Bản án 1209/2018/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

và!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!QSD!Đất”!

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm!phán!-!Chủ!tọa!phiên!tòa:!Bà!Đặng!Huyền!Phương!

!

Các!Thẩm!phán: !1/!Bà!Nguyễn!Đức!Hạnh!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!2/!Ông!Trịnh!Đắc!Phú!!!

Thư!ký!Tòa!án!ghi!biên!bản!phiên!tòa:!Bà!Vũ!Thị!Ngọc!Phục!–!Thư!ký! Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh:!Ông!Huỳnh! Duy!Dũng!–!Kiểm!sát!viên!tham!gia!phiên!tòa.! !!!!!!!!!!Trong! ngày! 27! tháng! 12! năm! 2018! tại! phòng! xử! án! Tòa! án! nhân! dân! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!vụ!án!thụ!lý!số:!571/DSPT! ngày!13!tháng!11!năm!2018,!do!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!717/2018/DS-ST!ngày! 19!-!9!–!2018!của!Tòa!án!nhân!dân!Quận!X!!V/v!“!Tranh!chấp!Hợp!đồng!đặt!cọc! và!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!QSD!Đất”.!Theo!Quyết!định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử! phúc!thẩm!số!5903/2018/QQĐ-PT!ngày!28!tháng!11!năm!2018,!giữa!các!đương! sự:!! !

1. Nguyên đơn:!Bà!Nguyễn!Thị!Thúy!H,!sinh!năm:!1986;!

!

Địa! chỉ:! A16/61! Quốc! lộ! 1A,! ấp! 1,!xã! B,! huyện! C,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh.!! !

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!Nguyễn!Thị!Thúy!H:!ông!Trần!Hồng!B,! sinh!năm!1976!(có!mặt)! !

Địa! chỉ:! A16/61! Quốc! lộ! 1A,! ấp! 1,!xã! B,! huyện! C,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh.! !

2. Bị đơn:!! Ông!Nguyễn!Văn!T,!sinh!năm:!1966!(có!mặt);!

!

!

!

Bà!Trần!Thanh!N,!sinh!năm:!1970!!

!

Bà!Trần!Thanh!N!ủy!quyền!cho!ông!Nguyễn!Văn!T,!sinh!năm:!1966!tham! gia!tố!tụng!(có!mặt);! !!!!!!!!!!Cùng!địa!chỉ:!196!Tô!Ngọc!V,!khu!phố!N,!phường!T,!Quận!X,!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh.!!

3. Người kháng cáo:!Bị!đơn!–!ông!Nguyễn!Văn!T.!

NỘI DUNG VỤ ÁN

!!!!!!!!!!!Tại!đơn!khởi!kiện!nộp!ngày!08/01/2014!và!đơn!xin!rút!một!phần!yêu!cầu! khởi!kiện!đề!ngày!01/8/2018,!cùng!các!lời!khai!trong!hồ!sơ!vụ!án!và!tại!phiên! tòa,!nguyên!đơn!trình!bày:!! !!!!!!!!!!!!Ngày!26/4/2012,!bà!H!và!ông!T!có!lập!Hợp!đồng!đặt!cọc!(giấy!tay),!nội! dung!bà!H!có!mua!của!ông!T!phần!đất!diện!tích!48m2!(ngang!4m!x!dài!12m),! thửa!92!(phần!thửa!530),!tờ!bản!đồ!số!61!(tài!liệu!2005)!phường!T,!Quận!X!với! giá!330.000.000!đồng!(ba!trăm!ba!mươi!triệu).!Tại!thời!điểm!giao!kết!đặt!cọc,!bà! H!không!rõ!ông!T!có!được!cơ!quan!nhà!nước!có!thẩm!quyền!công!nhận!quyền!sử! dụng!đất!hay!chưa.!!Bà!H!đã!đặt!cọc!cho!ông!T!số!tiền!25.000.000!đồng!(hai! mươi!lăm!triệu)!ngay!vào!ngày!26/4/2012.!Số!tiền!đặt!cọc!này!là!tài!sản!riêng! của!bà!H,!không!liên!quan!đến!ai!khác.!Việc!giao!tiền!có!cả!vợ!chồng!ông!T,!bà! N! cùng! nhận.! Hai! bên! thỏa! thuận! vào! ngày! 22/5/2012! giao! tiếp! số! tiền! 255.000.000!đồng!(hai!trăm!năm!mươi!lăm!triệu).!!Ngày!22/5/2012,!hai!bên!ký! Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!xác!định!lại!diện!tích!đất,!vị!trí! thửa,!tờ!bản!đồ!như!đã!nêu!trong!Hợp!đồng!đặt!cọc.!Bà!H!giao!tiếp!cho!vợ!chồng! ông!T,!bà!N!số!tiền!255.000.000!đồng!(hai!trăm!năm!mươi!lăm!triệu)!và!bà!H! cũng! vẫn! không! rõ! ông! T! có! được! cơ! quan! nhà! nước! thẩm! quyền! công! nhận! quyền!sử!dụng!đất!hay!chưa.!Kể!từ!khi!ký!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử! dụng! đất! cho! đến! nay,! nguyên! đơn! bà! H! không! biết! vị! trí! đất! và! cũng! không! quản!lý,!sử!dụng!48m2!!đất!nêu!trên!vì!ông!T!không!có!bàn!giao!vị!trí!hiện!trạng! đất!cũng!không!thực!hiện!được!nghĩa!vụ!ra!phòng!công!chứng!ký!hợp!đồng!theo! thủ! tục! luật! định! để! sang! tên! quyền! sử! dụng! đất! cho! nguyên! đơn.! Ngày! 21/12/2012,! theo! yêu! cầu! của! ông! T! thì! bà! H! giao! tiếp! cho! ông! T! số! tiền! 10.000.000! đồng! (mười! triệu)! và! ông! T! ghi! thêm! cam! kết! trong! Hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! lập! ngày! 22/5/2012! nội! dung:! Trong! một! tháng!sẽ!ra!công!chứng!nếu!không!ông!T!hoàn!tiền!lại.!Tuy!nhiên,!đến!hết!thời! hạn!cam!kết!là!ngày!21/01/2013!nhưng!ông!T!vẫn!không!thực!hiện!được!nghĩa! vụ!nên!bà!H!yêu!cầu!ông!T!phải!hoàn!trả!lại!toàn!bộ!số!tiền!đã!nhận.! Đơn! khởi! kiện! nộp! ngày! 08/01/2014,! nguyên! đơn! yêu! cầu! bị! đơn! phải! bồi! thường!gấp!đôi!tiền!cọc!với!số!tiền!bồi!thường!là!50.000.000!đồng!(năm!mươi! triệu);! Hoàn! trả! số! tiền! đã! nhận! là! 265.000.000! đồng! (hai! trăm! sáu! mươi! lăm! triệu);!Trả!tiền!lãi!mức!lãi!suất!10%/năm!đối!với!số!tiền!265.000.000!đồng!tính! từ!ngày!22/5/2012!đến!khi!thi!hành!xong!nghĩa!vụ!trả!tiền.! !!!!!!!!!!!Tại!phiên!tòa!sơ!thẩm,!bà!H!xác!định!yêu!cầu!khởi!kiện!như!sau:!! !!!!!!!!!!!+! Hủy! Hợp! đồng!đặt! cọc!lập!ngày! 26/4/2012!do! V!hiệu!đồng!thời!ông! Nguyễn!Văn!T!và!bà!Trần!Thanh!N!liên!đới!trả!cho!bà!Nguyễn!Thị!Thúy!H!số! tiền!cọc!là!25.000.000!đồng!(hai!mươi!lăm!triệu).! !!!!!!!!!!!+!Hủy!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!lập!ngày!22/5/2012!! do!V!hiệu!đồng!thời!ông!Nguyễn!Văn!T!và!bà!Trần!Thanh!N!liên!đới!trả!cho!bà! Nguyễn! Thị! Thúy! H! số! tiền! đã! nhận! là! 265.000.000! (hai! trăm! sáu! mươi! lăm! triệu)!đồng.! !!!!!!!!!!Nguyên!đơn!không!còn!yêu!cầu!nào!khác.! !!!!!!!!!!!Bị!đơn!Nguyễn!Văn!T!và!bà!Trần!Thanh!N!–!bà!N!ủy!quyền!cho!ông!T,! trình!bày:!! !!!!!!!!!!!!Về!nguồn!gốc!đất:!Phần!đất!diện!tích!48m2!mà!ông!T!chuyển!nhượng! cho!bà!H!thuộc!phần!thửa!530,!tờ!bản!đồ!số!61,!phường!T,!Quận!X!trong!tổng! diện!tích!375,3!m2!!đất!trồng!cây!lâu!năm!được!Ủy!ban!nhân!dân!Quận!X!cấp! Giấy!CNQSD!đất!cho!vợ!chồng!ông!Nguyễn!Ngọc!E!và!bà!Nguyễn!Thị!V,!số! vào!sổ!cấp!CH02987!ngày!14/11/2011.!Ông!E,!bà!V!chuyển!nhượng!bằng!giấy! tay!cho!ông!Nguyễn!Ngọc!Danh.!Ông!D!phân!lô!và!bán!cho!ông!T!phần!đất!diện! tích!132m2!(!ngang!11m!x!dài!12m)!với!giá!tiền!400.000.000!đồng!(bốn!trăm! triệu).! Ông! T! đã! trả! trước! 50.000.000! đồng! (năm! mươi! triệu),! còn! lại! 350.000.000!đồng!(ba!trăm!năm!mươi!triệu)!chờ!khi!ký!hợp!đồng!tại!phòng!công! chứng!và!sang!tên!chủ!quyền!thì!ông!T!sẽ!trả!hết!tiền!cho!ông!D.!Sau!đó,!ông!T! phân!lô!và!chuyển!nhượng!cho!bà!H!48m2.!Vì!đất!vẫn!do!vợ!chồng!ông!E,!bà!V! đứng!tên!Giấy!CNQSD!đất!và!họ!đã!thế!chấp!cho!ngân!hàng!nên!ông!D!không! thể!thực!hiện!được!nghĩa!vụ!ra!phòng!công!chứng!ký!hợp!đồng!theo!thủ!tục!luật! định!để!sang!tên!quyền!sử!dụng!đất!cho!ông!T!kéo!theo!hậu!quả!là!ông!T!cũng! không!thể!thực!hiện!thủ!tục!chuyển!nhượng!cho!bà!H!tại!phòng!công!chứng!để! sang!tên!chủ!quyền!sử!dụng!đất.!Hiện!nay,!ông!T!đang!khởi!kiện!đòi!lại!tiền!đối! với!ông!D!trong!vụ!kiện!khác.! !!!!!!!!!!!!!Về!quá!trình!giao!dịch!đặt!cọc!và!chuyển!nhượng:!Ngày!26/4/2012,!bà!H! và!ông!T!có!lập!Hợp!đồng!đặt!cọc!(giấy!tay),!nội!dung!bà!H!có!mua!của!ông!T! phần!đất!diện!tích!48m2!(ngang!4m!x!dài!12m),!thửa!92!(phần!thửa!530),!tờ!bản! đồ!số!61!(tài!liệu!2005)!phường!T,!Quận!X!với!giá!330.000.000!đồng!(ba!trăm! ba!mươi!triệu).!Bà!H!đã!đặt!cọc!cho!ông!T!số!tiền!25.000.000!đồng!(hai!mươi! lăm!triệu).!Việc!giao!tiền!có!cả!vợ!chồng!ông!T,!bà!N!cùng!nhận.!Hai!bên!thỏa! thuận!vào!ngày!22/5/2012!giao!tiếp!theo!số!tiền!255.000.000!đồng!(hai!trăm!năm! mươi!lăm!triệu).!Tại!thời!điểm!giao!kết!đặt!cọc,!bà!H!đã!biết!rõ!ông!T!chưa!được! cơ!quan!nhà!nước!thẩm!quyền!công!nhận!quyền!sử!dụng!đất.!Khi!đặt!cọc!mua! đất!thì!đất!đã!có!sẵn!ranh!giới!xây!bằng!gạch!do!ông!T!xây!và!bàn!giao!cho!bà!H.! Việc!hai!bên!bàn!giao!vị!trí!đất!chỉ!nói!miệng,!không!có!lập!bản!đồ,!không!lập! biên!bản!giao!nhận!đất.!Kể!từ!khi!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!cho!đến!nay!thì!ông!T! không! quản! lý! sử! dụng! phần! đất! này.! Ngày! 22/5/2012,! hai! bên! ký! Hợp! đồng! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!xác!định!lại!diện!tích!đất,!vị!trí!thửa,!tờ!bản! đồ!như!đã!nêu!trong!Hợp!đồng!đặt!cọc!và!bà!H!giao!tiếp!cho!vợ!chồng!ông!T,!bà! N!số!tiền!255.000.000!đồng!(hai!trăm!năm!mươi!lăm!triệu).!! Ngày! 21/12/2012,! bà! H! giao! tiếp! cho! ông! T! số! tiền! 10.000.000! đồng! (mười! triệu)!và!ông!T!ghi!thêm!cam!kết!trong!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng! đất!lập!ngày!22/5/2012!nội!dung:!Trong!một!tháng!sẽ!ra!công!chứng!nếu!không! ông!T!hoàn!tiền!lại.!Đến!hết!thời!hạn!cam!kết!là!ngày!21/01/2013,!ông!T!vẫn! không!thực!hiện!được!nghĩa!vụ!nhưng!không!phải!lỗi!của!ông!T!và!hai!bên!đã! hoàn!tất!xong!giao!dịch!chuyển!nhượng!đất,!bàn!giao!vị!trí!đất!mặc!dù!bà!H!còn! nợ!lại!ông!T!40.000.000!đồng!(bốn!mươi!triệu).!! !!!!!!!!!!!!!!Tại!phiên!tòa!sơ!thẩm,!ông!T,!bà!N!xác!định!ý!kiến!đối!với!yêu!cầu!khởi! kiện!của!nguyên!đơn:! !!!!!!!!!!+! Bị! đơn! đồng! ý! hủy! Hợp! đồng! đặt! cọc! lập! ngày! 26/4/2012! do! V! hiệu! đồng!thời!ông!Nguyễn!Văn!T!và!bà!Trần!Thanh!N!liên!đới!trả!cho!bà!Nguyễn! Thị!Thúy!H!số!tiền!cọc!là!25.000.000!đồng!(hai!mươi!lăm!triệu).! !!!!!!!!!!+! Bị! đơn! đồng!ý! hủy! Hợp! đồng! chuyển! nhượng!quyền! sử! dụng! đất! lập! ngày!22/5/2012!do!vô!hiệu,!đồng!thời!ông!Nguyễn!Văn!T!và!bà!Trần!Thanh!N! liên!đới!trả!cho!bà!Nguyễn!Thị!Thúy!H!số!tiền!là!175.000.000!đồng!(một!trăm! bảy!mươi!lăm!triệu)!trên!tổng!số!tiền!đã!nhận!là!265.000.000!(hai!trăm!sáu!mươi! lăm!triệu)!đồng.!Bởi!vì!ông!T!không!chắc!chắn!có!thể!đòi!lại!được!tiền!chuyển! nhượng!đất!đối!với!ông!D!nên!bà!H!phải!có!trách!nhiệm!chia!sẻ!rủi!ro!cùng!ông! T,!cụ!thể!là!bà!H!chỉ!được!nhận!lại!tổng!cộng!200.000.000!đồng!(hai!trăm!triệu)! trong! tồng! số! tiền! đã! giao! là! 290.000.000! đồng! (hai! trăm! chín! mươi! triệu)! và! phải!chịu!thiệt!90.000.000!đồng!(chín!mươi!triệu).! !!!!!!!!!!!Bị!đơn!ông!T,!bà!N!không!có!yêu!cầu!khác.! !!!!!!!!!!!Bản!án!số!!717/2018/DS-ST!Ngày!19!-!9!–!2018!của!Tòa!án!nhân!dân! Quận!X!“!V/v!tranh!chấp!Hợp!đồng!đặt!cọc!và!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!QSD! Đất!!đã!tuyên:! 1.!

Công!nhận!sự!thỏa!thuận!của!các!đương!sự;! Hủy!Hợp!đồng!đặt!cọc!lập!ngày!26/4/2012!và!Hợp!đồng!chuyển!nhượng! quyền!sử!dụng!đất!lập!ngày!22/5/2012!do!V!hiệu.! Quyết!định!công!nhận!sự!thỏa!thuận!của!các!đương!sự!có!hiệu!lực!pháp! luật!ngay!sau!khi!được!ban!hành!và!không!bị!kháng!cáo,!kháng!nghị!theo!thủ!tục! phúc!thẩm! 2.!

Buộc!ông!Nguyễn!Văn!T!và!bà!Trần!Thanh!N!có!trách!nhiệm!liên!

đới!hoàn!nguyên!cho!bà!Nguyễn!Thị!Thúy!H!số!tiền:!!290.000.000!đồng!(hai! trăm!chín!mươi!triệu)!sau!khi!án!có!hiệu!lực.! Kể!từ!ngày!đến!hạn!thi!hành!án!và!bà!H!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án!mà! ông! T,! bà! N! chưa!thi! hành! xong! thì! còn! phải! trả! lãi! đối! với! số! tiền! chậm! trả! tương!ứng!với!thời!gian!chậm!trả!được!quy!định!tại!Điều!357!Bộ!luật!dân!sự! 2015.!!! 3.!

Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!! !

Ông!Nguyễn!Văn!T!và!bà!Trần!Thanh!N!phải!liên!đới!chịu!án!phí!

dân! sự! có! giá! ngạch! là! 14.500.000! đồng! (mười! bốn! triệu! năm! trăm! ngàn)! thi! hành!tại!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!Quận!X,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! Hoàn!trả!cho!bà!Nguyễn!Thị!Thúy!H!số!tiền!án!phí!tạm!nộp!là!!9.099.300! đồng!(chín!triệu!không!trăm!chín!mươi!chín!ngàn!ba!trăm)!theo!biên!lai!thu!tiền! số!01089!ngày!17/01/2014!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!Quận!X,!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh.! Ngoài!ra!án!sơ!thẩm!còn!tuyên!về!quyền!kháng!cáo!của!các!đương!sự.! ! Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên!đơn!không!rút!đơn!khởi!kiện,!người!kháng!cáo!giữ!nguyên!yêu! cầu!kháng!cáo. Các!bên!đương!sự!không!thỏa!thuận!được!với!nhau!về!việc!giải! quyết!vụ!án.! !

Người! kháng! cáo! trình! bày:! ! Giữ! nguyên! yêu! cầu! kháng! cáo,! đề! nghị! nguyên! đơn! chấp! nhận! cho! bị! đơn! liên! đới! chịu! trách! nhiệm! thanh! toán! 200.000.000!(!hai!trăm!triệu!đồng)!vì!hoàn!cảnh!khó!khăn.

Đại!diện!ủy!quyền!của!nguyên!đơn!tự!nguyện!chia!sẽ!rủi!ro!với!bị!đơn!chỉ! yêu!cầu!bị!đơn!thanh!toán!số!tiền!240.000.000!đồng!(Hai!trăm!bốn!mươi!triệu! đồng)!với!điều!kiện!hai!bên!thống!nhất!,!nếu!trường!hợp!bị!đơn!không!đồng!ý!thì! yêu!cầu!giữ!nguyên!bản!án!sơ!thẩm.!

Bị!đơn!không!đồng!ý!hoàn!trả!240.000.000!triệu!đồng!(Hai!trăm!bốn!mươi! triệu!đồng),!giữ!nguyên!yêu!cầu!kháng!cáo!chỉ!đồng!ý!thanh!toán!200.000.000! triệu!(Hai!trăm!triệu!đồng)!cho!nguyên!đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu:

Về!hình!thức:!

Từ!khi!thụ!lý!giải!quyết!vụ!án!phúc!thẩm!cũng!như!tại!phiên!tòa!phúc!thẩm! Thẩm!phán!và!Hội!đồng!xét!xử!đã!tiến!hành!đúng!các!quy!định!của!Bộ!luật!tố! tụng!dân!sự,!các!đương!sự!thực!hiện!các!quyền!và!chấp!hành!đúng!quy!định!của! pháp!luật.!

!Về!thời!hạn!kháng!cáo:!

!Tòa! án!nhân!dân! Quận! X!đưa!vụ! án! ra!xét!xử!ngày! 19/0/2018! đến!ngày! 29/9/2018!có!đơn!kháng!cáo,!như!vậy!căn!cứ!điều!273!Bộ!Luật!Tố!tụng!dân!sự! 2015,!kháng!cáo!còn!trong!hạn!luật!định!nên!được!chấp!nhận!xem!xét.! !!!!!!!!Về!nội!dung!kháng!cáo:!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!giữa!các!bên!không!tuân! thủ!về!hình!thức.! !

Về!nội!dung:!Hợp!đồng!đặt!cọc!và!hợp!đồng!chuyển!nhượng!tại!thời!điểm! ký!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!thì!ông!T!và!bà!N!chưa!được! cấp!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!đụng!đất.!Xác!định!hợp!đồng!đặt!cọc!và!hợp!đồng! chuyển!nhượng!vô!hiệu.!Bị!đơn!phải!có!trách!nhiệm!hoàn!trả!cho!nguyên!đơn! 290.000.000!đồng!(Hai!trăm!chín!mươi!triệu!đồng).! !!!!!!!!!!Toà!án!cấp!sơ!thẩm!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!là!có!căn!cứ.!Xét! phần!quyết!định!án!sơ!thẩm!tuyên!không!chính!xác,!cần!xác!định!hợp!đồng!V! hiệu!nên!đề!nghị!sửa!một!phần!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm.! !

Đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!căn!cứ!Khoản!2,!Điều!308!Bộ!luật!Tố!tụng!dân! sự,!sửa!phần!quyết!định!bản!án!sơ!thẩm.! !

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu,!chứng!cứ!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!được!thẩm! tra!tại!phiên!tòa!và!căn!cứ!vào!kết!quả!tranh!luận!tại!phiên!tòa,!Hội!đồng!xét!xử! nhận!định:

!Về!thời!hạn!kháng!cáo:!Tòa!án!nhân!dân!Quận!X!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!ngày! 19/9/2018,!ông!Nguyễn!Văn!T!có!đơn!kháng!cáo!ngày!29!tháng!9!năm!2018!căn! cứ!Khoản!1!Điều!273!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!2015,!!kháng!cáo!còn!trong!hạn!luật! định!nên!được!Hội!đồng!xét!xử!chấp!nhận!xem!xét.!

![1]!Xét!về!thẩm!quyền!giải!quyết!tranh!chấp:!Quan!hệ!tranh!chấp!là!“Tranh! chấp!Hợp!đồng!đặt!cọc!và!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!QSD!Đất”,!!bị!đơn!cư!trú! tại!Quận!X,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!Căn!cứ!Điều!26,!Điều!35,!khoản!1!Điều!39! Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!Tòa!án!nhân!dân!Quận!X,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minhgiải! quyết!đúng!thẩm!quyền.! ! [2]!Xét!việc!áp!dụng!pháp!luật!giải!quyết!tranh!chấp:! ! Hội!đồng!xét!xử!sơ!thẩm!áp!dụng!Bộ!luật!dân!sự!năm!2005!để!giải!quyết!vụ! án!là!có!căn!cứ.! !Xét;!Đơn!khởi!kiện!nộp!ngày!08/01/2014,!nguyên!đơn!yêu!cầu!bị!đơn!phải! bồi! thường! gấp! đôi! tiền! cọc! với! số! tiền! bồi! thường! là! 50.000.000! đồng! (năm! mươi!triệu);!Hoàn!trả!số!tiền!đã!nhận!là!265.000.000!đồng!(hai!trăm!sáu!mươi! lăm!triệu);!Trả!tiền!lãi!mức!lãi!suất!10%/năm!đối!với!số!tiền!265.000.000!đồng! tính!từ!ngày!22/5/2012!đến!khi!thi!hành!xong!nghĩa!vụ!trả!tiền.!Vụ!án!đã!được! Tòa!án!nhân!dân!Quận!X!xét!xử!tại!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số:!209/2015/DS-ST! ngày! 23/6/2015.! Tại! Quyết! định! kháng! nghị! số! 44/QĐ-KNPT-P5! ngày! 22/7/2015!của!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!đối!với!bản!án! dân!sự!sơ!thẩm!số:!209/2015/DS-ST!ngày!23/6/2015!nêu!ý!kiến:!Hủy!một!phần! bản!án!để!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!định!giá!giải!quyết!lại!do!nguyên!đơn!có!yêu!cầu! bồi!thường!thiệt!hại!và!để!xác!định!đúng!các!thiệt!hại!thì!Tòa!án!cần!phải!tiến! hành! định! giá! giá! trị! quyền! sử! dụng! đất.! Tại! bản! án! dân! sự! phúc! thẩm! số:! 1132/2015/DS-PT! ngày! 11/9/2015! của! Tòa! án! nhân! dân! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh!quyết!định:!Hủy!toàn!bộ!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số:!209/2015/DS-ST!ngày! 23/6/2015!do!không!triệu!tập!ông!Nguyễn!Ngọc!E!và!bà!Nguyễn!Thị!V!tham!gia! tố!tụng.! ! Vụ!án!đã!được!Tòa!án!nhân!dân!Quận!X!thụ!lý!sơ!thẩm!lại!vào!ngày!06! tháng!01!năm!2016.!Trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án,!nguyên!đơn!có!đơn!xin! thay! đổi!một! phần!yêu! cầu!khởi!kiện!về!việc!đòi!bồi!thường!thiệt!hại!do!hợp! đồng!V!hiệu!đề!ngày!01/8/2018!và!xác!định!yêu!cầu!khởi!kiện:!Hủy!hợp!đồng! đặt!cọc!lập!ngày!26/4/2012!và!hủy!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất! lập!ngày!22/5/2012!do!V!hiệu,!đồng!thời!ông!Nguyễn!Văn!T!và!bà!Trần!Thanh! N!liên!đới!trả!cho!bà!Nguyễn!Thị!Thúy!H!số!tiền!đã!nhận!là!290.000.000!đồng! (hai!trăm!chín!mươi!triệu).!! Tại!Biên!bản!hòa!giải!ngày!29/8/2018:!Bị!đơn!thống!nhất!với!nguyên!đơn! về! việc! hủy! Hợp! đồng! đặt! cọc! lập! ngày! 26/4/2012,! hoàn! nguyên! 25.000.000! đồng!(hai!mươi!lăm!triệu);!Bị!đơn!thống!nhất!với!nguyên!đơn!về!việc!hủy!Hợp! đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!lập!ngày!22/5/2012!tuy!nhiên!bị!đơn!chỉ! đồng!ý!trả!lại!nguyên!đơn!số!tiền!175.000.000!đồng!(một!trăm!bảy!mươi!lăm! triệu).! Như!vậy,!từ!sự!thay!đổi!về!phạm!vi!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!cùng!với!sự! thỏa!thuận!của!bị!đơn!về!một!phần!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn.!Hai!bên! chỉ!còn!tranh!chấp!về!nghĩa!vụ!giao!trả!số!tiền!là!bao!nhiêu!từ!hậu!quả!của!hợp! đồng! vô! hiệu,! tòa! án!sơ! thẩm! không!thu!thập! chứng! cứ!khác,! không!triệu! tập! thêm!những!người!tham!gia!tố!tụng!khác!trong!vụ!án!là!có!cơ!sở.! [3]! Về! nội! dung:! yêu! cầu! kháng! cáo! của! ông! Nguyễn! Văn! T! chỉ! đồng! ý! hoàn!trả!cho!nguyên!đơn!200.000.000!đồng,!không!đồng!ý!hoàn!trả!cho!nguyên! đơn!290.000.000!đồng!(hai!trăm!chín!mươi!triệu!đồng)!theo!quyết!định!của!bản! án!sơ!thẩm.!Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy:!

Xét!yêu!cầu!khởi!kiện!của!bà!Nguyễn!Thị!Thúy!H!gồm:!

!

[3.1]!Về!hình!thức!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!lập!ngày! 22/5/2012: Theo!quy!định!tại!Khoản!1!Điều!127!Luật!đất!đai!năm!2003,!Khoản! 2! Điều! 689! Bộ! luật! dân! sự! năm! 2005! thì! hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng!đất!phải!được!công!chứng,!chứng!thực.!Nhưng!Hợp!đồng!chuyển!nhượng! quyền! sử! dụng! đất! lập! ngày! 22/5/2012! giữa! bà! Nguyễn! Thị! Thúy! H! với! ông! Nguyễn!Văn!T!và!bà!Trần!Thanh!N!không!được!công!chứng,!chứng!thực!là!vi! phạm!quy!định!của!pháp!luật!về!hình!thức!của!hợp!đồng.!

!

[3.2]! Về! nội! dung! hợp! đồng! đặt! cọc! lập! ngày! 26/4/2012! và! hợp! đồng! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!lập!ngày!22/5/2012:!

Xét!về!chủ!thể!tham!gia!giao!dịch:!Theo!tài!liệu!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!cũng! như!lời!khai!của!các!đương!sự!nhận!thấy:!diện!tích!đất!chuyển!nhượng!là!48!m2! đất!ở,!thuộc!một!phần!thửa!530,!tờ!bản!đồ!61!(thửa!cũ!là!92,!tờ!bản!đồ,!TL!2004-2005)!tọa!lạc!tại!phường!T,!Quận!X,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!ông!Nguyễn!Văn! T! và! bà! Trần! Thanh! N! chưa! được! đứng!tên! chủ! sở! hữu,! chưa! được! cấp! Giấy! chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!phần!!diện!tích!đất!này!đã!được!Ủy!ban!nhân!dân! Quận! X,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! cấp! Giấy! chứng! nhận! số! CH02987,! ngày! 14/11/2011!cho!ông!Nguyễn!Ngọc!E!và!Nguyễn!Thị!V.!!Việc!ông!T!cho!rằng!đã! bàn!giao!vị!trí,!ranh!đất!và!hoàn!tất!giao!dịch!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất! cho!bà!H!là!không!đủ!điều!kiện!quy!định!về!quyền!của!người!sử!dụng!đất!theo! luật!định!khi!tham!gia!giao!dịch!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất.!Theo!quy! định!tại!Điều!106!Luật!đất!đai!năm!2003!thì!một!trong!những!điều!kiện!để!người! sử! dụng! đất! được! thực! hiện! quyền! chuyển! nhượng! là! đất! đã! được! cấp! Giấy! chứng!nhận.!!!

Căn!cứ!Điều!1!của!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!lập!ngày! 22/5/2012!ghi!rõ!tên!chủ!sử!dụng!đất!là!ông!Nguyễn!Ngọc!E!và!bà!Nguyễn!Thị! V.!Như!vậy,!bà!H,!ông!T!và!bà!N!đều!biết!đất!chuyển!nhượng!chưa!được!cấp! giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!cho!bên!bán!nhưng!vẫn!thực!hiện!giao!dịch.! Do!đó,!việc!ký!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!lập!ngày!22/5/2012! là!vi!phạm!điều!cấm!của!pháp!luật!được!quy!định!tại!Điều!128!Bộ!luật!dân!sự! năm!2005.!Lỗi!làm!cho!Hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!26/4/2012!và!hợp!đồng!chuyển! nhượng!quyền!sử!dụng!đất!lập!ngày!22/5/2012!bị!vô!hiệu!là!của!hai!bên.!Hậu! quả!pháp!lý!của!giao!dịch!dân!sự!V!hiệu!theo!quy!định!tại!Điều!137!Bộ!luật!dân! sự! năm! 2005! thì! hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! lập! ngày! 22/5/2012!không!làm!phát!sinh,!thay!đổi,!chấm!dứt!quyền!và!nghĩa!vụ!dân!sự! của!các!bên!kể!từ!thời!điểm!xác!lập!giao!dịch.!Các!bên!khôi!phục!lại!tình!trạng! ban!đầu,!hoàn!trả!cho!nhau!những!gì!đã!nhận.!Phía!nguyên!đơn!cũng!chỉ!yêu!cầu! bị!đơn!hoàn!trả!số!tiền!đã!nhận.!Hội!đồng!xét!xử!sơ!thẩm!buộc!ông!T!và!bà!N! liên!đới!hoàn!nguyên!cho!bà!H!số!tiền!là!290.000.000!đồng!(hai!trăm!chín!mươi! triệu)!là!đúng!pháp!luật.!Ông!T!kháng!cáo!chỉ!đồng!ý!trả!cho!bà!H!200.000.000! đồng!là!không!có!căn!cứ.! Tuy!nhiên,!phần!nhận!định!của!bản!án!sơ!thẩm!xác!định!hợp!đồng!đặt!cọc! và!hợp!đồng!chuyển!nhượng!đất!vô!hiệu!nhưng!phần!quyết!định!lại!công!nhận! sự!thỏa!thuận!của!các!đương!sự!tuyên!hủy!hai!hợp!đồng!này!vì!vô!hiệu,!đồng! thời!tuyên! quyết! định! công! nhận! sự!thỏa! thuận! của!các! đương! sự!có! hiệu!lực! pháp!luật!ngay!sau!khi!đươc!ban!hành!và!không!bị!kháng!cáo!kháng!nghị!theo! thủ!tục!phúc!thẩm!là!không!chính!xác.!Cần!phải!sửa!một!phần!bản!án!sơ!thẩm.! ! [4]!Về!án!phí!! !Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông!Nguyễn!Văn!T!và!bà!Trần!Thanh!N!phải!liên!đới!chịu!án!phí!đối!với! nghĩa! vụ! phải! hoàn! trả! số! tiền! 290.000.000! đồng! cho! bà! Hằng! là! 14.500.000! đồng!(mười!bốn!triệu!năm!trăm!ngàn).! Hoàn!lại!cho!bà!Nguyễn!Thị!Thúy!Hằng!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!tạm!nộp!là! 9.099.300!đồng!(chín!triệu!không!trăm!chín!mươi!chín!ngàn!ba!trăm!đồng)!theo! biên!lai!thu!tạm!ứng!án!phí,!lệ!phí!tòa!án!số!AA/2012/01089!ngày!17/01/2014. Về án phí dân sự phúc thẩm: !Do!sửa!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!nên!người! kháng!cáo!không!phải!chịu!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm,!hoàn!lại!cho!ông!T!án!phí! tạm!nộp. !Từ!những!nhận!định!trên,!căn!cứ!Khoản!2,!Điều!308!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự! 2015;!

QUYẾT ĐỊNH:

Căn!cứ!vào!Điều!26,!Điều!35,!Điều!39,!Điều!148,!Điều!187,!Điều!188,! Điều!244,!Điều!273!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!2015;! Căn!cứ!Điều!357,!Điều!688!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015;! Căn!cứ!Điều!4,!Điều!13,!Điều!128,!Điều!137,!Điều!411!Bộ!luật!dân!sự! năm!2005;! Căn!cứ!Điều!4,!Điều!106,!Điều!127!Luật!đất!đai!năm!2003;! Căn!cứ!Điều!25,!Điều!27,!Điều!28,!Điều!29!Luật!hôn!nhân!và!gia!đình! năm!2000;! Căn!cứ!vào!Luật!Thi!hành!án!dân!sự;! Căn!cứ!Pháp!lệnh!10/2009/UBTVQH12!về!án!phí,!lệ!phí!Tòa!án!ngày!27! tháng!02!năm!2009.! Căn!cứ!Nghị!Quyết!số!326/2016/UBTVQH!ngày!30/12/2016!của!Ủy!ban! Thường!vụ!Quốc!Hội!quy!định!về!mức!thu,!miễn,!giảm,!thu,!nộp,!quản!lý!và!sử! dụng!án!phí!và!lệ!phí!Tòa!án!! Tuyên xử:! Sửa!một!phần!bản!án!sơ!thẩm!số!717/2018/DS-ST!của!Tòa!án!nhân!dân! Quận!X.! !1-Tuyên! bố! Hợp! đồng!đặt! cọc!lập!ngày! 26/4/2012! và!hợp! đồng chuyển! nhượng!quyền!sử!dụng!đất!lập!ngày!22/5/2012!giữa!bà!Nguyễn!Thị!Thúy!H!và! ông!Nguyễn!Văn!T!và!bà!Trần!Thanh!N!vô!hiệu.! !!!!!!!!!Buộc!ông!Nguyễn!Văn!T!và!bà!Trần!Thanh!N!có!trách!nhiệm!liên!đới!hoàn! trả!cho!bà!!Nguyễn!Thị!Thúy!H!290.000.000!đồng!(hai!trăm! chín!mươi!triệu)! đồng!ngay!sau!khi!!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.! !!!!!!!!!!Kể!từ!ngày!đến!hạn!Thi!hành!án!và!bà!H!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án!mà! ông!T,!bà!N!chưa!thi!hành!xong!thì!còn!phải!trả!lãi!với!số!tiền!chậm!trả!tương! ứng!với!thời!gian!chậm!trả!đươc!qui!định!tại!Điều!357!và!Điều!468!Bộ!luật!dân! sự!2015.! !!!!!!!!!!2-!!!Về!án!phí!! !!!!!!!!!!!Án phí dân sự sơ thẩm:!Ông!Nguyễn!Văn!T!và!bà!Trần!Thanh!Nhiều!phải! liên!đới!nộp!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!là!14.500.000!đồng!(mười!bốn!triệu!năm!trăm! ngàn).! !

Hoàn!lại!cho!bà!Nguyễn!Thị!Thúy!Hằng!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!tạm!nộp!là! 9.099.300!đồng!(chín!triệu!không!trăm!chín!mươi!chín!ngàn!ba!trăm!đồng)!theo! biên!lai!thu!tạm!ứng!án!phí,!lệ!phí!tòa!án!số!AA/2012/01089!ngày!17/01/2014.!

Án phí dân sự phúc thẩm:! ! Ông! Nguyễn! Văn! T! không! phải! nộp! án! phí! phúc!thẩm!do!bản!án!sơ!thẩm!bị!sửa!một!phần.!Hoàn!lại!cho!ông!Nguyễn!Văn!T! 300.000!đồng!án!phí!đã!tạm!nộp theo!Biên!lai!thu!tạm!ứng!án!phí,!lệ!phí!Tòa!án! số!AA/20178/0002932!!ngày!17!tháng!10!năm!2018!của!Chi!cục!thi!hành!án!dân! sự!Quận!X.! !!!!!!!!!!Trường! hợp! bản! án,! quyết! định! được! thi! hành! theo! qui! định! tại! Điều! 2! Luật!thi!hành!án!dân!sự!thì!người!được!thi!hành!án!dân!sự,!người!phải!thi!hành! án! dân! sự! có! quyền! thoả! thuận! thi! hành! án,! quyền! yêu! cầu! thi! hành! án,! tự! nguyện!thi!hành!án!hoặc!bị!cưỡng!chế!thi!hành!án!theo!qui!định!tại!các!Điều!6,7! và!9!Luật!Thi!hành!án!dân!sự;!thời!hiệu!thi!hành!án!được!thực!hiện!theo!qui!định! tại!Điều!30!Luật!thi!hành!án!dân!sự.!!!

Bản!án!dân!sự!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.!

!!