000đ/m2/tháng x 13,92m2 = 835.000đ, tổng số tiền thuê mỗi tháng 1.880.000đ. Phương thức thanh toán nộp vào ngày 01 hàng tháng. Thời hạn cho thuê từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2015. Đến hạn mà bên thuê chưa thanh toán thì doanh nghiệp có quyền thu hồi mặt bằng hoặc phạt 0,5%/ ngày nộp chậm.

Thực hiện hợp đồng, từ tháng 01/2015 đến tháng 12/2017, bị đơn không thanh toán tiền thuê, cũng không đến trụ sở doanh nghiệp ký hợp đồng mới dù bị đơn vẫn còn đang tiếp tục sử dụng mặt bằng thuê của doanh nghiệp. Do đó, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bị đơn phải trả số tiền thuê còn nợ là 58.462.000đ, không yêu cầu tính lãi. Đồng thời yêu cầu bị đơn giao trả lại mặt bằng thuê.

Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện, xác định số tiền thuê mặt bằng của bà N từ năm 2015 đến năm 2017 bằng số tiền 40.162.000đ, trừ lại 1.800.000đ mà bà N thực tế đã đóng tháng 01/2015, yêu cầu bà N trả số tiền 38.360.000đ.

Tại bản tự khai ngày 25/01/2018, bị đơn là bà Nguyễn Thị N trình bày:

Hợp đồng số 34/HĐ-VX ngày 13/01/2015 do nguyên đơn trình bày là không phải chữ ký của bà N do bà chỉ ký trong hợp đồng đến ngày 30/6/2015 và đã được ông B trả lại khi kết thúc hợp đồng nên đã hết thời hiệu khởi kiện. Tuy nhiên, tại bản tự khai bổ sung ngày 19/3/2018 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, bà Nguyễn Thị N trình bày có hợp đồng thuê mặt bằng với ông B từ ngày 07/5/2008 đến 30/6/2015 bằng văn bản, đã trả tiền thuê đầy đủ. Do ông B không trả lại tiền thu dư nên từ ngày 01/7/2015 đến ngày 31/12/2017 giữa bà và ông B có thỏa thuận tiền thuê trả thừa và tiền do bà tự nâng cấp mặt bằng phía ông B không trả lại mà để cho bà N mua bán đến hết năm 2017 không phải làm lại hợp đồng. Nếu sang năm 2018, ông B tiếp tục quản lý chợ thì tiếp tục ký hợp đồng mới. Việc này chỉ thỏa thuận miệng, không có giấy tờ thể hiện. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông B, bà N yêu cầu nguyên đơn phải xuất trình hợp đồng bản gốc do thời hạn không đúng như hợp đồng bản chính bà N đang giữ. Về nghĩa vụ trả tiền thuê, bà N đã trả cho ông B tiền thuê là 1.800.000đ đã thanh toán đến ngày 30/6/2015. Đồng thời vào ngày 22/11/2017, Doanh nghiệp có lập bản cam kết với tổng số tiền bị đơn còn nợ chỉ 35.000.000đ. Do vậy, bà N không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông B.

Tại đơn phản tố ngày 26/3/2018, bị đơn Nguyễn Thị N trình bày:

Từ ngày 07/5/2008 đến 30/6/2015, tổng số tiền bà đã đóng thừa và tiền nâng cấp mặt bằng thuê là 53.286.400đ. Trong đó, tiền DNTN X thu dư là 46.756.400đ, tiền nâng nền do nước ngập là 6.530.000đ. Do vậy, bà N khởi kiện yêu cầu ông B phải trả lại số tiền tổng cộng 53.286.400 đ.

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn, tại bản tự khai ngày 23/5/2018 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, ông Hồ Tấn B trình bày:

Từ năm 2008 đến ngày 31/12/2014, bà N có thuê mặt bằng kinh doanh đồ rẫy, diện tích không cố định trong khu vực tự sản tự tiêu (chợ vườn) nên bà N không có ký hợp đồng do vậy, không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Lê Công M là chồng bà N không có văn bản trình bày ý kiến và vắng mặt trong quá trình tố tụng.

Tại văn bản số 06/CV-UBND ngày 06/3/2018 và số 32/CV-UBND ngày 29/6/2018, Ủy ban nhân dân xã V trình bày:

Phần đất chợ Vĩnh Xuân đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 964456 ngày 13/11/2002 thuộc thửa 14 diện tích 13.300m2, loại đất XD. Sau khi có chủ trương giao cho Doanh nghiệp thì UBND xã không quản lý. Kể từ ngày 01/01/2018 đến nay, UBND xã V là cơ quan trực tiếp quản lý, khai thác chợ Vĩnh Xuân. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn là tranh chấp hợp đồng thuê tài sản nên UBND xã không có ý kiến.

Về giá cho thuê hiện thu do hộ tiểu thương không thống nhất với giá quy định, chỉ thống nhất theo vị trí và mức giá tạm thời, hợp đồng đóng tiền hàng tháng: vị trí 1: 50.000đ/m2/tháng, vị trí 2: 40.000đ/m2/tháng, vị trí 3: 30.000đ/m2/tháng. Riêng khu nhà lồng A được tính vị trí 1 mức giá 50.000đ/m2/tháng nhưng các hộ tiểu thương chỉ đồng ý 40.000đ/m2/tháng.

Tại văn bản số 405/UBND-NC ngày 19/3/2018, Ủy ban nhân dân huyện T trình bày:

Về việc gia hạn hợp đồng: Hợp đồng số 01/HĐ-PCT ngày 29/8/2008 và Phụ lục hợp đồng số 01B/PHĐ-PCT ngày 11/7/2013 về việc giao DNTN X kinh doanh, quản lý, khai thác chợ Vĩnh Xuân không được gia hạn sau ngày 31/12/2017.

Về việc thay đổi, bổ sung hoặc thanh lý hợp đồng: UBND huyện đã thông báo để doanh nghiệp thẩm định giá trị tài sản để phục vụ việc thanh lý.

Về việc chuyển giao chợ: Kể từ ngày 01/01/2018, UBND xã V là đơn vị được UBND huyện T giao trực tiếp quản lý, khai thác chợ V cho đến khi có nhà đầu tư trúng thầu và Doanh nghiệp X đã bàn giao phạm vi chợ cho UBND xã V quản lý tạm thời.

Về quyền và nghĩa vụ của các bên có liên quan: DNTN có nghĩa vụ lựa chọn phương án thẩm định, được tiếp tục tham gia đấu thầu để kinh doanh, quản lý, khai thác chợ Vĩnh Xuân theo quy định. Đối với người kinh doanh tại chợ được ưu tiên bố trí sắp xếp địa điểm kinh doanh theo vị trí cũ và có nghĩa vụ đóng tiền sử dụng diện tích bán hàng tại chợ cho UBND xã V theo quy định. Đối với UBND xã V, tổ chức quản lý và khai thác chợ theo đúng quy định hiện hành.

Về việc thu hồi mặt bằng và xử lý tài sản: Sau ngày 31/12/2017, DNTN X không được quyền thu hồi mặt bằng đã cho thuê do hợp đồng giao chợ đã hết hiệu lực. Đối với tài sản do doanh nghiệp đầu tư sau khi thẩm định giá sẽ đưa vào phương án đấu thầu. Đối với tài sản do người thuê đầu tư sẽ thỏa thuận theo hợp đồng với đơn vị được giao quyền, nếu không phải tự tháo dỡ trả lại mặt bằng.

Quan điểm của UBND huyện đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 13/4/2018, các đương sự thống nhất: Vị trí mặt bằng thuê chợ thuộc nhà lồng C, khu chợ vườn, ki ốt số 07 bao gồm: nền xi măng giá trị còn lại 50% diện tích 3,0 x 6,2m = 18,6m2, lối đi xi măng 0,9 m diện tích 3,5m2 và nhà khung BTCT, nền xi măng, vách tường, mái tol diện tích 4,5m x 3,9m = 17,5m2.

* Tại bản án dân sự sơ thẩm số 36/2018/DS-ST ngày 18/9/2018, Tòa án nhân dân huyện Trà Ôn, tỉnh Vĩnh Long đã quyết định:

- Đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đã rút tại phiên

tòa về việc thu hồi mặt bằng cho thuê.

- Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Buộc bà Nguyễn Thị N phải trả cho ông Hồ Tấn B là Chủ doanh nghiệp tư nhân X tiền thuê tài sản và dịch vụ bán hàng tại chợ từ ngày 01/02/2015 đến ngày 31/12/2017 số tiền 38.360.000đ (ba mươi tám triệu ba trăm sáu mươi ngàn đồng).

- Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn.

Buộc ông Hồ Tấn B phải trả cho bà Nguyễn Thị N số tiền 4.482.000đ (bốn triệu bốn trăm tám mươi hai ngàn đồng).

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, án phí dân sự sơ thẩm, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 03/10/2018, bị đơn bà Nguyễn Thị N kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hồ Tấn B, yêu cầu ông Bỉ cung cấp các hóa đơn tài chính thu tiền thuê mặt bằng của bị đơn từ năm 2008-2015; lý do yêu kháng cáo: Số tiền 38.360.000đ bà N đã khấu trừ vào số tiền 53.286.400đ bà đóng thừa và tiền nâng cấp mặt bằng thuê.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Người đại diện hợp pháp của bị đơn Nguyễn Thị N xác định bà N vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, cụ thể: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hồ Tấn B, yêu cầu ông B cung cấp các hóa đơn tài chính thu tiền thuê mặt bằng của bị đơn từ năm 2008-2015; lý do bà N và ông B đã thỏa thuận khấu trừ vào số tiền mà bà N đã đóng thừa cho ông B và nâng cấp mặt bằng thuê.

- Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn Hồ Tấn B đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long phát biểu quan điểm:

+ Về thủ tục: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án; các đương sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

+ Về nội dung:

Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn Nguyễn Thị N, sửa bản án sơ thẩm, buộc bà Nguyễn Thị N có nghĩa vụ trả cho ông Hồ Tấn B 35.000.000đ tiền thuê mặt bằng. Bà N phải nộp 1.750.000đ án phí dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Bà Nguyễn Thị N xác nhận bà có thuê mặt bằng tại chợ Vĩnh Xuân, huyện T, tỉnh V với bên cho thuê là DNTN X do ông Hồ Tấn B làm chủ Doanh nghiệp; mục đích thuê là để bà N kinh doanh; thời gian bà N thuê mặt bằng của DNTN X là từ năm 2008 đến hết năm 2017; hai bên có ký hợp đồng thuê từ năm 2013 đến năm 2015, thời hạn kết thúc hợp đồng là ngày 30/6/2015 theo hợp đồng số 34/HĐ-VX ngày 13/01/2015. Người đại diện hợp pháp của ông Hồ Tấn B xác nhận việc thuê mặt bằng và ký kết các hợp đồng như bà N đã trình bày.

Xét thấy, việc ký kết hợp đồng giữa bà N và ông B được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội và không thuộc trường hợp không tuân thủ về hình thức; do đó, hợp đồng này đảm bảo đủ điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự và có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết theo quy định tại Điều 122 và Điều 405 của Bộ luật dân sự năm 2005. Sau khi kết thúc hợp đồng thuê mặt bằng số 34/HĐ-VX, hai bên không tiếp tục ký hợp đồng thuê mới nhưng thực tế bà N vẫn tiếp tục thực hiện theo hợp đồng thuê với DNTN X cho đến hết ngày DNTN X kết thúc thời hạn quản lý, khai thác - ngày 31/12/2017 (hiện nay bà N tiếp tục thuê mặt bằng với UBND xã V) với mục đích là để kinh doanh; do đó, thời hạn bà N thuê mặt bằng được xác định theo mục đích thuê theo quy định tại Điều 482 của Bộ luật dân sự năm 2005, tức là đến ngày 31/12/2017 như bản án sơ thẩm đã xác định.

Về việc bà N cho rằng ông B đã thống nhất khấu trừ tiền thuê mặt bằng đã thu vượt để bà tiếp tục hợp đồng với DNTN X đến hết năm 2017 mà không phải ký lại hợp đồng và không phải trả tiền thuê, xét thấy: Trong quá trình chuẩn bị xét xử phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của ông B không thừa nhận có sự việc khấu trừ này; còn người đại diện hợp pháp của bà N thì xác định bà N không có trả tiền thuê mặt bằng cho DNTN X là vì bà N và ông B đã thỏa thuận khấu trừ tiền thuê mặt bằng mà ông B đã thu vượt, để bà được tiếp tục sử dụng mặt bằng mà không phải ký lại hợp đồng và không phải trả tiền thuê; tuy nhiên, bà N không cung cấp được chứng cứ bổ sung để chứng minh. Do vậy, Hội đồng xét xử không có cơ sở để chấp nhận kháng cáo của bà N về việc bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Hồ Tấn B. Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của ông B thừa nhận sau khi Doanh nghiệp đã đối chiếu với bà N thì số tiền bà N còn nợ DNTN X là 35.000.000đ nên Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự chấp nhận một phần kháng cáo của bà N, sửa một phần bản án sơ thẩm, buộc bà N phải có nghĩa vụ trả cho ông B số tiền thuê mặt bằng là 35.000.000đ như lời đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa phúc thẩm.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã yêu cầu ông B cung cấp chứng cứ là các hóa đơn tài chính nhưng ông không cung cấp được. Hơn nữa, bà N là người có yêu cầu phản tố và có yêu cầu kháng cáo nên bà N phải có nghĩa vụ chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp theo quy định tại khoản 5 Điều 189 và khoản 8 Điều 272 của Bộ luật tố tụng dân sự. Do bà N không chứng minh được nên Hội đồng xét xử không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu trên của bà N.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị N.

Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 36/2018/DS-ST ngày 18/9/2018 của Tòa án nhân dân huyện Trà Ôn, tỉnh Vĩnh Long.

Áp dụng các điều 388, 405, 480, 481, 482 và 489 của Bộ luật dân sự năm 2005;

Buộc bà Nguyễn Thị N có nghĩa vụ trả cho ông Hồ Tấn B - Chủ doanh nghiệp tư nhân X số tiền thuê mặt bằng kinh doanh tại Chợ Vĩnh Xuân, huyện T, tỉnh V là 35.000.000đ (Ba mươi lăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không giải quyết, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

3. Về án phí: Căn cứ Điều 147, Điều 148 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 26 và Điều 29 của Nghị quyết số 326/UBNTVQH 14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

- Án phí sơ thẩm:

Bà Nguyễn Thị N chịu 1.750.000đ (Một triệu bảy trăm năm mươi ngàn đồng) án phí sơ thẩm nhưng được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 1.332.000đ (Một triệu ba trăm ba mươi hai ngàn đồng) theo biên lai thu số 0014493 ngày 27/3/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Trà Ôn, tỉnh Vĩnh Long; bà N còn phải nộp thêm 418.000đ (Bốn trăm mười tám ngàn đồng).

Ông Hồ Tấn B chịu 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 1.461.000đ (Một triệu bốn trăm sáu mươi mốt ngàn đồng) theo biên lai thu số 0014305 ngày 08/12/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Trà Ôn, tỉnh Vĩnh Long; số tiền chênh lệch là 1.161.000đ (Một triệu một trăm sáu mươi mốt ngàn đồng) được hoàn trả lại cho ông B.

- Án phí phúc thẩm:

Bà Nguyễn Thị N không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả lại cho bà N số tiền tạm ứng án phí mà bà đã nộp là 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 0014912 ngày 04/10/2018 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Trà Ôn, tỉnh Vĩnh Long.

5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.