Bản án 131/2018/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông N trình bày: Ngày 26/12/2002 ông N có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Đỗ Thị P diện tích 480m2 đất v i giá 120 000 000đ hai bên có làm giấy cho ông Dương Minh T1 và bà Đỗ Thị P ngang 16m dài 30m v i tổng diện tích 480m2, m t tiền giáp đường Điện Biên Phủ đất tọa lạc tại khóm M phường P, TP Cao Lãnh, Đồng Tháp nhưng chưa nói cụ thể vị trí đất Nếu sau này có ai tranh chấp thì chú Sáu (là ông N) sẽ bồi hoàn gấp đôi tiền chuyển nhượng còn nếu bên ông T1, bà P đổi ý sẽ mất tất cả số tiền trên đến nay chưa giao diện tích đất cho bà P sử dụng. Giấy tay chuyển nhượng có ông N và các con ông N gồm Nguyễn Thị D, Nguyễn Thị V Nguyễn Văn N và bà P ký tên, không có ra chính quyền làm thủ tục theo quy định do bà P biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông N không hợp lệ nhưng bà P có cam kết là để bà đứng ra làm lại thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N. Bà P có đưa trư c cho ông N 110 000 000đ và bà P hứa khi nào làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N xong thì ông N m i làm thủ tục chuyển nhượng cho bà P và bà P sẽ giao tiếp số tiền còn lại cho ông N. Do bà P hứa nhưng bà P không thực hiện theo cam kết nên phát sinh tranh chấp.

Đối v i giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà nư c cấp cho ông N vào năm 1995 là không đúng theo quy định của pháp luật do con ông N là Nguyễn Văn C tự ý đi làm và ký tên ông N. Ông N hoàn toàn không hay biết số chứng minh nhân dân ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng số chứng minh nhân dân của ông N Khi phát hiện ông N có làm đơn đến cơ quan nhà nư c có thẩm quyền để yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đơn khiếu nại ngày 18/12/2000; đến ngày 27/3/2001 UBND thị xã Cao Lãnh có văn bản số 07/T -UB do ông Nguyễn Xuân Hữu ký là sẽ thu hồi lại giấy chứng nhận và sữa sai theo quy định nhưng cho đến nay ông N không nhận được bất cứ văn bản nào hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả mạo của ông N.

Nay những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông N yêu cầu:

- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 26/12/2002 giữa ông Nguyễn Văn N và bà Đỗ Thị P đối v i diện tích 480m2, đất tọa lạc tại khóm M phường P, TP Cao ãnh t nh Đồng Tháp vô hiệu do vi phạm về hình thức và nội dung và đồng ý trả lại cho bà P 110 000 000đ và không đồng ý bồi thường cho bà P.

- Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả mạo tên Nguyễn Văn N số 01699 QSDĐ/A1 do UBND thị xã Cao ãnh cấp ngày 10/5/1995 cho ông Nguyễn Văn N để những người thừa kế của ông N đăng ký lại đúng theo quy định pháp luật.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Đỗ Thị P và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Dương Hữu N1 và Dương Minh T là ông Phạm Hoàng Đ1 trình bày:

- Ông Đ1 thống nhất việc gia đình ông N và bà P có thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất vào ngày 26/12/2002 ngang 16m dài 30m v i tổng diện tích 480m2, m t tiền giáp đường Điện Biên Phủ v i giá 120 000 000đ hai bên làm giấy. Bà P đã trả cho ông N 110 00 000đ thỏa thuận khi nào hoàn tất thủ tục chuyển nhượng sẽ trả đủ 10 000 000đ còn lại

Tuy nhiên, do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông N đang bị Thi hành án kê biên nên hai bên không thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nay ông Đ1 đại diện cho bà P không đồng ý yêu cầu của những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn mà yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng phần đất trên cho bà P sử dụng. Trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì bà P yêu cầu trả lại số tiền nhận chuyển nhượng là 110 000 000đ và bồi thường thiệt hại do giá trị đất chênh lệch theo giá đất bồi thường của Ủy ban nhân dân thành phố Cao Lãnh cho ông N theo quyết định số 297/QĐ-HĐBTHT&TĐC ngày 30/6/2014 v i giá là 1.490.000đ/m2.

- Tại b n án dân s sơ thẩm số 85/2017/DS-ST ngày 28 tháng 12 năm 2017 của T a án nhân dân thành phố Cao Lãnh đã xử:

- Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn;

Tuyên bố: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/12/2002 giữa ông N và bà P bị vô hiệu

Buộc bà Đ, ông N, bà D, bà V và ông C có nghĩa vụ trả cho bà P số tiền 220 000 000 (Hai trăm hai mươi triệu) đồng

Đình ch giải quyết yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu hủy quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân thị xã Cao Lãnh số 01699 QSDĐ/A1 cấp ngày 10/5/1995 cho ông Nguyễn Văn N.

- AÙn phí daân söï sô thaåm:

Bà Đ, ông N, bà D, bà V và ông C phải chịu tiền phí dân sự sơ thẩm là 11 000 000 đồng nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp 200.000 đồng theo biên lai số 02401 ngày 29/6/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cao Lãnh; các ông, bà còn phải nộp tiếp số tiền 10 800 000 đồng (Mười triệu, tám trăm ngàn đồng).

Bà P phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm là 200 000 đồng.

- Về chi phí tố tụng là chi xem xét, thẩm định tại chỗ: Bà P phải nộp số tiền 2.603 000 đồng. Bà Đ, ông N, bà D, bà V và ông C được nhận lại số tiền này.

Ngoài ra bản án dân sự sơ thẩm còn tuyên nghĩa vụ chậm thi hành án hư ng d n thi hành bản án và thời hạn kháng cáo kháng nghị

- Sau khi xét xử sơ thẩm ngày 04/01/2018 bà Đỗ Thị P là bị đơn; ngày 08/01/2018 ông Nguyễn Văn N, bà Nguyễn Thị D, ông Nguyễn Văn C, bà Trần Thị Đ, bà Nguyễn Thị V là những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn cùng kháng cáo một phần bản án dân sự sơ thẩm số 85/2017/DS-ST ngày 28/12/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Cao ãnh v i nội dung:

Ông Nguyễn Văn N, bà Nguyễn Thị D, ông Nguyễn Văn C, bà Trần Thị Đ, bà Nguyễn Thị V yêu cầu:

- Xác định diện tích đất của ông Nguyễn Văn N là 7.605m2;

- Xác định lỗi do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là không phải do lỗi của ông Nguyễn Văn N nên những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông N không đồng ý bồi thường cho bà P số tiền 110.000.000đ;

- Xác định thẩm quyền giải quyết về việc ông N yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Văn N;

- Không đồng ý nộp tiền án phí sơ thẩm là 11.000.000đ.

Bà Đỗ Thị P yêu cầu:

- Định giá lại diện tích 480m2 đất, thuộc thửa 71, tờ bản đồ số 19, đất tọa lạc tại khóm Mỹ Thuận phường Mỹ Phú, TP Cao Lãnh.

- Bà P yêu cầu những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của Nguyễn Văn N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 480m2, thuộc thửa 71, tờ bản đồ số 19. Bà P đồng ý trả tiếp số tiền 10.000.000đ khi thực hiện xong thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà P

- Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Đ, ông N, bà D, ông C, bà V luật sư Trần Thanh P1 trình bày:

- Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất v i ông N thì bà P biết rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông N đang bị Thi hành án giữ nên không thể thực hiện việc chứng thực hợp đồng theo quy định được Từ đó cho thấy lỗi d n đến hợp đồng vô hiệu là do cả hai bên bà P và ông N Do đó việc yêu cầu ông N bồi thường số tiền 110 000 000đ là không có căn cứ đề nghị Hội đồng xét xử xem xét

- Đối v i giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông N thì số chứng minh nhân dân không phải của ông N nên những người thừa kế của ông N yêu cầu Hội đồng xét xử xem xét hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông N để những người thừa kế của ông N đăng ký lại theo quy định của pháp luật

Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn ông Nguyễn Văn N, bà Nguyễn Thị D, bà Nguyễn Thị V cùng trình bày: Khi hai bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ban đầu ch thỏa thuận là ngang 15m dài 30m nhưng do bà P biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông N không đúng và hứa sẽ làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N nên ông N m i cho thêm bà P ngang 01 mét nữa vì vậy mà trong hợp đồng m i ghi là ngang 16m. Tuy nhiên, bà P không thực hiện mà đi khởi kiện ông N Do đó lỗi là của bà P chứ không phải của ông N.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Đỗ Thị P và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Dương Hữu N1 anh Dương Minh T là ông Phạm Hoàng Đ1 trình bày:

Căn cứ vào hợp đồng ngày 26/12/2002 thì hai bên đều thừa nhận nội dung của hợp đồng đều ký vào hợp đồng Theo nội dung hợp đồng bà P không có trách nhiệm phải làm hồ sơ cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N Đồng thời tại Công văn số 1035/UBND-TN ngày 27/6/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Cao ãnh xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông N là đúng trình tự thủ tục quy định tại thời điểm cấp giấy Hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông N còn giá trị pháp lý Do đó, việc bà P yêu cầu những người kế thừa của ông N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng ngày 26/12/2002 là phù hợp Bà P không có lỗi trong trường hợp hợp đồng bị vô hiệu

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân t nh Đồng Tháp phát biểu:

Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án và quá trình giải quyết vụ án Thẩm phán thụ lý giải quyết vụ án đúng các quy định pháp luật Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa Hội đồng xét xử phúc thẩm đã tiến hành đúng trình tự thủ tục tố tụng theo quy định pháp luật Các đương sự chấp hành tốt nội quy phiên tòa

Về nội dung: Đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của người kết thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hư ng xác định lỗi d n đến hợp đồng vô hiệu là của hai bên bà P và ông N.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu và chứng cứ có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, lời phát biểu của luật sự và lời phát biểu của đại diện Viện kiểm sát:

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

- Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận ngày 26/12/2002 giữa ông Nguyễn Văn N và vợ chồng bà Đỗ Thị P có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 480m2 đất lúa, m t tiền giáp đường Điện Biên Phủ ngang 16m dài 30m v i giá 120 000 000đ bà P đã giao cho ông N 110 000 000đ còn lại 10 000 000đ, bà P chưa nhận đất để sử dụng Đến nay hai bên v n chưa hoàn thành hợp đồng chuyển nhượng Đây là các tình tiết không phải chứng minh được quy định tại khoản 2 Đ 92 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

- Xét về hình thức hợp đồng: Theo quy định tại điều 689 Bộ luật dân sư 2005 thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/12/2002 giữa ông N và vợ chồng bà P là vô hiệu do vi phạm về hình thức hợp đồng là không có công chứng, chứng thực.

- M c dù hợp đồng bị vô hiệu về hình thức nhưng nội dung của hợp đồng về thỏa thuận số tiền để bồi thường khi một trong hai bên có vi phạm hợp đồng, đây là sự tự nguyện thỏa thuận giữ hai bên không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội nên được công nhận và các bên phải có nghĩa vụ thực hiện

- Xét nguyên nhân và lỗi d n đến hợp đồng vô hiệu Hội đồng xét xử xét thấy: Phía những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn cho rằng nguyên nhân d n đến việc không thực hiện được hợp đồng là do bà P hứa sẽ làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N nhưng không thực hiện, do đó lỗi d n đến hợp đồng vô hiệu là do bà P. Tuy nhiên những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn không có chứng cứ gì chứng minh là bà P có thỏa thuận sẽ làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N, bà P cũng không thừa nhận. Nguyên nhân không thực hiện được hợp đồng là do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông N do Cục thi hành án t nh Đồng Tháp đang giữ để thi hành theo bản án hình sự phúc thẩm số 92 ngày 13/7/1996 của Tòa án T nh đối v i ông Nguyễn Văn C Theo Công văn số 1035/UBND-TN ngày 27/6/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Cao ãnh xác định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông N là đúng trình tự thủ tục quy định tại thời điểm cấp giấy Hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông N còn giá trị pháp lý Đồng thời Tòa án cấp sơ thẩm đã có Quyết định buộc các bên thực hiện hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã tống đạt hợp lệ cho các đương sự (thể hiện tại bút lục số 160 161) nhưng phía nguyên đơn không thực hiện Đồng thời theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng thì trường hợp có tranh chấp d n đến việc không thực hiện được hợp đồng thì ông N có nghĩa vụ bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận Nay Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông N yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu Do đó, lỗi d n đến hợp đồng vô hiệu là do nguyên đơn không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa nên không đến cơ quan nhà nư c có thẩm quyền để công chứng, chứng thực.

ì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 và khoản 1 Điều 148 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu miễn giảm thu nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án

Tuyên Xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Đ, ông N, bà D, bà V, ông C.

2. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà P.

3. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 85/2017/DS-ST ngày 28/12/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Cao ãnh t nh Đồng Tháp

- Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn;

Tuyên bố: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/12/2002 giữa ông N và bà P bị vô hiệu

Buộc bà Đ, ông N, bà D, bà V và ông C có nghĩa vụ trả cho bà P số tiền 110.000.000 đồng và tiền bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu 110 000 000 đồng Tổng cộng 220 000 0000 đồng (Hai trăm hai mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án mà bên phải thi hành án chưa thi hành xong thì hàng tháng còn phải chịu tiền lãi bằng 50 mức lãi suất theo quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng v i thời gian chưa thi hành án đến khi thi hành án xong.

Đình ch giải quyết yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu hủy quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân thị xã Cao Lãnh số 01699 QSDĐ/A1 cấp ngày 10/5/1995 cho ông Nguyễn Văn N.

4. AÙn phí daân söï sô thaåm:

Bà Đ, ông N, bà D, bà V và ông C phải chịu tiền phí dân sự sơ thẩm là 11 000 000 đồng nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp 200.000 đồng theo biên lai số 02401 ngày 29/6/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cao Lãnh; các ông, bà còn phải nộp tiếp số tiền 10 800 000 đồng (Mười triệu tám trăm ngàn đồng).

Bà P phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm là 200 000 đồng.

5. Về án phí dân sự phúc thẩm:

- Bà Đ, ông N, bà D, bà V, ông C phải chịu 300 000 đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm nhưng được khấu trừ 300 000 đồng tiền tạm ứng án phí kháng cáo đã nộp theo biên lai số 0000240 ngày 12/01/2018 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Cao ãnh t nh Đồng Tháp.

- Bà Đỗ Thị P phải chịu 300 000 đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm nhưng được khấu trừ vào 300 000 đồng tiền tạm ứng án phí kháng cáo đã nộp theo biên lai số 0000241 ngày 12/01/2018 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Cao ãnh t nh Đồng Tháp

6. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Bà P phải chịu tổng cộng 3 403 000 đồng (đã chi xong) Trong đó bà P tạm ứng 800 000 đồng nguyên đơn tạm ứng 2.603 000 đồng. Như vậy bà P phải nộp 2.603.000 đồng để trả lại cho bà Đ, ông N, bà D, bà V và ông C những người này đã tạm ứng trư c.

7. Trong trường hợp bản án quyết định được thi hành theo quy định tại Đ 2 uật Thi hành án dân sự sửa đổi bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án quyền yêu cầu thi hành án tự nguyện thi hành án ho c bị cư ng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6 7 7a 7b và 9 uật Thi hành án dân sự sửa đổi bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 uật Thi hành án dân sự sửa đổi bổ sung năm 2014

8. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án /