Bản án 1197/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn ông Trần Văn T trình bày: khoảng năm 2001-2002, ông T có quen biết với bà Dương Thị H. Bà H có phần đất giáp đất của ông T2 cần chuyển nhượng. Bà H có nói với ông T2 có phần đất đẹp hỏi ông T có muốn mua hay không. Ông T cũng đang có nhu cầu mua đất nên bà H dẫn ông T2 đến vị trí đất cần chuyển nhượng và hẹn ông T2 là người quản lý, sử dụng đất đến. Khi ông T đến vị trí khu đất trên thì trên đất có trồng cây điều. Ông T2 đưa cho ông T xem giấy “Hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 36/ĐK ngày 15/9/2001” của thị trấn U chứng nhận cho hộ ông Phạm Văn T2, cư ngụ tại ấp D, xã K, huyện T, tỉnh Bình Dương phần đất thuộc thửa 158, tờ bản đồ số 35, diện tích 203m2 (loại đất TC).

Sau khi xem xong đất và xem giấy “Hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 36/ĐK ngày 15/9/2001” mà ông T2 cung cấp thì ông T đồng ý mua. Tại vị trí đất, ông T và ông T2 thỏa thuận giá chuyển nhượng là 56.000.000 đồng. Ngày 19/11/2002, ông T và ông T2 hẹn đến vị trí đất nhận chuyển nhượng để làm giấy tờ sang nhượng đất. Do thời điểm đó ông T2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất ông T2 dự định bán cho ông T nên ông T và ông T2 thỏa thuận lập “Tờ cam kết sang nhượng đất” ngày 19/11/2002 tại quán cà phê gần vị trí đất mà ông T nhận chuyển nhượng. Sau khi lập xong “Tờ cam kết sang nhượng đất” ngày 19/11/2002, ông T giao cho ông T2 đủ số tiền 56.000.000 đồng, ông T2 đưa cho ông T “Tờ cam kết sang nhượng đất” ngày 19/11/2002 và giấy “Hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” và bàn giao phần đất chuyển nhượng cho ông Thanh quản L1, quản sử dụng cho đến nay.

Năm 2013, ông T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đã nhận chuyển nhượng theo “Tờ cam kết sang nhượng đất” ngày 19/11/2002, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH02161 ngày 26/12/2013, thửa đất số 448, tờ bản đồ số 35, diện tích 248,9m2 loại đất trồng cây hàng năm khác tại thị trấn U. Sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được khoảng 06 tháng thì ông T mới phát hiện thửa đất ông T được cấp giấy chứng nhận không phải là thửa đất ông T nhận chuyển nhượng theo “Tờ cam kết sang nhượng đất” ngày 19/11/2002 và giấy “Hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” nên ông T mới nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện (nay là thành phố) Tân Uyên. Sau khi thụ lý thì được giải thích việc cấp sai thửa đất cho ông T thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân huyện T nên ông T đã rút đơn khởi kiện.

Ông T đến Ủy ban nhân dân thị trấn U hỏi lý do ông T nhận chuyển nhượng thửa đất số 158 theo giấy “Hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số 36/ĐK ngày 15/9/2001 nhưng lại được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH02161 ngày 26/12/2013 với số thửa là 448, thì được giải thích giấy “Hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” chỉ là giấy của Hội đồng xét duyệt cấp sổ chứ không công nhận số tờ, số thửa đất.

Sau này qua tìm hiểu, ông T được biết thửa 158, tờ bản đồ 35 tại thị trấn U đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Nguyễn Khắc L (Ông T chỉ biết đất này có nguồn gốc do ông L nhận chuyển nhượng nhưng nhận chuyển nhượng từ ai thì ông T không biết).

Năm 2020, ông T xây dựng nhà cấp 4 trên thửa 448 nhưng Ủy ban nhân dân phường U không cho ông T xây dựng với lý do đây là đất trồng cây dưới đường dây điện không được xây dựng.

Năm 2002, ông T nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chưa có đường dây điện đi qua. Đến năm 2005-2006 thì có đường dây điện đi qua thửa đất số 448, tuy nhiên thời điểm này ông T chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông T có đến hỏi Ủy ban nhân dân thị trấn U về tiền đền bù đường dây điện đi qua. Ủy ban nhân dân thị trấn U trả lời trên đất này hiện do ông T2 quản lý nên ông T không có quyền yêu cầu đền bù và Ủy ban chỉ đền bù cho đất có thổ cư, còn đất trồng cây hàng năm thì không đến bù.

Năm 2023, ông T nộp đơn khiếu nại tại Ủy ban nhân dân phường U về việc đường dây lưới điện đi qua thửa đất nhưng ông T không được đền bù. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T do Ủy ban nhân dân huyện T cấp sai nên ông T chỉ đi hỏi Ủy ban thị trấn U chứ không hỏi ông T2 vì ông T2 đã giao đất và giấy tờ cho ông T.

Do ông T nhận chuyển nhượng của ông T2 thửa đất số 158, tờ bản đồ số 35, tại thị trấn U với diện tích 203m2 (đất thổ cư) nhưng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thửa đất số 448, tờ bản đồ 35, tại thị trấn U loại đất trồng cây hàng năm và có đường dây điện đi qua là không đúng theo thỏa thuận ban đầu nên ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

Yêu cầu ông Phạm Văn T2 giao diện tích 203m2 thuộc thửa đất số 158, tờ bản đồ 35 (loại đất thổ cư), tại phường U, thành phố T, tỉnh Bình Dương, khu đất có tứ cận: Đông ngang 07m giáp đường đất, T4 ngang 07m giáp bà Tư H1, Nam dài hết đất bà Dương Thị H, B dài hết đất bà L2. Ông Trần Văn T trả lại cho ông Phạm Văn T2 diện tích đất 248,9m2 thuộc thửa 448 tờ bản đồ 35 (đất trồng cây hàng năm) tại phường U, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền trên đất số BT815900, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH02485 cho hộ ông Nguyễn Khắc L ngày 28/7/2014.

Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền trên đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH02161 cho ông Trần Văn T ngày 26/12/2013.

Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 203m2 thuộc thửa 158, tờ bản đồ 35, tại phường U, thành phố T, tỉnh Bình Dương cho ông Trần Văn T.

- Bị đơn ông Phạm Văn T2 trình bày: Trước đây, ông T2 có nhận chuyển nhượng của ông Trần Văn G (Ông G là dượng của bà Dương Thị H) một phần đất (phần đất hiện đang nằm dưới đường dây điện) với giá 15.000.000 đồng. Lúc ông G nhận chuyển nhượng phần đất này thì ông G không biết đất này được quy hoạch dưới đường dây điện. Sau đó, ông T2 khởi công xây dựng nhà trên phần đất thì Ủy ban nhân dân phường U không cho xây dựng nên ông T2 đã trả lại đất và bản chính “Hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 36/ĐK ngày 15/9/2001” cho ông G và ông G đã trả lại tiền cho ông T2. Sau khi trả đất cho ông G, ông G giao đất cho bà Dương Thị H bán lại cho ông T. Ông T2 không có bán đất cho ông T. Sau đó, bà H nhờ ông T2 ký tên với tư cách là người sử dụng đất giáp ranh chứ không phải là người chuyển nhượng đất cho ông T. Vì vậy, ông T2 không có liên quan đến vụ án.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Khắc L và bà Trần Thị Y thống nhất trình bày: vợ chồng ông L, bà Y không có liên quan đến việc sang nhượng phần đất mà ông T đang tranh chấp với ông T2. Vợ chồng ông L, bà Y không nhận sang nhượng đất từ ông Phạm Văn T2 và không có liên quan đến vụ án.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Dương Thị H trình bày: Sự việc diễn ra đã lâu, bà H không còn nhớ gì nên không cung cấp thông tin cho Tòa án.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân thành phố T trình bày: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CH02161 ngày 26/12/2013 do Ủy ban nhân dân huyện (nay là thành phố) Tân Uyên cấp cho ông Trần Văn T được cấp theo trình tự, thủ tục tại Nghị định số 181/2024/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. Tại thời điểm cấp giấy chứng nhận có đo đạc thực tế; theo đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đăng ký kê khai là ông Trần Văn T thực hiện nguồn gốc chuyển nhượng năm 2002.

Qua rà soát hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể hiện giấy Hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thị trấn Uyên Hưng số 36/ĐK ngày 15/9/2001.

Theo Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thửa 153, tờ bản đồ 35 thị trấn U đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00860/QSDĐ-TU ngày 15/01/2004 cho ông Nguyễn Khắc L sau đó thu hồi theo Quyết định số 2269/2005/QĐ-UB ngày 31/10/2005 của Ủy ban nhân dân huyện (nay là thành phố) Tân Uyên, lý do: cấp lộn thửa.

Ngoài ra, theo Biên bản xác minh thực tế sử dụng đất của Phòng NN-PTNT&ĐC số 202/BB-NN ngày 14/7/2004 có nêu ông Nguyễn Khắc L đang sử dụng là thửa 158, tờ bản đồ số 35 thị trấn U.

Theo Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H01008 do UBND huyện (nay là thành phố) Tân Uyên cấp hộ ông Nguyễn Khắc L và bà Trần Thị Y thì được cấp theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. Tại thời điểm cấp giấy chứng nhận không thể hiện hồ sơ đo đạc thực tế; theo đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 29/7/2005 thì người đăng ký kê khai là ông Nguyễn Khắc L và bà Trần Thị Y thể hiện nguồn gốc sử dụng đất: chuyển nhượng năm 2001.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2025/DS-ST ngày 12/6/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân khu vực 17, Thành phố Hồ Chí Minh) đã quyết định như sau:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn T đối với ông Phạm Văn T2 về việc:

- Yêu cầu ông Phạm Văn T2 giao diện tích 203m2 thuộc thửa đất số 158, tờ bản đồ 35 (loại đất thổ cư), tại phường U, thành phố T, tỉnh Bình Dương cho ông Trần Văn T.

- Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền trên đất số BT815900, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH02485 cho hộ ông Nguyễn Khắc L ngày 28/7/2014.

- Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền trên đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH02161 cho ông Trần Văn T ngày 26/12/2013.

Ngoài ra bản án còn quyết định về chi phí tố tụng, nghĩa vụ án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 16 tháng 6 năm 2025, nguyên đơn ông Trần Văn T nộp đơn kháng cáo.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: nguyên đơn khởi kiện cho rằng ông Trần Văn T chuyển nhượng của ông Phạm Văn T2 thửa đất số 158, tờ bản đồ số 35, diện tích 203 (đất thổ cư) tại thị trấn U nhưng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa số 448, loại đất trồng cây cao su là không đúng thoả thuận ban đầu.

Xét thấy, ngày 19/11/2002, ông T với ông T2 lập giấy “Tờ cam kết sang nhượng” thể hiện ông T2 chuyển nhượng cho ông T thửa đất có diện tích 203m2, toạ lạc tại khu D, tổ I, thị trấn U, giá chuyển nhượng 56.000.000 đồng. Thời điểm chuyển nhượng ông T2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mới được Hội đồng xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thị trấn Uyên Hưng số 36/ĐK ngày 15/9/2001. Trước khi nhận chuyển nhượng thửa đất số 448, ông T đã đến xem vị trí, tứ cận khu đất. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông Thanh quản L1, sử dụng ổn định cho đến nay. Ngày 20/10/2013, ông T kê khai quyền sử dụng đất diện tích 248,9m2, thuộc thửa đất số 448, tờ bản đồ 35 tại thị trấn U ghi nguồn gốc nhận chuyển nhượng năm 2002. Ngày 26/12/2013, ông T được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CH02161 đối với thửa đất số 448, tờ bản đồ số 35, tại phường U và ông T đã xây dựng căn nhà cấp 4 trên đất vào năm 2019.

Ông Thanh quản L1, sử dụng thửa 448 ổn định từ khi nhận chuyển nhượng cho đến nay và Văn bản số 88/PTNMT-ĐĐ ngày 19/3/2025 của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố T, cung cấp thông tin việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CH02161 ngày 26/12/2013 cho ông Trần Văn T đúng trình tự thủ tục pháp luật quy định. Do đó, ông T yêu cầu Tòa án hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CH02161 ngày 26/12/2013 cấp cho ông Trần Văn T là không có cơ sở chấp nhận.

Về quá trình quản lý, sử dụng thửa đất số 158, tờ bản đồ 35 như sau: Nguồn gốc thửa đất số 158 do ông Nguyễn Khắc L nhận chuyển nhượng vào năm 2000. Ngày 15/01/2004, ông L được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00860/QSDĐ-TU ngày 15/01/2004, đối với thửa đất số 153, tờ bản đồ 35 thị trấn U. Theo Biên bản xác minh thực tế sử dụng đất của Phòng NN-PTNT&ĐC số 202/BB-NN ngày 14/7/2004 có nêu ông Nguyễn Khắc L đang sử dụng là thửa 158 (trước đây là thửa 153). Ngày 31/10/2005, hộ ông Nguyễn Khắc L và bà Trần Thị Y được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H01008 thửa 158. Xét thấy, ông L, bà Y quản lý, sử dụng thửa 158, ổn định từ năm 2000 cho đến nay, Ủy ban nhân dân huyện T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H01008 ngày 31/10/2005 cho hộ ông Nguyễn Khắc L và bà Trần Thị Y là đúng quy định pháp luật. Việc ông T yêu cầu Tòa án hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H01008 ngày 31/10/2005 cho hộ ông Nguyễn Khắc L và bà Trần Thị Y là không có cơ sở chấp nhận.

Thửa đất 158 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Nguyễn Khắc L, bà Trần Thị Y không liên quan đến việc thỏa thuận chuyển nhượng giữa ông T2 với ông T tại Tờ cam kết về việc sang nhượng đất ngày 19/11/2002. Do đó, ông T yêu cầu ông T2 giao quyền sử dụng đất diện tích 203m2 thuộc thửa đất số 158 là không có cơ sở chấp nhận.

Từ những căn cứ trên cho thấy, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Nguyên đơn kháng cáo nhưng không đưa ra được chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đề nghị cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2025/DS-ST ngày 12/6/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay Toà án nhân dân khu vực 17, Thành phố Hồ Chí Minh).

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 48, 148, khoản 1 Điều 308, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy Ban T quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Văn T.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2025/DS-ST ngày 12/6/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân khu vực 17, Thành phố Hồ Chí Minh) như sau:

2.1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn T đối với ông Phạm Văn T2 về việc:

- Yêu cầu ông Phạm Văn T2 giao diện tích 203m2 thuộc thửa đất số 158 tờ bản đồ 35 (loại đất thổ cư) tại phường U, thành phố T, tỉnh Bình Dương cho ông Trần Văn T.

- Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền trên đất số BT815900, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH02485 cho hộ ông Nguyễn Khắc L ngày 28/7/2014.

- Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền trên đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH02161 cho ông Trần Văn T ngày 26/12/2013.

2.2. Về chi phí tố tụng (chi phí thu thập chứng cứ, chi phí xem xét thẩm định và định giá tài sản) ông Trần Văn T phải chịu 4.632.089 đồng (đã nộp đủ).

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Trần Văn T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 900.000 (chín trăm nghìn) đồng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004796 ngày 12/12/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân Uyên (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 17, Thành phố Hồ Chí Minh). Ông Trần Văn T còn phải nộp thêm 600.000 (sáu trăm nghìn) đồng.

4. Án phí phúc thẩm: Ông Trần Văn T phải nộp 300.000 đồng được trừ hết 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu số 0002828 ngày 16/6/2025 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 17, Thành phố Hồ Chí Minh).

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM