Bản án 1268/2026/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Năm 1997, ông Nguyễn Thụy Long (sau viết tắt là ông Long) có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Công ty Xuất nhập khẩu Bình Dương (nay là Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (sau viết tắt là Công ty Becamex) theo Hợp đồng chuyển nhượng nền nhà khu dân cư số 070/HĐ-MBĐ. Đến ngày 13/4/1998, Ủy ban nhân dân (sau viết tắt là UBND) tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 227534, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 414 QSDĐ/1998, thửa đất số 16, lô E5, diện tích 300m2, mục đích sử dụng: thổ cư, địa chỉ: Khu dân cư Đông An, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương (nay là khu phố Đông An, phường Tân Đông Hiệp, Thành phố Hồ Chí Minh).

Năm 2020, ông Long kiểm tra thửa đất trên thì hai bên đã được xây dựng, chỉ còn nền đất của ông Long thiếu khoảng 3m ngang. Vì vậy, ông Long khởi kiện buộc ông Nguyễn Minh Hiếu phải trả lại cho ông Long phần diện tích đất trên.

Ngày 29/9/2022, Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 76/2022/QĐST-DS (sau viết tắt là Quyết định công nhận số 76), theo đó ông Long được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất 150m2 thuộc một phần Ô 16, lô E5 (nay thuộc một phần thửa đất số 2168, tờ bản đồ 29) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số vào sổ 414 QSDĐ/1998 do UBND tỉnh Bình Dương cấp cho ông Long vào ngày 13/4/1998 (ký hiệu B) và diện tích 150m2 đất thuộc một phần thửa đất số 2166, 2167 tờ bản đồ 29 (ký hiệu D, E) trong bản vẽ kèm theo chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chiếu theo sơ đồ trích đo khu đất kèm theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 76/2022/DS-ST ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương thì một phần thửa đất cụ thể là 49m2 thuộc các thửa đất số 2166, 2167, tờ bản đồ 29 (ký hiệu D, E) bị bà Phạm Thị Thu Thảo lấn chiếm sử dụng đất, xây dựng bức tường gạch trái phép trên đất với chiều dài 30m, cao khoảng 2m.

Nhận thấy, quyền và lợi ích hợp pháp của ông Long bị xâm phạm nên ông Long khởi kiện yêu cầu: Buộc bà Phạm Thị Thu Thảo tháo dỡ bức tường gạch diện tích (dài 30m, cao khoảng hơn 2m) và trả lại cho ông Long phần diện tích 49m2 đất đã lấn chiếm trên các thửa đất số 2166, 2167 tờ bản đồ 29 (ký hiệu D, E) trong bản vẽ kèm theo, đất tọa lạc tại khu phố Đông An, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Quá trình giải quyết vụ án, ông Nguyễn Thụy Long có đơn sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện yêu cầu: Buộc bà Phạm Thị Thu Thảo tháo dỡ 01 bức tường gạch lốc cao 2,9m, dài 30m; tháo dỡ 01 phần mái che của dãy trọ ngang 1,1m; tháo dỡ 01 phần sân gạch hành lang dãy trọ ngang 1,9m; tháo dỡ 01 cổng sắt ngang 1,1m cao 2,9m; chặt bỏ 01 cây khế, 01 cây mít, 01 cây lộc vừng và trả lại cho ông Long diện tích đất 69,9m2 đã lấn chiếm thuộc thửa đất số 2166, 2167 tờ bản đồ số 29 (ký hiệu C theo Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 845 – 2024 do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Dĩ An phát hành ngày 02/4/2024) tọa lạc tại khu phố Đông An, phường Tân Đông Hiệp, Thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương (nay là phường Tân Đông Hiệp, Thành phố Hồ Chí Minh).

Đối với các tài sản trên đất do ông Nguyễn Đức Huy để nhờ. Ông đã làm việc với ông Huy và ông Huy cam kết sẽ tự tháo dỡ nên ông Long không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Tại bản tự khai và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn bà Phạm Thị Thu Thảo trình bày:

Năm 2021, vợ chồng bà Phạm Thị Thu Thảo, ông Trần Khắc Thủy thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền trên đất của ông Nguyễn Xuân Quang và vợ Đỗ Thị Thu Huyền với giá 11.000.000.000 (mười một tỷ) đồng, giá này được hiểu là bao gồm 300m2 đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB894966 cấp cho ông Quang, bà Huyền và bao gồm cả phần đất ngoài sổ. Ông Quang ước tính tổng diện tích đất khoảng 400m2 (gồm 300m2 trong sổ và 100m2 ngoài sổ - ông Quang tự tính), giá đất khoảng 27,5 triệu đồng/m2), như vậy tổng giá trị nhà đất: 400m2 x 27,5 triệu đồng/m2 là 11 tỷ đồng.

Hiện trạng nhà, đất khi nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Quang thì trên đất đã có sẵn dãy nhà trọ, bức tường xây tô lửng khoảng 1m, phía trên có lưới B40, mái che ra phần lối đi dãy trọ, một số cây trồng như hiện nay, có cổng sắt nối với tường gạch lửng, tạo thành khu trọ khép kín, phân chia đất ông Quang với phần đất kế bên. Ông Quang xác định ranh có một phần nằm trong sổ đất ông Quang và một phần nằm ngoài sổ. Bà Thảo nhận nhà, đất năm 2021 và xây thêm tường gạch cao lên hơn 2m như hiện nay, không còn lưới B40, có sửa lại cổng sắt, nhà trọ, mái che hành lang dãy nhà trọ, cây trồng trên đất vẫn giữ nguyên hiện trạng cho đến nay. Trong quá trình bà Thảo sử dụng nhà, đất không tranh chấp với ai.

Nay ông Long căn cứ Quyết định công nhận thoả thuận số 76/2022/QĐST-DS ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An là không đúng, vì thời điểm Tòa án ban hành quyết định công nhận, hiện trạng tài sản đã có sẵn, bà Thảo đang quản lý sử dụng nhà, đất nhưng bà Thảo không được Tòa án đưa vào tham gia tố tụng trong vụ án làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bà Thảo; đồng thời, ranh giới theo Sơ đồ trích đo khu đất đính kèm Quyết định công nhận số 76 thể hiện tại phần E (từ ranh đất trong giấy chứng nhận của bà Thảo đến tường gạch lốc theo hiện trạng) có diện tích 49m2. Tuy nhiên, tại Mảnh trích lục địa chính có đo đạc ngày 02/4/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Dĩ An xác định phần B, C (từ ranh đất trong giấy chứng nhận của bà Thảo đến tường gạch lốc theo hiện trạng) có diện tích 65,4m² trong khi tường gạch này từ năm 2022 đến nay không thay đổi. Do đó, đề nghị Tòa án xem xét lại Quyết định công nhận số 76. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông Long, bà Thảo không đồng ý, ông Long cũng không phải chủ giáp ranh, không có quyền kiện bà Thảo.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Xuân Quang và bà Đỗ Thị Thu Huyền trình bày:

Năm 2015, ông bà có nhận chuyển nhượng từ bà Nguyễn Thị Quý quyền sử dụng đất và nhà gắn liền trên đất thuộc thửa đất số 2219, tờ bản đồ số 29, khu phố Đông An, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, tổng diện tích 300m². Thửa đất thuộc Ô 14, lô E5, khu dân cư Đông An, phường Tân Đông Hiệp. Thời điểm bàn giao đất từ bà Quý, hiện trạng trên đất đã có dãy trọ, phía Bắc và phía Đông giáp đường nhựa, trong đó hai dãy trọ trên đất được xây quay lưng vào nhau, một dãy trọ có mặt tiền hướng ra đường nhựa (hướng Bắc), một dãy trọ phía trong có chừa một phần hành lang làm lối đi của dãy trọ, mặt tiền giáp thửa đất bên cạnh. Trong đó, lối đi dãy trọ được đổ bê tông, có mái che phía trên, tại phía giáp ranh với thửa đất bên cạnh chỉ có hàng rào lưới B40 (không rõ ai xây), có một số cây cối (không nhớ rõ cây gì) và không có tường xây. Thời điểm bàn giao ranh ông, bà được biết hàng rào lưới B40 này không thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa 2219 và hàng rào cùng một phần lối đi dãy trọ đang sử dụng chưa được cấp giấy chứng nhận cho ai, nên cũng không rõ đất của ai. Ông bà và bà Quý chỉ thoả thuận chuyển nhượng đất và dãy trọ trong phạm vi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp, đối với phần hàng rào và phần đất không rõ của ai thì không thoả thuận chuyển nhượng. Sau khi hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng, thanh toán tiền và sang tên thì bà Đỗ Thị Thu Huyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông, bà vẫn giữ nguyên hiện trạng đất, nhà như thời điểm nhận bàn giao từ bà Quý, do không có ai ý kiến gì về hàng rào cũng như một phần đất nằm ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được làm hành lang, lối đi của dãy trọ nên ông bà vẫn giữ nguyên, sử dụng bình thường. Tháng 11/2021 ông bà thoả thuận chuyển nhượng lại toàn bộ thửa đất và dãy trọ trên đất cho bà Phạm Thị Thu Thảo. Thời điểm mua bà Thảo cũng biết việc một phần hành lang và hàng rào lưới không nằm trong giấy chứng nhận quyền dụng đất được cấp cho ông Quang, bà Huyền. Ông Quang, bà Huyền cũng chỉ thoả thuận chuyển nhượng cho bà Thảo nhà, đất theo diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 300m², giá chuyển nhượng cụ thể không nhớ rõ do đã lâu. Hai bên đã thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng và sang tên bà Thảo, không ai có tranh chấp gì. Sau đó, trong quá trình bà Thảo sử dụng thì ông Quang, bà Huyền không rõ ai là người xây tường gạch ngăn với thửa đất bên cạnh. Ông, bà không có quyền lợi, nghĩa vụ gì đối với thửa đất số 2219, tờ bản đồ số 29, khu phố Đông An, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương cũng như phần đất nằm ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất có tranh chấp này. Việc tranh chấp giữa các bên đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP trình bày:

Ngày 11/4/1998, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương đã ra quyết định cho phép Công ty Xuất nhập khẩu Bình Dương (nay là Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP) được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho 257 căn hộ tại khu dân cư Tân Đông Hiệp (đợt 4). Dựa trên quyết định đó, Tổng Công ty đã thực hiện việc chuyển nhượng cho khách hàng theo đúng quy định của pháp luật. Đối với thửa đất số 2219, tờ bản đồ số 29 trước đây là Ô 14, lô E5 thuộc thẩm quyền quản lý của Tổng Công ty và đã được Tổng Công ty chuyển nhượng cho ông Nguyễn Dương Hiếu theo Hợp đồng chuyển nhượng nền nhà khu dân cư số 084/HĐ-MBD ký ngày 16/01/1998 với diện tích 300m2.

Sau khi xem xét Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý ngày 02/4/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Dĩ An xác định diện tích đất theo đo đạc thực tế là 447,5m2 trước đây nằm trong khu dự án Becamex được Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương bàn giao theo Quyết định số 1208/QĐ.UB ngày 11/4/1998 của UBND tỉnh Bình Dương. Vì vậy, thửa đất đang tranh chấp trước đây thuộc quyền quản lý của Công ty Becamex. Đối với thửa đất Ô 16, thuộc lô E5 của ông Nguyễn Thụy Long thì sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng ông Nguyễn Thụy Long đã nhận bàn giao đất và được Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 414 QSDĐ/1998. Sau khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của từng ô đất thì Công ty đã bàn giao cho người sử dụng đất theo đúng vị trí và diện tích nhận chuyển nhượng và không còn quản lý dự án nêu trên. Do đó, việc các hộ dân sử dụng phần đất nhận chuyển nhượng từ Công ty trên thực tế như thế nào thì Công ty không biết và không liên quan đến Công ty.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Khắc Thủy trình bày: Ông Thủy có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh Thùy trình bày: Bà Thùy và ông Nguyễn Thụy Long đăng ký kết hôn năm 2016 theo Giấy chứng nhận kết hôn số 80 do Ủy ban nhân dân phường An Phú, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 11/10/2016 và phần diện tích đất đang tranh chấp được hình thành trước thời kỳ hôn nhân nên đây là tài sản riêng của ông Long. Vì vậy, bà Thùy không có bất kỳ quyền lợi hoặc nghĩa vụ nào liên quan đến tài sản nêu trên.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Đức Huy trình bày:

Ngày 09/6/2023, ông Nguyễn Thụy Long có nộp đơn khởi kiện bà Phạm Thị Thu Thảo tại Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất. Theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 28/02/2024, xác định bà Đinh Thị Hoa là chủ sở hữu của thửa đất số 2225, lô E5, tọa lạc tại khu phố Đông An, phường Tân Đông Hiệp, giáp với phần đất đang tranh chấp của ông Long. Tuy nhiên, trên thực tế ông Huy là người đang trực tiếp sử dụng thửa đất này. Do phần đất của ông Long đang có tranh chấp và chưa thể sử dụng nên ông Huy có để tạm 01 mái che tôn, 01 cửa sắt, 01 nền bê tông xi măng và một số thùng hàng hóa trên thửa đất số 2166, 2167, tờ bản đồ số 29 (ký hiệu C, D) theo bản vẽ Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 845 - 2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Dĩ An. Ông Huy cam kết rằng ngay sau khi vụ án giữa ông Nguyễn Thụy Long và bà Phạm Thị Thu Thảo được Tòa án giải quyết xong, ông Huy sẽ tiến hành di dời toàn bộ mái che tôn, cửa sắt, nền bê tông xi măng và một số thùng hàng hóa nêu trên và hoàn trả lại hiện trạng đất trống cho ông Long.

Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam trình bày ý kiến: Có yêu cầu giải quyết vắng mặt.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 102/2026/DS-ST ngày 06 tháng 3 năm 2026 của Tòa án nhân dân Khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thụy Long đối với bị đơn bà Phạm Thị Thu Thảo về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất”.

- Buộc bà Phạm Thị Thu Thảo phải tháo dỡ 01 bức tường gạch lốc ngang 2,9m x dài 30m = 87m2; tháo dỡ 01 phần mái che của dãy trọ ngang 1,1m x dài 30m = 33m2; tháo dỡ 01 phần sân gạch hành lang dãy trọ ngang 1,9m x dài 30m = 57m2; tháo dỡ 01 cổng sắt ngang 1,1m x 2,9m = 3,19m2; chặt 01 cây khế, 01 cây mít, 01 cây lộc vừng; trả lại cho ông Nguyễn Thụy Long diện tích đất 69,9m2 thuộc một phần thửa đất số 2166, 2167 tờ bản đồ số 29 (ký hiệu C) theo Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 845 – 2024 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương (nay là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai số 24 – Thành phố Hồ Chí Minh) phát hành ngày 02/4/2024, đất tọa lạc tại khu phố Đông An, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương (nay là phường Tân Đông Hiệp, Thành phố Hồ Chí Minh), (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

2. Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Phạm Thị Thu Thảo phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông Nguyễn Thụy Long số tiền 300.000 đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0006841 ngày 05/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 16, Thành phố Hồ Chí Minh).

Ngoài ra, bản ra án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, quyền kháng cáo, trách nhiệm thi hành án của đương sự.

Ngày 24 tháng 3 năm 2026, bị đơn bà Phạm Thị Thu Thảo có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 102/2026/DS-ST ngày 06 tháng 3 năm 2026 của Tòa án nhân dân Khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị xét xử, giải quyết lại vụ án theo quy định pháp luật.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn không rút yêu cầu khởi kiện; bị đơn không rút yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Nguyên đơn ông Nguyễn Thụy Long và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Nguồn gốc đất do ông Long nhận chuyển nhượng của Công ty Becamex vào năm 1997, khi có nhu cầu sử dụng thì phát hiện đất bị thiếu. Ông Long đến Ban quản lý dự án, UBND phường để làm việc thì xác định chủ sử dụng đất ở Ô 17 lấn nên đã khởi kiện ông Nguyễn Minh Hiếu. Thời điểm khởi kiện ông Hiếu có sự tham gia của Công ty Becamex. Do đất ông Hiếu xây dựng công trình cố định nên ba bên thỏa thuận giao cho ông Long sử dụng phần đất trống chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ai để đủ 300m2 đất ông Long nhận chuyển nhượng. Tại thời điểm giải quyết vụ án với ông Hiếu thì trên phần đất (ký hiệu E, D) giao cho ông Long đã có sẵn bức tường xây như hiện trạng tranh chấp trong vụ án này. Quyền sử dụng đất của ông Long đã được Tòa án công nhận theo Quyết định công nhận số 76. Nhưng sau khi có quyết định, không thể thi hành án để ông Long được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được do bà Thảo lấn chiếm phần đất công nhận cho ông Long. Ngoài ra, tại Thông báo giải quyết kiến nghị giám đốc thẩm nêu rõ việc giải quyết vụ án giữa bà Thảo, ông Huy không liên quan đến vụ án nên không kháng nghị theo trình tự giám đốc thẩm, Quyết định số 76 nêu trên vẫn có hiệu lực. Do đó, đã đủ cơ sở xác định quyền sử dụng đất có diện tích 150m2 thuộc một phần thửa đất số 2166, 2167, tờ bản đồ số 29 thuộc về ông Long là hợp pháp. Nên ông Long yêu cầu bà Thảo tháo dỡ mái che, bức tường, các tài sản khác trên đất, trả lại đất cho ông Long là hoàn toàn có căn cứ, phù hợp quy định tại khoản 1 Điều 164, Điều 166, khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự, Điều 12 và Điều 170 Luật Đất đai. Từ những căn cứ nêu trên, đề nghị Hội đồng xét xử bác toàn bộ nội dung kháng cáo của bị đơn, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Diện tích đất của ông Long và bà Thảo đang tranh chấp thuộc dự án của Công ty Becamex. Khi giải quyết vụ án, Tòa án đã triệu tập Công ty Becamex tham gia tố tụng và có đại diện của Công ty Becamex có ý kiến đồng thuận giao phần đất này cho ông Hiếu, ông Long. Quyết định số 76/2022 đã được các bên có ý kiến, được Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xem xét và có Thông báo số 1190 ngày 15/5/2025 không có cơ sở kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm và giữ nguyên Quyết định số 76 có hiệu lực cho đến nay. Về thửa đất tranh chấp, bà Thảo cũng không chứng minh được đây là đất của bà Thảo. Những chủ cũ bán lại đất cho bà Thảo cũng khẳng định chỉ bán diện tích trên giấy chứng nhận, đối với phần đất sử dụng thêm trên đó có hành lang, hàng rào B40. Phần hành lang là chiếm dụng phần đất cũ để mở rộng phần đường cho dãy nhà trọ đi vào, đây là chiếm dụng bất hợp pháp đối với quyền sử dụng đất của Công ty Becamex. Phần hàng rào B40 do chủ cũ rào để bảo vệ tài sản của mình nhưng lại rào trên đất của Công ty Becamex. Từ thời điểm bà Thảo xây dựng trên phần đất này cũng không có cơ quan nào đồng ý. Đồng thời, phía Công ty Becamex đã gửi cho Tòa án văn bản thể hiện vị trí 5 thửa đất thuộc dự án trong đó có thửa đất đang tranh chấp này được giao từ năm 2024, do đó Quyết định công nhận thỏa thuận thành năm 2022 không liên quan đến Ủy ban nhân dân. Đối với việc tham gia tố tụng của ông Châu, bà Hoa không cần thiết vì hiện nay đang tranh chấp mảnh đất giữa ông Long, bà Thảo; ông Huy là người đang sử dụng phần đất của bà Hoa và ông Huy cũng có văn bản trình bày không có tranh chấp nên bà Hoa không có liên quan trong vụ việc này. Từ những cơ sở đó, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét bác đơn kháng cáo của bị đơn.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày: Căn cứ vào hồ sơ vụ án thể hiện nguồn gốc các thửa đất do Công ty Becamex chuyển nhượng cho các hộ dân và được UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vào năm 1998, trong đó theo thứ tự Ô 14 của bà Thảo, Ô 15 của ông Châu, Ô 16 của ông Long và Ô 17 của ông Hiếu; thứ tự các ô đều liền kề nhau và diện tích mỗi ô là 300m2. Thời điểm bà Thảo nhận chuyển giao từ chủ trước là ông Quang đã trình bày ông mua từ bà Quý đã có hiện trạng hiện hữu là dãy nhà trọ, hàng rào, con đường. Sau khi bà Thảo tiếp nhận, chỉ xây lại hàng rào thành bức tường. Do đó, việc bà Thảo kế thừa từ chủ sở hữu trước là rõ ràng, minh bạch và trong suốt thời gian các chủ trước và bà Thảo không có bất cứ tranh chấp quyền sử dụng đất nào đối với chủ sở hữu mảnh đất liền kề Ô 15.

Đất của ông Long là Ô 16, không tiếp giáp với đất bà Thảo là Ô 14 nên nếu có tranh chấp thì chỉ có tranh chấp giữa Ô 14 và Ô 15. Ông Long được cấp diện tích đất 300m2, nhưng theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận số 76 thì tổng diện tích (tính cả phần đất đang tranh chấp) là 363m2. Tuy nhiên, phần diện tích tăng thêm này chưa được giải thích rõ. Chưa xác định được phần đất bà Thảo sử dụng nằm ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu nào. Tòa án cấp sơ thẩm cũng không làm rõ và triệu tập chủ đất Ô 15 tham gia tố tụng, không lấy ý kiến của UBND thành phố Dĩ An để làm rõ quyền sử dụng đất. Vì vậy, dẫn đến việc ban hành Quyết định công nhận thỏa thuận thành nhưng không thi hành án được, không cấp giấy chứng nhận cho ông Long được.

Trong vụ án trước đây, việc thỏa thuận thành dựa trên sự thương lượng giữa ông Long và ông Hiếu, tuy nhiên ông Long và ông Hiếu không có quyền sử dụng đối với phần đất tranh chấp trong vụ án với bà Thảo, không xác định được quyền sử dụng đất này thuộc quyền sử dụng của Công ty Becamex hay do Nhà nước quản lý. Ông Long khởi kiện nhưng phần đất này chưa được cấp giấy chứng nhận mà chỉ dựa trên Quyết định công nhận thỏa thuận thành mà bản thân Quyết định công nhận thỏa thuận thành này có rất nhiều vấn đề bất cập. Trong hồ sơ vụ án ra Quyết định công nhận thỏa thuận thành không hề có bất cứ ý kiến nào của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, trong khi đó Công ty Becamex đã trình bày khi họ bán xong, họ bàn giao cho người dân thì họ không còn quản lý đối với dự án này nữa. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham dự phiên tòa phát biểu ý kiến như sau:

Về việc chấp hành pháp luật tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về việc giải quyết vụ án: Nguồn gốc đất ông Long nhận chuyển nhượng từ Công ty Becamex vào năm 1997 theo Hợp đồng số 070. Ông Long được UBND tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 227534, thuộc Ô 16 nay là thửa đất số 2168, tờ bản đồ số 29.

Về nguồn gốc sử dụng quyền sử dụng đất của bà Phạm Thị Thu Thảo là do ông Nguyễn Dương Hiếu nhận chuyển nhượng từ Công ty Becamex vào năm 1998, sau đó biến động bà Phạm Thị Thu Thảo được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN CS30499 ngày 21/12/2021, thuộc Ô 14 nay là thửa đất số 2166 (số thửa cũ là 2119, tờ bản đồ số 29).

Theo sơ đồ vị trí đất thì Ô 14, Ô 16 được vẽ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Long và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Hiếu thể hiện giữa Ô 16 và Ô 14 là Ô 15. Căn cứ hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương thì năm 1996 ông Nguyễn Thanh Châu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Công ty Becamex theo Hợp đồng số 069 và được UBND tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 227544 thuộc Ô 15, diện tích 300m2.

Căn cứ Bản trích lục địa chính đo đạc ngày 02/4/2024 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Dĩ An thể hiện vị trí đất ông Long đang tranh chấp thuộc một phần thửa đất số 2166 của bị đơn; thửa đất số 2167, tờ bản đồ số 29 kí hiệu C, D trên Mảnh trích lục thể hiện vị trí tranh chấp nằm tại Ô 15 của ông Nguyễn Minh Châu.

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ thu thập Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với Ô 15 của ông Châu, không thu thập biến động Ô 15 đến thời điểm hiện nay là của ai. Thửa đất số 2167 có phải là Ô 15 của ông Châu hay không, ông Châu còn sở hữu quyền sử dụng đất đối với Ô 15 hay không. Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ tài liệu để xác định chủ sở hữu với quyền sử dụng đất liên quan, đối với thửa đất số 2167 và Ô 15 để xác định ông Châu có liên quan đến tranh chấp hay không, việc giải quyết vụ án có ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Châu, Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Do Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ để giải quyết vụ án, cần thiết phải hủy bản án sơ thẩm để giao về Tòa án nhân dân Khu vực 16 - Thành phố Hồ Chí Minh để xét xử lại. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, chấp nhận kháng cáo của bị đơn, hủy bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của đương sự, Luật sư, Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 148, Điều 296, khoản 3 Điều 308, Điều 310, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị Thu Thảo.

2. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 102/2026/DS-ST ngày 06 tháng 3 năm 2026 của Tòa án nhân dân Khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh.

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết lại theo thủ tục chung.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Trả cho bà Phạm Thị Thu Thảo 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0020023 ngày 01 tháng 4 năm 2026 của Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.