Bản án 13/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 26/7/2022, bản tự khai và trong quá trình giải quyết vụ án tại Toà án nguyên đơn ông Nguyễn Đình X trình bày: do kinh tế gia đình ông quá khó khăn, không có thu nhập ổn định, ông muốn san ủi diện tích đất của gia đình nhưng không có tiền nên ông có thoả thuận với bà Lê Trang D về việc san ủi mặt bằng đất. Quá trình san ủi 02 khu đất, mảnh thứ nhất là đất vườn rừng tiếp giáp nhà ở có tổng diện tích khoảng hơn 3.000m2 và một mảnh phía Tây tiếp giáp chân núi Cấm có diện tích khoảng 4.700 m2, ông và bà D thoả thuận: bà D tự chịu chi phí san ủi mảnh khu A sau nhà ở của ông là 3.835,7 m2, ông bà thoả thuận ăn chia 50/50 (tức sau san ủi có mặt bằng mở lối đi, mỗi bên nhận một nửa diện tích đất); bà Lê Trang D và ông ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng sau san ủi tách ô thửa bà D chỉ trả cho ông 09 ô đất thay vì số lượng chia đôi như ban đầu. Ông cho rằng diện tích đất bà Lê Trang D được hưởng vượt quá nhiều so với thực tế của gia đình ông. Hiện tại, ông chỉ được hưởng 1.457m2 trong khi diện tích đất khu A của ông là 3.835,7 m2. Bà D đã lấy đi 02 mảnh đất trong phần 50% của ông được chia để bán với diện tích khoảng 250m2, còn diện tích giáp phần đất san ủi đây là diện tích không nằm trong thoả thuận giữa hai bên nhưng bà D đã tự ý xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và chuyển nhượng lại cho ông Nguyễn Chí D2. Ông đề nghị Toà án xem xét lại việc chia đất khu A theo tỷ lệ 50/50 và trả lại diện tích 02 ô đất trên đỉnh cho ông đúng theo thoả thuận ban đầu.

Đối với khu B có diện tích khoảng 4.700m2, ông bà thoả thuận là bà D nhận 60, còn ông nhận 40 và để bà D thực hiện các thủ tục ký hợp đồng san đào, sau đó chia mặt bằng, đối với diện tích đất khu B diện tích 4.700m2 bà D đã không thực hiện đúng thoả thuận mà chỉ chia cho ông 700m2 (tức số lẻ của 4.700m2). Như vậy, không đúng với thoả thuận ban đầu ăn chia 40/60.

Tại phiên toà ngày 27/11/2023 ông X thay đổi yêu cầu khởi kiện:

Thứ nhất, ông X yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) số 1099/SCC ngày 11/9/2015 tại Văn phòng C3 (Khu A) vô hiệu do bà D đã vi phạm nghĩa vụ thỏa thuận, khi san ủi bà D đã san ủi vượt quá phần diện tích hai bên đã thỏa thuận.

Thứ hai, ông X yêu cầu tuyên bố Giấy cam kết mua bán viết tay năm 2004, Văn bản cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày 16/01/2015 tại Văn phòng C3 (khu B) vô hiệu. Lý do: là do việc thực hiện các chuyển nhượng này nhằm mục đích san đào mặt bằng, bà D đã không thực hiện đúng thỏa thuận như đã cam kết chia cho ông X 40% diện tích sau khi san ủi. Ông X yêu cầu bà D phải trả lại ông phần diện tích bà D đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Chí D2 (hiện đang công tác tại Ngân hàng C4) diện tích 20m mặt đường. Ông X yêu cầu giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu.

Tại phiên toà ngày 18/01/2024 ông X giữ nguyên yêu cầu khởi kiện như tại phiên tòa ngày 27/11/2023, ông X yêu cầu tuyên bố HĐCNQSDĐ số 1099/SCC ngày 11/9/2015, Giấy cam kết mua bán viết tay năm 2004, Văn bản cam kết chuyển nhượng QSDĐ ngày 16/01/2015 tại Văn phòng C3 vô hiệu do bà D đã vi phạm nghĩa vụ thỏa thuận, khi san ủi bà D đã san ủi vượt quá phần diện tích hai bên đã thỏa thuận và diện tích 2 khu đất này (khu A và khu B) là di sản của bố mẹ ông là cụ Nguyễn Năng H2 và cụ Trần Thị M để lại, gia đình ông chưa chia thừa kế. Các đồng thừa kế của cụ Nguyễn Năng H2 và cụ Trần Thị M đề nghị tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên vô hiệu. Ông X không yêu cầu giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu.

Trong quá trình tham gia tố tụng tại Toà án, bị đơn bà Lê Trang D cùng trình bày: nội dung đơn khởi kiện yêu cầu của ông X là không đúng. Bà D cho rằng đối với phần diện tích đất Khu A là 3.835,7 m2, là do ông X thỏa thuận với bà về việc thuê bà san đào mặt bằng, hai bên đã thực hiện xong Hợp đồng. Hai bên không hề có thỏa thuận gia đình ông X hưởng 50%, bà D hưởng 50%, mà hai bên đã thỏa thuận và ký kết Hợp đồng giao khoán, hợp tác san đào mặt bằng số 395/SCC ngày 11/9/2015 tại Văn phòng C3, có thoả thuận quyền và nghĩa vụ của hai bên: bà D nhận đào, san mặt bằng toàn bộ diện tích đất thuộc quyền sử dụng của ông X, bà B diện tích 3.835,7 m2; thửa số 17, 52, 53, tờ bản đồ 47 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BR 870382 và BR 870381 do Ủy ban nhân dân thành phố H cấp ngày 14/10/2014; đăng ký biến động ngày 20/11/2014 và ngày 06/02/2015. Đồng thời bà D nhận trách nhiệm làm thủ tục đề nghị hiến đất mở đường, quy hoạch trong khuôn viên khu đất san mặt bằng. Ông X, bà B thanh toán cho bà D bằng phương thức đổi đất theo sơ đồ hai bên đã thống nhất (có sơ đồ kèm theo Hợp đồng). Ông X, bà B ký HĐCNQSDĐ cho bà D để bà D lập thủ tục hiến đất làm đường giao thông, xin cấp phép san đào mặt bằng. Sau khi thực hiện san ủi xong, bà D đã thanh toán đủ số diện tích đất cho ông X, bà B theo hợp đồng đã ký kết và ông X đã chuyển nhượng hết cho các hộ khác. Do đó bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông X.

Đối với phần diện tích khu B là 4.700 m2 là do bà mua của gia đình ông X bà B (có giấy mua bán viết tay năm 2004), hai bên thỏa thuận mua bán vào năm 2004, bà D trả cho gia đình ông X, bà B 200.000.000 đồng, nhưng đến năm 2015 khi thực hiện ký kết Hợp đồng chuyển nhượng bà D đã thỏa thuận với ông X là thanh toán bằng 07 ô đất sau khi đã san ủi. Bà D thừa nhận có thoả thuận sơ bộ với gia đình ông X, bà B hưởng 40%, bà D hưởng 60% đất sau khi san ủi, nhưng sau khi dự toán các khoản chi phí thì do thấy không hợp lý nên bà đã thương lượng lại với ông X. Sau đó hai bên đã ký Văn bản cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/01/2015 tại Văn phòng C3, theo đó thỏa thuận sau khi hoàn thành mặt bằng bà D trả cho ông X là 07 ô đất (mỗi ô 100m2). Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện thì có Kết luận thanh tra và tạm dừng việc san ủi, đăng ký, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên bà D chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho ông X, bà B được. Do đó, việc ông X, bà B yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu là không có căn cứ, bà không đồng ý.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Bùi Xuân D1 trình bày: năm 2015 vợ ông D1 là bà D có nhận mua bán với ông Nguyễn Đình X 01 diện tích đất tại tổ A, A phường N, thành phố H, tỉnh Hà Giang, việc mua bán, chuyển nhượng, tách thửa như thế nào, thanh toán bao nhiêu, ông không nắm được. Ông có được ký hợp đồng nhận chuyển nhượng từ ông X, bà B sang cho vợ chồng ông, diện tích như thế nào ông không liên quan. Ông đồng ý để bà Lê Trang D thay mặt ông toàn quyền tham gia giải quyết tại Toà án.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày như sau:

Theo bản tự khai và quá trình giải quyết bà Nguyễn Thị B trình bày: Do hoàn cảnh khó khăn là gia đình thương bệnh binh không có điều kiện để chi phí san ủi đất nên tháng 11 năm 2014 bà D đứng ra nhận san ủi ăn chia 50/50 đối với khu A và ăn chia 40%, 60% đối với khu B nhưng bà D đã không minh bạch và không làm đúng thoả thuận, không giao bìa đỏ đất sau khi san ủi, bán đất của ông X, bà D lạm dụng lòng tin, chiếm đoạt tài sản. Diện tích đất trên do bố mẹ chồng của bà để lại do vợ chồng ông bà canh tác sản xuất từ năm 1995 đến nay, nhưng chưa chia cho các anh em của ông X. Nay bà đề nghị Toà án giải quyết tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1099/SCC ngày 11/9/2015, Giấy cam kết mua bán viết tay năm 2004, Văn bản cam kết chuyển nhượng QSDĐ ngày 16/01/2015 tại Văn phòng C3 vô hiệu.

Theo bản tự khai và quá trình giải quyết những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Anh T2 (con trai ông Nguyễn Tuyên V1), Nguyễn Đức H1, Nguyễn Thị V trình bày: Bố mẹ ông, bà là cụ Nguyễn Năng H2, sinh năm 1920 (đã chết năm 1992) và cụ Trần Thị M, sinh năm 1925 (đã chết năm 1995) sơ tán lên Hà Giang từ trước năm 1960 và có khai hoang được diện tích đất là 26.000 m2 và có đào ao thả cá sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất này. Hiện nay phần đất bám mặt đường là đất thổ cư đã được phân chia cho các con của ông bà theo hàng thừa kế. Toàn bộ diện tích bố mẹ để lại là đất vườn rừng do ông Nguyễn Đình X và bà Nguyễn Thị B trực tiếp quản lý sử dụng và canh tác. Hai bên quả đồi vẫn chưa được phân chia cho ai mà giao cho ông X bà B quản lý sử dụng từ năm 1995 đến nay. Ông X làm đơn khởi kiện bà Lê Trang D đến Toà án thì các ông bà mới biết ông X đã chuyển nhượng phần diện tích đất trên cho bà Lê Trang D. Nên các ông bà có đề nghị Toà án xem xét giải quyết yêu cầu huỷ HĐCNQSDĐ đất giữa ông X và bà D vì diện tích đất trên do bố mẹ để lại chưa được chia thừa kế. Nay do tính chất công việc, tuổi cao sức yếu bệnh tật nên các anh chị em thống nhất để ông X giao thực hiện yêu cầu huỷ HĐCNQSDĐ đất giữa ông Nguyễn Đình X và bà Lê Trang D. Theo bản trình bày ý kiến và quá trình giải quyết vụ án Văn phòng C3 trình bày: ngày 11/9/2015 Văn phòng C3 nhận được đề nghị của ông Nguyễn Đình X, và bà Lê Trang D về việc công chứng HĐCNQSDĐ. Công chứng viên đã kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan: Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu thấy rằng hồ sơ đảm bảo, đầy đủ theo quy định, công chứng viên đã soạn thảo hợp đồng. Sau khi soạn xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Nguyễn Đình X, bà Nguyễn Thị B và bà Lê Trang D, ông Bùi Xuân D1 đã cùng đọc hợp đồng, đồng ý với dự thảo hợp đồng, cùng ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước mặt công chứng viên. Việc lập và ký hợp đồng, giao dịch, công chứng viên đã thực hiện đúng theo quy định của Luật công chứng, tại thời điểm ký hợp đồng các bên tham gia giao kết hợp đồng là người đủ năng lực hành vi dân sự, cùng tự nguyện ký hợp đồng, chữ ký trên hợp đồng đúng là chữ ký của những người tham gia giao dịch. Các nội dung liên quan sau thời điểm ký hợp đồng công chứng viên Văn phòng C3 không biết. Văn phòng C3 đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Hà Giang xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2024/DS-ST ngày 23/01/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang đã căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 266, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117, 122, 123, 129, 131, 501, 502, 503, 615, khoản 2 Điều 616, Điều 617, 623 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 12, Điều 100, Điều 167 Luật đất đai năm 2013; khoản 1, điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Đình X về việc yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1099/SCC ngày 11/9/2015 tại Văn phòng C3 (khu A) số công chứng 1099/SCC, quyển số 02/2015/CCVX-HĐCNQSDĐ; Giấy cam kết mua bán viết tay năm 2004; Văn bản cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/01/2015 tại Văn phòng C3 (khu B) số công chứng 19/SCC, quyển số 01/2015/CCVX-HĐGDK là vô hiệu. 2. Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1099/SCC ngày 11/9/2015 tại Văn phòng C3 (khu A) số công chứng 1099/SCC, quyển số 02/2015/CCVX-HĐCNQSDĐ; Giấy cam kết mua bán viết tay năm 2004; Văn bản cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/01/2015 tại Văn phòng C3 (khu B), số công chứng 19/SCC, quyển số 01/2015/CCVX-HĐGDK là vô hiệu. Ông Nguyễn Đình X phải trả cho bà Lê Trang D số tiền 65.000.000 đồng - Tiền đất khu A là tiền chuyển nhượng đất bà D đã đưa cho ông X.

3. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: các bên đương sự phải chịu mỗi bên một nửa. Tổng số tiền đã chi là 20.000.000 đồng, ông Nguyễn Đình X phải chịu 10.000.000 đồng, bà Lê Trang D phải chịu 10.000.000 đồng. Do ông Nguyễn Đình X đã nộp tạm ứng trước, do vậy bà Lê Trang D có trách nhiệm trả lại ông Nguyễn Đình X số tiền 10.000.000 đồng.

4. Án phí: bà Lê Trang D phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật. Ông Nguyễn Đình X được miễn án phí theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 29/01/2024, bị đơn bà Lê Trang D có đơn kháng cáo đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2024/DS-ST ngày 23/01/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang. Đề nghị Toà án cấp phúc thẩm giải quyết: Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1099/SCC ngày 11/9/2015 tại Văn phòng công chứng huyện V, tỉnh Hà Giang giữa bà Lê Trang D và ông Nguyễn Đình X.

Ngày 07/02/2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hà Giang Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 01/QĐKNPT-VKS-DS đối với Bản án sơ thẩm của Toà án nhân dân thành phố Hà Giang với nội dung: cấp sơ thẩm xác định không đầy đủ quan hệ pháp luật; xác định sai tư cách tham gia tố tụng đối với ông Bùi Xuân D1; giải quyết nội dung vụ án khi nguyên đơn có đơn tố cáo (tố giác tội phạm) đối với bị đơn và đang được Cơ quan An ninh Điều tra - Công an tỉnh H giải quyết; không yêu cầu đương sự giao nộp tài liệu chứng cứ là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực; giải quyết vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; không xác minh đầy đủ và đưa người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng; chưa thu thập tài liệu chứng cứ làm căn cứ giải quyết vụ án; không giải thích hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng dân sự tại các Điều 5, Điều 68, Điều 93, khoản 1, khoản 2 Điều 96, điểm d khoản 1 Điều 214 Bộ luật Tố tụng dân sự chưa đủ căn cứ để giải quyết vụ án, không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự, không giải quyết triệt để vụ án, khó khăn cho việc thi hành án. Do đó, đề nghị Toà án nhân dân tỉnh Hà Giang xét xử huỷ toàn bộ Bản án sơ thẩm số 08/2024/DSTC-ST ngày 23/01/2024 của Toà án nhân dân thành phố Hà Giang, giao hồ sơ cho Toà án nhân dân thành phố Hà Giang giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

Tại phiên toà phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn (người kháng cáo) giữ nguyên nội dung kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hà Giang tham gia phiên toà phát biểu ý kiến: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, được phân công thụ lý giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên toà đã thực hiện đúng quy định về thụ lý vụ án, thời hạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm, quyết định đưa vụ án ra xét xử và giao hồ sơ để Viện kiểm sát nghiên cứu đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm được thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về quan điểm giải quyết vụ án: Giữ nguyên nội dung kháng nghị, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308 và Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự huỷ toàn bộ Bản án sơ thẩm số 08/2024/DSTC-ST ngày 23/01/2024 của Toà án nhân dân thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang. Giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm. Về án phí phúc thẩm: người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Về chi phí tố tụng, án phí sơ thẩm: sẽ được cấp sơ thẩm xem xét giải quyết trong quá trình giải quyết vụ án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, các quy định của pháp luật, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên toà. Hội đồng xét xử (HĐXX) nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

1. Huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2024/DS-ST ngày 23/01/2024 của Toà án nhân dân thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.

Giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

2. Về án phí: bà Lê Trang D không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm. Trả lại cho bà D số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang theo biên lai số 0000326 ngày 22/02/2024.

3. Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án./.