Bản án 122/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 28/6/2021; Bản tự khai đề ngày 20/7/2021 và quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án, đại diện Công ty TNHH đầu tư thương mại xây dựng Hoa Mai (Sau đây gọi tắt là Công ty) trình bầy như sau:

Ngày 01/01/2017 Công ty và bà Đỗ Thị Thu đã ký hợp đồng số 23/HĐ-CTHM về việc cho bà Thu thuê vị trí lô số G12 + G18 dãy nhà G trong chợ sáng để kinh doanh, buôn bán với tổng diện tích 10,498m2, giá thuê 60.000 đồng/tháng/m2. Ngoài ra còn thỏa thuận mức thu phí công tác vệ sinh môi trường là 60.000 đồng/tháng. Hợp đồng có thời hạn 06 tháng từ ngày 01/01/2017 đến hết ngày 30/06/2017. Mức giá thuê MBKD được công ty áp dụng theo quyết định số 225/QĐ – UBND ngày 15/01/2013 của UBND huyện Từ Liêm: Loại 1: 60.000đ/m2/tháng, Loại 2: 55.000đ/m2/tháng, Loại 3: 50.000đ/m2/tháng. Tại hợp đồng này hai bên đã thực hiện xong, bà Thu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê địa điểm kinh doanh đến hết ngày 30/06/2017 cho công ty.

Kể từ ngày 01/07/2017 đến nay, bà Đỗ Thị Thu không thực hiện ký hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh, không nộp tiền sử dụng mặt bằng kinh doanh nhưng hằng ngày vẫn chiếm giữ mặt bằng để kinh doanh buôn bán. Phí công tác vệ sinh môi trường được Công ty Hoa Mai phục vụ từ 01/07/2017 đến hết năm 2019 bà Thu cũng không thanh toán. Lý do:

Kỳ thuê đất 5 năm lần đầu, giai đoạn 2011-2016 hàng năm công ty phải nộp tiền thuê đất cho nhà nước với số tiền là 232.829.208đ/năm.

Kỳ thuê đất 5 năm tiếp theo giai đoạn 2016-2021 nhà nước điều chỉnh tiền thuê đất, số tiền thuê đất công ty phải nộp tăng lên là 589.764.000đ/năm.

Ngày 31/12/2016, UBND thành phố Hà Nội ban hành quyết định số 56/2016/QĐ-UBND về việc ban hành giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng tại chợ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định nêu rõ thẩm quyền phê duyệt giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng tại chợ như sau: “ Giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng đối với chợ được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước(đã bao gồm thuế GTGT); đối với chợ hạng 3: Mức tối đa 150.000đ/m2/tháng. Giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng đối với chợ được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước: Tối đa không quá hai lần mức giá đối với chợ được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Chủ đầu tư căn cứ Thông tư 25/2014/TT-BTC ngày 17/02/2014 của Bộ tài chính quy định phương pháp định giá chung đối với hàng hóa, dịch vụ để xây dựng phương án giá dịch vụ và công khai mức thu với các hộ kinh doanh tại chợ làm cơ sở ký hợp đồng cho thuê diện tích kinh doanh tại chợ”. Theo đó, công ty Hoa Mai được phép xây dựng mức giá thuê MBKD tối đa là 300.000đ/m2/tháng.

Căn cứ quyết định 56/2016/QĐ-UBND, năm 2017 công ty đã xây dựng phương án giá thuê MBKD tại chợ theo Thông tư 25/2014/TT-BTC ngày 17/02/2014 của Bộ tài chính

Quan điểm của Công ty: Đơn giá thuê MBKD phải được điều chỉnh để phù hợp với tiền thuê đất tăng của Nhà Nước. Do vậy công ty xây dựng phương án giá thuê MBKD tính theo đơn giá tiền thuê đất mới áp dụng từ 01/07/2017 đến khi xét xử, số tiền bồi thường tính theo đơn giá tiền thuê MBKD: Loại 1: 75.000đ/m2/tháng, Loại 2: 70.000đ/m2/tháng, Loại 3: 65.000đ/m2/tháng.

Nay Công ty Hoa Mai yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Buộc bà Đỗ Thị thu phải trả lại mặt bằng kinh doanh đang sử dụng trong chợ Sáng Đại Mỗ cho Công ty Hoa Mai chúng tôi.

- Yêu cầu bà Đỗ Thị Thu bồi thường thiệt hại cho Công ty Hoa Mai do việc sử dụng mặt bằng kinh doanh mà không ký hợp đồng và không nộp tiền kể từ ngày 01/07/2017 đến khi xét xử. Tổng số tiền bà Thu phải bồi thường cho công ty là 41.393.000đ (Bốn mươi mốt triệu, ba trăm chín mươi ba nghìn đồng)

Bị đơn: Bà Đỗ Thị Thu đã được Tòa án thông báo thụ lý vụ án và triệu tập hợp lệ đến Tòa án để giải quyết vụ án nhưng vắng mặt không có lý do nên bà Thu không có lời khai tại Tòa án.

Tại phiên tòa:

- Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị Tòa tính cụ thể số tiền bồi thường mặt bằng kinh doanh mà bà Thu đang sử dụng. Cụ thể:

+ Lô G12 từ 01/7/2017 đến ngày 31/3/2022 là (4,828m2 x 75.000đ/m2/tháng x 56 tháng 30 ngày = 20.639.700đồng

Bồi thường phí công tác VSMT từ 01/07/2017 đến 31/12/2019 là: 60.000đ/tháng x 30 tháng = 1.800.000 đồng.

Tổng số tiền thuê mặt bằng của lô số G12 là 22.439.700 đồng

+ Lô G18 từ 01/07/2017 đến 31/03/2022 là (5,670m2 x 75.000đ/m2/tháng) x 56 tháng 30 ngày = 24.239.250 đồng

Bồi thường phí công tác VSMT từ 01/07/2017 đến 31/12/2019 là: 60.000đ x 30 tháng = 1.800.000 đồng. T

Tổng số tiền thuê mặt bằng của lô số G18: 26.039.250 đồng.

Tổng số tiền bà Thu phải bồi thƣờng cho công ty của 2 lô G12 và G18 là 48.478.950 đồng

- Bị đơn vắng mặt không nên không có ý kiến gì tại tòa.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Nam Từ Liêm phát biểu:

Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký Tòa án: đã chấp hành đúng quy định tại Điều 48 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm thụ lý vụ án là đúng thẩm quyền, xác minh thu thập chứng cứ, gửi hồ sơ cho Viện kiểm sát nghiên cứu, cấp tống đạt các văn bản tố tụng cho VKS và đương sự đúng quy định.

Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Nguyên đơn từ khi thụ lý vụ án đến nay đã chấp hành các quy định tại Điều 70, 71 Bộ luật tố tụng dân sự, Bị đơn không chấp hành không chấp hành các quy định tại Điều 70, 72 BLTTDS.

Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Bị đơn đang sử dụng địa điểm kinh doanh tại chợ Sáng Đại Mỗ do Công ty Hoa Mai là đơn vị được giao kinh doanh khai thác và quản lý Chợ Sáng Đại Mỗ. Bà Lan kinh doanh tại Chợ mag không ký Hợp đồng mới, không trả tiền thuê mặt bằng kinh doanh là xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nguyên đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Bị đơn là bà Đỗ Thị Thu đã được Tòa án thông báo thụ lý vụ án, nhiều lần triệu tập và thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nhưng bà Thu không đến Tòa, không khai, không ký bất cứ văn bản nào, vắng mặt không có lý do nên Tòa án không tiến hành hòa giải được. Tòa án đã triệu tập đến phiên tòa hợp lệ lần thứ hai nhưng bị đơn là bà Thu vắng mặt mà không có người đại diện tham gia phiên tòa, nên căn cứ Điểm b Khoản 2 Điều 227 của Bộ luật tố tụng Dân sự, Toà án tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn.

Ngày 24/11/2021 Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm nhận được Đơn kiến nghị và kêu cứu khẩn cấp đề ngày 15/11/2021. Trong nội dung đơn kêu cứu thể hiện các hộ kinh doanh tại chợ Sáng Đại Mỗ biết nguyên đơn khởi kiện các hộ kinh doanh ra Tòa án nhân dân quận Nam từ Liêm nhưng sẽ không ra Tòa để giải quyết vụ kiện.

- Buộc bà Đỗ Thị Thu phải trả lại mặt bằng kinh doanh đang sử dụng trong chợ Sáng Đại Mỗ cho Công ty Hoa Mai tại Lô số: G12 ( loại 1); diện tích 4,828 m2 và G18 (loại 1), diện tích 5,670m2 (Theo Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh số: 23/HĐ-CTHM ký ngày 01/01/2017, giữa: Công ty TNHH đầu tư thương mại xây dựng Hoa Mai và bà Đỗ Thị Thu);

- Yêu cầu bà Thu phải thanh toán tiền thiệt hại tương đương tiền thuê mặt bằng 02 Lô bán hàng, cụ thể

+ Lô G12 từ 01/7/2017 đến ngày 31/3/2022 là (4,828m2 x 75.000đ/m2/tháng x 56 tháng 30 ngày = 20.639.700đồng

Bồi thường phí công tác VSMT từ 01/07/2017 đến 31/12/2019 là: 60.000đ/tháng x 30 tháng = 1.800.000 đồng.

Tổng số tiền thuê mặt bằng của lô số G12 là 22.439.700 đồng

+ Lô G18 từ 01/07/2017 đến 31/03/2022 là (5,670m2 x 75.000đ/m2/tháng) x 56 tháng 30 ngày = 24.239.250 đồng

Bồi thường phí công tác VSMT từ 01/07/2017 đến 31/12/2019 là: 60.000đ x 30 tháng = 1.800.000 đồng. T

Tổng số tiền thuê mặt bằng của lô số G18: 26.039.250 đồng.

Tổng số tiền bà Thu phải bồi thƣờng cho công ty của 2 lô G12 và G18 là 48.478.950 đồng

Ngày 01/01/2017 công ty Hoa Mai và bị đơn là bà Đỗ Thị Thu đã ký kết Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh số: 23/HĐ-CTHM có nội dung: Công ty Hoa Mai đồng ý cho bà Đỗ Thị Thu thuê mặt bằng kinh doanh tại Chợ Sáng Đại Mỗ, tại Lô số G12 ( loại 1; diện tích 4,828 m2; và G18 (loại 1), diện tích 5,670m2, thời hạn hợp đồng là 06 tháng tính từ ngày 01/01/2017 đến hết ngày 30/6/2017, mức giá thuê mặt bằng kinh doanh loại 1: 60.000 đồng/tháng, bà Thu còn phải nộp tiền công tác vệ sinh môi trường, tiền điện, nước (nếu có nhu cầu sử dụng). Nội dung và hình thức hợp đồng nêu trên phù hợp với các quy định của pháp luật nên có hiệu lực.

Căn cứ vào Khoản 4 Điều 4 của Hợp đồng nêu trên thì kể từ ngày 01/7/2017 hợp đồng hết hiệu lực, nếu bên B có nhu cầu thuê tiếp thì hai bên cùng nhau thỏa thuận và ký hợp đồng mới. Thực hiện Điều 4 của Hợp đồng, ngày 07/6/2017 Nguyên đơn đã xây dựng phương án về việc thu giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng và ngày 26/6/2017 trước khi hết hạn hợp đồng nguyên đơn đã ra Thông báo thanh lý Hợp đồng và quyết định ban hành giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng tại Chợ Sáng Đại Mỗ để làm cơ sở ký hợp đồng mới với mức giá là: Loại 1: 120.000đồng/m2/tháng, loại 2: 110.000đồng/m2/tháng, loại 3: 100.000đồng/m2/tháng. Phương án và quyết định ban hành mức giá nêu trên đã được công khai với các hộ kinh doanh tại Chợ để làm cơ sở ký hợp đồng mới là phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 2 quyết định số: 56/2016/QĐ-UBND ngày 31/12/2016 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng tại chợ trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Tuy nhiên, kể từ ngày 01/7/2017 bị đơn là Đỗ Thị Thu không ký tiếp Hợp đồng thuê mặt bằng, các bên không gia hạn Hợp đồng số: 23/HĐ-CTHM. Công ty Hoa Mai yêu cầu bà Thu phải trả lại mặt bằng đã thuê là có căn cứ, nên được chấp nhận. Cần buộc bà Thu phải trả lại Công ty Hoa Mai mặt bằng kinh doanh tại Chợ Sáng Đại Mỗ, 02 lô số G12 ( loại 1; diện tích 4,828 m2 và Lô số G 18 (loại 1) diện tích 5,670m2.

Xét yêu cầu bồi thường thiệt hại của Công ty Hoa Mai do việc bà Thu sử dụng mặt bằng kinh doanh mà không trả tiền kể từ ngày 01/07/2017 đến khi xét xử, Hội đồng xét xử thấy: Sau khi hết hạn Hợp đồng từ ngày 01/07/2017 đến nay, bà Thu vẫn tiếp tục quản lý, sử dụng diện tích kinh doanh tại Chợ Sáng Đại Mỗ nhưng không trả tiền thuê và tiền vệ sinh môi trường cho Công ty Hoa Mai, nên Công ty Hoa Mai yêu cầu bà Thu phải thanh toán tiền thiệt hại tương đương tiền thuê mặt bằng 02 Lô cụ thể

+ Lô G12 từ 01/7/2017 đến ngày 31/3/2022 là (4,828m2 x 75.000đ/m2/tháng x 56 tháng 30 ngày = 20.639.700đồng

Bồi thường phí công tác VSMT từ 01/07/2017 đến 31/12/2019 là: 60.000đ/tháng x 30 tháng = 1.800.000 đồng.

Tổng số tiền thuê mặt bằng của lô số G12 là 22.439.700 đồng

+ Lô G18 từ 01/07/2017 đến 31/03/2022 là (5,670m2 x 75.000đ/m2/tháng) x 56 tháng 30 ngày = 24.239.250 đồng

Bồi thường phí công tác VSMT từ 01/07/2017 đến 31/12/2019 là: 60.000đ x 30 tháng = 1.800.000 đồng. T

Tổng số tiền thuê mặt bằng của lô số G18: 26.039.250 đồng.

Tổng số tiền bà Thu phải bồi thƣờng cho công ty của 2 lô G12 và G18 là 48.478.950 đồng

Hội đồng xét xử thấy: Về mức giá mà Nguyên đơn yêu cầu từ ngày 01/07/2017 đến 31/3/2022 đối với 2 lô G12 và G18 đã được Nguyên đơn xây dựng phương án và công khai đến các hộ kinh doanh phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 2 của Quyết định số: 56/2016/QĐ-UBND ngày 31/12/2016 của UBND thành phố Hà Nội nên buộc bị đơn phải thanh toán tiền bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng và tiền thuê mặt bằng kinh doanh tổng của 02 lô trên là: + Lô G12 từ 01/7/2017 đến ngày 31/3/2022 là (4,828m2 x 75.000đ/m2/tháng x 56 tháng 30 ngày = 20.639.700đồng và Lô G18 từ 01/07/2017 đến 31/03/2022 là (5,670 m2 x 75.000đ/m2/tháng) x 56 tháng 30 ngày = 24.239.250 đồng. Tổng là 44.878.950 đồng như yêu cầu của Nguyên đơn nêu trên, là có căn cứ.

Về tiền dịch vụ vệ sinh môi trường, lệ phí chợ: Bị đơn đã sử dụng lô số G12 và G18 mặt bằng kinh doanh tại chợ Sáng nhưng chưa thanh toán dịch vụ vệ sinh môi trường. Nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán theo mức giá cũ là: 60.000 đồng/tháng/lô. Xét thấy, mức giá này, hai bên đã thực hiện suốt quá trình thực hiện Hợp đồng cũ, quá trình giải quyết vụ án, Bị đơn không có ý kiến với mức giá nêu trên, do vậy, cần buộc Bị đơn thanh toán tiền dịch vụ vệ sinh môi trường do sử dụng Lô số G12 và lô số G18 từ 01/07/2017 đến 31/12/2019 tổng của 2 lô là 3.600.000đ đồng là có căn cứ.

Tổng số tiền bà Thu phải bồi thường cho công ty là: 48.478.950 đồng (Bốn mươi tám triệu, bốn trăm bảy mươi tám nghìn, chín trăm năm mươi đồng )

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng:

- Các Điều 357,385, 398, 401, 422, 472, 473, 474, và 482 của Bộ luật Dân sự năm 2015

- Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35, Điểm g Khoản 1 Điều 40, các Điều 147, 264, 266, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Khoản 1, 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2015/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án;

Xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH Đầu tư Thương mại xây dựng Hoa Mai đối với bà Đỗ Thị Thu, về việc: Tranh chấp Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh số: 23/HĐ-CTHM ký ngày 01/01/2017, giữa: Công ty TNHH đầu tư thương mại xây dựng Hoa Mai và bà Đỗ Thị Thu.

Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh số: 23/HĐ-CTHM ký ngày 01/01/2017, giữa: Công ty TNHH đầu tư thương mại xây dựng Hoa Mai và bà Đỗ Thị Thu, hết hạn từ ngày 01/7/2017.

2. Buộc bà Đỗ Thị Thu phải trả lại địa điểm kinh doanh Lô số G12, diện tích 4,828 m2 và Lô số G18, diện tích 5,670m2, tại Chợ Sáng Đại Mỗ cho Công ty TNHH đầu tư thương mại xây dựng Hoa Mai;

3. Bà Đỗ Thị Thu phải có nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng diện tích kinh doanh, cụ thể:

+ Lô G12 từ 01/7/2017 đến ngày 31/3/2022 là (4,828m2 x 75.000đ/m2/tháng x 56 tháng 30 ngày = 20.639.700đồng

Bồi thường phí công tác VSMT từ 01/07/2017 đến 31/12/2019 là: 60.000đ/tháng x 30 tháng = 1.800.000 đồng.

Tổng số tiền thuê mặt bằng của lô số G12 là 22.439.700 đồng

+ Lô G18 từ 01/07/2017 đến 31/03/2022 là (5,670m2 x 75.000đ/m2/tháng) x 56 tháng 30 ngày = 24.239.250 đồng

Bồi thường phí công tác VSMT từ 01/07/2017 đến 31/12/2019 là: 60.000đ/tháng x 30 tháng = 1.800.000 đồng.

Tổng số tiền thuê mặt bằng của lô số G18 là: 26.039.250 đồng.

Tổng số tiền bà Thu phải bồi thƣờng cho công ty của 2 lô G12 và G18 là 48.478.950 đồng

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a và Điều 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

3. Về án phí: Bà Thu phải chịu 2.423.948 đồng án phí Dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả Công ty TNHH đầu tư thương mại xây dựng Hoa Mai số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 1.035.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số AA/2020/0033812 ngày 19/7/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Nam Từ Liêm.

Nguyên đơn có quyền kháng cáo Bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn có quyền kháng cáo Bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày được tống đạt hợp lệ Bản án./. (Kèm theo Bản án là sơ đồ phác họa vị trí Lô số G12; G18 tại Chợ Sáng Đại Mỗ).

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà