Bản án 1288/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày 17/3/2023, tại phiên tòa và lời khai trong quá trình

giải quyết vụ án nguyên đơn ông Vũ Quốc T trình bày:

Ông T và bà D là vợ chồng, hai vợ chồng có một người con chung tên Vũ Phan

Khánh L, sinh ngày 12/8/2006. Bà D và Ông T có tạo lập được tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất diện tích 1.518m2 (ODT 400m2, CLN 1118m2), thuộc thửa đất số 1621, tờ bản đồ 5 (7AB4) tọa lạc tại khu phố B1 (nay là B4), phường A, thành phố A, tỉnh D. Năm 2004, vợ chồng ông bà có xây dựng phòng khám bệnh nhưng việc kinh doanh không tốt nên đã ngừng hoạt động vào năm 2010 và chuyển đổi hình thức kinh doanh thành nhà nghỉ (khách sạn). Tuy nhiên, việc kinh doanh vẫn không được như mong muốn nên ông, bà ngừng hoạt động kinh doanh.

Năm 2012, bà D cho bà Y thuê toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền

trên đất với thời hạn thuê 10 năm, giá thuê 30.000.000 đồng/tháng (bà D ký hợp đồng với bà Y). Năm 2015 bà D chết, hợp đồng thuê không còn hiệu lực nên Ông T đã thông báo chấm dứt hợp đồng thuê với bà Y nhưng vẫn cho bà Y tiếp tục sử dụng đến khi Ông T bán tài sản sẽ thông báo trước cho bà Y 02 tháng, bà Y vẫn trả tiền thuê cho Ông T 30.000.000 đồng/tháng. Sau khi bà D chết, Ông T làm thủ tục kê khai tài sản thừa kế; theo đó, Ông T và cháu Linh khai nhận chung di sản thừa kế và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN: CS05916 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh D cấp ngày 19/4/2019.

Ngày 27/12/2019, Ông T với ông T1 ký hợp đồng đặt cọc tiền về việc chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nội dung: Ông T chuyển nhượng cho ông T1 toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất số 1621, tờ bản đồ 5 (7AB4), diện tích chuyển nhượng 1.518m2 (ODT 400m2, CLN

1118m2), theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS05916 cấp ngày

19/4/2019; giá trị hợp đồng: 36.000.000.000 đồng, (đã bao gồm đất và tài sản gắn liền

với đất); thanh toán làm 02 lần: Lần 01 ngày 27/12/2019, số tiền 18.000.000.000 đồng

và lần 2 ngày 27/02/2020 thanh toán số tiền còn lại 18.000.000.000 đồng khi hai bên

ký hợp đồng tại Văn phòng công chứng.

Sau khi kết hợp đồng đặt cọc vào ngày 27/12/2019, ông T1 đã giao cho Ông T

số tiền 18.000.000.000 đồng (tiền cọc).

Ngày 07/3/2020, Ông T, ông T1 và vợ chồng bà Y, ông N thỏa thuận lập “Biên

bản thống nhất v/v đền bù hợp đồng cho thuê mặt bằng giữa ông Vũ Quốc T và bà Vũ

Thị Y, ông Phạm Duy N”, theo đó Ông T có trách nhiệm bồi thường tài sản cho bên

thuê là bà Y và ông N số tiền 330.000.000 đồng, thanh toán khi Ông T và ông T1 ký

hợp đồng tại Văn phòng công chứng. Từ tháng 3/2020, vợ chồng bà Y có trách nhiệm

thanh toán tiền thuê tài sản trực tiếp cho ông T1.

Ngày 16/3/2020, ông T1 giao tiếp cho Ông T số tiền 6.300.000.000 đồng, việc

giao nhận tiền cũng được thể hiện tại mặt sau của Hợp đồng đặt cọc. Tổng số tiền Ông

T đã nhận của ông T1 là 24.300.000.000 đồng.

Đến thời điểm hiện tại giao dịch giữa Ông T và ông T1 vẫn chưa thực hiện xong

nên Ông T chưa thanh toán cho ông N, bà Y số tiền bồi thường 330.000.000 đồng.

Tại Hợp đồng đặt cọc ghi nội dung: “Bên A có trách nhiệm xóa bỏ đất quy

hoạch y tế trước khi công chứng chuyển nhượng”, nội dung trên do ông Nguyễn

Trường K tự ý ghi vào theo ý kiến của ông T1. Ông T xác định việc xóa quy hoạch

ranh y tế là phần ghi thêm của ông T1 không có sự đồng ý của Ông T. Việc xóa quy

hoạch ranh y tế không làm thay đổi việc thời hạn thanh toán 02 tháng của hợp đồng đặt

cọc đã ký. Nguyên nhân không thực hiện hợp đồng là do ông T1 thanh toán không

đúng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng, ông T1 lấy lý do Ông T không xóa

được quy hoạch ranh y tế nên không chịu thanh toán. Trên thực tế theo yêu cầu của

ông T1 và để thuận lợi trong việc chuyển nhượng, Ông T đã thuê Ông K thực hiện thủ

tục xóa quy hoạch ranh y tế xong vào ngày 07/6/2022; do ông T1 kéo dài thời gian

thanh toán, Ông T yêu cầu ông T1 trả lãi nhưng ông T1 không trả nên phát sinh tranh

chấp.

Nay, Ông T yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 27/12/2019 giữa Ông T và ông T1.

Do ông T1 là người có lỗi nên phải chịu mất số tiền đã giao cho Ông T 24.300.000.000

đồng. Ông T không đồng ý với yêu cầu phản tố của ông T1. Ông T không đồng ý với

yêu cầu độc lập của ông N và bà Y, thỏa thuận về việc trả số tiền 330.000.000 đồng

chỉ có hiệu lực khi ông T1 trả hết tiền 18.000.000.000 đồng cho Ông T vào ngày

07/3/2020, đến nay đã hết hiệu lực. Trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu của vợ

chồng bà Y thì ông T1 sẽ là người trực tiếp trả số tiền 330.000.000 đồng.

Đối với giao dịch giữa ông và ông Nguyễn Trường K liên quan đến chi phí ông

đã trả cho Ông K để nhờ Ông K làm thủ tục xóa quy hoạch ranh y tế thì Ông T không

yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ án này.

- Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của bị đơn

Ông Nguyễn Đình T1 là bà Đặng Thị Thu H trình bày:

Ngày 27/12/2019, ông T1 ký Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng

đất và tài sản gắn liền với đất với Ông T như nội dung Ông T trình bày. Ngay sau khi ký hợp đồng, ông T1 đã giao cho Ông T số tiền 18.000.000.000 đồng bằng hình thức chuyển khoản, Ông T ký xác nhận vào mặt sau của hợp đồng.

Theo thỏa thuận tại hợp đồng, sau khi đặt cọc xong, Ông T có trách nhiệm bàn

giao mặt bằng cho ông T1 trong thời hạn 02 tháng và xóa quy hoạch ranh y tế trước khi ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng.

Đến ngày 27/02/2020, Ông T vẫn chưa xóa được quy hoạch ranh y tế và xin xác

nhận tình trạng bất động sản của thửa đất nên ông T1 không thực hiện việc giao tiền như đã thỏa thuận, hai bên tiếp tục chờ đến khi Ông T thực hiện xong việc xóa quy hoạch ranh y tế, xác nhận tình trạng bất động sản. Ngày 07/3/2020, Ông T, ông T1 và vợ chồng bà Y thống nhất với nhau, Ông T bàn giao toàn bộ tài sản cho ông T1 và ông T1 tiếp tục cho vợ chồng bà Y thuê tài sản, giá thuê 30.000.000 đồng/tháng, Ông T có trách nhiệm bồi thường tài sản cho vợ chồng bà Y số tiền 330.000.000 đồng. Đến ngày 16/3/2020 do Ông T cần tiền và yêu cầu nhận thêm tiền chuyển nhượng nên ông T1 đã giao tiếp cho Ông T số tiền 6.300.000.000 đồng. Tổng số tiền ông T1 đã giao cho Ông T là 24.300.000.000 đồng.

Trong hợp đồng hai bên thống nhất thời hạn thực hiện hợp đồng là 02 tháng (từ

ngày 27/12/2019 đến ngày 27/02/2020) nhưng hợp đồng có một điều kiện là: “Bên A có trách nhiệm xóa bỏ đất quy hoạch y tế trước khi công chứng chuyển nhượng”, đây là điều kiện bắt buộc mà ông T1 và Ông T đã thỏa thuận trước khi ký hợp đồng. Do Ông T không thực hiện việc xóa quy hoạch ranh y tế nên hai bên không thực hiện việc ký kết hợp đồng theo thỏa thuận. Ông T1 không nhận được liên lạc từ Ông T về việc đã xóa quy hoạch ranh y tế và không nhận được bất kỳ thông báo nào từ Ông T về việc thỏa thuận lại thời gian để hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng. Cho đến trước khi Ông T khởi kiện tại Tòa án ông T1 cũng không biết thông tin gì về việc xóa quy hoạch ranh y tế của thửa đất.

Nay, ông T1 xác định số tiền đã giao là tiền chuyển nhượng đất và tài sản trên

đất; ông T1 đã nhận bàn giao đất và tài sản trên đất nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Ông T. Đồng thời, ông T1 có đơn phản tố yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng đặt cọc

tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đề ngày 27/12/2019 giữa ông Vũ Quốc T và Ông Nguyễn Đình T1 là hợp pháp.

- Công nhận cho Ông Nguyễn Đình T1 được quyền quản lý, sử dụng diện tích

đất 1.518m2 và toàn bộ tài sản gắn liền trên đất thuộc thửa đất 1621, tờ bản đồ 5 (7AB.4) toạ lạc khu phố B4, phường A, thành phố A, tỉnh D.

- Ông Nguyễn Đình T1 đồng ý thanh toán số tiền nhận chuyển nhượng còn lại

cho ông Vũ Quốc T 11.700.000.000 đồng.

Về yêu cầu độc lập của vợ chồng ông N, bà Y đối với Ông T thì ông T1 không

có liên quan gì, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Đối với hợp đồng thuê giữa ông T1 và vợ chồng bà Y không yêu cầu giải quyết trong vụ án này.

- Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên

quan ông Phạm Duy N và bà Vũ Thị Y trình bày: Ông N và bà Y thuê tài sản của bà D từ năm 2012, mỗi tháng 30.000.000 đồng. Sau khi bà D chết thì Ông T được thừa kế tài sản. Ông N và bà Y thỏa thuận với Ông T sẽ vẫn tiếp tục thuê tài sản và mỗi tháng sẽ thanh toán tiền thuê cho Ông T với số tiền 30.000.000 đồng. Năm 2019, Ông T thông báo đã bán tài sản cho ông T1 nên ba bên đã lập biên bản thỏa thuận xử lý hợp

đồng thuê. Theo đó, từ ngày 07/3/2020, các bên lập“Biên bản thống nhất v/v đền bù

Hợp đồng cho thuê mặt bằng giữa ông Vũ Quốc T và bà Vũ Thị Y, ông Phạm Duy N”.

Theo đó, Ông T giao tài sản gắn liền trên đất đã bán cho ông T1 quản lý, sử dụng và

bồi thường tài sản trên đất cho ông N, bà Y là 330.000.000 đồng; bà Y, ông N tiếp

thục thuê và trả tiền thuê cho ông T1 30.000.000 đồng/tháng.

Nay, ông N và bà Y yêu cầu Ông T thực hiện đúng thỏa thuận là bồi thường tài

sản cho ông N, bà Y số tiền 330.000.000 đồng.

- Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của chị Vũ

Phan Khánh L là ông Vũ Quốc T trình bày:

Thống nhất lời trình bày và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; không đồng ý

với yêu cầu phản tố của bị đơn và yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ

liên quan.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hoàng Thị N trình bày: Bà Ngoan

là vợ ông T1, thống nhất với ý kiến và yêu cầu của ông T1.

- Quá trình giải quyết vụ án người làm chứng ông Nguyễn Trường K trình bày:

Ông K là người môi giới chuyển nhượng quyền sử dụng đất để Ông T và ông T1 ký

hợp đồng liên quan đến thửa đất 1621, tọa lạc tại phường A, thành phố A, tỉnh D. Nội

dung hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với

đất là do Ông K viết dựa trên sự thỏa thuận của ông T1 và Ông T. Việc xóa quy hoạch

ranh y tế phụ thuộc vào quy trình giải quyết của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

nhưng hai bên đã thỏa thuận thời hạn hợp đồng là 02 tháng từ ngày 27/12/2019 đến

ngày 27/02/2020. Tuy nhiên Ông T phải có trách nhiệm xóa quy hoạch ranh đất y tế

trước khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công

chứng. Ông K không viết thêm nội dung xóa quy hoạch ranh y tế vào hợp đồng như

Ông T trình bày. Ông K không có lợi ích liên quan đến vụ án, đề nghị Tòa án xét xử

theo quy định của pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 90/2025/DS-ST ngày 20/6/2025, Tòa án nhân dân

thành phố A, tỉnh D (nay là Tòa án nhân dân kv S, Thành phố H) đã quyết định:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ Quốc T đối với

bị đơn Ông Nguyễn Đình T1.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn Ông Nguyễn Đình T1 đối với nguyên

đơn ông Vũ Quốc T.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Vũ Quốc T và

Ông Nguyễn Đình T1 theo “hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và

tài sản gắn liền với đất ngày 27/12/2019” là hợp pháp.

- Ông Nguyễn Đình T1 được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất 1.518m2 [Đất

ở tại đô thị (ODT) 400m2 và đất trồng cây hàng năm khác (BHK) 1118m2 (diện tích

thuộc chỉ giới quy hoạch giao thông 54,1m2)], thuộc thửa số 1621, tờ bản đồ số 5

(7AB.4), tọa lạc tại khu phố B4, phường A, thành phố A, tỉnh D. Trên đất có các tài

sản gắn liền với đất gồm: 01 nhà ở cho thuê loại 01 tầng (phía trước); 01 nhà ở cho

thuê riêng lẻ loại 01 tầng (tiếp giáp nhà phía trước); 01 nhà tạm phía sau (tiếp giáp nhà

ở cho thuê riêng lẻ loại 01 tầng (tiếp giáp nhà phía trước)); 01 mái che nền láng vữa xi

măng; 01 nhà vệ sinh biệt lập; 01 mái che nền láng vữa xi măng, cột sắt tròn, kèo sắt

hộp; 01 nhà tạm phía sau; 01 nhà ở cho thuê loại 02 tầng (b2); 01 nhà tạm (giáp nhà b2); 01 mái che nền láng vữa xi măng, cột kèo sắt hộp, mái bạt; 01 nhà ở riêng lẻ loại 02 tầng; 01 mái che nền gạch đá granit; cột sắt hộp, kèo sắt tròn, mái bạt; 01 nhà ở cho thuê loại 01 tầng (phía trước tiếp giáp thửa đất số 1616); 02 đồng hồ điện kể chính; 02 giếng khoan + 02 máy bơm: 01 dàn nước nóng năng lượng mặt trời; 01 cây vú sữa; 01 cây si; 02 cây mít; 02 cây mận; 01 cây vối. (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

Kiến nghị tổ chức đăng ký đất đai có thẩm quyền chỉnh lý, cập nhật biến động

vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp theo nội dung bản án, quyết định của Tòa án.

- Buộc Ông Nguyễn Đình T1 phải có nghĩa vụ thanh toán cho ông Vũ Quốc T

và bà Vũ Phan Khánh L số tiền 11.700.000.000đ (mười một tỷ bảy trăm triệu đồng).

3. Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông

Phạm Duy N, bà Vũ Thị Y đối với nguyên đơn ông Vũ Quốc T.

- Buộc ông Vũ Quốc T phải thanh toán cho ông Phạm Duy N, bà Vũ Thị Y số

tiền 330.000.000đ (ba trăm ba mươi triệu đồng).

Ngoài ra, bản án cón quyết định về án phí, chi phí tố tụng và tuyên quyền

kháng cáo cho các bên đương sự

Ngày 01/7/2025, nguyên đơn ông Vũ Quốc T kháng cáo toàn bộ bản án sơ

thẩm;

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo, đồng thời

giao nộp bản chính Hợp đồng đặc cọc có cùng nội dung Hợp đồng đặc cọc bị đơn đã giao nộp có trong hồ sơ. Bị đơn giữ nguyên yêu cầu phản tố.

Các bên không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án;

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố H:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện

đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: Kháng cáo của bị đơn có căn cứ chấp nhận một phần, đề nghị

Hội đồng xét xử căn cứ Khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng buộc bị đơn thanh toán cho nguyên đơn giá trị tài sản hiện tại với tỷ lệ 32,5% còn lại chưa thanh toán.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Y và bà Hoàng Thị N có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt; Tòa án xét xử vắng mặt đương sự nêu trên theo quy định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

đặc cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất”, từ đó cho đến khi Ông T nộp đơn khởi kiện ngày 17/02/2023 hai bên chưa ký thêm bất kỳ một thỏa thuận nào khác; do đó, quan hệ tranh chấp cần phải giải quyết đầu tiên trong vụ án là “tranh chấp về hợp đồng đặc cọc”, Tòa án cấp sơ thẩm không xác định quan hệ “tranh chấp về hợp đồng đặc cọc” là có thiếu sót’.

Hai bên không ký thêm bất kỳ một thỏa thuận nào khác nhưng hai bên đã thỏa

thuận tiền cọc 50% giá trị tài sản chuyển nhượng (18.000.000.000đồng) và số tiền này

là để bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng. Sau khi giao nhận xong

18.000.000.000đồng, hai bên tiếp tục thực hiệc một chuỗi các hành vi liên quan đến

việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, đó là:

Ngày 07/3/2020, Ông T, ông T1 và người thuê nhà (bà Y, ông Long) ký thỏa

thuận có nội dung: Ông T bồi thường giá trị xây dựng trên đất cho bà Y, ông Long

330.000.000đồng; ông Long, bà Y trả tiền thuê nhà cho ông T1 từ tháng 3/2020. Tức

là tại thời điểm này các bên đã thỏa thuận bàn giao tài sản và thỏa thuận về quyền lợi

của người thứ 3 đối với tài sản mua bán chuyển nhượng.

Ngày 16/3/2020, ông T1 giao thêm cho Ông T số tiền 6.300.000.000đồng.

Như vậy, quan hệ tranh chấp cần phải giải quyết tiếp theo là “tranh chấp về hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất”. Yêu cầu độc lập của

người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là “tranh chấp về hợp đồng thuê tài sản”.

1.518m2, thửa đất số 1621, tờ bản đồ số 5 (7AB.4), tại khu phố B1 (nay là B4),

phường A, thành phố A, tỉnh D số vào sổ CS05916 do Sở Tài nguyên và Môi trường

tỉnh D cấp ngày 19/4/2019 cho ông Vũ Quốc T, và con Ông T là Vũ Phan Khánh L,

sinh ngày 12/8/2006.

Tại thời điểm Ông T ký hợp đồng đặc cọc chuyển nhượng cho ông T1 ngày

27/12/2019 thì cháu Vũ Phan Khánh L chưa đủ 15 tuổi; do đó, Ông T là cha cháu Linh

là giám hộ đương nhiên của cháu Linh, có quyền đại diện cho cháu Linh thực hiện các

giao dịch liên quan đến tài sản của cháu Linh theo quy định tại khoản 2 Điều 55 của

Bộ luật Dân sự.

đó Ông T chuyển nhượng cho ông T1 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

diện tích 1.518m2, thửa đất số 1621, tờ bản đồ số 5 (7AB.4), Giấy chứng nhận quyền

sử dụng số vào sổ CS05916 cấp ngày 19/4/2019 cho ông Vũ Quốc T và cháu Vũ Phan

Khánh L. Giá chuyển nhượng là 36.000.000.000 đồng, ông T1 đặc cọc cho Ông T

18.000.000.000 đồng vào ngày 27/12/2019, ngày 27/02/2020 hai bên ký hợp đồng tại

Văn phòng công chứng, ông T1 giao đủ số tiền 18.000.000.000 đồng còn lại.

Như phân tích tại mục [1.3] thì giao dịch giữa hai bên là hợp pháp.

bên B đặt cọc xong bên A có trách nhiệm chuyển hết người trong các phòng trọ và bàn

giao mặt bằng cho bên B trong thời hạn 02 tháng. Bên A có trách nhiệm xóa bỏ quy

hoạch y tế trước khi ra công chứng chuyển nhượng”.

Thực hiện hợp đồng, ông T1 đã giao 18.000.000.000 đồng cho Ông T.

Ngày 27/02/2020, là hết thời hạn 02 tháng nhưng không bên nào chứng minh

được lý do không ký hợp đồng tại cơ quan công chứng và giao số tiền 18.000.000.000

đồng còn lại.

Ông T trình bày: Nội dung “Bên A (tức là Ông T) có nghĩa vụ xóa quy hoạch y

tế trước khi ký chuyển nhượng…” là do Ông K tự ghi vào.

Ông T1 trình bày: Hai bên thỏa thuận Ông T (là chủ đất) nên phải có nghĩa vụ

xóa quy hoạch ranh y tế trước khi ký chuyển nhượng (vì thửa đất có một ghi giáp đất y tế).

Ông K là người viết hợp đồng đặc cọc khai: Nội dung hợp đồng Ông K ghi

đúng theo thỏa thuận của hai bên, Ông T phải có nghĩa vụ xóa quy hoạch y tế và thực tế Ông T đã nhờ Ông K thực hiện với chi phí 50.000.000 đồng, thực hiện xong vào ngày 07/6/2022.

Hợp đồng đặc cọc do Ông T giao nộp tại phiên tòa phúc thẩm và do ông T1

giao nộp đều có cùng một nét chữ, cùng một nội dung do Ông K ghi “Bên A (tức là Ông T) có nghĩa vụ xóa quy hoạch y tế trước khi ký chuyển nhượng…”.

Do đó, có căn cứ xác định hai bên có thỏa thuận Ông T phải xóa quy hoạch ranh

y tế đối với thửa đất số 1621 trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông T1. Ông T chưa thực hiện nên ông T1 không giao tiền để ký hợp đồng chính thức, trong trường hợp này ông T1 không có lỗi.

Thủ tục xóa quy hoạch ranh y tế kéo dài, Ông T và ông T1 không có văn bản

thỏa thuận nào mới nhưng tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng các hành vi cụ thể như sau:

Ngày 07/3/2020, Ông T, ông T1 và người thuê nhà (bà Y, ông N) ký thỏa thuận

có nội dung: Ông T bồi thường giá trị xây dựng trên đất cho bà Y, ông N 330.000.000 đồng; ông N, bà Y trả tiền thuê nhà cho ông T1 từ tháng 3/2020. Thực tế ông T1 quản lý nhà, đất và nhận tiền thuê trực tiếp từ bà Y, ông N sau khi ký thỏa thuận này. Tức là, tại thời điểm này các bên đã thỏa thuận bàn giao tài sản và thỏa thuận về quyền lợi của người thứ ba đối với tài sản mua bán chuyển nhượng.

Ngày 16/3/2020, ông T1 giao thêm cho Ông T số tiền 6.300.000.000 đồng.

Như vậy, từ hợp đồng đặt cọc ban đầu vào ngày 27/12/2019, hành vi thực hiện

hợp đồng giữa hai bên đến ngày 16/3/2020 (giao nhà đất, thanh lý hợp đồng thuê, nhận thêm số tiền 6.300.000.000đồng); từ ngày 07/3/2020 đến nay bên mua (ông T1) đã sử dụng nhà đất và nhận tiền thuê của người thuê….thực tế hợp đồng giữa các bên đã chuyển sang giai đoạn mới không còn tính chất của hợp đồng đặt cọc mà là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.

Thủ tục xóa quy hoạch ranh y tế vẫn chưa thực hiện được, hai bên chưa ký hợp

đồng tại cơ quan công chứng; Ông T chưa nhận tiền chuyển nhượng tài sản còn lại nên chưa giao số tiền bồi thường 330.000.000 đồng cho ông N, bà Y.

quy hoạch y tế đến ngày 31/12/2020 là xong, xóa ranh quy hoạch là việc của nhà nước, ông T1 chậm trả tiền là vi phạm hợp đồng.

Ngược lại ông T1 cho rằng Ông T là người vi phạm hợp đồng, không thực hiện

được việc xóa quy hoạch ranh y tế trong thời hạn hai bên đã thỏa thuận.

Như vậy, hai bên có thỏa thuận“Bên A (tức là Ông T) có nghĩa vụ xóa quy

hoạch y tế trước khi ký chuyển nhượng…” nhưng không ghi rõ thời hạn xóa quy hoạch ranh y tế, từ đó dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp. Trong trường hợp này không bên nào có lỗi trong việc không thực hiện được hợp đồng.

Như phân tích tại mục [2.2] Hợp đồng đặc cọc về việc chuyển nhượng đất và tài

sản trên đất giữa hai bên đã chuyển sang giai đoạn mới là Hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất và tài sản trên đất kể từ ngày 07/3/2020 (thời điểm bàn giao nhà

đất, thanh lý hợp đồng thuê đối với người thứ ba). Do đó, hai bên có tranh chấp, Tòa

án phải áp dụng các quy định của pháp luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để giải quyết vụ án như quy định tại điểm c

khoản 2 Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

24.300.000.000 đồng/36.000.000.000 đồng tương đương 67,5%; ông T1 đã nhận nhà,

đất tương đương với 100% giá trị hợp đồng. Áp dụng quy định tại Điều 129 của Bộ

luật Dân sự, có căn cứ để ràng buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên,

như đã phân tích mục [2.3], hai bên đều có lỗi (không thỏa thuận thời hạn xóa quy

hoạch ranh y tế) làm cho hợp đồng chưa thực hiện được; do đó, giá trị tài sản tại thời

điểm chuyển nhượng là 36.000.000.000 đồng, ông T1 đã thanh toán 67,5%, tỷ lệ còn

lại chưa thanh toán là 32,5% ông T1 phải có nghĩa vụ thanh toán theo giá trị hiện tại.

Bản án sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên là đúng nhưng tuyên

buộc ông T1 trả đúng số tiền chưa trả theo thời giá năm 2019 là chưa phù hợp; cần

phải sửa phần án sơ thẩm đối với nội dung này.

Theo Biên bản định giá tài sản ngày 24/4/2025 thì tổng giá trị tài sản là

49.786.540.692 đồng; do đó, ông T1 còn phải thanh toán cho Ông T 32,5% giá trị tài

sản chưa thanh toán hiện nay là 16.180.625.725 đồng.

kháng cáo của Ông T, sửa bản án sơ thẩm.

phần bản án sơ thẩm là phù hợp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào Khoản 2 Điều 148, khoản 2 Điều 203, Khoản 2 Điều 308, Điều

309, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc

hội ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và

sử dụng án phí và lệ phí tòa án,

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Vũ Quốc T;

2. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 90/2025/DS-ST ngày 20/6/2025 của

Tòa án nhân dân thành phố A, tỉnh D (nay là Tòa án nhân dân kv S, Thành phố H):

2.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ Quốc T đối

với bị đơn Ông Nguyễn Đình T1.

2.2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn Ông Nguyễn Đình T1 đối

với nguyên đơn ông Vũ Quốc T.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất

giữa ông Vũ Quốc T, chị Vũ Phan Khánh L và Ông Nguyễn Đình T1.

- Ông Nguyễn Đình T1 được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất 1.518m2 (

trong đó có 400m2 ODT) thuộc thửa số 1621, tờ bản đồ số 5 (7AB.4), tọa lạc tại khu phố B4, phường A, thành phố A, tỉnh D (nay thuộc phường A, Thành phố H); theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN: CS05916 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh D cấp ngày 19/4/2019 cho ông Vũ Quốc T, chị Vũ Phan Khánh L. Ông Nguyễn Đình T1 được sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền trên đất, bao gồm: 01 nhà ở cho thuê loại 01 tầng (phía trước); 01 nhà ở cho thuê riêng lẻ loại 01 tầng (tiếp giáp nhà phía trước); 01 nhà tạm phía sau (tiếp giáp nhà ở cho thuê riêng lẻ loại 01 tầng (tiếp giáp nhà phía trước)); 01 mái che nền láng vữa xi măng; 01 nhà vệ sinh biệt lập; 01 mái che nền láng vữa xi măng, cột sắt tròn, kèo sắt hộp; 01 nhà tạm phía sau; 01 nhà ở cho thuê loại 02 tầng (b2); 01 nhà tạm (giáp nhà b2); 01 mái che nền láng vữa xi măng, cột kèo sắt hộp, mái bạt; 01 nhà ở riêng lẻ loại 02 tầng; 01 mái che nền gạch đá granit; cột sắt hộp, kèo sắt tròn, mái bạt; 01 nhà ở cho thuê loại 01 tầng (phía trước tiếp giáp thửa đất số 1616); 02 đồng hồ điện kể chính; 02 giếng khoan + 02 máy bơm: 01 dàn nước nóng năng lượng mặt trời; 01 cây vú sữa; 01 cây si; 02 cây mít; 02 cây mận; 01 cây vối. (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo Bản án sơ thẩm số 90/2025/DS-St ngày 20/6/2025).

Ông Nguyễn Đình T1 có quyền đăng ký quyền sử dụng thửa số 1621 nêu trên

theo quy định của pháp luật đất đai.

Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai thu hồi hoặc hủy bỏ Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN: CS05916 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh D cấp ngày 19/4/2019 cho ông Vũ Quốc T, chị Vũ Phan Khánh L để cấp lại cho Ông Nguyễn Đình T1 theo quyết định của bản án này.

- Buộc Ông Nguyễn Đình T1 phải thanh toán cho ông Vũ Quốc T và chị Vũ Phan

Khánh L số tiền 16.180.625.725 đồng (mười sáu tỷ một trăm tám mươi triệu sáu trăm hai mươi lăm nghìn bảy trăm hai mươi lăm đồng).

2.3. Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông

Phạm Duy N, bà Vũ Thị Y đối với nguyên đơn ông Vũ Quốc T.

- Buộc ông Vũ Quốc T phải thanh toán cho ông Phạm Duy N, bà Vũ Thị Y số

tiền 330.000.000 đồng (ba trăm ba mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi

thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

2.4. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Vũ Quốc T và Ông Nguyễn Đình T1 là người

cao tuổi, có đơn xin miễn án phí nên không phải chịu án phí.

Ông Phạm Duy N và bà Vũ Thị Y không phải chịu án phí, hoàn trả cho ông

Phạm Duy N và bà Vũ Thị Y số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 8.250.000 đồng (tám triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0001460 ngày 15/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố A, tỉnh D (nay là Phòng Thi hành án dân sự kv S, Thành phố H).

2.5. Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, trích lục hồ sơ và định giá tài sản: Ông

Vũ Quốc T phải chịu 12.100.000 đồng (mười hai triệu một trăm nghìn đồng), được

khấu trừ hết vào tiền tạm ứng chi phí đã nộp.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Vũ Quốc T không phải nộp.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi

hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có

quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc

bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án

dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành

án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.