Bản án 126/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo hồ sơ án sơ thẩm thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

- Nguyên đơn bà Võ Thị T và người đại diện theo ủy quyền trình bày: Năm 2021, bà Võ Thị T có thỏa thuận chuyển nhượng diện tích 200.000m2 đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoảng 60m2 đất chưa được cấp Giấy chứng nhận. Để đảm bảo cho việc chuyển nhượng thì ngày 24/3/2021, vợ chồng ông P và bà T đã hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng diện tích nêu trên đồng thời bà T đã giao cho vợ chồng ông P số tiền đặt cọc là 500.000.000đồng. Theo thỏa thuận giữa các bên thì thời hạn đặt cọc là 30 ngày ể từ ngày đặt cọc hai bên sẽ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vợ chồng ông Đoàn P đã nhận đủ số tiền cọc 500.000.000đồng và cam ết sẽ cung cấp đầy đủ giấy tờ (bao gồm các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại Ng n hàng) để tiếp tục nhận số tiền cọc 2.500.000.000 đồng vào ngày 14/4/2021 tại Văn phòng công chứng Lương Sơn. Tuy nhiên, đến ngày hẹn, vợ chồng ông Đoàn P hông cung cấp được đầy đủ các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quên mang theo giấy tờ nh n th n nên việc đặt cọc lần 2 giữa bà T và vợ chồng ông P hông thể tiến hành nên hai bên hẹn 02 ngày sau sẽ thực hiện việc đặt cọc lần. Sau đó bà T đã liên hệ với địa chính UBND huyện Bắc Bình nhờ iểm tra quy hoạch thửa đất và mời đơn vị đo đạc tiến hành đo đạc toàn bộ diện tích thửa đất thì phát hiện trong diện tích 260.000m2 (theo đo đạc thực tế là 245.784,1m2) có đến 97.747,1m2 đất thuộc đất rừng phòng hộ và diện tích đất thực tế hông đủ so với thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

Theo quy định pháp luật đất đai thì bà T hông thể nhận chuyển nhượng đối với diện tích đất rừng phòng hộ được, nên vào ngày 24/4/2021, tại nhà ông P, các bên đã có buổi làm việc trực tiếp để thương lượng lại về việc chuyển nhượng phần diện tích đất còn lại hông vướng quy hoạch rừng phòng hộ nhưng hông thành. Do đó, bà T đã yêu cầu vợ chồng ông P phải trả lại tiền cọc 500.000.000 đồng, ông P hứa trả nhưng sau đó hông thực hiện.

Nay bà Võ Thị T hởi iện yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên huỷ Hợp đồng đặt cọc ngày 24/3/2021, giữa bà Võ Thị T và vợ chồng ông Đoàn P, bà Bùi Thị G; Yêu cầu ông Đoàn P, bà Bùi Thị G hoàn trả lại cho bà Võ Thị T số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng và phải có nghĩa vụ bồi thường gấp 02 lần số tiền đặt cọc cho bà Võ Thị T theo Hợp đồng đặt cọc ngày 24/3/2021 với số tiền là 1.000.000.000 đồng. Tổng cồng là 1.500.000.000đồng

Bị đơn ông Đoàn P và người đại diện theo ủy quyền trình bày: Vào ngày 24/3/2021 ông Đoàn P và bà Võ Thị T có hợp đồng đặt cọc để mua bán đất; cùng ngày thì bà Võ Thị T đã đặt cọc cho ông P số tiền 500.000.000đồng và thỏa thuận là vào ngày 14/4/2021 bà Võ Thị T sẽ tiếp tục đặt cọc cho ông P số tiền 2.500.000.000đồng, trong vòng 30 ngày ể từ ngày 24/3/2021 đến ngày 24/4/2021 hai bên sẽ ra phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Sau hi thủ tục chuyển nhượng xong thì bà T sẽ giao số tiền còn lại là 6.450.000.000đồng. Tuy nhiên, đến ngày 14/4/2021, bà Võ Thị T hông giao tiền như đã thỏa thuận, đã vi phạm nghĩa vụ giao tiền theo hợp đồng đặt cọc. Nhưng sau đó, bà Võ Thị T lấy l do là một phần đất của ông P nằm trong diện quy hoạch rừng phòng hộ Sông Lũy để hông

ết hợp đồng chuyển nhượng đất. Bà Võ Thị T đã vi phạm hợp đồng đặt cọc và l do bà Võ Thị T đưa ra để hởi iện là hông đúng quy định của pháp luật vì các thửa đất của ông P đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn thời hạn sử dụng và đủ điều iện để chuyển nhượng. Vì vậy, ông đồng với yêu cầu của bà T về việc hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc 24/3/2021, hông đồng trả tiền cọc và phạt cọc như iến của bà Võ Thị T.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2024/DS-ST ngày 20/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Bắc Bình đã quyết định:

Căn cứ: hoản 3 Điều 26, điểm a hoản 1 Điều 35, điểm a hoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 228, Điều 229 BLTTDS năm 2015; Điều 328 BLDS năm 2015; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án của Ủy ban Thường vụ Quốc hội;

- Tuyên xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu hởi iện của nguyên đơn bà Võ Thị T, về việc: Yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất lập ngày 24/3/2021 giữa bên A là ông Đoàn P và bên B là bà Võ Thị T.

Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà Võ Thị T, về việc: Yêu cầu vợ chồng ông Đoàn P và bà Bùi Thị G hoàn trả cho bà Võ Thị T số tiền đã nhận đặt cọc là: 500.000.000đồng và số tiền phạt cọc là: 1.000.000.000đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền và nghĩa vụ thi hành án và quyền háng cáo của các đương sự.

Sau hi xét xử sơ thẩm, ngày 03/10/2024 bà Võ Thị T háng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm số 49/2024/DS-ST ngày 20/9/2024 của Tòa án nh n d n huyện Bắc Bình. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà T.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn bà Võ Thị T vẫn giữ nguyên yêu cầu hởi iện và yêu cầu kháng cáo.

- Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu iến:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử, thư ký đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng d n sự; các đương sự tham gia tố tụng chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng d n sự.

Về nội dung vụ án: Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn, bị đơn đều khẳng định hai bên thỏa thuận chuyển nhượng toàn bộ gồm 07 thửa đất, tuy nhiên trong tổng số diện tích đất chuyển nhượng thì có một phần bị quy hoạch diện tích đất rừng, phần còn lại vẫn đủ điều iện để chuyển nhượng. Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn hông muốn tiếp tục hợp đồng mà đề nghị tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 24/3/2021. Việc nguyên đơn hông thực hiện đặt cọc lần hai và hông tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng phần đất còn lại là lỗi của nguyên đơn, bị đơn ch có lỗi trong diện tích đất bị quy hoạch. Vì vậy đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng hoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng d n sự, sửa bản án sơ thẩm số 49/2024/DS-ST ngày 20/9/2024 của Tòa án nh n d n huyện Bắc Bình, buộc ông Đoàn P hoàn trả lại cho bà Võ Thị T một nửa số tiền cọc đã nhận là 250.000.000đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa và ý kiến của Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận, Hội đồng xét xử nhận thấy:

- Nguyên đơn bà Võ Thị T háng cáo trong thời hạn và đúng quy định pháp luật nên vụ án được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

- Tòa án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp và thụ l giải quyết là đúng quy định tại hoản 3 Điều 26; điểm a hoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng d n sự.

- Về việc vắng mặt của đương sự: Tại phiên tòa xét xử trong các ngày 21 và 25/4/2025, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có mặt tại phiên tòa; ngày 25/7/2025, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đã được triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt hông có l do và nguyên đơn bà Võ Thị T (người háng cáo) đã có đơn xin xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ hoản 3 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng d n sự.

ết hợp đồng chuyển nhượng được là do phía bị đơn hông thực hiện đúng cam ết, đất của bị đơn hông đủ diện tích, có một phần nằm trong quy hoạch rừng và hông đủ giấy tờ để

ết hợp đồng.

Việc bà T trình bày tại thời điểm hai bên thỏa thuận giao tiền đặt cọc lần thứ hai thì bên bị đơn hông có đủ các giấy tờ để hợp đồng đặt cọc nên không thể công chứng hợp đồng đặt cọc được là hông có cơ sở bởi lẽ tại thời điểm các bên thỏa thuận việc đặt cọc lần thứ hai thì các bên chưa biết được một phần diện tích đất chuyển nhượng đã bị quy hoạch 03 loại rừng và cũng chưa xác định lại diện tích thực tế, trong hi đó đất của ông Đoàn P đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bà T đã hông thực hiện đúng thỏa thuận về việc thực hiện đặt cọc lần hai. Như vậy, bà T là người đã có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng dẫn tới hông thể

ết hợp đồng chuyển nhượng.

Trong quá trình giải quyết vụ án thì các bên đều thừa nhận một phần diện tích đất của ông Đoàn P đã thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Võ Thị T bị quy hoạch đất rừng theo Quyết định số 3656/QĐ-UBND ngày 27/12/2018 về việc phê duyệt ết quả điều ch nh quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng Bình Thuận Giai đoạn 2016-2025. Mặc dù việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc và thực hiện việc chuyển nượng là do lỗi của bà T nhưng tại hợp đồng đặt cọc ngày 24/3/2021 các bên có thỏa thuận: „Trường hợp thửa đất (nhà) bị quy hoạch thì bên A phải hoàn trả lại số tiền bên B đã đặt cọc”. Tuy nhiên hi thỏa thuận chuyển nhượng thì hai bên thỏa thuận chuyển nhượng đối với nhiều thửa đất nhưng trong tổng số các thửa đất thỏa thuận chuyển nhượng thì ch có một phần đất thuộc quy hoạch rừng, còn lại các thửa đất hác vẫn đủ điều iện để chuyển nhượng nhưng bà T đã hông tiến hành đặt cọc để thỏa thuận lại với nhau về việc chuyển nhượng đối với diện tích đất hông bị quy hoạch mà yêu cầu chấm dứt hợp đồng nên được xác định bà T là người có lỗi, tuy nhiên do một phần đất bị quy hoạch nên ông P phải chịu trách nhiệm đối với diện tích đất này. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Đoàn P trình bày là do bà T hông nhận chuyển nhượng và cũng hông chuyển nhượng được cho người hác vì đất của ông bị bà T và phòng Công chứng thông báo có tranh chấp nên ông cũng bị thiệt hại nhiều nhưng vì tình người nên ông đồng hoàn lại một phần tiền cọc cho bà T.

Từ những ph n tích trên đã xác định được phần lỗi của các bên nên cần buộc ông Đoàn P phải hoàn trả lại cho bà Võ Thị T một nửa số tiền cọc đã nhận là phù hợp.

ết hợp đồng mà hông bắt buộc phải công chứng và thực tế thì việc đặt cọc lần thứ nhất các bên cũng hông thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc do đó có thể thấy lời trình bày của bà Võ Thị T là hông có cơ sở. Tại thời điểm các bên thỏa thuận đặt cọc để thực hiện việc chuyển nhượng thì đất của bị đơn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bị đơn vẫn đang trực tiếp quản l , sử dụng và hông có văn bản nào cấm ông Đoàn P thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do đó toàn bộ diện tích đất của ông P đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đủ điều iện để thực hiện việc chuyển nhượng. Tuy nhiên theo quy định tại hoản 4 Điều 192 Luật đất đai năm 2013 “Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu bảo vệ sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”. Như vậy bà T là người hông sinh sống trong hu vực do đó hông đủ điều iện để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phù hợp. Việc UBND t nh Bình Thuận điều ch nh quy hoạch đất 03 loại rừng thì tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng ông Đoàn P hông biết, đến ngày 06/9/2022 ông P được Ban quản l rừng phòng hộ Sông Lũy mời làm việc thì ông P mới biết.

Theo bà T trình bày thì nguyên nh n dẫn đến hai bên hông tiếp tục thực hiện việc đặt cọc lần thứ hai và hông

ết hợp đồng chuyển nhượng được là do phía bị đơn hông thực hiện đúng cam ết, đất của bị đơn hông đủ diện tích, có một phần nằm trong quy hoạch rừng và hông đủ giấy tờ để

ết hợp đồng, bên cạnh đó bà T cho rằng cho đến ngày 24/4/2021 là ngày hai bên thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông P cũng hông có đủ giấy tờ để ết vì có 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp cho Ng n hàng và 01 Giấy chứng nhận chưa sang tên cho ông P, tuy nhiên do hai bên đã hông thực hiện hợp đồng đặt cọc lần thứ hai vào ngày 16/4/2021 nên không làm phát sinh nghĩa vụ tiếp theo của ông P, hơn nữa đ y mới là thực hiện hợp đồng đặt cọc mà chưa đến thời điểm hai bên phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng do đó nếu bà T tiếp tục thực hiện việc đặt cọc lần thứ hai mà đến ngày thỏa thuận

ết hợp đồng ông P hông có các giấy tờ để

ết thì ông P mới là người vi phạm vì việc Giấy chứng nhận đang thế chấp tại Ng n hàng hông vi phạm việc thỏa thuận đặt cọc, bên cạnh đó đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 744891 do UBND huyện Bắc Bình cấp 10/9/1999 thì ngày 20/10/2002, ông Sầm Sướng Tài đã viết giấy bán đất cho ông Đoàn P. Vì vậy việc bà T cho rằng cho đến ngày 24/4/2021 thì ông P hông có đủ giấy tờ để

ết là hông có căn cứ. Do đó hông có căn cứ để chấp nhận yêu cầu phạt cọc của bà Võ Thị T như đề nghị của đại diện Viện iểm sát.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ: Khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng d n sự;

Chấp nhận một phần háng cáo của nguyên đơn bà Võ Thị T. Sửa Bản án d n sự sơ thẩm số 49/2024/DS-ST ngày 20/9/2024 của Tòa án nh n d n huyện Bắc Bình, t nh Bình Thuận.

2. Căn cứ: Điều 147, Khoản 1 Điều 148, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng d n sự; Điều 328, Điều 407, Điều 408, Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật d n sự năm 2015; Khoản 4 Điều 26, hoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu hởi iện của bà Võ Thị T.

- Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất lập ngày 24/3/2021 giữa ông Đoàn P và bà Võ Thị T.

- Buộc ông Đoàn P và bà Bùi Thị G phải trả lại cho bà Võ Thị T số tiền đặt cọc là 250.000.000đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng).

- Không chấp nhận yêu cầu của bà Võ Thị T về việc: Yêu cầu vợ chồng ông Đoàn P và bà Bùi Thị G phải bồi thường số tiền phạt cọc là: 1.000.000.000đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Về án phí sơ thẩm:

- Buộc ông Đoàn P phải chịu 12.500.000đồng án phí d n sự sơ thẩm.

- Buộc bà Võ Thị T phải chịu 49.500.000đồng án phí d n sự sơ thẩm, nhưng được hấu trừ số tiền 28.800.000đồng tạm ứng án phí đã nộp theo các Biên lai thu tiền số 0002360 ngày 27/4/2022 của Chi cục Thi hành án d n sự huyện Bắc Bình. Bà Võ Thị T còn phải nộp 20.700.000đồng.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Võ Thị T không phải chịu án phí d n sự phúc thẩm.

5. Những quyết định hác của bản án sơ thẩm hông có háng cáo, hông bị háng nghị có hiệu lực pháp luật ể từ ngày hết thời hạn háng cáo, háng nghị.

6. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án D n sự thì người được thi hành án d n sự, người phải thi hành án D n sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án d n sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án d n sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ể từ ngày tuyên án (ngày 25/7/2025)./.