Bản án 12/2018/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA N NH N D N HUYỆN CHƯ PRÔNG - TỈNH GIA LAI

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đào Minh Chính.

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Đặng Hồng Việt.

2. Bà Bế Thị Hợi.

- Thư ký phiên toà: Ông Hà Đức Quang – Thư ký T a án nhân dân huy n Chư r ng, t nh ia Lai.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Chư Prông, tỉnh Gia Lai tham gia phiên tòa: Ông Lê Văn Sơn – Kiểm sát viên.

Trong ngày 23 tháng 11 năm 2018, t i trụ s Toà án nhân dân huy n Chư r ng, t nh ia Lai ét ử s th m công khai vụ án thụ lý số 24/2018/TL T-D ngày 31 tháng 5 năm 2018 về vi c “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo uy t đ nh đưa vụ án ra ét ử số: 15/2018/ ĐXX T-DS ngày 31 tháng 10 năm 2018 và th ng báo dời l ch ét ử số 87/TB-TA ngày 14/11/2018 gi a các đư ng s :

1. Nguyên đơn: Vợ chồng ng Nguyễn Thanh V, sinh năm 1979, bà Lê Thị S, sinh năm 1980; đ a ch : thôn B, xã T, huy n Chư r ng, t nh ia Lai. Có mặt.

2. Bị đơn: Vợ chồng ng Bùi Ngọc T, sinh năm 1983, bà Nguyễn Thị Hoàng Q, sinh năm 1983; đ a ch : thôn M, xã T, huy n Chư r ng, t nh ia Lai. Có mặt.

NỘI DUNG VỤ N:

- Theo đơn khởi kiện đề ngày 28/5/2018 và lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Nguyễn Thanh V và bà Lê Thị S thống nhất trình bày: Ngày 30/4/2016, ông bà có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng Bùi Ngọc T, bà Nguyễn Th Hoàng đối với thửa đất số 52b, tờ bản đồ số 22, di n tích 1.182m2, đất tọa l c t i th n 3, ã Thăng Hưng, huy n Chư r ng, t nh ia Lai với giá 20.000.000 đồng (hai mư i tri u đồng), đất đã được Ủy ban nhân dân huy n Chư r ng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 15/8/2012 cho vợ chồng ng T, bà . Khi giao nhận tiền có lập “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, các bên đều ký vào hợp đồng chuyển nhượng. au đó ng bà đ n Ủy ban nhân dân huy n Chư r ng để ti n hành làm thủ tục chuyển đổi, sang tên theo quy đ nh và được hẹn đ n 21/11/2016 sẽ ti n hành vi c đo đ c, em ét th c đ a. Tuy nhiên toàn bộ di n tích mà ng T, bà chuyển nhượng thì họ đã dùng e múc đào ao, vợ chồng ng bà có nói đất đã chuyển nhượng sao l i ti n hành đào ao múc đất thì có lời qua ti ng l i dẫn đ n tranh chấp, bên chuyển nhượng kh ng giao đất như ký k t nên kh ng thể ti n hành vi c đăng ký đất đai được. Nay ng bà yêu cầu T a án giải quy t c ng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ác lập ngày 30/4/2016 có hi u l c pháp luật, buộc vợ chồng ông T, bà Q phải hoàn tất thủ tục sang tên chủ đất theo quy đ nh của pháp luật. Trong trường hợp kh ng c ng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì buộc b đ n phải trả tiền mua đất và bồi thường thi t h i theo quy đ nh của pháp luật.

- Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn ông T và bà Q trình bày: Ngày 23/4/2016 ông bà có trao đổi chuyển nhượng cả đất rẫy và đất ruộng cho vợ chồng ng V, bà nhưng hi n t i giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rẫy đang th chấp t i ngân hàng c n l i đất ruộng kh ng có th chấp, n u vợ chồng ông V đồng ý nhận chuyển nhượng cả hải thì ông bà sẽ chuyển nhượng thì họ đồng ý và ông bà có th giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của đất ruộng cho ông V với giá 15.000.000 đồng để làm bằng chứng cho vi c ông V mua h t đất rẫy. Do thi u tiền để trả lãi cho ngân hàng nên ông bà vi t hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ng V vào ngày 30/4/2016 và yêu cầu họ đưa thêm 5.000.000 đồng, tổng cộng là 20.000.000 đồng. Sau khi đáo h n ngân hàng ong ng V cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ruộng và không ch u mua đất rẫy. Do vậy ng bà đã đ i lấy l i bìa đỏ và chấp nhận trả tiền và bồi thường thi t h i nhưng họ kh ng đồng ý. Ngày 15/3/2017 ông bà có thuê xe máy múc vào tái canh l i vườn rẫy cà phê đồng thời múc hồ ao để sử dụng tưới tiêu nên ng V đã làm đ n yêu cầu UBND ã Thăng Hưng giải quy t, ng V có đồng ý và ký biên bản là kh ng lấy tiền bồi thường ch lấy đủ số tiền mua bán đất là 20.000.000 đồng và hẹn đ n nhà ng V để giao tiền nhưng ng V sau đó đổi ý kh ng ch u nhận tiền đồng thời kh ng trả l i sổ đỏ, bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nay ông V và bà kh i ki n yêu cầu c ng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ng bà kh ng đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng đối với di n tích 1.182m2 đã vi t giấy tay ngày 30/4/2016, ông bà trả l i tiền chuyển nhượng đất cho bên nhận chuyển nhượng số tiền 20.000.000 đồng và ch u mức bồi thường thi t h i số tiền 1.000.000 đồng, tuy nhiên vì khó khăn nên chưa bồi thường được và yêu cầu nguyên đ n phải trả l i giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nguyên đ n đã gi .

T i biên bản em ét, th m đ nh t i chỗ và đ nh giá tài sản ngày 25/10/2018 ác đ nh: Di n tích đất ruộng mà vợ chồng ng T, bà đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông V, bà S vào ngày 30/4/2016 có di n tích 1.182m2

- -

thuộc thửa đất số 52b, tờ bản đồ số 22, tọa l c t i th n 3, ã Thăng Hưng, huy n Chư r ng có giá 30.000.000 đồng (ba mư i tri u đồng).

Kiểm sát viên, Vi n kiểm sát nhân dân huy n Chư r ng t i phiên t a phát biểu ý ki n về vi c tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quy t vụ án của Th m phán, Hội đồng ét ử; vi c chấp hành pháp luật của nh ng người tham gia tố tụng, kể từ khi thụ lý vụ án cho đ n trước thời điểm Hội đồng ét ử ngh án đều tuân thủ đúng trình t , thủ tục theo quy đ nh của Bộ luật tố tụng dân s .

Kiểm sát viên phát biểu ý ki n về vi c giải quy t vụ án: Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gi a vợ chồng ng V, bà với vợ chồng ng T, bà Q được ác lập ngày 30/4/2016 đã vi ph m về hình thức của hợp đồng, Tòa án đã có quy t đ nh yêu cầu các bên phải th c hi n quy đ nh về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng các bên kh ng th c hi n nên giao d ch dân s v hi u vì vậy đề ngh Hội đồng ét ử kh ng chấp nhận yêu cầu kh i ki n của nguyên đ n về c ng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ác lập ngày 30/4/2016 gi a các đư ng s . Đối với yêu cầu giải quy t hậu quả của hợp đồng v hi u thì ét thấy lỗi dẫn đ n kh ng th c hi n được hợp đồng hoàn toàn thuộc về b đ n do b đ n đã nhận đủ tiền chuyển nhượng nhưng kh ng ch u làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và giao đất cho nguyên đ n như đã thỏa thuận, b đ n cố tình phá vỡ hợp đồng vì vậy cần buộc b đ n có nghĩa vụ trả l i cho nguyên đ n số tiền chuyển nhượng là 20.000.000 đồng và bồi thường toàn bộ thi t h i theo giá tr chênh l ch. Nguyên đ n phải ch u án phí dân s s th m kh ng giá ng ch; b đ n phải ch u án phí dân s s th m tư ng ứng nghĩa vụ th c hi n trả tiền đồng thời b đ n phải ch u toàn bộ chi phí tố tụng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ N:

au khi nghiên cứu các tài li u, chứng cứ có trong hồ s vụ án được th m tra t i phiên t a, căn cứ vào k t quả tranh luận t i phiên t a, Hội đồng ét ử nhận đ nh:

[1] Về quan h pháp luật tranh chấp: Vợ chồng ng Nguyễn Thanh V, bà Lê Th kh i ki n để yêu cầu T a án giải quy t c ng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ác lập ngày 30/4/2016, trong trường hợp kh ng c ng nhận được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì buộc b đ n phải trả tiền mua đất và bồi thường thi t h i theo quy đ nh của pháp luật do vậy đây là tranh chấp hợp đồng dân s về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy đ nh t i khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân s .

[2] Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấy rằng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/4/2016 gi a các đư ng s xác lập đối với di n tích đất là 1.182m2 thuộc thửa đất số 52b, tờ bản đồ số 22, đất tọa l c t i th n 3, ã Thăng Hưng, huy n Chư r ng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 776531 do Ủy ban nhân dân huy n Chư r ng cấp cho b đ n vào ngày 15/8/2012, giá chuyển nhượng là 20.000.000 đồng, vi c giao nhận tiền đã th c hi n ong vào ngày 30/4/2016, đây là các tình ti t s ki n kh ng phải chứng minh được quy đ nh t i Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân s .

- -

[3] Xét hình thức của hợp đồng: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 30/4/2016 gi a các đư ng s được lập thành văn bản nhưng kh ng có c ng chứng hoặc chứng th c là vi ph m quy đ nh t i khoản 2 Điều 401 và khoản 2 Điều 689 của Bộ luật dân s năm 2005.

[4] Về áp dụng pháp luật: T i khoản 1 Điều 688 của Bộ luật dân s năm 2015 quy đ nh giao d ch dân s được th c hi n ong trước ngày Bộ luật này có hi u l c mà có tranh chấp thì áp dụng quy đ nh của bộ luật dân s số 33/2005/QH11 và các văn bản quy ph m pháp luật quy đ nh chi ti t Bộ luật dân s số 33/2005/ H11 để giải quy t.

[5] Xét yêu cầu kh i ki n của vợ chồng ng Nguyễn Thanh V, bà Lê Th

yêu cầu vợ chồng ng Bùi Ngọc T, bà Nguyễn Th Hoàng ti p tục th c hi n hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thể hi n dưới hình thức “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 30/4/2016, trong trường hợp kh ng c ng nhận được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì buộc b đ n phải trả tiền và bồi thường thi t h i theo quy đ nh của pháp luật thấy rằng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gi a ông V, bà S và ông T, bà Q đã vi ph m về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy đ nh t i khoản 2 Điều 689 của Bộ luật dân s năm 2005. T a án đã ra quy t đ nh về vi c buộc các đư ng s th c hi n quy đ nh về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 01/2018/ Đ-TA ngày 18/6/2018, ấn đ nh cho các đư ng s trong thời h n 30 ngày, nguyên đ n vẫn ti p tục yêu cầu b đ n th c hi n hình thức của hợp đồng nhưng b đ n kh ng th c hi n nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gi a vợ chồng ng V, bà S với vợ chồng ông T, bà Q vô hi u là phù hợp với quy đ nh t i các Điều 134; Điều 401; Điều 689 của Bộ luật dân s năm 2005. Do đó, kh ng có căn cứ chấp nhận yêu cầu ti p tục th c hi n hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gi a vợ chồng ông V, bà S với vợ chồng ng T, bà Q. Hội đồng ét ử ch em ét đ n yêu cầu giải quy t hậu quả của hợp đồng v hi u, bên nào có lỗi gây thi t h i phải bồi thường theo quy đ nh t i Điều 137 của Bộ luật dân s năm 2005.

[6] Xét về lỗi: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có c ng chứng, chứng th c theo quy đ nh của pháp luật. Tuy nhiên các đư ng s khi giao k t hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất buộc phải bi t và tuân thủ nghiêm ngặt về mặt hình thức của hợp đồng. Sau khi Tòa án đã quy t đ nh buộc các bên th c hi n quy đ nh về hình thức của giao d ch trong một thời h n nhưng b đ n kh ng th c hi n về mặt hình thức dẫn đ n giao d ch dân s v hi u. Nguyên đ n đã th c hi n ong nghĩa vụ trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho b đ n theo quy đ nh t i Điều 701 của Bộ luật dân s năm 2005 nhưng b đ n kh ng giao đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy đ nh t i Điều 699 của Bộ luật dân s năm 2005. Như vậy, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên có vi ph m về hình thức của hợp đồng nhưng về nội dung của hợp đồng vẫn có thể th c hi n được trên th c t . Xét về lỗi làm cho hợp đồng v hi u thấy rằng b đ n đã nhận đủ tiền chuyển nhượng nhưng kh ng th c hi n đầy đủ nghĩa vụ làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và giao đất cho nguyên đ n như đã thỏa thuận, b đ n cố tình phá vỡ

- -

hợp đồng vì vậy lỗi hoàn toàn thuộc về b đ n. Nguyên đ n yêu cầu T a án giải quy t hậu quả của hợp đồng v hi u, buộc b đ n phải trả l i tiền và bồi thường thi t h i là có căn cứ và cần buộc b đ n có nghĩa vụ trả l i cho nguyên đ n số tiền chuyển nhượng là 20.000.000 đồng và bồi thường 100% giá tr thi t h i.

[7] Xét về thi t h i: Theo “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” được ác lập ngày 30/4/2016 thì di n tích đất do các bên chuyển nhượng là 1.182m2 có giá là 20.000.000 đồng (hai mư i tri u đồng). T i biên bản đ nh giá tài sản ngày 25/10/2018 thì phần đất này có giá th c t là 30.000.000 đồng (ba mư i tri u đồng). Như vậy, giá tr chênh l ch là 10.000.000 đồng là giá tr thi t h i mà bên có lỗi làm cho hợp đồng v hi u phải gánh ch u, vì vậy cần buộc b đ n phải bồi thường tư ng đư ng với phần lỗi của mình, cụ thể b đ n phải gánh ch u là 100% 10.000.000 đồng = 10.000.000 đồng (mười tri u đồng).

[8] iải quy t hậu quả của hợp đồng v hi u: Vì giao d ch chuyển nhượng quyền sử dụng đất gi a nguyên đ n và b đ n v hi u do đó kh ng làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân s của các bên kể từ thời điểm ác lập, các bên phải hoàn trả cho nhau nh ng gì đã nhận, bên có lỗi gây ra thi t h i thì phải bồi thường theo quy đ nh t i Điều 137 của Bộ luật dân s năm 2005. Cho nên b đ n phải có trách nhi m trả cho nguyên đ n số tiền 20.000.000 đồng và bồi thường cho nguyên đ n 10.000.000 đồng. Tổng cộng là 30.000.000 đồng.

Nguyên đ n có gi của b đ n 01 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 776531 do Ủy ban nhân dân huy n Chư r ng cấp cho b đ n vào ngày 15/8/2012, hai bên kh ng làm giấy tờ. Xét thấy vi c nguyên đ n gi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của b đ n là kh ng có căn cứ pháp luật nên cần buộc nguyên đ n trả l i cho b đ n.

[9] Về chi phí đ nh giá tài sản: Căn cứ khoản 1 Điều 165 của Bộ luật tố tụng dân s , số tiền chi phí cho vi c đ nh giá là 4.000.000 đồng. Nguyên đ n đã t m nộp số tiền 4.000.000 đồng. B đ n có lỗi hoàn toàn làm cho hợp đồng v hi u nên phải ch u toàn bộ chi phí đ nh giá là 4.000.000 đồng. Do vậy ng T và bà Q phải hoàn trả l i cho ng V và bà S 4.000.000 đồng chi phí đ nh giá.

[10] Về án phí dân s s th m: Theo quy đ nh t i điểm b khoản 3 Điều 27 của Ngh quy t số 326/2016/UBTV H14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ uốc hội quy đ nh về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, l phí T a án thì nguyên đ n phải ch u án phí dân s s th m là 300.000 đồng. B đ n phải ch u án phí dân s s th m là: 5% x 30.000.000 đồng = 1.500.000 đồng.

Vì các lẽ trên,