Bản án 129/2018/DS-PT — Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

[1] Đối với việc mua căn nhà số 37, 249 NVC:

[1.1] Theo trình bày của các đương sự, phù hợp với hồ sơ vụ án thể hiện: Hợp đồng mua bán nhà ở ngày 20/01/1993, được Phòng Công chứng số 1 thành phố CT xác nhận tại số công chứng 59/CCNN ngày 20/01/1993, có nội dung: Bà Trần Thị Tiến (sống độc thân) chuyển nhượng cho Bà B và ông D căn nhà số 37 NVC, giá chuyển nhượng là 30.000.000 đồng, người giao tiền là vợ chồng Bà B, ông D. Sau đó, ngày 18/01/2007, Bà B, ông D tiếp tục chuyển nhượng cho bà Trịnh Thị Đ, giá chuyển nhượng là 1.150.000.000 đồng. Tại Hợp đồng mua bán nhà ở ngày 25/02/1994, được Phòng Công chứng số 1 thành phố CT xác nhận tại số công chứng 1878/CCNN ngày 25/02/1994 có nội dung: Bà Cao Thị Ng chuyển nhượng cho vợ chồng Bà B, ông D căn nhà số 249 NVC, giá chuyển nhượng 54 lượng vàng 24 carats, người giao vàng là vợ chồng Bà B, ông D. Sau khi hoàn tất thủ tục, Bà B và ông D đã được Ban Xây dựng và Nhà đất thành phố CT cấp Giấy xác nhận Đăng ký sang tên sở hữu nhà số 256 ngày 26/4/1994. Ngày 29/11/2007, UBND quận NK thành phố CT cấp Giấy phép xây dựng số 1629/QPXD cho phép Bà B, ông D được xây dựng công trình tại số 249 NVC. Như vậy, có căn cứ xác định người mua các căn nhà trên và thanh toán tiền cho người chuyển nhượng là Bà B, ông D.

[1.2] Trong quá trình tố tụng, đại diện ủy quyền của bà N cung cấp cho Tòa án 01 dĩa CD có nội dung ghi lại cuộc hội thoại giữa bà N và Bà B, kèm theo bản lược dịch cuộc hội thoại nêu trên, gồm 8 trang (bút lục từ 59-68) và cho rằng nội dung cuộc hội thoại vào khẳng cuối tháng 9/2012 đã chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của bà N là có căn cứ. Tuy nhiên, tại Biên bản làm việc ngày 23/7/2013 (bút lục 70), có nội dung: Bà B chỉ thừa nhận nội dung được ghi tại trang 01 của bản lược dịch do đại diện ủy quyền của bà N cung cấp, nội dung các trang khác còn lại thì không đồng ý. Vì vậy, đại diện ủy quyền của bà N đề nghị Tòa án giám định toàn bộ nội dung đĩa CD mà Nguyên đơn đã cung cấp. Ngày 24/7/2013, Tòa án nhân dân thành phố CT ban hành Quyết định Trưng cầu giám định số 43/2013/QĐ-TCGĐ trưng cầu Phòng Kỹ thuật hình sự-Công an thành phố CT giám định về giọng nói và nội dung đĩa CD do bà N cung cấp, đồng thời ban hành Quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự số 71/2013/QĐST-DS ngày 11/9/2013, với lý do chờ kết quả giám định đĩa CD theo yêu cầu của Nguyên đơn. Tuy nhiên, tại Đơn rút yêu cầu giám định ngày 18/9/2013 (bút lục 90) và Biên bản hòa giải ngày 25/9/2013 (bút lục 86, 87), đại diện ủy quyền của bà N đã rút yêu cầu giám định. Như vậy, việc Tòa án tiếp tục giải quyết vụ án mà không xem xét nội dung dĩa CD do Nguyên đơn cung cấp là đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[1.3] Về áp dụng Án lệ số 02/2016/AL: Khái quát nội dung của Án lệ như sau: Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu. Đối chiếu với các chứng cứ trong hồ sơ vụ án thì nguyên đơn không chứng minh được đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng nhà đất và nhờ Bà B đứng tên hộ bà N đối với căn nhà 37, 249 NVC. Vì vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định Bà B đứng tên hộ căn nhà 37, 249 NVC cho bà N và vận dụng Án lệ số 02/2016/AL được công bố theo Quyết định 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao để giải quyết vụ án là không chính xác.

[1.4] Quá trình giải quyết vụ án, ngoài việc trình bày được bà N cho tiền để mua căn nhà 37, 249 NVC thì Bà B cũng không có chứng cứ chứng minh đã được bà N cho số tiền nêu trên. Trong trường hợp này cần áp dụng nội dung Quyết định giám đốc thẩm số: 10/2014/DS-GĐT ngày 17/3/2014 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Đòi tài sản”, đã hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 779/2010/DSST ngày 01/6/2010 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự phúc thẩm số 274/2010/DSPT ngày 06/12/2010 của Tòa phúc Thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh về việc “Đòi tài sản”, giữa nguyên đơn là ông Jose Ignacio Sanchez Andres và bị đơn là bà Nguyễn Thu H, với vấn đề pháp lý được rút ra là: “Người đòi tiền không chứng minh được nghĩa vụ phải trả lại tiền của bị đơn thì sẽ bị bác yêu cầu mặc dù bị đơn cũng không chứng minh được là họ được cho”. Vì vậy, cần bác yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn đòi Bị đơn phải hoàn trả số tiền mua căn nhà số 37 và 249 NVC.

[2] Đối với việc việc xây khách sạn TT tại số 249 NVC:

[2.1] Hồ sơ vụ án thể hiện: Giấy xác nhận đăng ký sang tên sở hữu ngày 26/4/1994 của Trưởng ban Xây dựng và Nhà đất thành phố CT xác nhận Bà B, ông D đã hoàn thành thủ tục mua bán và là chủ sở hữu căn nhà 249 NVC kể từ ngày cấp giấy xác nhận. Giấy phép xây dựng cũng như quá trình thi công đều thể hiện Bà B, ông D trực tiếp thực hiện. Như vậy, Bà B, ông D đã hoàn thành các thủ tục pháp lý trong việc xây dựng căn nhà trên.

[2.2] Tại Biên bản hòa giải ngày 25/9/2013 (bút lục 86), Bà B trình bày: “Đối với khách sạn là do bà N kêu xây dựng để cùng chia lợi nhuận, lúc đó bà chỉ có 1.150.000.000 đồng tiền bán nhà 37 NVC, bà N bảo rằng phần còn thiếu bà N sẽ bù. Sau đó, bà N gửi về thêm 35.000USD cho con bà là Chung Công D1 nhận để tiến hành xây khách sạn, hai bên thỏa thuận như trên để sau này kinh doanh có lãi sẽ cùng chia lợi nhuận”. Ông D1 trình bày: “Bản thân ông trước đây có nhận của bà N gửi về tổng cộng 35.000USD đồng thời ông cũng bán giùm bà N 01 thửa đất tại Quốc lộ 91B với số tiền 315.000.000 đồng để xây khách sạn 249 NVC”. Biên bản phiên tòa ngày 17/7/2017 (bút lục 308, 309), ông D1 trình bày: “Căn nhà Quốc lộ 91B là bà N nhờ đứng tên giùm. Sau khi bán được 315.000.000 đồng lấy số tiền này để xây khách sạn 249 NVC”; “Bà N gửi về cho Bà B hùn vốn gồm các khoản 35.000USD và 315.000.000 đồng”. Bà N trình bày: “Năm 2007, bà trao đổi với gia đình Bà B, sau đó tiến hành cải tạo và xây dựng mới căn nhà 249 NVC làm khách sạn”; “Năm 2009, khách sạn xây xong, Bà N và Bà B thống nhất cho thuê khách sạn với giá 20.000.000 đồng/tháng, thời gian thuê 5 năm”. Bản tự khai ngày 23/12/2014 (bút lục 202, 203) và Biên bản hòa giải ngày 5/5/2017 (bút lục 328), đại diện ủy quyền của bà N trình bày: “Năm 2007, Bà trao đổi với gia đình Bà B, sau đó tiến hành cải tạo và xây dựng mới căn nhà 249 NVC làm khách sạn. Năm 2009, khách sạn xây xong, Bà và Bà B thống nhất cho thuê khách sạn với giá 20.000.000 đồng/tháng, thời gian thuê 5 năm. Tiền thuê khách sạn từ năm 2009 đến nay, Bà chỉ nhận được một phần”. Tại đơn khởi kiện bổ sung ngày 5/5/2017 (bút lục 307, 308), bà N trình bày: “Khách sạn TT, số 249 NVC được xây dựng và đi vào hoạt động năm 2009. Bà B và Tôi đã thống nhất cho thuê với giá 20.000.000 đồng/tháng, thời gian thuê khách sạn là 5 năm. Năm 2010, Bà B và ông D1 có giao cho Tôi 120.000.000 đồng (tiền thuê khách sạn). Năm 2011, Bà B và ông D1 có giao cho Tôi 31.000.000 đồng (tiền thuê khách sạn). Tuy nhiên, tôi đồng ý năm 2010 và 2011 là xem như Tôi đã nhận đủ số tiền của 2 năm. 3 năm còn lại, số tiền thuê khách sạn là 720.000.000 đồng, nên Bà B và ông D1 có nghĩa vụ trả tôi 50% số tiền trên”. Tại Biên bản phiên tòa ngày 17/7/2017 (bút lục 348), ông D1 trình bày: Bà B có đưa tiền thuê khách sạn 240.000.000 đồng cho bà N và đồng ý trả 360.000.000 đồng tiền thuê khách sạn còn thiếu theo yêu cầu của bà Nết.

[2.3] Như vậy, có căn cứ xác định số tiền 35.000USD và 315.000.000 đồng là tiền bà N đã đầu tư để xây dựng khách sạn TT. Sau khi xây xong khách sạn thì các bên đã thống nhất cho thuê, với giá 20.000.000 đồng/tháng, thời gian thuê 5 năm. Đây là hình thức hợp tác kinh doanh, trong đó đất của vợ chồng Bà B, tiền đầu tư của bà Nết, lợi nhuận được chia 2 mỗi bên hưởng 50% (120.000.000 đồng/năm). Do đó, Bà B và các đồng thừa kế của ông Chung Văn D có trách nhiệm trả lại cho bà N 360.000.000 đồng tiền thuê khách sạn còn thiếu và tiền do bà N đã bỏ ra đầu tư xây dựng Khách sạn TT theo Chứng thư thẩm định giá số: Vc 17/02/1227/BĐS ngày 14/2/2017 của Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Tây Nam bộ là 538.944.000 đồng. Tuy nhiên, tại phiên tòa, Bà B và các đồng thừa kế của ông Chung Văn D đồng ý trả lại toàn bộ số tiền bà N đã đầu tư là 35.000 USD, được quy đổi tỷ giá USD/VND tại thời điểm xét xử là 796.250.000 đồng (=22.750 đồng/USD x 35000USD) và 315.000.000 đồng, tổng cộng tiền đầu tư là 1.111.250.000 đồng. So với giá trị căn nhà theo kết quả thẩm định giá là cao hơn, có lợi cho Nguyên đơn nên cần chấp nhận sự tự nguyện của Bà B và các đồng thừa kế của ông Chung Văn D. Như vậy, Bà B và các đồng thừa kế của ông Chung Văn D có nghĩa vụ thanh toán cho bà N 1.471.250.000 đồng (gồm: 1.111.250.000 đồng tiền đầu tư xây dựng khách sạn TT và 360.000.000 đồng tiền thuê khách sạn còn thiếu).

[3] Tại phiên tòa, đại diện ủy quyền của bà N rút kháng cáo về án phí nên cần đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần này.

[4] Đối với kháng cáo của bà N về việc quy đổi tỷ giá 35.000USD: Như nội dung nêu tại mục [1] thì không có căn cứ xác định Bà B đứng tên hộ bà N đối với căn nhà 39, 249 NVC. Bà B chỉ có trách nhiệm trả lại giá trị còn lại của căn nhà 249 NVC do bà N đã đầu tư xây dựng là 538.944.000 đồng (theo Chứng thư thẩm định giá số: Vc 17/02/1227/BĐS ngày 14/2/2017 của Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Tây Nam bộ) nên kháng cáo của Nguyên đơn yêu cầu xác định tỷ giá USD/đồng Việt Nam tại thời điểm xét xử là không có căn cứ.

[5] Tòa án cấp sơ thẩm chỉ căn cứ sự thừa nhận của Bị đơn về việc nhận 75.000 USD và 315.000.000 đồng để cho rằng Bị đơn đứng tên hộ căn nhà 37, 249 NVC và áp dụng Án lệ số 02/2016/AL để giải quyết vụ án mà không xem xét đầy đủ, toàn diện các chứng cứ khác có liên quan là không chính xác. Ngoài ra, Bị đơn, ông D đã chết, Tòa án đã đưa những người thừa kế của ông D tham gia tố tụng nhưng lại không buộc các đương sự này có nghĩa vụ liên đới thanh toán tiền cho bà N là không đúng.

[6] Vì vậy, kháng cáo của Bà B có căn cứ chấp nhận một phần, kháng cáo của bà N không có căn cứ, Hội đồng xét xử không chấp nhận ý kiến của Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, sửa bản án sơ thẩm.

[7] Về án phí sơ thẩm và phúc thẩm: Bà N, Bà B là người cao tuổi. Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 1 Điều 48 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cần miễn án phí cho các đương sự.