Bản án 125/2026/DS-ST — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

[1]. Nguyên đơn ông Nguyễn Văn C yêu cầu:

Vào năm 2012 vợ chồng ông C1, bà H nợ tiền vay của Ngân hàng P đến hạn nhưng không có tiền trả, nên thoả thuận với ông C bán nhà đất trả nợ cho ngân hàng. Ông C yêu cầu bên vợ chồng ông C1, bà H phải liên hệ với Ngân hàng mới đồng ý mua. Sau khi thỏa thuận thống nhất, được sự đồng ý của Ngân hàng P (là bên nhận thế chấp tài sản nhà đất của vợ chồng ông C1, bà H), ông C đồng ý nhận chuyển nhượng thửa đất số 97, tờ bản đồ số 01, diện tích 440m2, trong đó 100m2 đất ở và 340m2 đất nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng số R404726 cấp ngày 13/8/2002 và căn nhà trên đất có diện tích là 68,40m2, loại nhà trệt, diện tích sử dụng 68,40m2 theo chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Giấy chứng nhận số 59/GCN ngày 12/9/2002 với giá là 280.000.000 đồng. Hai bên tiến hành lập đơn xin sang nhượng nhà ở và đất vào ngày 26/12/2012 để ghi nhận việc chuyển nhượng chờ hoàn tất thủ tục, giấy tờ để công chứng hợp đồng, đến ngày 28/12/2012 cùng đến trụ sở Ngân hàng P – chi nhánh thị xã L để dùng số tiền chuyển nhượng đất trả nợ vay của vợ chồng ông C1, bà H với số tiền là 188.520.875 đồng để ngân hàng tất toán nợ vay, trả lại bản gốc giấy tờ nhà đất; đưa tiền mặt cho vợ chồng ông C1, bà H số tiền 11.480.000 đồng, tổng cộng là 200.000.000 đồng; số tiền 80.000.000 đồng còn lại thỏa thuận khi nào hoàn thành việc sang tên chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ trả đủ. Sau khi ngân hàng trả lại giấy tờ nhà đất, vợ chồng ông C1, bà Hải đăng K xóa thế chấp rồi đưa bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R404726 cấp ngày 13/8/2002 và giấy chứng nhận sở hữu nhà số 59/GCN ngày 12/9/2002 cho ông C giữ. Ngay sau khi lập giấy chuyển nhượng viết tay, thanh toán số tiền 200.000.000 đồng, thì vợ chồng ông C1, bà H đã bàn giao nhà, đất cho ông C và đưa bản gốc giấy tờ nhà đất. Sau đó do ông C1 đi làm biển thời gian lâu không về lại đất liền, nên hai bên chưa thể liên hệ cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục chuyển nhượng. Sau khi ông C1 về, hai bên cùng đến UBND xã T để liên hệ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bị từ chối giải quyết vì lý do nhà đất bị cơ quan Thi hành án dân sự ngăn chặn chuyển nhượng. Vì vậy, cho đến nay vẫn chưa làm thủ tục sang tên chuyển quyền sử dụng đất cho ông C, nên ông C chưa thanh toán số tiền 80.000.000 đồng còn lại cho vợ chồng ông C1, bà H. Nay ông C xác định việc chuyển nhượng đất với vợ chồng ông C1, bà H là có thật, tại thời điểm chuyển nhượng, nhà đất không tranh chấp, có đầy đủ giấy tờ pháp lý theo quy định, chưa bị cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn chuyển dịch tài sản, số tiền chuyển nhượng đất vợ chồng ông C1, bà H đã thanh toán nợ vay (có thế chấp tài sản) cho Ngân hàng P, đồng thời việc chuyển nhượng đất có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là Ngân hàng P. Hai bên đã hoàn thành việc chuyển nhượng trên thực tế nhưng do bị cơ quan thi hành án dân sự ngăn chặn chuyển dịch quyền về tài sản nên đến nay chưa hoàn thành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Do đó ông C khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông C và vợ chồng ông C1, bà H ngày 28/12/2012 đối với thửa đất số 97, tờ bản đồ số 01, diện tích 540m2, trong đó 200m2 đất ở và 340m2 đất nông nghiệp giấy chứng nhận quyền sử dụng số R404726 cấp ngày 13/8/2002 và căn nhà trên đất có diện tích là 68,40m2, loại nhà trệt, diện tích sử dụng 68,40m2 theo chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Giấy chứng nhận số 59/GCN ngày 12/9/2002 là có hiệu lực. Giao cho vợ chồng ông C và bà Nguyễn Thị Thu S được quyền quản lý, sở hữu tài sản và đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo bản án của Toà án. Đối với số tiền 80.000.000 đồng còn lại ông C đồng ý thanh toán cho vợ chồng ông C1, bà H theo thoả thuận khi hai bên hoàn thành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Đối với chi phí tố tụng ông C yêu cầu giải quyết theo quy định.

[2]. Bị đơn ông Lê Văn C1 và bà Nguyễn Thị Kim H cùng trình bày:

Ông C1 và bà H thống nhất như nội dung khởi kiện, trình bày của ông Nguyễn Văn C, đồng thời xác định: Vợ chồng ông C1, bà H nhận chuyển nhượng diện tích đất tọa lạc tại thôn H, xã T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận (cũ) sử dụng đến ngày 13/8/2002 thì được UBND huyện H (cũ) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng số R404726, là thửa đất số 97, tờ bản đồ số 01, diện tích 540m2, trong đó 200m2 đất ở và 340m2 đất nông nghiệp, đồng thời chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Giấy chứng nhận số 59/GCN ngày 12/9/2002 đối với căn nhà trên đất có diện tích là 68,40m2, loại nhà trệt, diện tích sử dụng 68,40m2. Đến năm 2007, phần diện tích đất trên được tách thành 02 thửa, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI071424 ngày 14/9/2007, là thửa đất số 97a, tờ bản đồ số 01, diện tích 100m2 đất ở tại nông thôn, phần còn lại 440m2 gồm 100m2 đất ở và 340m2 đất nông nghiệp. Sau khi tách thửa, vợ chồng ông C1 chuyển nhượng thửa đất số 97a cho bà Đặng Thị T, đã hoàn thành việc chuyển quyền sử dụng đất. Phần còn lại trong thửa đất số 97 vẫn do vợ chồng ông C1, bà H sử dụng. Từ trước năm 2012 vợ chồng ông C1, bà H thế chấp bằng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 97, tờ bản đồ số 01 diện tích 440m2 (sau tách thửa) giấy chứng nhận quyền sử dụng số R404726 tại Ngân hàng P – chi nhánh L để vay tiền làm ăn buôn bán. Do không có tiền để trả được nợ cho ngân hàng khi đến hạn nên vào năm 2012, vợ chồng ông C1, bà H bàn bạc thống nhất và có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là Ngân hàng P – chi nhánh L để chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất 440m2 thuộc thửa 97 và tài sản nhà ở trên đất theo Giấy chứng nhận số 59/GCN ngày 12/9/2002 cho ông Nguyễn Văn C, với tổng số tiền là 280.000.000 đồng vào ngày 28/12/2012. Số tiền có được từ việc chuyển nhượng, vợ chồng ông C1, bà H cùng ông C đã đến trụ sở Ngân hàng P – Chi nhánh L trả tiền nợ vay cho Ngân hàng là 188.520.875 đồng, rồi được Ngân hàng trả lại bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, xóa thế chấp rồi bàn giao lại cho ông C để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở. Sau đó ông C1 đi làm biển, khi về lại đất liền thì cùng với ông C ra UBND xã T lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bị từ chối giải quyết do tài sản bị Cơ quan thi hành án dân sự ngăn chặn chuyển dịch tài sản. Trong tổng số tiền chuyển nhượng tài sản (280.000.000 đồng), bên ông C đã thanh toán giao cho vợ chồng ông C1, bà H được 200.000.000 đồng (gồm tiền trả nợ ngân hàng P và tiền mặt khoảng gần 12.000.000 đồng vợ chồng ông C1, bà H dùng để trả nợ cho người khác), còn lại 80.000.000 đồng hai bên thỏa thuận khi hoàn thành việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định bên ông C thanh toán đủ, nhưng do hồ sơ bị ngăn chặn không thể đăng ký chuyển nhượng được nên số tiền này đến nay vẫn chưa trả. Đối với nhà đất: sau khi ông C thanh toán số tiền 200.000.000 đồng, thì vợ chồng ông C1, bà H cũng đã bàn giao toàn bộ nhà đất cùng bản gốc các giấy tờ nhà đất cho ông C quản lý sử dụng từ thời điểm sang nhượng, liên tục cho đến nay. Việc chuyển nhượng tài sản cho ông C không nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ trả nợ, mà toàn bộ số tiền thu được đã thanh toán tiền nợ vay (có thế chấp tài sản) cho Ngân hàng, số tiền còn lại khoảng 12.000.000 đồng sử dụng để thanh toán nợ cho người khác. Nên hiện nay việc ông C khởi kiện yêu cầu công nhận thỏa thuận chuyển nhượng giữa ông C với vợ chồng ông C1, bà H vào ngày 28/12/2012 đối với diện tích đất 440m2 gồm 100m2 đất ở và 340m2 đất nông nghiệp thuộc thửa đất số 97, tờ bản đồ số 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng số R404726 cấp ngày 13/8/2002 và căn nhà trên đất có diện tích là 68,40m2, loại nhà trệt, diện tích sử dụng 68,40m2 theo Giấy chứng nhận số 59/GCN ngày 12/9/2002 là có hiệu lực pháp luật, thì vợ chồng ông C1, bà H đồng ý. Đối với số tiền còn lại 80.000.000 đồng, thì vợ chồng ông C1, bà H và ông C đồng ý thanh toán số tiền này với nhau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng.

[3]. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trình bày:

[3.1]. Tại các văn bản trình bày ý kiến, văn bản đề nghị giải quyết xét xử vắng mặt, Trưởng Phòng Thi hành án dân sự khu vực 15 – Lâm Đồng (được Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng uỷ quyền tham gia tố tụng tại Toà án trong các vụ việc dân sự) trình bày ý kiến:

Vợ chồng ông Lê Văn C1, bà Nguyễn Thị Kim H phải có nghĩa vụ trả nợ cho 05 công dân với tổng số tiền 2.270.000.000 đồng, nộp tổng cộng 59.800.000 đồng án phí; tài sản của bà H, ông C1 được kê biên thực tế và đưa ra xử lý là quyền sử dụng thửa đất số 97, tờ bản đồ số 01; tài sản gắn liền với đất là 01 căn nhà xây cấp 4 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Do tài sản kê biên có tranh chấp nên cơ quan THADS đang tạm dừng thủ tục bán đấu giá tài sản. Việc xử lý tài sản được thực hiện theo Bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án.

[3.2]. Bà Nguyễn Thị Thu S trình bày: Bà S và nguyên đơn ông Nguyễn Văn C là vợ chồng, bà S thống nhất như yêu cầu khởi kiện của ông C.

[4]. Những chứng cứ đã được thu thập được trong hồ sơ vụ án đã được Toà án công khai theo biên bản về kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ ngày 12/8/2026 và Thông báo số 34/2026/TB-TA ngày 12/8/2026.

[5]. Những vấn đề các đương sự thống nhất, không thống nhất:

Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận vào ngày 28/12/2012 ông C và vợ chồng ông C1, bà H có lập giấy thỏa thuận về việc sang nhượng thửa đất số 97, tờ bản đồ số 01, diện tích 440m2, trong đó 100m2 đất ở và 340m2 đất nông nghiệp giấy chứng nhận quyền sử dụng số R404726 cấp ngày 13/8/2002 và căn nhà trên đất có diện tích là 68,40m2, loại nhà trệt, diện tích sử dụng 68,40m2 theo chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Giấy chứng nhận số 59/GCN ngày 12/9/2002 với giá 280.000.000 đồng. Ông C đã thanh toán cho vợ chồng ông C1, bà H số tiền 200.000.000 đồng và nhận nhà đất sử dụng đến nay chưa làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật do bị cơ quan Thi hành án dân sự ra quyết định cưỡng chế, kê biên.

[6]. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 15 - Lâm Đồng tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký tại phiên tòa và của người tham gia tố tụng: Từ khi thụ lý đến trước khi xét xử, Thẩm phán đã chấp hành đúng quy định tại Điều 48 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về việc xét xử sơ thẩm vụ án. Các đương sự đã thực hiện đúng, đầy đủ quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Về quan điểm giải quyết vụ án: chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn C. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập giữa ông Nguyễn Văn C và vợ chồng ông Lê Văn C1, bà Nguyễn Thị Kim H theo “đơn xin sang nhượng nhà và đất ở” lập ngày 28/12/2012 đối với thửa đất số 97, tờ bản đồ số 01, diện tích 440m2, trong đó 100m2 đất ở và 340m2 đất nông nghiệp giấy chứng nhận quyền sử dụng số R404726 cấp ngày 13/8/2002 và căn nhà trên đất có diện tích là 68,40m2, loại nhà trệt, diện tích sử dụng 68,40m2 theo chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Giấy chứng nhận số 59/GCN ngày 12/9/2002 là có hiệu lực. Ông C được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đăng ký chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Ghi nhận sự thoả thuận về việc ông C thanh toán cho vợ chồng ông C1, bà H số tiền chuyển nhượng còn lại là 80.000.000 đồng. Về chi phí tố tụng: buộc vợ chồng ông C1, bà H phải chịu chi phí tố tụng và phải hoàn trả lại cho ông C; về án phí: buộc bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa và ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát. Sau khi thảo luận và nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

Về tố tụng:

Về nội dung:

[1]. Về các tình tiết, sự kiện được các đương sự thừa nhận, phù hợp với tài liệu chứng cứ thu thập trong hồ sơ vụ án, thuộc trường hợp không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

- Khoản 3 Điều 26; Điều 35; điểm a và điểm c khoản 1 Điều 39; khoản 2 Điều 92; khoản 1 Điều 147; khoản 1 Điều 157; khoản 1 Điều 165; khoản 1 Điều 228, 271; khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2025 theo Luật số 85/2025/QH15 ngày 25 tháng 6 năm 2025 của Quốc hội);

- Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005; khoản 1 Điều 106, khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003; Các Điều 117, 129 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Các Điều 32, 52 Luật Thi hành án dân sự năm 2025;

- Điều 133 Luật đất đai năm 2024;

- Khoản 2 Điều 26 và điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

[1]. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn C:

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn C và vợ chồng ông Lê Văn C1, bà Nguyễn Thị Kim H theo “đơn xin sang nhượng nhà ở và đất” lập ngày 26/12/2012 đối với thửa đất số 97, tờ bản đồ số 01, diện tích 440m2, trong đó 100m2 đất ở và 340m2 đất nông nghiệp, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng số R404726 cấp ngày 13/8/2002, cập nhật biến động ngày 20/9/2007 và tài sản gắn liền với đất theo chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Giấy chứng nhận số 59/GCN ngày 12/9/2002, là có hiệu lực; ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị Thu S được quyền sử dụng đất và quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, giếng nước, tường rào (Hiện trạng theo sơ đồ hiện trạng thửa đất tranh chấp do Chi nhánh văn phòng Đ lập ngày 22/4/2024 với diện tích đất là 334.8m2, diện tích nhà ở 86.5m2).

- Kiến nghị Thủ trưởng cơ quan Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng thu hồi một phần Quyết định cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản số 36/QĐ-THADS ngày 08/7/2013 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận (cũ) và các biện pháp ngăn chặn chuyển dịch tài sản đã ban hành (nếu có) đối với: thửa đất số 97, tờ bản đồ số 01, toạ lạc tại thôn H, xã T, giấy chứng nhận quyền sử dụng số R404726 cấp ngày 13/8/2002, cập nhật biến động ngày 20/9/2007 và tài sản gắn liền với đất Giấy chứng nhận số 59/GCN ngày 12/9/2002 đứng tên ông Lê Văn C1, bà Nguyễn Thị Kim H.

- Ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị Thu S và các bên liên quan có trách nhiệm liên hệ với Chi nhánh của Tổ chức đăng ký đất đai có thẩm quyền để đăng ký biến động theo quy định tại Điều 133 Luật đất đai năm 2024 và thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai có liên quan để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Trường hợp đương sự không phối hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động, thì bên đương sự còn lại có quyền liên hệ với cơ quan, tổ chức đăng ký đất đai có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, ký các mẫu đơn theo quy định của pháp luật đất đai khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đất tranh chấp theo quy định.

[2]. Ông Nguyễn Văn C có nghĩa vụ trả cho vợ chồng ông Lê Văn C1, bà Nguyễn Thị Kim H số tiền 80.000.000 đồng (tám mươi triệu đồng). Phương thức thanh toán: nộp trực tiếp tại Phòng thi hành án dân sự khu vực 15 – Lâm Đồng.

[3]. Về chi phí tố tụng: buộc ông Lê Văn C1 và bà Nguyễn Thị Kim H phải chịu 11.093.000 đồng (mười một triệu không trăm chín mươi ba ngàn đồng) chi phí tố tụng và có trách nhiệm phải hoàn trả lại cho ông Nguyễn Văn C số tiền này.

[4]. Về án phí:

- Buộc ông Lê Văn C1 và bà Nguyễn Thị Kim H phải chịu 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch.

- Miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm cho ông Nguyễn Văn C. Hoàn trả lại cho ông Nguyễn Văn C số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0016862 ngày 09/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực A - Lâm Đồng).

[5]. Về quyền kháng cáo: Án xử sơ thẩm. Các đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (ngày 09/9/2025). Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo Bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

[6]. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 8, 36, và 72 Luật Thi hành án dân sự năm 2025; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 34 Luật thi hành án dân sự năm 2025.