Bản án 124/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm,

Tại đơn khởi kiện đề ngày 25/3/2024, trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Lê Kim Trường S trình bày:

Vào ngày 15/4/2021, bà Trịnh Thị Q và cháu nội là ông Lê Thành C đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T có chiều ngang 3m, dài 70m, diện tích 210m², giá chuyển nhượng là 50.000.000 đồng, phần đất này có diện tích thuộc thửa 228, tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại xã AH, huyện C, tỉnh Bến Tre, do bà Trịnh Thị Q đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phần đất này, trước đến giờ bà Q cho gia đình ông T làm lối đi. Ông T nhận chuyển nhượng phần đất này vì ông T có thửa 327, tờ bản đồ số 10, diện tích 3837m², tọa lạc tại xã AH, huyện C, tỉnh Bến Tre giáp ranh với phần đất của bà Q, cùng loại đất trồng cây lâu năm nên điều chỉnh ranh đất là phù hợp theo quy định. Ông T và bà Q có lập Giấy mua bán đất ngày 15/4/2021, bà Q đã nhận tiền đầy đủ. Đến năm 2023, ông T và bà Q đo đạc để điều chỉnh ranh thì bà T1 không đồng ý và làm hàng rào trên phần đất mà ông T đã mua của bà Q, không chừa lối đi cho gia đình ông T. Do đó, ngày 20/7/2023, ông T làm đơn đến Ủy ban nhân dân xã AH hòa giải, tại buổi hòa giải bà Q thừa nhận có ký vào giấy tay nhưng khi kéo thước đo thì diện tích quá lớn nên bà không đồng ý bán và bà cũng không thừa nhận có nhận tiền. Bà Q đồng ý chuyển nhượng với giá 500.000.000 đồng, nếu ông T không đồng ý thì bà Q chỉ cho đi nhờ. Nay ông T yêu cầu bà Q, bà T1, ông C, bà M tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Q, ông C và ông T theo giấy mua bán đất đề ngày 15/04/2021 đối với phần đất thuộc một phần thửa 228, tờ bản đồ số 5 tọa lạc tại ấp HT, xã AH, huyện C, tỉnh Bến Tre, phần đất có chiều ngang 3m dài 70m.

Ông T có đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện, ông T yêu cầu bà Trịnh Thị Q tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trịnh Thị Q và ông Huỳnh Văn T theo Giấy mua bán đất ngày 15/04/2021 đối với phần đất có diện tích là 217m² thuộc thửa đất số 228-1 và 228-2, tờ bản đồ số 5, tọa lạc tại ấp HT, xã AH, huyện C, tỉnh Bến Tre (theo Họa đồ hiện trạng sử dụng đất ngày 05/8/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C, tỉnh Bến Tre); đồng thời, ông sẽ thanh toán tiếp tục cho bà Q giá trị quyền sử dụng đất của 7m² đất là: 7m² x 600.000 đồng/m² = 4.200.000 (bốn triệu hai trăm nghìn) đồng (theo Biên bản định giá tài sản ngày 21/6/2024 của Hội đồng định giá huyện C, tỉnh Bến Tre).

Trường hợp, Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trịnh Thị Q và ông Huỳnh Văn T theo Giấy mua bán đất ngày 15/04/2021 là vô hiệu thì ông yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, ông Huỳnh Văn T yêu cầu bà Trịnh Thị Q phải hoàn trả số tiền chuyển nhượng đất là 50.000.000đ (năm mươi triệu) đồng và bồi thường giá trị đất chênh lệch giá chuyển nhượng và giá tại thời điểm hiện tại số tiền là: [(600.000 đồng/m² x 210m² 126.000.000 đồng) – 50.000.000 đồng] = 76.000.000 đồng, tổng cộng số tiền là 126.000.000 (một trăm hai mươi sáu triệu) đồng. Yêu cầu Tòa án xem xét việc mở lối đi cho gia đình ông T với phần đất có diện tích 217m2 thuộc thửa đất số 228-1 và 228-2, tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại ấp HT, xã AH, huyện C, tỉnh Bến Tre (theo họa đồ hiện trạng sử dụng đất ngày 05/8/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đại huyện C, tỉnh Bến Tre).

Bị đơn Trịnh Thị Q trình bày:

Phần đất thuộc thửa 228, tờ bản đồ số 5 tọa lạc tại ấp HT, xã AH, huyện C, tỉnh Bến Tre do bà đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà không có chồng, có 01 con trai là Lê Văn Thành, sinh năm 1971 (đã chết), bà có cháu nội là Lê Thành C và Lê Thị M, con dâu là M Thị Thanh T1.

Bà thừa nhận chữ ký “Q” tại giấy mua bán đất đề ngày 15/4/2021 và ngày 20/9/2023 là của bà, bà ký là vì ông T viết giấy và đưa bà ký. Khi bà ký, ông T nói là ký bán đất và ký xong thì nhận tiền. Do lớn tuổi, không kịp suy nghĩ nên bà ký vào giấy, nhưng khi ký xong bà nghĩ lại nên bà không có đồng ý nhận tiền. Đến nay, bà vẫn chưa nhận 50.000.000 đồng mà ông T đưa.

Nay trước yêu cầu khởi kiện của ông T, bà không đồng ý bán đất nữa. Việc bà ký vào giấy mua bán đất là do bà lớn tuổi, không hiểu rõ việc mua bán đất như thế nào, bà nghĩ đơn giản, không nghĩ phức tạp. Giờ bà thấy diện tích đất lớn, giá thấp, mà bà cũng chưa có nhận tiền của ông T, ở gần ông T hay gây chuyện, cho người hăm dọa gia đình bà, nên bà không muốn bán cho ông T bất kỳ phần đất nào hết và không đồng ý mở lối đi cho ông T.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Lê Thành C trình bày:

Ông thừa nhận chữ ký tại tờ “giấy mua bán đất” ngày 15/4/2021 là của ông, nhưng khi ông ký phần “giấy mua bán đất” là trống, phần từ “tôi tên: Trịnh Thị Q....người bán đất” thì có ghi nội dung.

Do bà nội ông đã ký nên ông ký theo, ông cũng không biết nội dung đó ghi gì. Trong vụ án này, ông thống nhất với lời trình bày của bà Q, không đồng ý bán đất cho ông T. Ông không đồng ý mở lối đi cho ông T. Ông thống nhất phần đất tranh chấp là của bà Trịnh Thị Q.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà M Thị Thanh T1 và bà Lê Thị M thống nhất trình bày:

Hai bà không có ký vào tờ giấy mua bán đất. Trong vụ án này, hai bà thống nhất với lời trình bày của bà Q. Bà T1, bà M thống nhất phần đất tranh chấp là của bà Trịnh Thị Q.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 128/2024/DS-ST ngày 02/10/2024 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Bến Tre đã quyết định:

1. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh Văn T và bà Trịnh Thị Q theo giấy mua bán đất đề ngày 15/04/2021 đối với phần đất có diện tích 217m2 thuộc thửa đất 228-1 và 228-2, tờ bản đồ số 5 tọa lạc tại ấp HT, xã AH, huyện C, tỉnh Bến Tre (theo họa đồ hiện trạng ngày 05/8/2024) vô hiệu do vi phạm hình thức của hợp đồng. Ông T, bà Q chưa giao nhận tiền và đất, chưa phát sinh hậu quả của hợp đồng nên không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Chấp nhận một phần yêu cầu mở lối đi của ông Huỳnh Văn T.

Buộc bà Trịnh Thị Q, bà M Thị Thanh T1, ông Lê Thành C và bà Lê Thị M phải có Th nhiệm mở lối đi cho ông Huỳnh Văn T thuộc thửa 228-1 diện tích 146,2m2 tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại xã AH, huyện C, tỉnh Bến Tre. (Có họa đồ hiện trạng sử dụng đất kèm theo).

Tuyên bố hạn chế quyền sử dụng của bà Trịnh Thị Q, bà M Thị Thanh T1, ông Lê Thành C và bà Lê Thị M đối với phần đất thuộc thửa 228-1 diện tích 146,2m2 tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại xã AH, huyện C, tỉnh Bến Tre.

Ông Huỳnh Văn T được quyền sử dụng hạn chế phần lối đi mà bà Trịnh Thị Q, bà M Thị Thanh T1, ông Lê Thành C và bà Lê Thị M mở, có quyền sử dụng đất và tuân thủ các điều kiện đảm bảo trong quá trình sử dụng đất của các bên mà pháp luật quy định. Các bên được quyền đăng ký quyền sử dụng hạn chế quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 171 của Luật Đất đai năm 2013 tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Ông Huỳnh Văn T có Th nhiệm đền bù giá trị phần đất mở lối đi cho bà Trịnh Thị Q số tiền là 87.720.000đ (Tám mươi bảy triệu bảy trăm hai mươi ngàn đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 16/10/2024, nguyên đơn ông Huỳnh Văn T và bị đơn bà Trịnh Thị Q kháng cáo.

Ông Huỳnh Văn T kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc bà Trịnh Thị Q tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với bà Q theo Giấy mua bán đất ngày 15/4/2021 đối với phần đất có diện tích 217m2 thuộc thửa số 228-1 và 228-2, tờ bản đồ số 5, toạ lạc tại xã AH, huyện C, tỉnh Bến Tre. Trường hợp Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trịnh Thị Q và ông Huỳnh Văn T là vô hiệu thì bà Trịnh Thị Q phải hoàn trả cho ông số tiền chuyển nhượng đất là 50.000.000đ (năm mươi triệu) đồng và bồi thường giá trị đất chênh lệch giá chuyển nhượng và giá tại thời điểm hiện tại số tiền là 76.000.000 đồng, tổng cộng số tiền là 126.000.000 đồng.

Bà Trịnh Thị Q kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm huỷ một phần bản án sơ thẩm về việc tuyên buộc bà phải mở lối đi cho ông Huỳnh Văn T thuộc thửa 228-1 diện tích 146,2m2 tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại xã AH, huyện C, tỉnh Bến Tre.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn ông Huỳnh Văn T là ông Lê Kim Trường S rút lại kháng cáo của ông T, đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm và không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của bị đơn.

Người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn bà Trịnh Thị Q là ông Phạm Văn T vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà M Thị Thanh T1 và ông Lê Thành C đồng ý với nội dung kháng cáo của bà Q.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre phát biểu:

Về tố tụng: những người tiến hành tố tụng đã tuân theo đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; những người tham gia tố tụng đã thực hiện quyền và nghĩa vụ tố tụng của họ theo quy định của pháp luật.

Về nội dung: đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1, khoản 5 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông T, không chấp nhận kháng cáo của bà Q, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà; xét kháng cáo của bị đơn bà Trịnh Thị Q và đề nghị của đại diện Viện kiểm nhân dân tỉnh Bến Tre tham gia phiên toà; Hội đồng xét xử nhận định:

- Nguyên đơn ông Huỳnh Văn T và bị đơn bà Trịnh Thị Q kháng cáo và thực hiện các thủ tục kháng cáo hợp lệ nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

- Tại phiên toà phúc thẩm, người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn ông Huỳnh Văn T là ông Lê Kim Trường S rút lại toàn bộ yêu cầu kháng cáo của ông T. Do đó, căn cứ khoản 5 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông T.

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông C trình bày ngày 15/4/2021 ông có cầm thước dây cùng ông Phan C Hai tiến hành đo đất của gia đình để ghi vào tờ giấy thỏa thuận lối đi chung giữa gia đình ông và ông T. Tại buổi hòa giải ở địa phương, bà Q trình bày nếu không thỏa thuận được việc mua bán đất thì bà đồng ý để cho ông T đi lối đi chung mà bà Q, ông T đang cùng đi. Bà T1 cũng thừa nhận sau khi hòa giải tại Tòa có đến gặp ông T để thương lượng giá tại phần đất tranh chấp để hai bên cùng đi. Ông T trình bày không còn lối đi khác, lối đi trên đất ông Dư đã rào lại bằng lưới B40. Bà T1, ông C, bà Q cũng thống nhất hiện tại ông Dư đã kéo lưới rào. Điều đó cho thấy, phần đất thuộc thửa 327, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã AH, huyện C, tỉnh Bến Tre bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề. Theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì khi các bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu mở lối đi và phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản. Do đó Toà án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu mở lối đi của ông T là có căn cứ, ông T có Th nhiệm hoàn trả giá trị đất cho bà Q theo giá hội đồng định giá ngày 21/6/2024. Tuy nhiên, phần lối đi mà ông T yêu cầu thuộc thửa số 228-1 có diện tích 146,2m2 và thửa 228-2 có diện tích 70,8m2 thuộc 1 phần thửa 228, tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại xã AH, huyện C, tỉnh Bến Tre có diện tích lớn, nên Toà án cấp sơ thẩm chấp nhận 1 phần yêu cầu khởi kiện của ông T đối với phần đất thuộc thửa số 228-1 có diện tích 146,2m2 là phù hợp. Trên phần đất tranh chấp có một cây trụ và một số cây trồng (chuối và dừa), tại biên bản định giá ngày 05/8/2024 các bên thống nhất giá trị cây trồng được Th chung với giá trị quyền sử dụng đất, nên không xem xét đến 01 cây trụ và cây trồng, đất có giá 600.000đ x 146.2m2 = 87.720.000 đồng.

Từ những phân tích trên, xét thấy bà Q kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ mới có giá trị chứng minh nên Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà Q.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1, khoản 5 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông Huỳnh Văn T.

Không chấp nhận kháng cáo của bà Trịnh Thị Q.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 128/2024/DS-ST ngày 02/10/2024 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Bến Tre.

Áp dụng Điều 129, 254 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 167, 188 Luật Đất đai 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh Văn T và bà Trịnh Thị Q theo giấy mua bán đất đề ngày 15/04/2021 đối với phần đất có diện tích 217m2 thuộc thửa đất 228-1 và 228-2, tờ bản đồ số 5 tọa lạc tại ấp HT, xã AH, huyện C, tỉnh Bến Tre (theo họa đồ hiện trạng ngày 05/8/2024) vô hiệu do vi phạm hình thức của hợp đồng. Ông T, bà Q chưa giao nhận tiền và đất, chưa phát sinh hậu quả của hợp đồng, nên không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Chấp nhận một phần yêu cầu mở lối đi của ông Huỳnh Văn T. Buộc bà Trịnh Thị Q, bà M Thị Thanh T1, ông Lê Thành C và bà Lê Thị M phải có Th nhiệm mở lối đi cho ông Huỳnh Văn T thuộc thửa 228-1 diện tích 146,2m2 tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại xã AH, huyện C, tỉnh Bến Tre. (Có họa đồ hiện trạng sử dụng đất kèm theo).

Tuyên bố hạn chế quyền sử dụng của bà Trịnh Thị Q, bà M Thị Thanh T1, ông Lê Thành C và bà Lê Thị M đối với phần đất thuộc thửa 228-1 diện tích 146,2m2 tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại xã AH, huyện C, tỉnh Bến Tre.

Ông Huỳnh Văn T được quyền sử dụng hạn chế phần lối đi mà bà Trịnh Thị Q, bà M Thị Thanh T1, ông Lê Thành C và bà Lê Thị M mở, có quyền sử dụng đất và tuân thủ các điều kiện đảm bảo trong quá trình sử dụng đất của các bên mà pháp luật quy định. Các bên được quyền đăng ký quyền sử dụng hạn chế quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 171 của Luật Đất đai năm 2013 tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Ông Huỳnh Văn T có Th nhiệm đền bù giá trị phần đất mở lối đi cho bà Trịnh Thị Q số tiền là 87.720.000đ (Tám mươi bảy triệu, bảy trăm hai mươi nghìn đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về chi phí tố tụng: Ông Huỳnh Văn T phải chịu 6.142.000 đồng (Sáu triệu một trăm bốn mươi hai nghìn đồng), đã nộp xong.

4. Về án phí sơ thẩm: Ông Huỳnh Văn T là người cao tuổi nên được miễn toàn bộ án phí.

5. Về án phí phúc thẩm: Bà Trịnh Thị Q là người cao tuổi nên được miễn toàn bộ án phí.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.