Bản án 128/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về quan hệ pháp luật: Theo đơn khởi kiện, anh Trần Văn L yêu cầu hộ ông Phan Văn K phải tiếp tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất số 1155, tờ bản đồ số 3, tọa lạc ấp 1, xã Tân Nghĩa, huyện Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp. Do đó, quan hệ pháp luật được xác định là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về thẩm quyền giải quyết: Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự. Do nơi cư trú bị đơn và đối tượng đang tranh chấp là quyền sử dụng đất đều ở xã TN, huyện Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân huyện Cao Lãnh theo quy định tại điểm a, c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về sự vắng mặt của các đương sự: Tại phiên tòa ngày 27/9/2022, bị đơn bà Lê Thị Thúy H và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phan Thị Thúy L1, Phan Văn Vũ L2, Trần Hoài A, Lý Thanh T2, Lý Thanh S1 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt và không có người đại diện tham gia phiên tòa và cũng không có yêu cầu phản tố hay yêu cầu gì khác trong vụ án này, vì vậy Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vắng mặt những người này theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Về nội dung vụ án: Xét yêu cầu của anh Trần Văn L về việc yêu cầu ông Phan Văn K, bà Lê Thị Thúy H, chị Phan Thị Thúy L1, anh Phan Văn Vũ L2, anh Trần Hoài A, chị Lý Thanh T2 và anh Lý Thanh S1 phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích đo đạc thực tế là 70,7m2 thuộc một phần thửa số 1155, tờ bản đồ số 3, tọa lạc xã Tân Nghĩa, huyện Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp; diện tích đất được xác định trong phạm vi các mốc M1 - M2 - M3 - M4 - M1 theo sơ đồ đo đạc ngày 18/5/2021 do Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Tháp xác lập. Hội đồng xét xử nhận định:

[5] Theo “Tờ chuyển nhượng đất thổ cư” do nguyên đơn đã giao nộp có thể hiện việc ông Phan Văn K cùng vợ là bà Lê Thị Thúy H đã thỏa thuận chuyển nhượng cho anh Trần Văn L diện tích đất ngang 5m x dài 18m, giá trị quyền sử dụng đất là 34.000.000 đồng; phần diện tích đất nhận chuyển nhượng hiện ông L đang sử dụng thuộc một phần thửa số 1155, tờ bản đồ số 3, tọa lạc ấp 1, xã Tân Nghĩa, huyện Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.

[6] Tại phiên tòa, ông Phan Văn K trình bày có chuyển nhượng diện tích đất thuộc một phần thửa số 1155, tờ bản đồ số 3, tọa lạc ấp 1, xã Tân Nghĩa, huyện Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp cho bà Nguyễn Thị Ngọt (là mẹ của anh Trần Văn L), có xác lập tờ chuyển nhượng đất thổ cư như nguyên đơn trình bày (do phía gia đình bà Ngọt giữ); tuy nhiên người nhận chuyển nhượng trong văn bản chuyển nhượng ghi tên anh Trần Văn L, ông đã nhận đủ tiền và đã giao đất cho gia đình bà Ngọt sử dụng.

[7] Tại thời điểm xác lập tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự chứng kiến của anh Tô Văn Tài, anh Tài là ấp đội trưởng ấp 7, xã Phong Mỹ. Tại Biên bản lấy lời khai ngày 03/8/2022, anh Tài trình bày chính anh là người viết tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất dùm cho hai bên, lúc đó đều có mặt anh L, ông K, bà H và cả bà Ngọt; tuy nhiên, các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là anh L chứ không phải bà Ngọt.

[8] Do đó, Hội đồng xét xử xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Trần Văn L và ông Phan Văn K, bà Lê Thị Thúy H là có thật.

[9] Về quá trình sử dụng đất, kể từ thời điểm xác lập giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì anh L đã quản lý và sử dụng đất, đến năm 2010 thì anh L tiến hành xây dựng nhà ở kiên cố cho đến nay, phía bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cũng không có ý kiến gì.

[10] Xét về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. Đồng thời, theo khoản 1 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015, “Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”. Theo quy định này thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản nhưng văn bản không đúng theo quy định của pháp luật thì vẫn có hiệu lực nếu một hoặc các bên thực hiện hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một trong các bên, Tòa án công nhận giao dịch đó. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, các đương sự đều trình bày đã thực hiện xong nghĩa vụ, bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền và đã giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và nhận đất để sử dụng.

[11] Theo các tài liệu, chứng cứ mà ông Phan Văn K giao nộp thì hộ ông K gồm có ông K là chủ hộ và các thành viên khác trong hộ gồm có Lê Thị Thúy H, Phan Thị Thúy L1, Phan Văn Vũ L2, Trần Hoài A, Lý Thanh T2, Lý Thanh S1, Phan Mỹ Ngọc, Lê Phan Phước Nguyên; Tuy nhiên, tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có ông Phan Văn K và bà Lê Thị Thúy H ký tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh L. Tại thời điểm xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Trần Hoài Ân chưa thành niên nên không có công sức đóng trong khối tài sản chung; đối với Lý Thanh S1, Phan Mỹ N và Lê Phan Phước N thì không có liên quan gì do chưa được sinh ra. Những người còn lại trong hộ của ông K gồm Phan Thị Thúy L1, Phan Văn Vũ L2 và Lý Thanh T2 mặc dù không có ký tên vào văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng biết việc ông K bà H đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Trần Văn L và anh L đã xây dựng nhà ở kiên cố từ năm 2010 đến nay nhưng vẫn không có ý kiến gì. Do đó, Hội đồng xét xử xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Trần Văn L và ông Phan Văn K, bà Lê Thị Thúy H vẫn có giá trị pháp lý.

[12] Theo sơ đồ đo đạc ngày 18/5/2021 của Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Tháp, diện tích đất tranh chấp đo đạc thực tế là 70,7m2 được xác định trong phạm vi các mốc M1 - M2 - M3 - M4 - M1. Mặc dù diện tích đất không đủ hạn mức để tách thửa nhưng anh Trần Văn L đã nhận đất sử dụng và xây dựng nhà ở ổn định trong thời gian dài mà không xảy ra tranh chấp gì hay khiếu nại gì, do đó, việc công nhận quyền sử dụng đối với phần đất tranh chấp cho anh Trần Văn L cũng phù hợp với nhu cầu sử dụng đất thực tế

[13] Từ những nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu khởi kiện của anh Trần văn L là có cơ sở nên chấp nhận.

[14] Về án phí và chi phí tố tụng khác: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch và chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, chi phí định giá tài sản theo luật định, tuy nhiên nguyên đơn tự nguyện chịu án phí thay cho phía bị đơn. Xét thấy sự tự nguyện của nguyên đơn là phù hợp nên chấp nhận.

[15] Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Cao Lãnh đề nghị xét xử theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.