Bản án 129/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 30/9/2019, bà Vũ Thị Xuân N mua của ông Võ Khắc X, sinh năm 1963; trú tại: thôn A, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận thửa đất số 16, tờ bản đồ số 23, diện tích 8.273,4m2 tọa lạc tại thôn A, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận với giá chuyển nhượng là 4.300.000.000 đồng (bốn tỷ ba trăm triệu đồng). Nguồn gốc thửa đất: thửa đất trên là tài sản của ông Võ Khắc X được chia theo Bản án phúc thẩm số 07/2016/DS-PT ngày 10/3/2016 về việc “Chia tài sản chung sau khi ly hôn” của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận. Việc mua bán được hai bên lập thành văn bản, có chữ ký xác nhận của hai bên theo “Giấy bán đất” ngày 30/9/2019. Ngay khi hai bên ký giấy bán đất, bà N đã thanh toán đủ số tiền 4.300.000.000 đồng (bốn tỷ ba trăm triệu đồng) cho ông X.

Tuy nhiên, đến nay ông X không thực hiện việc mua bán theo thỏa thuận dù bà N đã nhiều lần yêu cầu, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà N. Bà N làm Đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: yêu cầu ông Võ Khắc X tiếp tục thực hiện hợp đồng theo “Giấy bán đất” ngày 30/9/2019 đối với thửa đất số 16, tờ bản đồ số 23, diện tích 8.273,4m2 tọa lạc tại thôn A, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận.

Đối với yêu cầu phản tố của ông Võ Khắc X về việc tuyên hủy giấy bán đất viết tay đề ngày 30/9/2019 giữa bà Vũ Thị Xuân N và ông Võ Khắc X thửa đất số 16, tờ bản đồ số 23, diện tích 8.273,4m2 tọa lạc tại thôn A, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận vì cho rằng ông X bán cho bà N thửa đất số 16 với giá 1.300.000.000 đồng, bà N đã trả cho ông X 900.000.000 đồng, còn thiếu 400.000.000 đồng là hoàn toàn không có cơ sở, không phù hợp với các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Vì ngay khi ký kết hợp đồng, bà N đã thanh toán cho ông X số tiền 4.300.000.000 đồng có sự chứng kiến của ông Lê Văn H1. Ngoài ra, việc giao nhận tiền đã được Cơ quan điều tra làm rõ thể hiện thông qua Bản kết thúc kiểm tra, xác minh số 721/KTĐT-CSĐT (PC 02) ngày 14/11/2022 của Cơ quan Cảnh sát Điều tra Công an tỉnh N. Tại Biên bản lấy lời khai của Cơ quan Cảnh sát Điều tra cũng như trong hợp đồng chuyển nhượng đều thể hiện ông Lê Văn H1 là người trực tiếp soạn thảo và chứng kiến hai bên giao dịch. Đối với giấy vay tiền (không ngày tháng) do ông X cung cấp là một giao dịch khác, không liên quan đến việc bán đất mà bà N đã khởi kiện.

Đối với yêu cầu phản tố của ông X thì nguyên đơn không đồng ý, vì việc giấy bán đất trên là giao dịch dân sự được giao kết hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, lừa đối, đáp ứng đầy đủ năng lực chủ thể, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Quá trình thực hiện hợp đồng bên mua đã thực hiện đúng/đủ nghĩa vụ của mình, nhưng bên bán bội tín. Theo hồ sơ Công an tỉnh N cung cấp xác định hai bên có giao dịch đưa tiền, về nguồn gốc thửa đất thì ông X đã được chia theo Bản án phúc thẩm số 07/2016/DS-PT ngày 10/3/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận. Hợp đồng không được công chứng, chứng thực nhưng thời điểm giao dịch các bên đầy đủ năng lực dân sự, thực hiện đúng nội dung thỏa thuận.

Về chi phí xem xét thẩm định và định giá và án phí bà N yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.

2. Bị đơn ông Võ Khắc X do bà Nguyễn Thị Loan T1 là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ông Võ Khắc X và bà Đường Thị S được Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận xét xử phúc thẩm về việc “Chia tài sản chung sau khi ly hôn” tại Bản án phúc thẩm số 07/2016/DS-PT ngày 10/3/2016. Ông X được chia thửa đất số 711, diện tích 3.148,5m2 và thửa đất số 16, diện tích 8.273,4m2 cùng tờ bản đồ số 23. Sau khi được chia hai thửa đất này, ông có nhu cầu bán để lấy tiền làm ăn. Khi biết ông X bán thửa đất này thì bà Vũ Thị Xuân N là con bác ruột của ông X sang hỏi mua thửa đất của ông X. Ông X có nói cho bà N biết ông đã bán cho ông Đinh Xuân G thửa đất số 16 giá 1.400.000.000 đồng, đang chuẩn bị làm hợp đồng đặt cọc thì bà N nói để bà N mua thửa đất này của ông X và nói ông X bớt cho bà số tiền 100.000.000 đồng để bà N tự đi làm thủ tục tách sổ và làm sổ đỏ, nên ông X đồng ý bán thửa đất số 16 với giá là 1.300.000.000 đồng. Ngày 30/9/2019, bà N có nhờ ông Lê Văn H1, sinh năm 1982 cán bộ xã X là bạn con của bà N viết giấy tay bán đất giữa ông X và bà N. Sau khi viết giấy tay xong, ông X có nhận của bà N số tiền 900.000.000 đồng (chín trăm triệu đồng), số tiền còn lại 400.000.000 đồng bà N hẹn nửa tháng sau sẽ trả đủ. Vì là chị em con chú bác ruột với nhau, nên ông X đồng ý.

Ông X khẳng định vào thời điểm ngày 30/9/2019 thửa đất số 16, tờ bản đồ số 23 xã X đất không bao giờ có giá đến 4.300.000.000 đồng. Việc ông bán giá 1.400.000.000 đồng cho ông G, sau đó ông không bán nữa mà bán cho bà N là giá trị thực tế tại địa phương vào thời điểm đó, rất nhiều người biết như ông trình bày. Ông X không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng theo giấy bán đất ngày 30/9/2019 đối với thửa đất số 16, tờ bản đồ số 23, diện tích 8.273,4m2 tọa lạc tại xã X, huyện N. Thửa đất số 16 từ trước đến nay ông X là người đang quản lý, sử dụng, nên ông đề nghị bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Vũ Thị Xuân N. Thời điểm đưa tiền bà N đưa cho ông X số tiền 900.000.000 đồng trong một túi ni lon với nhiều mệnh giá khác nhau là 500.000 đồng, 200.000 đồng, 100.000 đồng, 50.000 đồng. Ông X yêu cầu hủy hợp đồng và ông X đồng ý trả lại số tiền 900.000.000 đồng bà ông X đã nhận cho bà Vũ Thị Xuân N.

Ông X có yêu cầu phản tố: yêu cầu hủy giấy bán đất viết tay đề ngày 30/9/2019 giữa bên bán ông Võ Khắc X với bên mua Vũ Thị Xuân N đối với thửa đất số 16, tờ bản đồ địa chính số 23, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận và tại phiên tòa ông X đề nghị giải quyết hậu quả của hợp đồng. Đối với việc bà Đường Thị S vào năm 2022 khi làm sân banh có đổ đất nâng nền qua một phần thửa đất số 16 của ông X, trước khi bà S đổ có hỏi ý kiến ông X và ông X đồng ý nên có tranh chấp thì ông X và bà S sẽ tự giải quyết.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Đường Thị S trình bày:

Bà và ông X ly hôn từ năm 2011, đến năm 2016 thì đã giải quyết xong phần tranh chấp tài sản theo Bản án phúc thẩm số 07/2016/DS-PT ngày 10/3/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận. Quá trình sau khi phân chia đất, bà có nhờ bà N hỏi thăm ông X có nhu cầu bán đất không, ông X có nhu cầu bán đất thì bà có nhờ bà N đứng ra mua lại thửa đất số 16 với giá 550.000.000 đồng, ông X đồng ý nhưng sau đó ông X đổi ý không bán. Sau đó bà có hỏi bà N có mua đất ông X không thì bà N bảo không mua, thời điểm đó thì các bên thỏa thuận giá như thế nào bà không biết. Bà làm sân banh năm 2022 trên phần diện tích mà bà đã được chia sau khi ly hôn nhưng sau đó có đổ đất qua phần của ông X và khi đổ đất để làm sân banh bà có thông báo cho ông X và ông X có đồng ý để cho bà đổ đất, Ủy ban nhân dân xã X cũng đồng ý việc bà đổ đất. Về số tiền đổ đất là bao nhiêu thì đã lâu bà không nhớ và hiện nay không có chứng cứ để cung cấp cho Tòa án. Đối với việc bà N và ông X tranh chấp liên quan đến thửa đất số 16 trong đó có một phần bà đổ đất lấn qua thửa đất số 16 thì bà xác định như sau:

Trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà N giao thửa đất số 16 cho bà N thì bà và bà N sẽ yêu cầu giải quyết bằng một vụ án khác.

Trường hợp Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tiếp tục giao cho ông X thì bà và ông X sẽ tự thỏa thuận, không yêu cầu Tòa án giải quyết .

Với nội dung nêu trên, Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2025/DS-ST ngày 11/6/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận (cũ) đã quyết định:

Căn cứ vào khoản 5 Điều 26; khoản 1 Điều 37; các điều 147, 165 Bộ luật Tố tụng dân sự. Các điều 117, 119, 122, 129, 131, 500, 501, 502, 503 Bộ luật Dân sự 2015. Các điều 166, 167, 188 Luật Đất đai 2013. Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí lệ phí Tòa án.

Tuyên bố:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị Xuân N:

Yêu cầu ông Võ Khắc X tiếp tục thực hiện hợp đồng theo “Giấy bán đất” ngày 30/9/2019 đối với thửa đất số 16, tờ bản đồ số 23, diện tích 8.273,4m2 tọa lạc tại thôn A, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận.

Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Võ Khắc X:

Tuyên bố “Giấy bán đất” ngày 30/9/2019 giữa bên bán là ông Võ Khắc X và bên mua là bà Vũ Thị Xuân N vô hiệu.

Tuyên xử:

Buộc ông Võ Khắc X phải hoàn trả cho bà Vũ Thị Xuân N 900.000.000 (chín trăm triệu) đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền và nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm:

Ngày 17 tháng 6 năm 2025, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Châu Thị Diễm M1 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận kháng cáo, sửa toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng: chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn trình bày giữ nguyên kháng cáo. Người bảo vệ trình bày: đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận kháng cáo, sửa toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng: chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn (có Luận cứ kèm theo).

Người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn trình bày không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa phát biểu:

Về tố tụng: việc tuân theo pháp luật của những người tiến hành tố tụng và việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng từ khi thụ lý phúc thẩm vụ án, đến trước thời điểm nghị án là đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đơn kháng cáo của bà Châu Thị Diễm M1 là trong thời hạn luật định.

Về nội dung vụ án: Toà án cấp sơ thẩm đã căn cứ tài liệu, chứng cứ và quyết định: không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị Xuân N; chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Võ Khắc X là có căn cứ, đúng pháp luật. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Nguyên đơn cho rằng đã giao đủ số tiền 4.300.000.000 đồng cho bị đơn ngay khi hai bên ký “Giấy bán đất”; bị đơn cho rằng giá chuyển nhượng là 1.300.000.000 đồng và chỉ nhận 900.000.000 đồng.

HĐXX xét thấy: ‘“Giấy bán đất” không ghi nhận việc đã nhận đủ tiền; nguyên đơn không xuất trình được biên nhận, chuyển khoản hay tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn tiền và việc giao toàn bộ số tiền 4.300.000.000 đồng. Lời khai nhân chứng có mâu thuẫn về số túi đựng tiền, mệnh giá, diễn biến giao nhận; riêng người làm chứng do nguyên đơn mời (ông Lê Văn H1) có lời khai không thống nhất về người chứng kiến và cách thức giao nhận. Như vậy, nguyên đơn không chứng minh được đã thanh toán số tiền 4.300.000.000 đồng cho bị đơn. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định số tiền chuyển nhượng đối với diện tích đất tranh chấp là 900.000.000 đồng là có cơ sở.

Theo quy định tại các Điều 500; 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Giao dịch ngày 30/9/2019 chỉ được lập bằng giấy viết tay, nên vi phạm điều kiện về hình thức theo khoản 2 Điều 117 và Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đồng thời, cũng không đáp ứng điều kiện để áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 về công nhận hiệu lực của giao dịch không tuân thủ quy định về hình thức.

Bên cạnh đó, tại thời điểm thực hiện giao dịch (2019), căn cứ các Điều 188 và 168 Luật Đất đai năm 2013, người chuyển nhượng chỉ được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hồ sơ vụ án thể hiện ông X mới chỉ được tuyên chia đất bằng bản án, chưa làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất số 16 nêu trên. Như vậy, bên chuyển nhượng chưa đủ điều kiện thực hiện quyền theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 tại thời điểm ký kết; đây là một trong những căn cứ làm cho giao dịch không có hiệu lực.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1.

Áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

Không chấp nhận kháng cáo của bà Châu Thị Diễm M1 (người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn). Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2025/DS-ST ngày 11/6/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận (cũ).

2. Áp dụng vào khoản 5 Điều 26; khoản 1 Điều 37; các điều 147, 165 Bộ luật Tố tụng dân sự. Các điều 117, 119, 122, 129, 131, 500, 501, 502, 503 Bộ luật Dân sự 2015. Các điều 166, 167, 188 Luật Đất đai 2013. Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí lệ phí Tòa án.

Tuyên bố:

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị Xuân N:

Yêu cầu ông Võ Khắc X tiếp tục thực hiện hợp đồng theo “Giấy bán đất” ngày 30/9/2019 đối với thửa đất số 16, tờ bản đồ số 23, diện tích 8.273,4m2 tọa lạc tại thôn A, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận.

- Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Võ Khắc X:

Tuyên bố “Giấy bán đất” ngày 30/9/2019 giữa bên bán là ông Võ Khắc X và bên mua là bà Vũ Thị Xuân N vô hiệu.

Tuyên xử:

Buộc ông Võ Khắc X phải hoàn trả cho bà Vũ Thị Xuân N 900.000.000 (chín trăm triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền người phải thi hành án phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền này, thì hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án này theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự (Luật THADS) thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật THADS; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật THADS

3. Án phí dân sự phúc thẩm: bà Vũ Thị Xuân N là người cao tuổi nên được miễn không phải nộp.

4. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Thành viên Hội đồng xét xử