Bản án 128/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên tòa: Ông Huỳnh Châu Thạch

Các Thẩm phán:

Ông Đặng Ngọc Bình

Ông Nguyễn Thành Tâm

- Thư ký phiên toà: Bà Trần Thị Tâm – Thư ký Tòa án, Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng: Bà Võ Thị Kim Anh – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 13 tháng 12 năm 2021 tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng; xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 102/2021/TLPT- DS ngày 14 tháng 7 năm 2021 về tranh chấp: “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, tranh chấp Hợp đồng cho thuê nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng”.

Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 12/2021/DS-ST ngày 25/5/2021 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Lâm Đồng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 498/2021/QĐ-PT ngày 27/7/2021; Quyết định hoãn phiên tòa số 114/2021/QĐ-PT ngày 17/8/2021 và Thông báo về việc mở lại phiên tòa xét xử phúc thẩm số 837/TB-PT ngày 19/11/2021 vụ án Dân sự, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Vũ Mạnh T, sinh năm: 1977; cư trú tại căn hộ 16.06 Block B2, chung cư E, phường P, Quận 7, Thành phố H, có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông T: Ông Nguyễn Phương Đại Ng, sinh năm: 1982. Địa chỉ: số 11A, đường T, Phường 4, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng Luật sư của Công ty Luật trách nhiệm hữu hạn Đ – Đoàn Luật sư tỉnh L, có mặt.

Bị đơn: Vợ chồng ông Phan Ngọc D, sinh năm: 1954, bà Nguyễn Thị Kim Ch, sinh năm: 1963; cư trú tại số 27 (21-23 cũ), đường Võ Thị S, Phường 2, thành phố B, tỉnh Lâm Đồng, ông D có mặt, bà Ch vắng mặt.

Người đại diện hợp pháp của bà Ch: Bà Phan Thị Thanh T, sinh năm: 1962; cư trú tại tổ 4, thôn Đ, xã X, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền số 2401, quyển số 01/2021/TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng công chứng Đ chứng thực ngày 10/12/2021), có mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Bà Trương Thị Quỳnh H, sinh năm: 1978; cư trú tại căn hộ 16.06 Block B2, chung cư E, phường P, Quận 7, Thành phố H, có đơn xin vắng mặt.

Người kháng cáo:

+ Ông Vũ Mạnh T – Nguyên đơn.

+ Vợ chồng ông Phan Ngọc D, bà Nguyễn Thị Kim Ch – Bị đơn.

NỘI D VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày 20/8/2018; đơn khởi kiện bổ sung ngày 20/10/2018 của Ông Vũ Mạnh T, lời trình bày tại các bản tự khai và trong quá trình tố tụng tại giai đoạn sơ thẩm của ông Vũ Văn B, người đại diện theo ủy quyền của ông T, thì: Vợ chồng ông T, bà H quen biết với vợ chồng ông D, bà Ch thông qua ông Nguyễn Công M (ông M là em trai bà Ch và là lái xe cho ông T) nên vào năm 2015 giữa hai bên có thỏa thuận vợ chồng ông D, bà Ch đồng ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông T, bà H 02 mảnh đất nông nghiệp (có chiều ngang mặt đường L là 68m), mảnh thứ 01 có diện tích 1.532m2 thuộc thửa 110, tờ bản đồ số 18; mảnh thứ 02 có diện tích 4.640m2 thuộc thửa 671, tờ bản đồ số 17, cả 02 thửa đất đều tọa lạc tại xã Đ, thành phố B, tỉnh Lâm Đồng với giá là 500.000.000đ. Việc chuyển nhượng giữa hai bên chỉ bằng lời nói, không lập văn bản gì, có ông Nguyễn Công M chứng kiến. Ngày 09/11/2015 vợ chồng ông T, bà H đã chuyển 500.000.000đ vào tài khoản của bà Ch (vợ ông D) theo chứng từ giao dịch ủy nhiệm chi ngày 09/11/2015 nội D “Anh T chuyển tiền đất”. Nguyên đơn khẳng định số tiền 500.000.000đ này là số tiền trả trước cho việc nhận chuyển nhượng toàn bộ cả 02 thửa đất của vợ chồng ông D chứ không phải là số tiền đặt cọc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất. Hai bên thỏa thuận ngay sau khi vợ chồng ông T, bà H chuyển tiền cho vợ chồng ông D, bà Ch thì vợ chồng ông D, bà Ch sẽ ra Văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật. Vợ chồng ông T, bà H nhận chuyển nhượng hết mặt tiền đường L có chiều dài mặt đường 68m gồm 02 thửa đất 110 và 671 liền nhau chứ không phải nhận chuyển nhượng ½ diện tích đất như bị đơn trình bày. Sau này vợ chồng ông D tự ý đi tách 02 thửa đất trên thành 04 thửa 676, 677, 678, 679 như hiện nay chứ không phải do bên vợ chồng ông T, bà H yêu cầu.

Vợ chồng ông T, bà H đã nhiều lần yêu cầu vợ chồng ông D, bà Ch làm thủ tục sang tên Quyền sử dụng đất nhưng vợ chồng ông D, bà Ch nêu ra nhiều lý do và không làm thủ tục sang tên cho vợ chồng ông T, bà H. Nay vợ chồng ông T, bà H yêu cầu vợ chồng ông D, bà Ch phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đối với thửa đất 110 tờ bản đồ 18 và thửa đất 671 tờ bản đồ 17 (nay được tách thành 4 thửa đất 676, 677, 678 và 679) tại xã Đ, thành phố B, tỉnh Lâm Đồng và giao đất cho vợ chồng ông T, bà H theo hiện trạng ban đầu như hai bên đã thỏa thuận chuyển nhượng.

Đối với yêu cầu phản tố của vợ chồng ông D, bà Ch yêu cầu vợ chồng ông T, bà H bồi thường thiệt hại số tiền 1.000.000.000đ do yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” không đúng đã gây thiệt hại cho bị đơn thì phía nguyên đơn cho rằng đất đang có tranh chấp, do đó việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nói trên là hoàn toàn đúng pháp luật nên không chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại của bị đơn.

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn buộc vợ chồng ông T, bà H phải thanh toán tiền thuê nhà và tiền điện nước còn thiếu với số tiền là 102.200.000đ thì vợ chồng ông T, bà H không đồng ý vì nguyên đơn không thuê nhà của vợ chồng ông D, bà Ch.

- Theo nội D đơn phản tố ngày 24/02/2020 của ông Phan Ngọc D; lời trình bày tại các bản tự khai và trong quá trình tham gia tố tụng tại giai đoạn sơ thẩm của ông D và của ông Đỗ Hữu S, người đại diện theo ủy quyền của ông D, thì: Qua sự quen biết của ông Nguyễn Công M (ông M là em trai bà Ch và là lái xe cho ông T) ông Vũ Mạnh T biết vợ chồng ông D, bà Ch có đất tại đường L, gần khu du lịch thác Đb’r có chiều ngang mặt đường L là 68m cần chuyển nhượng nên vào tháng 9/2015 vợ chồng ông T, bà H đã thỏa thuận với vợ chồng ông D, bà Ch để nhận chuyển nhượng ½ diện tích đất nói trên có chiều ngang mặt đường L (tính từ hướng thành phố B đi vào xã Đ) là 34m với giá 75.000.000đ/01m ngang, chiều dài hết đất, tổng giá trị chuyển nhượng là 2.550.000.000đ. Tuy nhiên do 34m đất chiều ngang này thuộc một phần diện tích đất của thửa 671 có chiều dài rất ngắn nên hai bên thỏa thuận vợ chồng ông D, bà Ch có trách nhiệm làm thủ tục hợp 02 thửa đất 110 và thửa 671 lại sau đó tách thành 04 thửa đất thì mới tiến hành giao dịch được. Hai bên thỏa thuận khi phía ông T, bà H chuyển số tiền đặt cọc 500.000.000đ cho vợ chồng ông D thì bên ông D mới tiến hành hợp và tách thửa đất. Đến ngày 09/11/2015, bà H (vợ ông T) nhờ bà Hồng (là kế toán Công ty của ông T, bà H) chuyển số tiền đặt cọc 500.000.000đ cho bà Ch (vợ ông D), nội D trong chứng từ giao dịch ủy nhiệm chỉ ghi “Anh T chuyển tiền đất”. Sau khi nhận được tiền đặt cọc thì vợ chồng ông D mới tiến hành thực hiện việc hợp tách thửa. Đến tháng 11/2016 khi việc hợp và tách 02 thửa đất 110 và 671 thành 04 thửa đất gồm thửa 676, 677, 678, 679 thì vợ chồng ông D đã thông báo cho vợ chồng ông T, bà H và yêu cầu vợ chồng ông T, bà H lên để làm thủ tục công chứng và thanh toán hết số tiền 2.050.000.000đ còn lại. Lúc này vợ chồng ông T, bà H đã đề nghị vợ chồng ông D, bà Ch trả lại số tiền đặt cọc 500.000.000đ vì đang gặp khó khăn về kinh tế nhưng vợ chồng ông D, bà Ch không đồng ý vì đã dùng số tiền đặt cọc này để đặt cọc mua thửa đất khác. Từ đó phía ông T, bà H cũng không liên lạc gì với vợ chồng ông D, bà Ch cho đến khi ông T khởi kiện.

Nay vợ chồng ông T, bà H yêu cầu vợ chồng ông D, bà Ch phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đối với thửa đất 110 tờ bản đồ 18 và thửa đất 671 tờ bản đồ 17 (nay được tách thành 4 thửa đất 676, 677, 678 và 679) tại xã Đ, thành phố B, tỉnh Lâm Đồng và giao đất cho vợ chồng ông T, bà H theo hiện trạng ban đầu hai bên đã chuyển nhượng thì vợ chồng ông D, bà Ch không đồng ý. Vợ chồng ông D, bà Ch chỉ đồng ý tiếp tục chuyển nhượng cho vợ chồng ông T, bà H ½ diện tích đất có chiều ngang là 34m mặt tiền Lý Thái Tổ (đã tách thành 02 thửa đất 678 và 679) như thỏa thuận ban đầu. Đối với số tiền đặt cọc 500.000.000đ thì vợ chồng ông T, bà H vẫn được nhận chuyển nhượng phần diện tích đất tương ứng với giá 75.000.000đ/01m ngang; phần diện tích đất còn lại thì vợ chồng ông T, bà H phải trả tiền theo giá của Chứng thư thẩm định giá ngày 22/10/2019 của Công ty thẩm định giá B.

Ngoài ra, ông D có đơn phản tố yêu cầu ông T phải bồi thường thiệt hại 1.000.000.000đ vì theo qui định của Điều 121 Bộ luật tố tụng Dân sự thì biện pháp “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” chỉ được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi chuyển dịch quyền về tài sản nhưng tại thời điểm đó vợ chồng ông D, bà Ch chưa chuyển dịch quyền về tài sản cho bất kỳ ai nhưng Tòa án đã ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nói trên không đúng pháp luật dẫn đến hợp đồng hợp tác kinh doanh trồng nấm Linh chi giữa ông D và ông Võ Tr đã không thực hiện được (hợp đồng hợp tác ngày 01/01/2019) do đó ông D phải bồi thường tiền vật tư, trang thiết đầu tư bị hư hỏng cho ông Võ Tr là 910.000.000đ, còn tiền vật tư thiệt hại do ông D đầu tư là 90.000.000đ. Nay ông D yêu cầu ông T phải bồi thường thiệt hại cho vợ chồng ông số tiền 1.000.000.000đ. Ông D đã cung cấp chứng cứ chứng minh thiệt hại là biên bản thanh lý hợp đồng, còn số tiền đầu tư 90.000.000đ thì ông không có chứng cứ gì.

Ngoài ra, ông D còn có yêu cầu phản tố yêu cầu vợ chồng ông T, bà H phải trả tiền thuê nhà và tiền điện, tiền nước; tổng cộng là 102.200.000đ với lý do như sau: do ông Nguyễn Công M (em vợ của ông D) là lái xe của ông T đã giới thiệu cho vợ chồng ông T, bà H thuê nhà của vợ chồng ông tại địa chỉ số 98, đường H, Phường 1, thành phố B, tỉnh Lâm Đồng để mở văn phòng và làm kho chứa phân bón với giá thuê là 5.000.000đ/tháng, không có thời hạn thuê. Vợ chồng ông T, bà H bắt đầu thuê nhà từ ngày 15/4/2015 đến ngày 27/11/2016 thì tự chuyển đồ đi, không nói gì với vợ chồng ông. Việc thuê nhà giữa hai bên chỉ thỏa thuận bằng lời nói, không có văn bản ghi nhận, có ông M làm chứng. Trong thời gian thuê nhà thì vợ chồng ông T, bà H chưa trả tiền thuê nhà là 19,5 tháng x 5.000.000đ = 97.500.000đ và tiền điện, tiền nước vợ chồng ông T đã sử dụng khi ở trong căn nhà chưa trả là 4.700.000đ, tổng cộng là 102.200.000đ.

- Theo lời trình bày của Bà Trương Thị Quỳnh H và người đại diện theo ủy quyền của bà H là ông Vũ Văn B tại giai đoạn sơ thẩm, thì:

Bà H và ông T chung sống với nhau từ năm 2012 đến ngày 10/01/2020 thì đăng ký kết hôn theo quy định pháp luật. Bà H thống nhất với các lời khai của ông T; trong thực tế vợ chồng bà H nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông D 02 thửa đất gồm thửa số 110 có diện tích 1.532m2 và thửa số 671 diện tích 4.640m2, tổng cộng là 6.172m2 (sau này vợ chồng ông D đã tách thành các thửa đất 676, 677, 678, 679) với giá 500.000.000đ. Ngày 09/11/2015 vợ chồng bà H đã chuyển khoản cho bà Ch (vợ ông D) số tiền 500.000.000đ (chứng từ giao dịch ủy nhiệm chi) trong đó bà H góp ½ số tiền để thanh toán toàn bộ diện tích đất nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông D, bà Ch. Nay bà H yêu cầu vợ chồng ông D, bà Ch tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đối với các thửa đất trên cho vợ chồng bà. Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn yêu cầu vợ chồng bà H phải thanh toán số tiền thuê nhà và tiền điện nước phát sinh là 102.200.000đ cũng như bồi thường thiệt hại với số tiền 1.000.000.000đ thì bà H không đồng ý.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án số 12/2021/DS-ST ngày 25 tháng 5 năm 2021; Toà án nhân dân thành phố B, tỉnh Lâm Đồng đã xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc “Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất” đối với các thửa đất 676, 677, 678, 679, tờ bản đồ số 17 tại xã Đb’r, thành phố B đối với bị đơn ông Phan Ngọc D và bà Nguyễn Thị Kim Ch.

Tuyên bố giao dịch Dân sự về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa ông Vũ Mạnh T, bà Trương Thị Quỳnh H và ông Phan Ngọc D, bà Nguyễn Thị Kim Ch là vô hiệu. Buộc bị đơn có nghĩa vụ trả cho ông T, bà H số tiền 798.889.220đ trong đó số tiền trả trước 500.000.000đ và 298.889.220đ.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bị đơn về việc yêu cầu nguyên đơn bồi thường thiệt hại số tiền 1.000.000.000đ.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bị đơn về việc tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà ở đối với ông T, bà H. Buộc ông T, bà H phải trả cho bị đơn 4.700.000đ tiền sử dụng điện, nước phát sinh.

4. Về biện pháp khẩn cấp tạm thời: Đã được giải quyết theo Quyết định hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời số 05/2021/QĐ-BPKCTT ngày 25 tháng 5 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố B.

Ngoài ra Bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự.

Ngày 31/5/2021 ông Vũ Mạnh T có đơn kháng cáo, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông T, bà H và vợ chồng ông D, bà Ch.

Ngày 07/6/2021 vợ chồng ông Phan Ngọc D, bà Nguyễn Thị Kim Ch, kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm, không đồng ý trả lại cho vợ chồng ông T, bà H số tiền 798.889.220đ, buộc ông T phải bồi thường số tiền 1.000.000.000đ, và 102.200.000đ tiền thuê nhà, tiền điện nước.

Tại phiên tòa,

Các đương sự vẫn giữ nguyên kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn phúc thẩm cũng như phiên tòa hôm nay: đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Về nội D: Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn, sửa Bản án sơ thẩm về việc buộc bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền đã nhận và bồi thường tiền chênh lệch do trượt giá theo quy định của pháp luật.