Bản án 12/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Thanh Ng trình bày:

Vào năm 2013 các bị đơn ông Đặng Văn D và bà Trần Thị L có thỏa thuận ký kết hợp đồng cố đất cho nguyên đơn ông Đặng Văn Kh với số tiền 180.000.000đ với diện tích 03 công đất tầm 03m thời gian cố đất là 03 năm đến năm 2016 là hết thời hạn cầm cố đất. Nếu đến hết thời hạn 03 năm mà bị đơn không có khả năng chuộc đất thì sẽ chuyển nhượng luôn phần đất này. Đến thời điểm năm 2016 bị đơn không có khả năng chuộc đất nên vào năm 2019 bị đơn có thỏa thuận chuyển nhượng phần đất này cho nguyên đơn với giá 100.000.000đ/01 công tầm 03m tương đương với số tiền 300.000.000đ. Thời điểm này nguyên đơn đưa thêm cho bị đơn 100.000.000đ nữa. Như vậy bị đơn đã nhận của nguyên đơn tổng số tiền 280.000.000đ, còn lại 20.000.000đ hẹn đến khi nào làm thủ tục chuyển nhượng xong sẽ giao đủ số tiền còn lại. Sau nhiều lần trì hoãn nhưng phía bị đơn không thực hiện thủ tục chuyển nhượng sang tên cho nguyên đơn theo như đúng thỏa thuận. Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 13/5/2013 cho nguyên đơn theo quy định.

Tại các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn ông Đặng Văn D và bà Trần Thị L cùng trình bày:

Các bị đơn thừa nhận vào năm 2013 vợ chồng ông D, bà L có thỏa thuận cố đất cho nguyên đơn ông Đặng Văn Kh số tiền 180.000.000đ với diện tích đất 03 công tầm 03m thời hạn cố là 03 năm. Nhưng sau 03 năm tức đến năm 2016 ông D, bà L do không có khả năng chuộc nên bị đơn có kêu nguyên đơn ông Kh chuyển nhượng luôn phần đất cầm cố này, theo đó ông D, bà L yêu cầu chuyển nhượng mỗi công là 100.000.000đ/01 công tầm 03m, nhưng nguyên đơn chê mắc nên không đồng ý chuyển nhượng và tiếp tục lấy đất canh tác cho đến khi nào có tiền thì cho chuộc lại. Đến năm 2019 ông D bị bệnh cần tiền điều trị bệnh nên vợ chồng ông D có hỏi mượn tổng số tiền là 100.000.000đ nhưng lấy nhiều lần (04 lần) để điều trị bệnh, khi nhận tiền không có làm giấy tờ gì (vì giữa ông D, ông Kh là anh em ruột với nhau). Tóm lại ông D, bà L thừa nhận là có nhận 180.000.000đ tiền cố đất và mượn số tiền 100.000.000đ để trị bệnh chứ hoàn toàn không có ký bất kỳ thỏa thuận chuyển nhượng đất. Giấy sang nhượng đất ruộng và tờ cố đất có trong hồ sơ vụ án bị đơn không có ký tên. Bị đơn chỉ ký tờ cầm cố đất trước đây nội dung chỉ cầm cố, chứ không có ký thỏa thuận chuyển nhượng, tờ cố đất của bị đơn ký tên thì nguyên đơn đã lấy mất, nên những tờ giấy có trong hồ sơ là tự nguyên đơn đi làm, không yêu cầu giám định chữ ký.

Nay bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng (vì không có chuyển nhượng), bị đơn đồng ý trả lại tiền cầm cố đất 180.000.000đ và 100.000.000đ tiền hỏi mượn của ông Kh theo quy định.

Tại các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Đặng Trung Ý, Đặng Trăm Th cùng trình bày:

Vào năm 2013 cha, mẹ là ông D, bà L có cố đất cho bác ruột là ông Đặng Văn Kh số đất 03 công tầm 03m với số tiền 180.000.000đ. Sau đó chúng tôi có nghe cha, mẹ kể lại có mượn ông Kh thêm số tiền 100.000.000đ lấy tổng số là 04 lần. Chúng tôi không có nghe nói có việc chuyển nhượng gì, nhiều lần ông Kh lại nhà chúng tôi chơi thì ông Kh có nói với cha tôi khi nào có tiền thì cho chuộc lại đất để làm nuôi gia đình.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Vị Thủy, tỉnh Hậu Giang trình bày quan điểm:

Về thủ tục tố tụng: Quá trình thụ lý, giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử, các đương sự đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Đối với những người vắng mặt đã có bản tự khai và có đơn xin vắng mặt. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt nhưng vẫn đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và người làm chứng.

Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất bị vô hiệu hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (không ai phải bồi thường). Nguyên đơn chịu án phí và chi phí tố tụng khác theo quy định pháp luật. Bị đơn phải chịu án phí với số tiền phải thực hiện nghĩa vụ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Nguyên đơn khởi kiện cho rằng giữa nguyên đơn và bị đơn vào năm 2013 có thỏa thuận cầm cố đất, nếu sau 03 năm tức là đến năm 2016 không có tiền chuộc đất thì bị đơn đồng ý sang đất cho nguyên đơn. Bị đơn thống nhất với việc có cầm cố đất vào năm 2013, nhưng đến năm 2016 bị đơn có kêu nguyên đơn chuyển nhượng nhưng nguyên đơn không đồng ý vì cho rằng quá mắc (giá quá cao) từ đó giao dịch chuyển nhượng không thành, nhưng sau này bị đơn có nhận thêm số tiền 100.000.000đ là tiền mượn. Nguyên đơn yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo như thỏa thuận, bị đơn không thừa nhận chuyển nhượng mà chỉ là cầm cố nên đề nghị trả lại cho nguyên đơn đúng số tiền 280.000.000đ (bao gồm tiền cố đất và tiền mượn) nguyên đơn phải trả lại đất cho bị đơn canh tác nên phát sinh tranh chấp.

Bị đơn không thừa nhận có thỏa thuận chuyển nhượng, mà khẳng định là cầm cố, bị đơn thừa nhận có nhận thêm 100.000.000đ nhưng chỉ là tiền mượn nhiều lần (nội dung này Tòa án đã triệu tập ông Kh để đối chất làm rõ, nhưng ông Kh không đến Tòa án mà đã ủy quyền nên không thực hiện việc đối chất, đồng thời người đại diện ủy quyền không nắm rõ nội dung này) ngoài tờ cầm cố thì không có biên nhận hay bất kỳ tài liệu chứng cứ nào khác thể hiện bị đơn nhận thêm 100.000.000đ cho việc chuyển nhượng đất.

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 không có quy định người sử dụng đất được quyền cầm cố đất nên thỏa thuận cố đất giữa nguyên đơn, bị đơn bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Căn cứ quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015) thì giao dịch cầm cố đất bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Do đó, yêu cầu khởi kiện nguyên đơn là không có căn cứ, nên cần tuyên bố hợp đồng lập ngày 13/5/2013 bị vô hiệu toàn bộ. Do hợp đồng cố đất vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015). Do hợp đồng cầm cố đất bị vô hiệu tại thời điểm xác lập (năm 2013) giả sử vào năm 2019 có thỏa thuận chuyển nhượng sẽ kéo hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu theo (chưa kể trong vụ án này hợp đồng chuyển nhượng cũng đã bị vô hiệu về hình thức lẫn nội dung). Hơn nữa bị đơn cũng không thừa nhận là có nhận thêm 100.000.000đ tiền chuyển nhượng đất.

Căn cứ Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định “Đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đủ chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ việc dân sự theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ việc”. Mặc khác, nếu như trong trường hợp có chuyển nhượng là thật như lời trình bày của nguyên đơn thì tại sao vào thời điểm năm 2020 nguyên đơn cùng các anh chị em trong gia đình ký vào văn bản phân chia thừa kế cho bị đơn nhận phần đất này để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không làm thủ tục sang cho ông Kh. Trong quá trình giải quyết vụ án ở cấp cơ sở nguyên đơn cũng có thể hiện ý kiến muốn nhận lại số tiền 280.000.000đ và đồng ý trả lại đất cho bị đơn.

Từ những phần tích trên chấp nhận lời đề nghị của đại diện Viện kiểm sát, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận ý kiến phản bác của bị đơn, ghi nhận sự tự nguyện của bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền mượn 100.000.000đ (ngoài số tiền 180.000.000đ tiền cầm cố đất).

Bị đơn nộp án phí do thực hiện nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền tổng là 280.000.000đ x 5% = 14.000.000đ, bị đơn có đơn xin miễn giảm án phí lý do hoàn cảnh gia đình khó khăn có xác nhận chính quyền địa phương, nên được xem xét giảm 50% theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào các Điều 26; Điều 35; Điều 39, Điều 91; Điều 227; Điều 228; Điều 157; Điều 158 và Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 167 Luật Đất đai năm 2013;

Căn cứ Điều 128, Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng các Điều 123, Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015);

Áp dụng Nghị quyết 326/2016/NQ - UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

[1] Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đặng Văn Kh yêu cầu bị đơn ông Đặng Văn D và bà Trần Thị L tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất lập ngày 13/5/2013 bị vô hiệu toàn bộ.

Buộc nguyên đơn ông Đặng Văn Kh trả lại toàn bộ phần đất cho bị đơn ông Đặng Văn D và bà Trần Thị L tại thửa 146, tờ bản đồ số 08, diện tích 3142,0m2, tọa lạc tại ấp 5, xã Vị Đông, huyện Vị Thủy, tỉnh Hậu Giang.

(Kèm theo Mảnh trích đo địa chính số - 2023 hệ tọa độ tự do, ấp 5 – tờ số 08 (090 053 -7) ngày 25/9/2023 của Công ty TNHH Đo Đạc Tài nguyên và Môi trường Sông Hậu).

Bị đơn ông Đặng Văn D và bà Trần Thị L có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn ông Đặng Văn Kh tổng số tiền 280.000.000đ (hai trăm tám mươi triệu đồng) (trong đó 180.000.000đ tiền cố đất và ghi nhận tự nguyện trả lại 100.000.000đ tiền mượn).

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

[2] Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng khác:

[2.1] Nguyên đơn Đặng Văn Kh phải nộp số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) đã nộp theo Biên lai thu số 0003182 ngày 02/02/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Vị Thủy, tỉnh Hậu Giang thành án phí.

Bị đơn ông Đặng Văn D và bà Trần Thị L phải nộp án phí dân sự sơ thẩm số tiền 7.000.000đ (Bảy triệu đồng).

[2.2] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá, trích lục hồ sơ: Nguyên đơn phải nộp số tiền 7.200.000đ (Bảy triệu hai trăm nghìn đồng) đã nộp xong.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật Thi hành án dân sư”.

[3] Các đương sự có mặt được quyền làm đơn kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án (ngày 25/3/2024). Đương sự vắng mặt có quyền làm đơn kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.