Bản án 126/2025/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ghi ngày 26/12/2023 và trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm, ông Phạm Duy H trình bày:

Ngày 15/02/2011, ông ký Phiếu đăng ký mua lô đất nền khu tái định cư 12.5 do Công ty Cổ phần T1 (viết tắt là Công ty T1) làm chủ đầu tư, mã sản phẩm C43 (nay là thửa đất số 2266, tờ bản đồ số 8, tọa lạc xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An), diện tích 125m2, với giá 1.800.000đồng/m2, tổng giá trị là 225.000.000đ (hai trăm hai mươi lăm triệu đồng).

Sau khi ký Phiếu đăng ký, ông đặt cọc cho Công ty T1 số tiền là 10.000.000đ (mười triệu đồng). Ngày 11/3/2011, ông tiếp tục nộp số tiền 35.000.000đ (ba mươi lăm triệu đồng) để thanh toán góp vốn đợt 1 (20% giá trị lô nền trừ đặt cọc), các lần nộp tiền đều có phiếu thu của Công ty T1. Ông đã hoàn tất thanh toán số tiền đợt 1 là 45.000.000đ (bốn mươi lăm triệu đồng).

Từ ngày 11/3/2011 đến nay, Công ty T1 đã không thực hiện đúng trách nhiệm, không có bất kỳ thông báo yêu cầu ông thanh toán tiếp các đợt còn lại, ông đã nhiều lần liên hệ để yêu cầu được thanh toán nhưng không có phản hồi từ phía Công ty, ông vẫn thường xuyên đến thăm lô đất nền C43 và không có bất kỳ tranh chấp nào.

Tháng 5/2022, ông dựng trụ sắt và lợp mái tôn trên lô đất nền C43, tổng giá trị xây dựng là 50.000.000đ (năm mươi triệu đồng) nhằm bảo vệ phần đất. Đến 02/8/2023 thì xảy ra tranh chấp giữa ông với ông Phan Văn T, khi đó ông mới biết được Công ty T1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại tự ý chuyển nhượng cho bà Trương Thị N vào năm 2018, với giá 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng). Sau đó, bà Trương Thị N chuyển nhượng cho ông Phan Văn T vào năm 2020.

Ngày 16/8/2023, ông Phan Văn T đã tự ý tháo dỡ trụ sắt, mái tôn và có hành vi chiếm giữ làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tài sản của ông, còn yêu cầu ông phải trả tiền chi phí tháo dỡ.

Ông khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các nội dung như sau:

- Yêu cầu hủy Phiếu đăng ký mua lô đất nền C43 được ký kết giữa ông với Công ty T1 vào ngày 15/02/2011.

- Yêu cầu Công ty T1 hoàn trả cho ông số tiền đặt cọc và tiền thanh toán đợt 1 là 45.000.000đ (bốn mươi lăm triệu đồng) và bồi thường số tiền 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng) tương ứng 20% giá trị lô nền tại thời điểm năm 2024.

- Buộc ông Phan Văn T bồi thường cho ông số tiền 50.000.000đ (năm mươi triệu đồng) vì đã làm hư hỏng tài sản của ông.

Sau đó, ông thay đổi yêu cầu khởi kiện:

- Yêu cầu tuyên vô hiệu Phiếu đăng ký mua lô đất nền C43 được ký kết giữa ông với Công ty T1 vào ngày 15/02/2011.

- Yêu cầu Công ty T1 hoàn trả số tiền đặt cọc và tiền thanh toán đợt 1 là 45.000.000đ (bốn mươi lăm triệu đồng) và bồi thường thiệt hại cho ông số tiền chênh lệch giá trị lô nền C43 so với giá thời điểm hiện tại tương ứng 20%.

- Rút lại yêu cầu buộc ông Phan Văn T bồi thường cho ông số tiền 50.000.000đ (măm mươi triệu đồng).

Bị đơn, Công ty Cổ phần T1 do ông Nguyễn Quảng A là người đại diện theo ủy quyền vắng mặt tại cấp sơ thẩm, nhưng có văn bản trình bày:

Ông thống nhất trình bày của ông H về thời gian, số tiền thanh toán đợt 1 và thông tin lô đất nền C43. Theo nội dung của Phiếu đăng ký nền thì phương thức thanh toán được chia làm 04 đợt như sau:

- Đợt 1: đóng 20% giá trị lô nền ngay sau khi đăng ký nền.

- Đợt 2: đóng 30% giá trị lô nền sau 04 tháng đóng tiền đợt 1.

- Đợt 3: đóng 40% giá trị lô nền khi giao nền.

- Đợt 4: 10% giá trị lô nền còn lại khi người đăng ký nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu người đăng ký không thanh toán đúng theo quy định trên, sau 30 ngày kể từ khi nhận được thông báo nhận nền của Công ty thì xem như không có nhu cầu nhận lô nền, khi đó Công ty sẽ thu hồi nền.

Tuy nhiên, ông H chỉ thanh toán cho Công ty T1 10.000.000đ (mười triệu đồng) theo Phiếu thu ngày 15/02/2011 và 35.000.000đ (ba mươi lăm triệu đồng) theo Phiếu thu ngày 11/3/2011, tương đương với số tiền đóng đợt 1 là 20% giá trị lô nền ngay sau khi đăng ký.

Từ ngày 11/3/2011 cho đến khi ông H khởi kiện là hơn 12 năm, ông H không thanh toán tiền cho các đợt tiếp theo là đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, nên công ty không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông H. Căn cứ Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời hiệu khởi kiện về hợp đồng thì việc tranh chấp này đã hết thời hiệu khởi kiện. Do đó, đề nghị Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An áp dụng quy định về thời hiệu khởi kiện đối với vụ án này và yêu cầu đình chỉ giải vụ án.

Bị đơn, ông Phan Văn T có đơn xin vắng và trình bày tại bản tường trình ngày 15/5/2024 như sau:

Tại thời điểm xảy ra tranh chấp, ông được Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa số 2266, tờ bản đồ số 8, tọa lạc xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An theo đúng quy định của pháp luật, do ông H tự ý xây cất công trình trên đất của ông nên ông không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông H.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bà Lê Thị Hải Y xin vắng mặt và có ý kiến trình bày như sau:

Hiện nay, bà đang đứng tên hợp pháp thửa đất 2266, tờ bản đồ số 8, tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An và đang quản lý, sử dụng đất. Bà không có ý kiến, yêu cầu gì trong vụ tranh chấp này.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 335/2024/DS-ST ngày 11 tháng 9 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An đã xử (tóm tắt):

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Duy H đối với Công ty Cổ phần T1 về việc tranh chấp “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức “Phiếu đăng ký nền ngày 15/02/2011” giữa ông Phạm Duy H và Công ty T1 vô hiệu.

Buộc Công ty Cổ phần T1 có nghĩa vụ trả cho ông Phạm Duy H tổng số tiền là 222.800.000 đồng.

2. Đình chỉ đối với yêu cầu buộc ông Phan Văn T bồi thường khoản tiền 50.000.000 đồng cho ông H vì đã làm hư hỏng tài sản là trụ sắt, mái tôn và tự ý chiếm giữ tài sản này của ông H.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về tiền lãi do chậm thanh toán, chi phí tố tụng, án phí, quyền và thời hạn kháng cáo, việc thi hành án theo quy định của pháp luật.

Ngày 18/10/2024, bị đơn, Công ty T1 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Ông Nguyễn Hoàng M trình bày: Phiếu đăng ký nền là do ông Phạm Duy H soạn thảo mẫu, vì thời điểm đó ông H đang là giám đốc phụ trách kinh doanh bán các lô nền do công ty làm chủ đầu tư, nên việc ông H nói không biết gì về tình trạng hồ sơ pháp lý của lô nền C43 là không đúng sự thật. Phiếu thu ghi mục đích ông H nộp tiền 35.000.000đ là góp vốn đầu tư, vì công ty tạo điều kiện cho ông H đầu tư kiếm lời, nghĩa là ông H đăng ký lô nền C43 sau đó có người mua thích hợp thì ông H chuyển nhượng để kiếm tiền chênh lệch. Đến thời hạn thanh toán đợt 2, công ty có thông báo nhưng ông H không đóng, do lúc đó ông H vẫn còn làm ở công ty nên công ty cũng không hối thúc ông H đóng tiền.

Ông Nguyễn Quảng A trình bày: Tòa án cấp sơ thẩm nhận định Phiếu đăng ký nền ngày 15/02/2011 là hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, vi phạm điều cấm là sai hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Tòa án cấp sơ thẩm cũng xác định sai trách nhiệm bồi thường vì theo quy định tại khoản 2 Điều 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005, các bên đều có lỗi thì tự chịu thiệt hại. Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng Điều 123 Bộ luật Dân sự, Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP là áp dụng sai quy định của pháp luật. Ngoài ra, yêu cầu bồi thường thiệt hại vẫn phải áp dụng thời hiệu.

Luật sư Bùi Văn K trình bày: hồ sơ vụ án ngoài Phiếu đăng ký nền thì còn có 02 phiếu thu, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đánh giá về 02 phiếu thu là chưa đánh giá đầy đủ chứng cứ của vụ án. Phiếu thu 10.000.000đ ngày 15/02/2011 ghi đặt cọc để giữ chỗ lô nền C43, phiếu thu 35.000.000đ ngày 11/3/2011 là góp vốn để kinh doanh lô nền, không phải thanh toán tổng cộng 45.000.000đ theo hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, phải xử lý vụ án theo đặt cọc và góp vốn, không thể cộng dồn 02 khoản tiền để tính thiệt hại. Nếu phiếu đăng ký nền vô hiệu, thì các bên phải trả cho nhau những gì đã nhận, tiền cọc thì trả cọc, góp vốn chưa sinh lợi thì trả góp vốn. Cả công ty và ông H cùng có lỗi thì tự gánh chịu thiệt hại. Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng giá trị hiện tại của lô nền C43 để tính thiệt hại là không có căn cứ. Ngoài ra, đây là tranh chấp hợp đồng, không phải tranh chấp quyền sử dụng đất, công ty có địa chỉ ở quận T, Thành phố Hồ Chí Minh nên Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý vụ án sai thẩm quyền và còn tính sai án phí đối với yêu cầu khởi kiện đòi bồi thường của ông H không được chấp nhận. Tranh chấp hợp đồng thời hiệu khởi kiện là 03 năm, nên đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy và đình chỉ giải quyết vụ án vì hết thời hiệu khởi kiện.

Ông Phạm Duy H trình bày: vụ án không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo Điều 123 Bộ luật Dân sự. Đến năm 2023, ông mới phát hiện lô nền C43 đã chuyển nhượng cho người khác. Ông đã thay đổi mức yêu cầu bồi thường thiệt hại và rút yêu cầu khởi kiện đối với ông T, nên án phí sơ thẩm là đúng. Tranh chấp giữa ông và công ty là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng dưới hình thức Phiếu đăng ký nền, dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản, nên vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự. Công ty phải có nghĩa vụ hoàn trả và bồi thường thiệt hại cho ông, ông đề nghị giữ y bản án sơ thẩm.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Tòa án cấp phúc thẩm và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Kháng cáo của Công ty T1 đủ điều kiện để xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Về nội dung kháng cáo:

Xét bản chất của giao dịch theo “Phiếu đăng ký nền” ký ngày 15/02/2011 giữa ông Phạm Duy H và Công ty T1 thể hiện rõ các nội dung của một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với lô nền C43 và không có điều khoản nào đề cập đến việc “đặt cọc”, “phạt cọc”. Do đó, không có căn cứ xác định “Phiếu đăng ký nền” giữa ông H và Công ty T1 là giao dịch đặt cọc như ý kiến của bị đơn.

Tại thời điểm hai bên ký kết Phiếu đăng ký nền, thì Công ty T1 mới được Ủy ban nhân dân tỉnh giao đất tại Quyết định số 3454/QĐ-UBND ngày 01/11/2011 (đợt 1) - diện tích 105.688 m², chưa giao đất đợt 2. Sau đó đến năm 2013, Ủy ban nhân dân tỉnh L có Quyết định điều chỉnh mục tiêu đầu tư và năm 2016 có Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư; Dự án chưa hoàn thành việc thi công hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án nên dự án chưa đủ điều kiện để mở bán bất động sản theo quy định tại Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 về điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh và Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, khoản 8 Điều 2 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 và các quy định khác có liên quan. Do đó, Công ty T1 giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với lô nền số C43 với ông Phạm Duy H là vi phạm điều cấm của pháp luật, nên bị vô hiệu theo khoản 1 Điều 123 Bộ luật Dân sự, thời hiệu khởi kiện không bị hạn chế, nên không chấp nhận kháng cáo của bị đơn về thời hiệu khởi kiện.

Các đương sự trình bày thống nhất về việc ông Phạm Duy H đã nộp cho Công ty T1 số tiền là 45.000.000 đồng theo các Phiếu thu ngày 15/02/2011 và 11/3/2011, nên ông Phạm Duy H yêu cầu Công ty T1 trả lại số tiền 45.000.000 đồng là phù hợp.

Xét yêu cầu của nguyên đơn ông Phạm Duy H về bồi thường thiệt hại: thời điểm ký phiếu đăng ký nền, Công ty T1 là bên chủ đầu tư, biết rõ dự án chưa đủ điều kiện mở bán, còn ông H đang làm việc cho Công ty T1 tại bộ phận kinh doanh, nên ông H cũng phải biết về tiến độ của dự án. Do đó, lỗi làm cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu thuộc về cả hai bên, nên mỗi bên phải chịu ½ thiệt hại như án sơ thẩm đã xử là có căn cứ. Đề nghị bác kháng cáo của Công ty T1, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 40, Điều 147, Điều 148, khoản 2 Điều 308, khoản 1 Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 357, Điều 423, Điều 427, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 26 và Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn, Công ty Cổ phần T1.

3. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 335/2024/DS-ST ngày 11 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An:

3.1. Không chấp nhận yêu cầu của ông Phạm Duy H về việc vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Phiếu đăng ký nền” ký ngày 15/02/2011 giữa ông Phạm Duy H và Công ty Cổ phần T1.

3.2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Duy H đối với Công ty Cổ phần T1 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.3. Chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Phiếu đăng ký nền” ký ngày 15/02/2011 giữa ông Phạm Duy H và Công ty Cổ phần T1, kể từ ngày 17/4/2018.

3.4. Buộc Công ty Cổ phần T1 có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Phạm Duy H số tiền 45.000.000đ (bốn mươi lăm triệu đồng) và bồi thường thiệt hại cho ông H số tiền 29.175.000đ (hai mươi chín triệu một trăm bảy mươi lăm ngàn đồng). Tổng cộng Công ty Cổ phần T1 có nghĩa vụ thanh toán cho ông Phạm Duy H số tiền 74.175.000đ (bảy mươi bốn triệu một trăm bảy mươi lăm ngàn đồng).

3.5. Bác yêu cầu của ông Phạm Duy H đòi Công ty Cổ phần T1 bồi thường thiệt hại số tiền 326.425.000đ (ba trăm hai mươi sáu triệu bốn trăm hai mươi lăm ngàn đồng).

4. Về nghĩa vụ chậm thi hành án: kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

5. Các phần khác của bản án sơ thẩm về việc đình chỉ giải quyết vụ án đối với phần yêu cầu của ông Phạm Duy H đòi ông Phan Văn T bồi thường và nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm, thì có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

6. Về án phí dân sự sơ thẩm:

6.1. Buộc Công ty Cổ phần T1 phải chịu 3.709.000đ (ba triệu bảy trăm lẻ chín ngàn đồng).

6.2. Buộc ông Phạm Duy H phải chịu 300.000đ án phí không có giá ngạch và 16.321.000đ án phí có giá ngạch. Tổng cộng số tiền án phí ông Phạm Duy H phải chịu là 16.621.000đ (mười sáu triệu sáu trăm hai mươi mốt ngàn đồng), được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông H đã nộp là 300.000đ và 13.900.000đ theo các biên lai thu số 0005781 và 0005782, cùng ngày 27/12/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, ông Phạm Duy H còn phải nộp tiếp 2.421.000đ (hai triệu bốn trăm hai mươi mốt ngàn đồng) án phí sơ thẩm.

7. Về án phí dân sự phúc thẩm: Công ty Cổ phần T1 không phải chịu và được hoàn trả 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006032 ngày 16/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

8. Về hướng dẫn thi hành án: trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

9. Về hiệu lực của bản án: Bản án phúc thẩm này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.