Bản án 13/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo nội dung đơn khởi kiện ngày 01/02/2024 của bà Bùi Thị Yến N, lời trình bày tại các bản tự khai và trong quá trình tham gia tố tụng tại giai đoạn sơ thẩm của bà N và của ông Nguyễn Anh T4, người đại diện theo ủy quyền của bà N, thì: Vào ngày 16/01/2024 giữa bà Bùi Thị Yến N và bà Nguyễn Thị Mai H có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các bất động sản gồm: diện tích 816,78m2 thuộc thửa 103, tờ bản đồ số 19 tại xã X, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DD 901963 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh L cấp ngày 14/4/2022; diện tích 458,7m2 thuộc thửa 581 và 1.457,3m2 thuộc thửa 582, cùng tờ bản đồ số 19 tại xã X, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 705053 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh L cấp ngày 30/10/2020. Giá chuyển nhượng là 16.400.000.000đ, thỏa thuận thanh toán làm 02 đợt; đợt 1 bà N chuyển 8.500.000.000đ để thanh toán nợ tại T5 thay cho bà H và đợt 2 chuyển 7.900.000.000đ. Cùng ngày 16/01/2024 hai bên lập biên bản giao nhận tiền đặt cọc là 7.900.000.000đ, bà H đã ký nhận.

Tuy nhiên, vào ngày 24/01/2024 bà H lại tiếp tục nhận cọc với số tiền 9.000.000.000đ của bà Nguyễn Thị Bích C; thường trú tại số C, đường N, phường H, quận H, thành phố Đà Nẵng để chuyển nhượng các thửa đất nói trên. Vào thời điểm bà H và bà C ký hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng chuyển nhượng giữa bà N và bà H vẫn không bị hủy bỏ, chấm dứt vì bất kỳ lý do nào.

Quá trình giải quyết vụ án, bà N được biết bà H đã làm thủ tục rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ T5 và chuyển nhượng các diện tích đất vừa nêu cho bà Phan Thị T1 với số tiền là 15.500.000.000đ vào ngày 30/01/2024. Hiện nay bà Phan Thị T1 đã nộp hồ sơ thủ tục để đăng ký biến động sang tên tại Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh L.

Nay nguyên đơn có đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/01/2024 giữa bà Bùi Thị Yến N và bà Nguyễn Thị Mai H; buộc bà H phải trả lại cho bà N số tiền cọc 7.900.000.000đ và phải chịu phạt cọc với số tiền 7.900.000.000đ, tổng cộng là 15.800.000.000đ.

Ngày 05/4/2024 ông Nguyễn Anh T4 xin rút một phần yêu cầu khởi kiện, không yêu cầu phạt cọc và không yêu cầu thẩm định giá tài sản tranh chấp.

Đối với việc giao nhận số tiền cọc 7.900.000.000đ: Nguyên đơn thừa nhận không giao tiền mặt hoặc chuyển khoản cho bị đơn mà có thỏa thuận bằng lời nói giữa nguyên đơn và bị đơn về việc cấn trừ số tiền cọc này vào số tiền 13.044.950.000đ là tiền nợ của Công ty trách nhiệm hữu hạn S (sau đây gọi tắt là Công ty S) do bà H làm Giám đốc đối với Công ty trách nhiệm hữu hạn T6 (sau đây gọi tắt là Công ty T6) do bà N làm Giám đốc theo Biên bản xác nhận đối chiếu công nợ giữa 02 công ty vào ngày 31/12/2023.

- Theo lời trình bày của bà Nguyễn Thị Mai H thì: Giữa bà và bà Bùi Thị Yến N chưa bao giờ thỏa thuận việc chuyển nhượng tài sản là diện tích 816,78m2 thuộc thửa đất 103; diện tích 458,7m2 thuộc thửa 581 và diện tích 1.457,3m2 thuộc thửa 582, cùng tờ bản đồ số 19 tại xã X, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng với giá 16.400.000.000đ. Bà cũng chưa bao giờ nhận số tiền 7.900.000.000đ đặt cọc từ bà N. Việc bà ký hợp đồng chuyển nhượng và biên bản nhận cọc ngày 16/01/2024 là để hỗ trợ việc làm hồ sơ vay cho bà N tại ngân hàng. Bà N cam kết việc bà ký hợp đồng này không có giá trị pháp lý và sẽ không tranh chấp khi bà tìm được người nhận chuyển nhượng nên bà mới đồng ý ký. Giữa bà và bà Phan Thị T1 là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng nghĩa, bà đã nhận tiền cọc và tiền chuyển nhượng đầy đủ của bà T1 để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên. Hiện tại hồ sơ đăng ký sang tên bị ngăn chặn tại Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh L làm ảnh hưởng rất lớn đến danh dự của bà và quyền lợi của bà T1.

Nay bà N khởi kiện yêu cầu trả lại số tiền cọc 7.900.000.000đ thì bà không đồng ý vì bà chưa nhận số tiền trên từ bà N. Đồng thời, không có thỏa thuận nào giữa bà N và bà về việc cấn trừ số tiền 7.900.000.000đ vào số tiền nợ 13.044.950.854đ giữa Công ty S và Công ty T6.

- Theo lời trình bày của ông Lê Nguyễn Bảo D, người đại diện theo ủy quyền của bà Phan Thị T1, thì: Vào ngày 30/01/2024 tại Văn phòng C4 giữa bà Phan Thị T1 và bà Nguyễn Thị Mai H đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 02 thửa đất số: 581+582 số sổ CY 705053 tờ bản đồ số 19 và thửa 103 số sổ DD 901963 tờ bản đồ số 19 tại xã X, thành phố Đ với giá 15.500.000.000đ, bà T1 đã chuyển đủ số tiền thỏa thuận theo số tài khoản thụ hưởng mà bà H chỉ định. Phía bà T1 cũng đã tiến hành làm các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản và đã đóng thuế vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật (có hóa đơn nộp tiền vào ngân sách nhà nước kèm theo). Ngày 20/02/2024 bà T1 đến nhận kết quả hồ sơ chuyển nhượng theo giấy hẹn của bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở Tài nguyên và môi Trường tỉnh L thì được biết hồ sơ của bà T1 không được duyệt do có đơn khởi kiện về việc bà Nguyễn Thị Mai H đã chuyển nhượng và nhận tiền cọc 02 thửa đất trên cho bà Bùi Thị Yến N. Đề nghị bà H xử lý các vấn đề liên quan để bà T1 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra bà T1 không yêu cầu Tòa án giải quyết vấn đề gì trong vụ án này.

- Theo lời trình bày của người làm chứng là bà Nguyễn Thị Bích C thì: Giữa bà và bà Nguyễn Thị Mai H không biết mặt nhau và không có thỏa thuận đặt cọc hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà không chuyển tiền giao dịch đặt cọc và không ký vào hợp đồng đặt cọc ngày 24/01/2024 với bà H. Đề nghị Tòa án không đưa bà vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án này.

- Theo lời trình bày của người làm chứng là ông Huỳnh Châu T3 thì: Bà Nguyễn Thị Mai H có nhờ ông ký làm chứng trong hợp đồng đặt cọc ngày 24/01/2024 giữa bà Nguyễn Thị Mai H và bà Nguyễn Thị Bích C để thực hiện làm thủ tục ngân hàng. Ông không thấy bà C có mặt để ký. Thực tế ông được biết là không có giao dịch nào giữa bà H và bà C.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án số 35/2024/DS-ST ngày 20 tháng 8 năm 2024; Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng đã xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Bùi Thị Yến N đối với bị đơn bà Nguyễn Thị Mai H.

Ghi nhận sự thỏa thuận của nguyên đơn bà Bùi Thị Yến N và bị đơn bà Nguyễn Thị Mai H về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thỏa thuận đặt cọc) ngày 16/01/2024 không có công chứng, chứng thực giữa bà Bùi Thị Yến N và bà Nguyễn Thị Mai H đối với diện tích 816,78m2 thuộc thửa đất 103, tờ bản đồ số 19 tại xã X, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DD 901963 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh L cấp ngày 14/4/2022; diện tích 458,7m2 thuộc thửa 581 và diện tích 1.457,3m2 thuộc thửa 582, cùng tờ bản đồ số 19 tại xã X, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 705053 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh L cấp ngày 30/10/2020 cho bà Nguyễn Thị Mai H.

Đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thị Yến N về việc buộc bà Nguyễn Thị Mai H trả số tiền phạt cọc 7.900.000.000đ.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thị Yến N về việc buộc bà Nguyễn Thị Mai H trả lại số tiền cọc 7.900.000.000đ.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các bên đương sự.

Ngày 06/9/2024 bà Bùi Thị Yến N kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; buộc bị đơn trả lại số tiền cọc là 7.900.000.000đ.

Tại phiên tòa,

Ông Nguyễn Hoàng T, người đại diện theo ủy quyền của Bùi Thị Yến N, vẫn giữ nguyên kháng cáo.

Luật sư Nguyễn Thị Hà Đ - người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bà N, đề nghị chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa hoặc hủy Bản án sơ thẩm.

Ông Lê Nguyễn Bảo D, người đại diện theo ủy quyền của bà Phan Thị T1, không đồng ý với kháng cáo của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn phúc thẩm cũng như phiên tòa hôm nay: đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

- Căn cứ các Điều 500, 501, 502 và Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ khoản 4 Điều 26, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của bà Bùi Thị Yến N, giữ nguyên phần Quyết định của Bản án Dân sự sơ thẩm số 35/2024/DS-ST ngày 20/8/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng về việc giải quyết yêu cầu của nguyên đơn đối với số tiền 7.900.000.000đ; sửa Bản án sơ thẩm về án phí.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thị Yến N về việc buộc bà Nguyễn Thị Mai H phải trả lại số tiền 7.900.000.000đ (bảy tỷ chín trăm triệu đồng).

2. Các phần khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

3. Về án phí:

- Án phí sơ thẩm: Buộc bà Bùi Thị Yến N phải chịu 115.900.000đ án phí Dân sự sơ thẩm; được trừ vào số tiền 62.200.000đ tạm ứng án phí Dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000336 ngày 01/02/2024 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng. Bà N còn phải nộp 53.700.000đ án phí Dân sự sơ thẩm.

Buộc bà Nguyễn Thị Mai H phải chịu 300.000đ án phí Dân sự sơ thẩm.

- Án phí phúc thẩm: Buộc bà Bùi Thị Yến N phải chịu 300.000đ án phí Dân sự phúc thẩm; được trừ vào số tiền 300.000đ tạm ứng án phí Dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0001122 ngày 19/9/2024 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng. Bà N đã nộp đủ án phí Dân sự phúc thẩm

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.