Bản án 123/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, các tài liệu có trong hồ sơ thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Nguyên đơn ông Cao Văn P trình bày: Ngày 06/10/2018, ông Cao Bửu N có bán căn nhà tại ấp 3A, xã V, huyện V, tỉnh Hậu Giang (đất do cha của ông và ông N là ông Cao Văn P1 đứng tên chủ sử dụng) cho vợ chồng ông và bà Nguyễn Thị Kiều D với giá thỏa thuận là 70.000.000 đồng. Vợ chồng ông đã giao tiền 03 lần, ngày 15/10/2018 giao 30.000.000 đồng, lần thứ hai ngày 14/11/2018 giao 5.000.000 đồng, lần thứ ba ngày 02/12/2018 giao 5.000.000 đồng, tổng cộng là 40.000.000 đồng. Trong tháng 10/2018 ông nhận nhà, khi giao thì nhà do ông Đào Hoàng Đ đang thuê, ông cũng tiếp tục cho ông Đ thuê, khoảng hơn một tháng thì vợ ông N là bà Trần Hồng N1 đến đuổi, không cho ông Đ thuê, nên ông Đ dọn đi không thuê nữa. Sau khi ông Đ dọn đi thì ông P1 đến ở, bà N1 đến đuổi ông P1 đi thì nhà này đóng cửa đến nay. Do căn nhà phát sinh tranh chấp nên ông yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bị đơn ông Cao Bửu N trả lại số tiền 40.000.000 đồng, không yêu cầu lãi suất, không yêu cầu gì khác.

Tại phiên tòa sơ thẩm ông Cao Văn P yêu cầu ông Cao Bửu N và bà Trần Hồng có nghĩa vụ liên đới trả cho nguyên đơn số tiền 40.000.000 đồng.

Bị đơn ông Cao Bửu N có vợ là bà Trần Hồng N1 đại diện trình bày: Ông N có căn nhà gắn liền với đất, ông N ở ổn định từ năm 1992 đến nay gần 30 năm. Đến năm 2017, con trai là Cao Hải D1 đi xuất khẩu lao động, vợ chồng đến nhà mẹ vợ để chăm sóc cháu nội (tức con của D1). Căn nhà cho anh Đào Hoàng Đ (cùng địa chỉ) thuê để kinh doanh mua bán gạo, tiền thuê mỗi tháng là 1.000.000 đồng. Đến tháng 8/2018, vợ chồng bất hòa, vì nợ nần nên ông N đã lén bán căn nhà này cho em ruột là Cao Văn P với giá 70.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng ngày 06/10/2018, P đưa nhiều lần cho ông N được 40.000.000 đồng, sau đó P làm hợp đồng cho anh Đ (người đang thuê nhà), hơn 02 tháng sau thì bà N1 phát hiện nên phản đối, tranh cản việc mua bán sai trái của ông N và P nên gửi đơn đến chính quyền ấp 3A, xã V hòa giải (ngày 05/4/2019), nhưng P không đồng ý thỏa thuận mà dọn đồ đạc vào nhà, đưa cha là ông Cao Văn P1 vào ở. Ông Cao Văn P1 khởi kiện ông N đòi lại phần đất đã cho ông N ở gần 30 năm (vào năm 1992). Đến ngày 02/3/2021, ông P mới thi hành Bản án phúc thẩm số 37/2020/DS-PT của Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang. Trong suốt thời gian trên, ông P đã chiếm giữ quản lý sử dụng căn nhà này trái phép.

Do đó, ông N không đồng ý trả lại số tiền 40.000.000 đồng cho ông P. Ông N có yêu cầu phản tố: Yêu cầu ông Cao Văn P bồi thường tiền bị mất thu nhập từ tháng 10/2018 đến tháng 3/2021 là 28 tháng, mỗi tháng là 1.000.000 đồng, tổng số tiền là 28.000.0000 đồng; bồi thường nhà vệ sinh của ông N do ông P tự ý đập phá số tiền 7.000.000 đồng, ngoài ra không yêu cầu gì khác. Tại phiên tòa sơ thẩm đại diện bị đơn ông N chỉ yêu cầu ông P bồi thường thiệt hại do thu nhập bị mất trong 28 tháng là 28.000.000 đồng, không yêu cầu bồi thường số tiền 7.000.000 đồng do nguyên đơn phá dỡ nhà vệ sinh và thống nhất cá nhân ông N trả lại 40.000.000 đồng cho ông P.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Kiều D thống nhất với yêu cầu của ông P, không có yêu cầu nào khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Hồng N1 thống nhất với yêu cầu của ông N, không có yêu cầu nào khác.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2021/DS-ST ngày 28/6/2021 của Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh Hậu Giang tuyên xử như sau:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Cao Văn P.

2. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Cao Bửu N và ông Cao Văn P vô hiệu. Buộc ông Cao Bửu N trả cho ông Cao Văn P số tiền 40.000.000 (bốn mươi triệu) đồng.

3. Không chấp nhận yêu cầu của ông Cao Văn P về việc yêu cầu bà Trần Hồng N1 có nghĩa vụ liên đới trả số tiền 40.000.000 đồng cùng với ông Cao Bửu N.

4. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

5. Đình chỉ xét xử yêu cầu ông Cao Bửu N trả tiền lãi là 6.840.000 (sáu triệu tám trăm bốn mươi nghìn) đồng của ông Cao Văn P.

6. Đình chỉ giải quyết yêu cầu phản tố của ông Cao Bửu N là yêu cầu ông Cao Văn P bồi thường giá trị nhà vệ sinh là 7.000.000 (bảy triệu) đồng.

7. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Cao Bửu N là yêu cầu ông Cao Văn P bồi thường giá trị trả tiền thuê nhà 28.000.000 (hai mươi tám triệu) đồng.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về lãi chậm thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 09/7/2021, ông Cao Bửu N có đơn kháng cáo. Nội dung kháng cáo: Yêu cầu cấp phúc thẩm sửa toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bị đơn trả số tiền 40.000.000 đồng và xem xét phần thiệt hại do nguyên đơn đã gây tổn thất do bị đơn mất thu nhập tiền cho thuê nhà từ tháng 10/2018 đến tháng 3/2021 là 28.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Cao Văn P vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, ông Cao Bửu N vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

- Bà N1 trình bày: Lý do để yêu cầu ông P bồi thường số tiền 28.000.000 đồng là do khi hòa giải ở Ủy ban nhân dân xã V ông P đồng ý trả nhà nhưng không thực hiện; trên thực tế ông P vẫn đang quản lý căn nhà mà tại bản án phúc thẩm số 37/2020/DS-PT đã đề cập. Ông P là người đang quản lý, sử dụng căn nhà đồng ý giao trả nhà cho ông P1. Do ông P không giao trả nhà cho ông N nên phải bồi thường cho ông N thiệt hại trong thời gian ông P quản lý làm thiệt hại cho ông N do nhà đang cho thuê.

- Ông P trình bày: khi hòa giải ở xã tôi có đồng ý một bên trả tiền một bên trả nhà nhưng ông N không trả tiền cho tôi. Sau đó, cha tôi là ông P1 tranh chấp đòi đất lại nên nhà đó không ai quản lý, chờ Tòa án giải quyết.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu Giang trình bày quan điểm: Quá trình giải quyết vụ án, Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và đương sự đã thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là chưa đúng với nội dung giao dịch của các bên là hợp đồng mua bán nhà nên đề nghị Hội đồng xét xử xác định lại. Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng mua bán nhà vô hiệu là có căn cứ vì căn nhà thuộc sở hữu chung của ông N, bà N1 nhưng chỉ có ông N định đoạt. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu, ông N trả lại cho ông P 40.000.000 đồng là có căn cứ. Về yêu cầu phản tố của bị đơn: Căn nhà vẫn còn giá trị, không có thiệt hại nên yêu cầu kháng cáo của ông N là không có căn cứ. Đề nghị áp dụng khoản 2 Điều 308 sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 09/7/2021, ông Cao Bửu N có đơn kháng cáo đúng quy định tại các Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên được xem là hợp lệ và chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2]. Về quan hệ pháp luật: Giữa ông Cao Văn P và ông Cao Bửu N có giao kết hợp đồng mua bán nhà ở. Do phát sinh tranh chấp ông P khởi kiện yêu cầu ông N trả lại số tiền đã giao. Do đó, quan hệ pháp luật là tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là không đúng nên cần điều chỉnh lại.

[3]. Xét kháng cáo của ông Cao Bửu N:

[3.1]. Giữa nguyên đơn Cao Văn P và bị đơn Cao Bửu N có giao kết hợp đồng mua bán nhà ở theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 06/10/2018. Theo đó, ông N thỏa thuận bán cho ông P căn nhà cấp 4, diện tích khoảng 32,62m2, xây dựng trên phần đất thuộc thửa số 1143, tờ bản đồ số 5 tọa lạc tại ấp 3A, xã V, huyện V, tỉnh Hậu Giang do ông Cao Văn P1 đứng tên chủ sử dụng, với số tiền 70.000.000 đồng. Ông P đã thanh toán cho ông N số tiền 40.000.000 đồng, nhận nhà trong tháng 10/2018, đến tháng 12/2018 vợ ông N là bà Trần Hồng N1 phát hiện sự việc nên phát sinh tranh chấp. Hội đồng xét xử xét thấy, về hình thức: Hợp đồng mua bán nhà giữa ông N và ông P được lập thành văn bản, không có công chứng hoặc chứng thực, vi phạm khoản 1 Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014. Về nội dung: Căn cứ vào lời thừa nhận của các đương sự, có cơ sở xác định căn nhà trên được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân giữa ông N, bà N1, chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu. Việc ông N tự ý định đoạt bán căn nhà cho ông P không được sự đồng ý của bà N1, vi phạm quyền định đoạt tài sản chung của vợ chồng quy định tại Điều 31, Điều 35 của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 và khoản 1 Điều 213, khoản 2 Điều 218 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở giữa ông P và ông N vô hiệu.

[3.2]. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…”.

Do đó, ông P và ông N phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Đối với căn nhà, tại Bản án dân sự phúc thẩm số 37/2020/DS-PT, ngày 18/5/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang đã quyết định công nhận căn nhà tranh chấp thuộc sở hữu của ông Cao Văn P1 và ông P1 có nghĩa vụ trả giá trị căn nhà cho vợ chồng ông N, bà N1 số tiền 80.000.000 đồng, bản án đã có hiệu lực thi hành nên không giải quyết trách nhiệm hoàn trả căn nhà. Về số tiền mua bán nhà, ông N có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông P. Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông P, tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu và buộc ông N trả lại cho ông P số tiền 40.000.000 đồng là có căn cứ pháp luật.

[3.3]. Đối với yêu cầu phản tố của ông N yêu cầu ông P phải bồi thường do không được sử dụng căn nhà từ tháng 10/2018 đến tháng 3/2021, mỗi tháng 1.000.000 đồng với tổng số tiền 28.000.000 đồng. Xét thấy, việc ông P quản lý, sử dụng căn nhà là trên cơ sở hợp đồng mua bán nhà giữa ông N và ông P. Chưa có quyết định có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền giải quyết dứt điểm việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà của hai bên cho đến khi Bản án dân sự phúc thẩm số 37/2020/DS-PT ngày 28/5/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang công nhận căn nhà thuộc sở hữu của ông P1, không phải ông P chiếm hữu căn nhà trái pháp luật. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông N là có căn cứ.

[4]. Từ những nhận định trên, xét thấy ông Cao Bửu N kháng cáo nhưng không cung cấp được tình tiết, chứng cứ nào mới để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình là có căn cứ, vì vậy Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông P.

[5]. Bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông P yêu cầu bà N1 có nghĩa vụ liên đới cùng ông N trả số tiền 40.000.000 đồng, nhưng lại tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông P là không đúng, lẽ ra cần tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông P. Về điều luật áp dụng, bản án sơ thẩm áp dụng các Điều 501, 502 của Bộ luật Dân sự điều chỉnh hợp đồng về quyền sử dụng đất, trong khi tranh chấp giữa ông P và ông N là hợp đồng mua bán nhà ở là không phù hợp. Do đó, Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, điều chỉnh lại cho phù hợp, Tòa án cấp sơ thẩm cần nghiêm túc rút kinh nghiệm.

[6]. Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu Giang là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

[7]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận, căn cứ khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về qui định mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì bị đơn ông N phải chịu án phí dân sự phúc thẩm với số tiền là 300.000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Cao Bửu N.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2021/DS-ST ngày 28/6/2021 của Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh Hậu Giang.

Áp dụng: Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014; Điều 31, Điều 35 của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014; khoản 1 Điều 213, khoản 2 Điều 218, Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về qui định mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Cao Văn P.

Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở thể hiện tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Cao Bửu N và ông Cao Văn P ngày 06/10/2018 vô hiệu.

Buộc ông Cao Bửu N trả cho ông Cao Văn P số tiền 40.000.000 (bốn mươi triệu) đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện của ông Cao Văn P yêu cầu ông Cao Bửu N trả tiền lãi là 6.840.000 (sáu triệu tám trăm bốn mươi nghìn) đồng.

3. Đình chỉ giải quyết yêu cầu phản tố của ông Cao Bửu N yêu cầu ông Cao Văn P bồi thường giá trị nhà vệ sinh là 7.000.000 (bảy triệu) đồng.

4. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Cao Bửu N yêu cầu ông Cao Văn P bồi thường thiệt hại do chiếm giữ nhà trái pháp luật số tiền là 28.000.000 (hai mươi tám triệu) đồng.

5. Án phí dân sự sơ thẩm:

5.1. Ông Cao Bửu N chịu 3.400.000 đồng, khấu trừ số tiền tạm ứng án phí ông N đã nộp là 700.000 đồng theo Biên lai số 0001146 ngày 28 tháng 7 năm 2020 của Chi cục Thi hành án huyện V, tỉnh Hậu Giang. Số tiền án phí sơ thẩm còn lại ông N phải nộp là 2.700.000 đồng.

5.2. Ông Cao Văn P được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 1.171.000 đồng theo Biên lai thu số 0001103 ngày 09 tháng 7 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện V, tỉnh Hậu Giang.

6. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Cao Bửu N phải chịu 300.000 đồng. Chuyển số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm ông N đã nộp là 300.000 đồng theo Biên lai số 0009453 ngày 09 tháng 7 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện V, tỉnh Hậu Giang thành án phí. Ông N đã nộp xong án phí phúc thẩm.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Nơi nhận:

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- VKSND tỉnh Hậu Giang;

- TAND huyện V;

- Chi cục THADS huyện V;

- Đương sự;

- Lưu hồ sơ vụ án.

Nguyễn Hồng Thanh

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM