Bản án 125/2024/DSST — Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn, ông Ngô Tấn Ph trình bày: Ông và anh Quốc Đ là cha con ruột. Ngày 05-01-2023 ông và anh Quốc Đ có cho chi ̣ Th thuê hai căn nhà: Anh Quốc Đ cho thuê căn nhà số 386 và ông cho thuê căn nhà số 518, hai căn nhà cùng ta ̣i kp E, thị trấn D, huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh. Khi cho thuê hai căn nhà trên, ông là ngườ i trực tiếp thỏa thuâ ̣n với chi ̣ Th. Các bên thỏa thuâ ̣n thời ha ̣n thuê nhà 06 tháng tính từ ngày 05-01-2023 đến ngày 05-07-2023, tiền thuê mỗi căn nhà là 10.000.000 đồng/tháng, trả tiền thuê vào ngày 05 hàng tháng. Khi trả tiền thuê nhà, chi ̣ Th trả toàn bô ̣ cho ông bằng hình thứ c chuyển khoản vào số tài khoản của ông 5702205165318 ta ̣i Ngân hàng Agribank chi nhánh Huyê ̣n Dương Minh Châu. Qua kiểm tra tài khoản 5702205165318 thi từ ̀ ngày 13-3-2023 đến ngày 31-12-2023 chi ̣ Th đa trã ̉ tiền thuê hai căn nhà được 87.000.000 đồng, trong đó phần trả cho ông và Anh Quốc Đ mỗi ngườ i là 43.500.000 đồng. Ngoài ra theo bản sao kê tài khoản 5702205165318, từ ngày 05-01-2023 đến trước ngày 13-3-2023, chi ̣ Th có chuyển khoản thêm cho ông 04 lần với tổng số tiền 60.000.000 đồng. Chi ̣ Th chuyển ông số tiền 60.000.000 đồng là trả tiền vay đáo ha ̣n trướ c đây của chi ̣ Th, viê ̣c chi ̣ Th vay số tiền này không làm giấy tờ , không ngườ i chứ ng kiến. Ông cam kết sẽ cung cấp các tài liệu chứng cứ này cho Toà án, trường hợp không cung cấp được chứng cứ thì đồng ý khấu trừ số tiền 60.000.000 đồng vào tiền thuê nhà. Do chi ̣ Th vi pha ̣m nghia vu ̣̃

trả tiền thuê nhà, nên ngày 08-01-2024 ông có đơn khở i kiê ̣n đến Tòa án. Hiê ̣n căn nhà thuê của ông, chi ̣ Th đang cho gia đinh chi ̣̀

Pha ̣m Ngo ̣c Ph thuê làm tiê ̣m nail. Tài sản của ông chỉ có căn nhà trên đất; các tài sản khác trong nhà đều của chị Ph, ông không có tranh chấp gì về các tài sản này. Trường hợp Toà án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông thì ông yêu cầu gia đinh chị Ph di dờì các tài sản của gia đinh chị Ph và trả lại căn nhà cho ông. Nếu chị Ph có nhu cầù thuê lại căn nhà của ông thì hai bên sẽ tự thoả thuận với nhau.

Nay ông khởi kiện yêu cầu: Hủy hợp đồng thuê nhà ký ngày 05-01-2023 giữa ông và chi ̣ Th. Buô ̣c chi ̣ Th trả la ̣i căn nhà thuê số 518, kp E, thị trấn D, huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh có diện tích là 56,1 m2, thửa số 58, tờ bản đồ số 27. Buô ̣c chi ̣ Th trả cho ông tiền thuê nhà còn nợ tính từ ngày thuê 05-01-2023 đến ngày 05-07-2023 là 16.500.000 đồng, tiền thuê nhà phát sinh tinh tứ

̀ ngày 05-7-2023 đến khi giải quyết xong vu ̣ án mỗi tháng là 10.000.000 đồng.

Chi ̣ Trần Thị Kim Th trình bày: Nhà đất số 518 có nguồn gốc chi ̣ nhâ ̣n chuyển nhượng của me ̣ ruô ̣t chị Ph (không nhớ ho ̣ tên). Sau khi chị nhâ ̣n chuyển nhượng nhà đất thi chi ̣̀

nhờ chi ̣ ruô ̣t Trần Thị Thuỳ D đứ ng tên giù m (không có làm văn bản đứ ng tên giùm). Không nhớ thờ i gian, chi ̣ có nợ tiền hu ̣i của gia đinh ông Ph là

̀ 1.500.000.000 đồng. Do đó, ông Ph yêu cầu lâ ̣p hợp đồng chuyển nhượng đất nhà đất số 518 để làm tin viê ̣c trả nợ; thực tế hai bên thỏa thuâ ̣n: Khi nào chi ̣ có tiền thi ông Ph cho chi ̣̀

chuô ̣c la ̣i nhà đất số 518, vớ i điều kiê ̣n hàng tháng chi ̣ phải trả lãi 3,5%/tháng, thỏa thuâ ̣n này không lâ ̣p giấy tờ khác ngoài hợp đồng chuyển nhượng. Vi để là

̀m tin viê ̣c trả lãi cho ông Ph nên chi ̣ mớ i ký hợp đồng thuê nhà đất số 518 vào ngày 05-01-2023, theo thỏa thuâ ̣n chi ̣ trả lãi 10.000.000 đồng/tháng.

Chi ̣ đa trã ̉ tiền lãi cho cả hai hợp đồng thuê nhà (nhà số 518 của ông Ph, nhà số 386 của Anh Quốc Đ) đầy đủ qua chuyển khoản, nhưng chi ̣ không nhớ chính xác số tiền. Chi ̣ chi ngưng trả

̉ lãi khoảng 01 năm nay.

Chi ̣ xác đi ̣nh nhà đất số 518 là của chi ̣. Đối vớ i đơn khở i kiê ̣n của ông Ph, chi ̣ có ý kiến: Chi ̣ không thuê nhà đất của ông Ph, nay chi ̣ đồng ý hủy hợp đồng thuê nhà, đồng ý trả la ̣i tiền cho ông Ph. Chi ̣ yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Ph và gia đinh chi ̣̀

.

Anh Ngô Quốc Đ trinh bà y: Anh thừ a nhâ ̣n lờ i khai của ông Ph là đúng.

̀ Số tiền thuê hai căn nhà thi chi ̣̀

Th chuyển toàn bô ̣ cho ông Ph, anh không nhớ rõ là bao nhiêu tiền. Nay anh đồng ý số tiền thuê, cách chia tiền thuê như ông Ph trinh bà

̀y, anh không có ý kiến khác.

Chi ̣ Phạm Ngọc Ph trinh bà y: Căn nhà chị đang ở là phần đất tranh chấp

̀ giữa ông Ph và chi ̣ Th. Nguồn gốc đất và các tài sản trên đất là của bà L (mẹ của chị Ph), sau đó bà Lan chuyển nhượng cho chi ̣ Th (người đứng tên là Phạm Quang Đ) giá chuyển nhượng 1.800.000.000 đồng. Chi ̣ Th mới trả cho bà L 1.100.000.000 đồng, còn nợ 700.000.000 đồng nên gia đình chị vẫn sinh sống trên phần đất này đến nay. Chị không biết việc làm ăn giữa ông Ph và chi ̣ Th cho đến khi ông Ph nói với chị việc đứng tên phần đất này và đang cho chi ̣ Th thuê lại. Ngoài căn nhà trên đất thì các tài sản còn lại đều là của chị. Nếu Tòa án chấp nhận yêu cầu của ông Ph thì chị đồng ý trả lại nhà đất cho ông và di dời các tài sản trên đất của gia đình chị. Chị và gia đình không tranh chấp với ai, thống nhất thực hiện theo các quyết định của Tòa án.

Anh Trần Tuấn A trinh bà y: Vắng mă ̣t nên không có lờ i trình bày.

̀

Anh Phạm Quang Đ trinh bà y: Anh Đ là cháu của ông Ph. Ngày 20-6-2022,

̀ anh và ông Ph có thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất 56,1m2, thửa 58, tờ bản đồ số 27 với giá 400.000.000 đồng, tuy nhiên do ông Ph chưa đưa tiền đủ nên hai bên lý hợp đồng ủy quyền và anh Đ đã bàn giao tài sản cho ông Ph quản lý, sử dụng. Đến ngày 08-8-2023 thì hai bên mới lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do ông Ph đã thanh toán xong tiền chuyển nhượng. Việc ông Ph cho chi ̣ Th thuê nhà đất thì ông Ph có báo cho anh Đ biết. Do đã chuyển nhượng cho ông Ph nên ông Ph có toàn quyền quyết định và nhận tiền thuê.

Ông Ph trinh bà y ý kiến tại biên bản trinh bà y tại phiên tòa: Ông không

̀

̀

có chứng cứ chứ ng minh số tiền 60.000.000 đồng là tiền chi ̣ Th vay riêng ông, do đó nay ông đồng ý khấu trừ số tiền 60.000.000 đồng vào tiền thuê nhà, trong đó nhà số 518, số 386 mỗi căn là 30.000.000 đồng.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát:

+ Về tố tụng: Thẩm phán thụ lý vụ án, thu thập chứng cứ, chuẩn bị xét xử và quyết định đưa vụ án ra xét xử đều bảo đảm đúng quy định về thời hạn, nội dung, thẩm quyền của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phiên tòa. Những người tham gia tố tụng đều thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, chấp hành tốt Nội quy phiên tòa.

+ Về nội dung: Căn cứ Điều 422, 423, 427, 472, 481 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 147 BLTTDS; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của UBTVQH:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Ph đối với chi ̣ Th về tranh chấp hợp đồng thuê nhà:

Hủy hợp đồng thuê nhà đất ngày 05-01-2023 giữa ông Ph với chi ̣ Th.

Chi ̣ Th có trách nhiệm trả cho ông Ph số tiền thuê nhà còn nợ tính tới ngày 05-01-2024 là 16.500.000 đồng và tiếp tục trả tiền thuê nhà 10.000.000 đồng/tháng tính từ ngày 06-01-2024 cho đến ngày xét xử.

Gia đình chị Ph (chị Ph, anh Tuấn A và chị Ngọc H) có trách nhiệm di dời tài sản trả lại nhà đất thửa 58 cho ông Ph.

+ Về án phí: Đương sự chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

[1.1] Ông Ph, chi ̣ Th, chị Ph, anh Đ, ông Quốc Đ vắng mă ̣t và có đơn xin vắng mă ̣t, anh Trần Tuấn A được triê ̣u tâ ̣p hợp lê ̣ lần thứ hai tham gia phiên tòa sơ thẩm nhưng vắng mă ̣t không có lý do. Do đó xét xử vắng mă ̣t đương sự theo Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

̀y ý kiến yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Ph và gia đinh chi ̣̀

, đồng ý trả cho ông Ph tiền vay 1.500.000.000 đồng nhưng không làm thủ tu ̣c khở i kiê ̣n theo quy đi ̣nh. Hô ̣i đồng xét xử giải quyết vu ̣ án trong pha ̣m vi đơn khở i kiê ̣n của ông Ph theo Điều 5 của Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự.

̀ đồng ý, không tranh chấp. Đến ngày 08-8-2023 hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do ông Ph đã thanh toán xong tiền chuyển nhượng, hiê ̣n ông Ph đứ ng tên giấy chứ ng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất số DM 795146, số vào sổ cấp GCN: CN 03826 do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Tây Ninh, chi nhánh Huyê ̣n Dương Minh Châu cấp ngày 30-8-2023. Như vâ ̣y, giao di ̣ch thuê nhà giữa ông Ph và chi ̣ Th là hợp pháp.

Hết thời hạn thì chi ̣ Th vẫn chuyển khoản trả tiền thuê cho ông Ph và các bên vẫn tiếp tục hợp đồng thuê nhà. Sau ngày 31-12-2023 thì chi ̣ Th ngưng chuyển tiền cho ông Ph. Chi ̣ Th cũng thừa nhận ngưng trả tiền cho ông Ph khoản 1 năm nay. Hợp đồng có nội dung “Nếu liên tục hai tháng chi ̣ Th không đóng tiền thuê nhà thì anh Phát được phép một mình đơn phương hủy hợp đồng với chi ̣ Th…”. Như vậy chi ̣ Th đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê nhà hơn hai tháng liên tục nên ông Ph yêu cầu hủy hợp đồng thuê nhà đất ngày 05-01-2023 là có căn cứ chấp nhận. Quá trinh già

̉i quyết, chi ̣ Th cũng thống nhất hủy hợp hợp đồng thuê căn nhà số 518.

Qua kiểm tra sao kê tài khoản của ông Ph, từ ngày 05-01-2023 đến nay chi ̣ Th chuyển khoản cho ông Ph tổng cô ̣ng 147.000.000 đồng. Ông Ph đồng ý toàn bô ̣ số tiền 147.000.000 đồng chi ̣ Th chuyển khoản là tiền thuê hai căn nhà số 518, số 386. Chi ̣ Th chuyển trả tiền thuê không xác đi ̣nh rõ từ ng khoản tiền trả cho căn nhà thuê nào, ông Ph và Anh Quốc Đ đều đồng ý tiền thuê đa nhâ ̣̃

n chia đôi, do đó tiền thuê cho mỗi căn nhà thuê là: 147.000.000 đồng x ½ = 73.500.000 đồng.

thuê nhà, hiê ̣n cũng không giao trả cho ông Ph căn nhà thuê số 518, đồng thờ i chi ̣ Th đang cho phía gia đinh chị Ph thuề la ̣i; do đó chi ̣ Th có nghia vu ̣̃

tiếp tục trả tiền thuê nhà 10.000.000 đồng/tháng cho đến thờ i điểm xét xử sơ thẩm là có căn cứ chấp nhận.

̀ ngày 05-01-2023 đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 23-8-2024:

10.000.000 đồng/tháng x 19 tháng = 190.000.000 đồng.

Khấu trừ tiền thuê nhà chi ̣ Th đa trã ̉ 73.500.000 đồng, hiê ̣n còn nợ tiền thuê nhà: 190.000.000 đồng - 73.500.000 đồng = 116.500.000 đồng.

Do chấp nhận yêu cầu của ông Ph về đòi nhà cho thuê đối vớ i chi ̣ Th, nên gia đình chị Ph (chị Ph, anh Tuấn A và chị Ngọc H) có trách nhiệm di dời tài sản trả lại nhà đất số 518 cho ông Ph.

́

Căn cứ khoản 1 Điều 157 của Bộ luật Tố tụng Dân sự: chi ̣ Th phải chi ̣u chi phi thẩm đi ̣nh ta ̣i chỗ: 1.000.000 đồng. Ông Ph đa nô ̣̃ p toàn bô ̣ chi phi, do

́

́ đó chi ̣ Th có nghia vu ̣̃

hoàn trả cho ông Ph 1.000.000 đồng.

Từ những phân tich trên, chấ

́p nhâ ̣n yêu cầu khở i kiê ̣n của ông Ph; chấp nhâ ̣n đề nghi ̣ của Kiểm sát viên.

Ông Ph không phải chịu.

Chi ̣ Th phải chịu 6.125.000 đồng đối vớ i yêu cầu khở i kiê ̣n của ông Ph được Tòa án chấp nhâ ̣n.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 422, 423, 427, 472, 473, 475, 482 của Bộ luật dân sự, Điều 147 của Bộ luật Tố tụng Dân sự; Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nô ̣p, quản lý, sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

1. Chấp nhâ ̣n yêu cầu khở i kiê ̣n của ông Ngô Tấn Ph về tranh chấp hợp đồng thuê nhà đối với chị Trần Thị Kim Th.

1.1. Hủy bỏ hợp đồng thuê nhà đề ngày 05-01-2023 giữa ông Ngô Tấn Ph và chị Trần Thị Kim Th.

1.2. Buộc chị Trần Thị Kim Th có trách nhiệm trả cho ông Ngô Tấn Ph số tiền 116.500.000 (một trăm mườ i sá u triê ̣u năm trăm nghin) đồng.

̀

1.3. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

1.4. Buô ̣c chi ̣ Pha ̣m Ngo ̣c Ph, anh Trần Tuấn A, cháu Trần Thi ̣ Ngo ̣c H có trách nhiê ̣m di dờ i tài sản của anh chi ̣ ta ̣i căn nhà số 518 và trả la ̣i cho ông Ngô Tấn Ph nhà đất số 518 kp E, thị trấn D, Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh.

2. Về chi phi thẩm đi ̣nh ta ̣i chỗ:

́

Buộc chị Trần Thị Kim Th có trách nhiệm trả cho ông Ngô Tấn Ph số tiền 1.000.000 (một triê ̣u) đồng.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

3.1. Chị Trần Thị Kim Th phải chịu 6.125.000 (sá u triê ̣u một trăm hai mươi lăm nghin) đồng.

̀

3.2 Ông Ngô Tấn Ph không phải chịu. Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh hoàn trả cho ông Ph 2.200.000 (hai triê ̣u hai trăm nghin) đồng tiền ta ̣m ứ ng án phi đã nộp theo biên lai thu số 0007248,́

̀ 0007251 cùng ngày 15 tháng 01 năm 2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh.

4. Trong ha ̣n 15 ngày kể từ ngày tuyên án, các đương sự có quyền kháng cáo bản án này lên Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh. Đối với các đương sự vắng mặt, có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc từ ngày Tòa án niêm yết bản án tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi đương sự cư trú.

5. Trường hợp, bản án quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.